石家庄市一个旧厂区新建住宅小区的商业计划书

石家庄市一个旧厂区新建住宅小区的商业计划书

一、项目概况

（一）基本数据

（二）项目区域概况

本项目位于河北省会石家庄市东北部的长安区，辖区面积 110.24平方公里， 常住人口户38.8万人。辖区驻有市级四大班子领导机关和40余家大中型企业 ，以及省市部分新闻单位、文艺团体、大专院校、科研院所，区位优势比较明显。

目前长安区工业企业已发展到800多家，形成了热电、制药、炼钢、化工、机械、印刷、轻工、兽药、建筑装饰、运输等行业。商贸系统企业已发展到2000多家并坚持发展特色市场作为新的经济增长点，全区初步形成了以建材、钢材、装饰材料、水产品、花鸟鱼虫为龙头的特色市场框架。

（三）项目位置

本项目位于石家庄市长安区中心区域，项目东靠建华北大街、南临跃进路、西依民心河、北邻和平东路。

（四）项目周边情况

项目位于长安区中心地段，处于工业、商业密集的城市成熟生活区域。

项目东面紧邻的建华北大街是南北贯通的城市主干道，这里分布着长安医院、煤矿机械公司、工商银行、民族证券、省冶金研究所等企业。钢西小区、建国花园、煤机宿舍等居民区也聚集于此。以宝华酒店、跃进路为龙头的一大批餐饮、装饰材料商铺形成了跃进路的特色。

项目正南面是跃进路中段，是石家庄市拖拉机厂的成熟生活区，同时也延续了跃进路东餐饮、装饰材料一条街的特色。再往南300余米即是石家庄繁华的中心干道——中山路，河北医大、师大附中、附小等名校林立；天客隆超市、建华百货、大中电器和省中医院、省体育中心等为项目提供了完善的生活配套。

项目西面紧靠民心河，民心河对岸是华药集团的生活区，果蔬市场、食品超市等配套设施极大的满足了周边居民的生活需求。

项目北面的和平路是东西贯通的城市主干道，除了众多工业企业和成熟的居民居住区外，最大的亮点是和平路北比邻的燕山商城、长安装饰材料市场、建华装饰材料市场，三大市场形成了石家庄、河北省的装饰材料集散地，大型市场的“扎堆”效应极大的带动了区域的商业发展，形成了较为成熟的商业氛围。附近还分布着华北制药、河北制药、三个热电厂、钢厂、焦化厂、金刚集团、装饰材料市场、钢材市场、省农机公司等大中型企业。

二、开发商简介

河北**集团有独立法人资格的11子公司家组成，注册资本共计2.2亿元。集团拥有房地产开发、设计、策划、销售、施工技术及管理等各类人员516人，其中，中、高级职称的专业人才316人。连续几年被河北省、石家庄市工商局评为“重合同、守信誉”企业。建设项目180余万平方米遍布全国，年产值达3亿多元。

公司法人代表、董事长兼总经理***先生，是一位积极进取、有胆识有魄力的青年企业家，在他的带领下，集团公司攀上了一个又一个高峰，创造了一个又一个辉煌，走出了一条民营企业发展的成功之路，在社会上享有较高的声誉，他本人也荣获中国优秀企业家称号和第十届市政协委员。

目前，我们集团正处在战略转型阶段，今后我们要以房地产顾问公司为先导，开发公司跟进，建筑公司做后盾，走出一条自己企业发展的经营模式。我们不但要做出规模，创出品牌，我们还要创造一个美好的未来。我们始终恪守“信誉第一，质量第一”的宗旨，为企业不断发展壮大提出可靠依据。我们将始终为建设现代化的、健康自然的美好家园而努力奋斗！

三、市场分析

（一）石家庄总体经济分析

石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，其中市区面积455.8平方公里，人口217.3万人。

近几年石家庄焕发出加快发展、富民强市的勃勃生机和活力，全市经济保持了持续快速增长，综合经济实力有了较大提高。目前石家庄已经成为经济特色明显、主导产业突出、人民生活富有、发展前景广阔的中国北方重要中心城市之一。

1、石家庄近年国民生产总值（亿元）

2、石家庄近年来人均收入、支出情况

（二）房地产市场分析

1、市场总体情况：自2000年以来，石家庄作为户口改革试点城市，每年进入城市的农改非人员5万余，4年进入20万人口。目前石家庄市220万人口，比起我们国家中等城市相差50%强，这足以说明石家庄市的发展前景相当可观。近年来随着石家庄市国民经济的快速发展和居民消费能力的不断增强，大量外来人口进入石家庄各级市场，石家庄房地产市场也保持着持续快速的发展势头，商品房价格和销售总量稳步上扬。

石家庄近年商品房销售情况

2、项目区域市场：项目区域内大中型企业的生活区占了较大的比例，并由此形成了成熟的居住区域和较完善的生活配套，但都是20年前的生活区，近年来商品房开发总量相对较小。目前在售的项目有：

依水苑：是由石家庄恒建房地产开发有限公司开发建设的水景小区，项目位于和平东路与民心河交叉口，占地面积74亩，是项目区域目前惟一的水景住宅，小区呈条状沿民心河分布。项目中小高层两栋，多层五栋。户型面积从57平米/套到170平米/套不等，均价为2480元/平米，有50%以上为团购。

和平世家：是由石家庄格瑞特房地产开发有限公司开发建设的生态园林多层住宅小区，具体位置在和平路和翟营大街交叉口的东北角，原石家庄建筑机械厂厂区之地，石家庄钢厂西邻。均价2100元/m2。商铺价格在6400/m2-9600/m2不等。

瑞国花园：是由石家庄市爱地房地产开发公司开发建设的，项目位于和平东路与翟营北大街向东150米路南，建筑面积：1300000平米，容积率：1.5，销售均价为1810元/平米。该项目是石家庄市第一个经济适用房项目，面向周边企业职工和其他工薪族销售。

四、SWOT分析

（一）项目优势分析

1、项目周边路网发达，交通便利，地理位置优越。

2、项目处于城市发展的重点区域内，距城市中心仅2公里，区位优势明显。

3、项目周边有较多的成熟小区和大型的专业商贸市场，为本项目带来极大的人气，同时营造了浓厚的商业氛围。

4、项目依民心河而建，是区域内规模最大的水景住宅。

5、项目区域周边有大中型企业40余家，人口密集，但随着近年来福利分房取消、城市建设重心向“城中村改造”倾斜，造成该区域开发、供应总量不足，为本项目提供了较大的市场空间。

6、现阶段和平路全线、建华大街南北段正在进行改建、扩建工程，预计12月份将全部完工，大规模的市政建设将进一步完善该区域的配套设施，促进该区域的发展。

（二）风险分析

资金链风险分析

1、项目启动占用资金相对庞大，其中土地拍卖所需费用约3.58亿元人民币。

2、开发时间较长，需要多渠道融资，利润分配按投资比例进行，开发商所获回报率相对较小。

3、运作时如果出现资金链断裂，项目将陷入困境，投入资金无法回笼，企业发展受到威胁。

市场风险分析

1、政策不可预见性

房地产受政策影响很大，由于项目开发每年占用国家大量耕地，在社会发展的不同阶段，国家的引导消费方向不同，政策方针直接决定房地产经济地位。

2、市场不可预见性

项目开发周期较长，房地产市场具有不可操控性，不能预见每一年的房产上市量与销售情况。

3、环境状况的不可预见性

项目所在区域为石家庄市工业区南部边缘地带，受北方季风影响，常年西北风会将华北制药厂、市一热电厂、东方热电厂、化肥厂、河北制药厂的排放废气吹到项目上空，覆盖整个区域。

不同的自然环境，带动社会不同的消费热点，虽然我们项目占据民心河优势，但工业区空气污染状况较为严重，必将制约销售定位和价格。

五、项目开发设想

（一）项目定位

主调为水景花园住宅小区。

1、产品定位：以多层、小高层、高层建筑形式来满足不同层次的消费者。

2、户型定位：

3、客户群定位：周边大型市场的业主、企业的工薪族、城中村的居民、被价格吸引来的人群、部分投资者。

4、价格定位：项目所在区域现阶段小高层价格可定为2600~2800元/平方米，如果明年上半年开盘的话价格可突破3000元/平方米。

（二）辅助设施

1、幼儿园、学校：定位为特色学校，可与国际或国内著名学校联办。①收费价格定为贵族学校标准，居住业主可享受免学费入学的待遇（只限1名业主直系子女）。这项策划可以提高100~200元/平方米的销售价格。②一年后可对外招收学生，收费标准下降为高档特色学校的标准。

2、会馆：现时的住宅小区只是有景观绿化已经不能满足居住要求了，必须配备健身设备、社交活动场所和休闲娱乐项目。①我们的会馆从免费到收费项目均有，可以满足不同层次的需要和消费。②我们还可以引进太极传人来免费教大家健身术，或者是瑜伽等大众喜爱的项目。当然，在教练买房时要优惠。

3、商业：项目周边一圈都可做商业，有两万平方米左右。①延和平路与装修装饰材料大市场挂钩；②跃进路与餐饮共建美食一条街；③邻民心河做特色娱乐项目，将水、花园、休闲娱乐融为一体，必将在石家庄市成为一个夜生活的亮点；④建华大街做一个大型超市，可以满足业主和附近居民的需要。

4、写字楼：在建华大街南北两端，建设两个高层写字楼。北边为中档南边为高档，再辅以小型酒店配套，效果一定不错。北边的解决市场的需要，南边的既解决了项目的需要，又填补了这一地区的空白，必将带动这一地区的快速发展。

（三）项目操作设想

项目分三期建设，每期开工日期相隔6个月的时间。5年操作完成全部项目。 项目前期规划及报批需要6个月，开槽即可进行销售登记，四证办齐开盘销售。

1期开发30%住宅、底商，摸清市场情况后，调整产品方案。

2期开发70%住宅、底商、景观及部分公建设施。

3期建设部分公建设施，幼儿园、学校，商业及写字楼，并完善小区的配套建设。

多层住宅楼建设期9个月；小高层住宅楼建设期12个月；高层住宅楼建设期18个月；写字楼及公寓建设期24个月；外网管道及配套的建设期6个月；景观、道路、绿化、围墙等设施和公建项目的建设期为6个月。

六、投资收益分析

（一）项目资金使用情况

项目总投资额12.4亿元，100%销售回款15.3亿元，回报率为23.35%。

1、项目前期准备4亿元就可以开始操作。其中自筹资金0.5亿元，贷款1.5亿元，融资2亿元。

2、资金到位6个月内办理好前期手续，之后可以开工建设并进行销售登记。

3、项目运行到12个月时正式开盘销售，可以收回50%资金，再次投入开始2期操作。这时手中可以有1亿元流动资金。

4、项目运行到18个月时，可以回笼70%资金，再投入开始3期建设。这时有2亿元资金押账，股东可以收回部分投资，并可以陆续得到分红。

5、项目运行到24个月时，可以收到150%的投资回报，有4亿元以上资金可以分配。

6、项目运行到5年进行清算，股东可以商议20%的固定资产分配方案。

（二）项目投资风险分析

1、在中国，目前房地产项目开发的投资风险为0。

（1）因为我国目前房地产行业的运行体制、管理系统还不健全，开发商规避风险方式方法的多样性，决定了行业内没有破产倒闭企业的事实。

（2）经济发展形势非常利好，还没有达到阶段性周期的边缘。人们生活水平不断地快速提高，世界唯一的、巨大的购买力在中国。2004年石家庄市商品房供应趋紧，只要定位不出现问题，都达到建多少卖多少的程度。

2否来决定的。

（以下无正文）

附件：

1、 投资资估算表（附表一）

2、 3、 投资计划与资金筹措表（附表二） 项目实施进度表（附表三）

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/age1.html