浙江海盐县某地块项目可行性研究报告书

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海盐县长安路西侧海兴路北侧 地块项目可行性研究报告

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目 录

第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析 一、2004年国内经济及房地产市场回眸 二、嘉兴市房地产市场概况 三、海盐县城市总概况

四、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境

2 二、海盐地区区域分析

三、项目区域地区住宅市场调查 四、海盐消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议

3 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算

第九章 项目开发经营风险分析

4 一、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议 第十一章 结束语

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

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1、海盐市规划局规划方案；

2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、嘉兴市统计局，海盐县统计局； 4、现场勘察和实地调研所得资料。

三、项目概况

该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约73亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字（2004）018号文件批准通过，该地块主要用途为居住用地，类别代号R2，容积率不大于1.3，以中高层以上住宅为主（中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积65%以上）时不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿化率不小于35%。建筑限高多层不超过五层（约15米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过16层（约48米左右）；

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：排屋、多层70%，小高层30%，并初步确定项目主要技术指标如下：

6 ①总用地面积：48763平方米，合73亩。 ②容积率：1.25

③总建筑面积：60953.75M2

其中：排屋、多层住宅：39167.625M2 小高层住宅：18286.125M2 公建面积：3500M2

建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。 ⑤绿化率：35%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章

项目开发经营环境分析

一、2004年国内经济及房地产市场回眸

7 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

? 宏观市场分析

? 据国家统计局，最新发布的“国房景气指数”报告显示，今年10月的“国房景气指数”为104.87，

比9

月份微升0.04点。今年1-10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2758元，与去年同期相比上涨11.7%，增幅比9月回落1.3个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米2566元，同比

上涨10.2%。从全国房地产投资的总情况看，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长

28.9%，增幅比上月提高0.6个百分点。其中，商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了33.8%和34.7%。显然，国家收紧“地根”的政策并

未有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进一步上升空间。

? 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争

8 力优势

主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。

? “18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业

发展将日趋规范化。据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示，今年上半年由于国家\宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的房地产开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标由于惯性的作用，仍处于高位运行态势。在近日，“2004中国（浙江）房地产著名品牌年会”上，得出的一个有关结论，认为中国整个房地产市场目前正处于一个快速增长时期，至少还有20年的发展历程。

? 我省房地产开发投资情况。在土地和信贷紧缩政策的双重作用下，我省房地产投资热进一步降温。1-9月，全省房地产开发投资793.2亿元，同比增长36.4%，增幅分别比1-3月、1-6月回落10.6和3.9个百分点。主要特点有：

1、住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。1-9月，全省住宅投资602.8亿元，增长41.7%，增幅超出总速度5.3个百分点；办公楼和商业营业用房分别投资37.6和100.8亿元，增长34.5%和14.4%，

9 增幅均低于住宅投资。

2、一、二级资质企业增幅上升，三、四级企业出现回落。今年以来，部分企业面临资金紧张状况，实力雄厚企业优势突显。1-9月，在总速度回落的情况下，一、二级企业开发速度不降反升，分别增长64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点；三、四级企业分别增长41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7个百分点。

3、银行贷款增幅进一步下滑。1-9月，国内贷款到位278.7亿元，只增长4.6%，增幅比1-3月回落了25.7个百分点，比去年同期回落了50.9个百分点，占本年资金比重23.9%，同比回落6.8个百分点。9月末，全省各项应付款及工程拖欠款增长了22.3%和18%。

4、各市对宏观调控的反映差别较大。衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分别比1-3月回落105和51.4个百分点，比1-6月回落2.9和9.1个百分点；杭州和宁波市下滑速度比较平稳，1-9月增幅分别比1-3月回落8.1和15.1个百分点，比1-6月回落6.6和12个百分点。在宏观严控下，一些市的增幅还有所上升，与1-3月相比，增幅上升的有温州、嘉兴和丽水市；与1-6月相比，增幅上升的有温州、舟山、台州和丽水市。嘉兴市1-9月增幅达到了83.5%，速度明显偏高。

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二、嘉兴市房地产发展概况

? 地产业仍是投资的热门行业，今年上半年市区又新开设房地产开发公司24家，至6月末市区累计已有房地产开发公司105家，总注册资本金131799万元，注册资金在2000万元或2000万元以上的企业达26家，占企业总数的24.8％；在1000万元万元的有39家，占37.1％；在500万元万元的有40家，占38.1％。 ? 房地产开发投资已开始回落，今年1---6月房地产开发投资为225463万元，与去年同期相比增加91.47％，但比2003年下半年下降0.93％。

? 商品房新开工面积达到110.41万平方米，比2003年下半年减少74.93万平方米，下降40.43％。其中住宅开工面积73.50万平方米，比2003年下半年减少95.94万平方米，下降56.62％。

? 商品房施工面积由于去年新开工面积规模较大，结转到今年的施工面积数量较多。上半年达到452.69万平方米，比2003年下半年增加260.18万平方米，增长了135.15％；其中住宅增加197.76万平方米，增加115.32％。

? 商品房竣工面积持续走低，上半年仅11.22万平方米，比2003年下半年减少59.23万下方米，下降84.08％，与2003年同期相比下降27.0％。

11 ? 商品房销售已趋缓和。上半年累计销售面积为23.30万平方米，比去年同期减少13.39万平方米，下降36.49％。比2003年下半年减少43.18万平方米，下降64.95％。

? 空置房继续减少，仅4.39万平方米，同2003年下半年相比减少229.88％。

? 土地开发面积和土地购置面积双双下降，上半年分别为14.53万平方米和30.89万平方米，分别比2003年下半年下降71.06％和73.32％。

? 商品住房价格稳中微扬，涨幅逐季回落。今年一季度住宅均价3676元，较去年四季度上涨6.9%，二季度住宅均价为3742元平方米，比上季上涨1.79%，房价处于全省中游。

? 二手房源充裕。据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。价格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加与宏观调控措施出台直接有关，一手房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进行投资或投机购房的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。持币观望已成为市民购房消费心态的主要特征。

? 市场交易活跃，价格不断攀升。二季度市区房地产市场非常火爆。据市统计局调查统计：与去年同季相比，二季度市区商品房销售额增长190．9％，房屋销售价格上涨15．3％，价格比上季上涨5．3％。综

12 观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点：一是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升15．3％，同比涨幅较一季度提高了4．7个百分点。二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨15．4％，私有住房销售价格同比上涨14．9％。在商品房中，多层住宅、写字楼、商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅、别墅价格涨幅。多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨12．4％和20．7％。

三、海盐县城市总概况

海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地处北纬30o21′47″到30o38′29″，东经120o43′21″到12o02′55″，南离省会杭州98公里，北距上海118公里，东濒杭州湾，西北邻苏州，东南通宁波。海盐置县于秦，历史悠久，素有“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。1985年被国务院列入沿海经济开放区，下辖武原、澉浦、秦山等8个乡镇。全县陆地面积507平方公里，江口海湾面积564.9平方公里，总人口近37万。县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘，地势从东南向西北倾斜，以平原为主，南部为平原

13 低丘区，西部是平原水网区，东部属平原海涂区。杭嘉湖南排工程长山闸、南台头闸建于境内。海盐地处北亚热带南缘，四季分明，日照充足，气候温和湿润，是典型的东亚季风气候。

改革开放以来，海盐经济社会事业蓬勃发展。2003年，全县国民经济继续保持较快增长，全年实现生产总值110.8亿元，按可比价格计算，比上年增长32.8%(扣除核电工业和核电建筑业，全县实现生产总值80.11亿元，比上年增长17.0%)。其中：第一产业实现增加值9.32亿元，增长12.6%，第二产业实现增加值75.28亿元，增长44.6%，其中工业增加值69.05亿元，增长49.8%，第三产业实现增加值26.2亿元，增长13.9%。第一、二、三 产业在生产总值中比例由上年的10.0：62.1：27.9调整为8.4：67.9：23.7。全县人均生产总值为30375元，比上年增长32.8%，折合3670美元。

海盐区位优势得天独厚，交通便捷，基础设施配套，具有良好的发展条件和投资环境。拥有省级经济开

发区1个、省级风景区1个，各级文物保护单位40处。国内第一座自行设计、建造的秦山核电站座落在境内。县域经济发展迅速，农业生产稳步发展，农村经济蒸蒸日上，是中国重点商品粮、苗猪生产基地县；工业体系日趋完善，已形成化纤、丝绸、电子、机械、饲料、建材等六大支柱产业；外向型经济发展卓有成效。海盐县现有小学63所、中学18所、省级重点高中2所、职业中学2所和技工学校1所，中学在校学生2.157

14 万人，小学在校学生2.9404万人，义务教育学龄人口入学率达99.99％，初中毕业升高中升学率达到87.22％，高中毕业生升学率达到76.26％。海盐县有各类医疗卫生机构58所，卫生技术人员1206人，卫生事业床位总数达967张。其中综合医院2家（海盐人民医院为乙级甲等医院），专科医院2家，乡镇卫生院11家，基本形成了医疗、防疫、妇幼保健、卫生执法、药品检验、医疗科研、医学教育组成的适应社会需要的卫生事业服务体系和县、乡、村三级医疗、预防保健网络。 主要交通概况：

①公路：沪杭快速通道（接A4高速公路）、01省道沪杭线贯串全县。乍嘉苏高速公路在我县与杭州湾大桥接轨。2006年杭州湾大桥建成后，海盐将成为沪、杭、苏、甬黄金区域的区位中心和沪杭、苏甬双线交汇的交通枢纽，形成至四城市1小时即达的交通网络。

②铁路：铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。海宁客运站、货运站距开发区30公里。

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③内河航运：六平申内河航道位于县城内，是五级航道，直通黄浦江，航道能力300吨级。 ④空运：距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里。 ⑤海运：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海盐县境内。

海盐县地处亚热带季风性气候，季风显著，四季分明，气候温和。全市平均气温为16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均气温3.9——4.4℃，最热月（7月）平均气温为28.2——28.7℃，全年无霜期为234——246天，8－9月份为台风季节。陆地部分坐落在海盐－钱清凸起上，此凸起形成于二叠纪末，距今250万年，现代地层主要是海相沉积、灰黑色粉砂质粘土。以下为陆相河流沉积，灰绿色，锈黄色粘土及砂砾层，总厚度约为100－220米。地表承载力一般为8－12吨平方米，地质结构稳定。

16 旅游和核电是海盐的两大 地方特色。省级风景名胜区南 北湖素享“小西湖”的美誉， 汇湖光、山色、海涛 于一体， 景色独特。县城内的绮园玲珑 幽雅，被列为全国十大名园内 建有中国第一座自行设计、建 造的

核电站——秦山核电站秦 山核电三期、四期工程已相继 动工。17

海盐县英杰踵接、贤才辈出，钟灵毓秀、名胜荟翠。海盐山海湖皆秀，南北湖水态山容，玲珑逸秀；白塔山海景山色，野趣情浓；绮园山野风光，幽静闲适；更有被誉为“夜普陀”之称的云岫庵、“浙江第一阁”之称的千佛阁、“江南八达岭”之称的谭仙石城、“天下奇观”—日月并升等风景名胜，已成为沪杭旅游线上一颗

18 璀灿的明珠，吸引海内外游人纷至沓来。海盐山海湖风光秀丽，名胜古迹众多，社会各项事业全面发展。海盐将建设成为“杭州湾畔滨海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的经济强县”。

四、有利投资经济形势成因分析

（一） 国家宏观经济的影响

2004年中国经济将仍保持高速度增长的良好势态，消费结构将继续升级，消费需求将明显加速，企业投资活力依然强劲，出口增势趋缓，三大需求结构更加合理，物价涨幅在合理范围之内。受经济内在增长机制增强的影响，2004年中国经济仍将保持高速增长的良好态势。但2003年政府适度微调政策的作用将在2004年中显现，下半年经济增速趋缓，全年经济增长呈倒“Ｖ”型，一季度增速稳定，二季度受上年同期基数影响冲高，三、四季度走低。全年ＧＤＰ增长在8.5％左右。消费需求明显加速，投资和出口增势趋缓，三大需求结构更趋合理，物价涨幅在合理范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。 国家统计局统计显示，2004年10月份，全国完成工业增加值4885.24亿元，同比增长15.7%。今年1—10月份，全国累计完成工业增加值43746.12亿元，增长16.9%。统计显示，10月

19 份，轻工业完成增加值1586.16亿元，同比增长15.1%；重工业完成增加值3299.09亿元，同比增长16.6%。1—10月份，轻工业累计完成增加值14299.08亿元，同比增长15.5%；重工业累计完成增加值29447.03亿元，同比增长18.4%。

（二） 海盐县经济发展势头良好

2004年海盐县经济发展被列入全国县域社会经济综合发展指数前100位。

从总体上看，百强县综合实力强劲，国富与民富兼顾，充满活力，既各具特色，又均衡发展，为县域

经济的发展树立了优秀的榜样。百强县具有以下特点：

1、经济总量可观，综合发展水平较高，在国民经济中占有重要地位

根据2003年分县统计结果，百强县国土面积仅占全国全部县域面积的1.3%，人口占全部县域的7%，但国内生产总值占到全部县域的23.5%，财政总收入占到33.5%，城乡居民储蓄存款余额占到24.5%。 全国百强县2003年县域平均GDP总值达到163亿元，平均财政收入为17.6亿元，其中地方财政收入为8.6亿元。与上年相比，百强县的GDP总量增长了19%，财政总收入增长了26%，其中地方财政收入增长35%。

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