会计学专业实习报告总结

实习总结（北京德信易说网络技术有限公司） 会101 彭兴岳 101052

从六月份我们来到实习单位学习，转眼间实习已经将近六个月了，忙碌的日子总是过的那么快。我们的实习单位是北京德信易说网络技术有限公司，实习的内容是研究房地产行业税源基础信息，包括房地产公司一级开发、二级开发和房地产公司上市的内容，然后做成一个可以对企业进行监管的软件。公司接的是财政部的一个项目，目前都在研究阶段。根据公司的总体进度，目前我们正在采集房地产二级开发的税源基础信息。

简单介绍一下公司部门的组成，公司有财务部、人力资源部、综合部、技术部、税务部。我们实习生都在税务部，主要对税源信息进行采集和整理。

写实习总结的性质和我们工作总结差不多，正好可以回顾一下我们这么多日子里做了什么。

6月份的时候我们来到了公司，进行了面试，签了半年的合同。从那时起，我觉得我要付出更多了，我要学习的也更多了，因为这次实习和真的上班没有任何区别，不在像是在校园了。不能再懒散了，不能再有思想松动了。也是从那天起我感觉自己真正的长大了，对责任的理解又进了一步。公司像个大家庭，工作也是大家一起完成的，所以自己不能马虎，要对工作负责，也更要对所有人负责。通常工作都是大家互相协助完成，我也更懂得了互相帮助、理解、支持。

正式上班的第一天，就是整理了一些法律法规，准备了一下培训我们的资料等等。培训这一步是必不可少的，因为我们的工作和我们在校园里学习的有相关的，但不是完全相同。房地产行业大大小小要纳10个左右不同的税。其中重要的是土地增值税和企业所得税，还包括契税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、车船税、车辆购置税、印花税、营业税、城建税和教育费附加等等。我们税务部们按税种分了四个小组，每个小组负责不同的税种。我被分在了任务比较艰巨的土增税和企业所得税小组。我们实习生每人跟一个负责人，他们带着我们，交会我们一些知识和技巧，税务部有一个外聘的总顾问领导我们所有人。所说的培训就是由公司税务部的顾问，也是我们总负责人进行的，主要讲了一下土增税，因为这个税种比较特殊，一般只有房地产行业涉及，我们每个小组的负责人都有多年申报纳税的经验，只是土增弄的很少，所以只是着重讲了一下土增税。大概培训了两个下午。

工作中多动脑比什么都重要。随着对土增税的培训，我们工作内容的培训也一直没有停止过。培训主要是说了找到税源基础信息后，以何种方式体现出来，我们这个步骤主要是练习我们的思路，只是通过网上查询资料，翻阅书籍等，（我们还特意去了国家图书馆）做一个思路流程表。在excel中把税源信息分成不同的等级，等级越高就越明细。在后期我们会到真正的上市房地产公司，采集真正的税源信息再做整理。（9月的时候我们去了首开集团股份有限公司下面的一个同信房地产开发公司进行了一次二级开发的采集）

下面我举一个前期我们整理思路流程的例子(一版税源信息)。这个是开发成本中建筑安装费用中的出包方式里总包和分包合同的设想，这仅仅是思路，与现实的相差很远，从同信公司采集回来我们更加证实了这一点。

这仅仅是个设想流程。也是我们前期理清思路的关键流程。

我们花了大约两个月的时间，按不同税种涉及到不同的信息，都做成了这样的思路流程。做完后我领悟到，税务上的事和会计上的事大致都离不开收入成本费用，我们按税种整理思路其实也是按收入成本费用再整理。比如营业税，主要涉及的就是收入，土增税主要涉及的就是成本费用。经过两个月的培训与思路整理，我对工作内容有了充分认识。

接下来的一个月我们果然按收入成本费用再一次进行了思路整理（二版税源信息），这次是在word中以表格形式体现的，与excel中有较大差异。

下面我还是举一个总包和分包合同的例子。

这样的思路流程我们做个快一个月，因为前面有excel中的基础，做起来比较快，也很得心应手。总之这三个月左右的时间学习是我们在学校中永远也学不到的。我发现了通过自主学习，更有利于我思路的拓展和提高学习的积极性。厚积薄发了三个月，终于迎来了去同信房地产公司的调研，这也是我即将重点说说的历程。

时光如白驹过隙，转眼三个多月已经飞逝，终于迎来了激动人心的日子，这是我有生以来第一次进入一个房地产开发企业。企业里边有很多部门，大致包括前期开发部、成本合约部、项目部、财务部、营销部等几个部门。这是个标准的房地产二级开发公司，我的好奇心和探索欲从来没有这么强过。我们下午一点左右到达位于建国门附近的同信房地产开发公司，主要是把各个部门的老总请到会议室给我们讲解一下开发流程。

之前所有的关于房地产的信息都是通过网络和图书馆搜集的，从来也没有见到实际的东西，这次终于可以一饱眼福。其实很多财务上面的原始单据，也是我们会计专业学生平常所能接触到的，但是直接可以看到原版，还是很让我激动的啊。

所有人都到达会议室后，我们开始了今天最主要的调研任务，就是通过听讲解和提出疑问的方式，详细了解二级房地产开发流程。

下面我详细阐述一下我学习到的二级房地产开发流程的知识： ⑴ 内部可行性研究报告

在最初企业对一个地块感到有兴趣时，前期开发部会进行内部可行性研究，当然也要有其他几个部门的配合，通过企业自身的标准来判断是否可以取得土地，这个阶段的可行性研究是企业内部的，并不是要去发改委立项的时候请专业机构进行的可行性研究报告。这个阶段内部可行性研究每个企业结合自身情况，方法不尽相同，在这个阶段不会产生对纳税方面的事项，但是这个步骤可以是一个筹划的步骤。

⑵ 通过招拍挂方式获得土地（国有土地出让）

1.向国土局买标书，价格由国土局制定，开具行政事业收据 2.企业进行初步方案设计。

3.印刷公司做标书，开具服务业正式发票。

4.到国土局交投标的保证金，国土局开具行政事业单位收据。 5.进行投标。

⑶签订土地出让合同，缴纳地价款(前期开发部) 1.收到中标通知书，签订国有土地出让合同。

2.补交投标时缴纳的保证金余下的国有土地出让金，市国土局开具行政事业单位收据。

3.缴纳契税，获得完税证明，但是不能办理国有土地使用股权证，在城乡规划法中规定，未办理建设用地规划许可证前，所办理的一切登记无效。 4.附上一份国有土地使用权出让合同所涉及的税源信息。

⑷项目核准（立项）（前期开发部）

1.委托有资质的单位编写可行性研究报告，有行业统一收费标准，根据项目投资额收费，开具服务业发票。

2.聘请不同的有资质机构进行水土保持评估、环境影响评价、交通影响评价、节能评估等，特殊地段还要有文物保护措施和建设项目水资源论证等，有资质的机构开具服务业发票。

3.上述评估等报主管部门审批，依次为水务局、环保局、交通委、市区发改委、文物局、水务局。

4.聘请甲级工程咨询机构编制项目申请报告报市区发改委审批，工程咨询公司开具服务业发票。

5.发改委、建委合签项目核准文件。

⑸招标方式抄报 （成本合约部）

1.招标方式抄报属于行政管理事项，申办人应提交以下材料：

（1）《招标方式登记表》（表2）（一式两份）；

（2）投资项目管理部门关于建设项目审批、核准或备案文件及建设项目招标方案核准意见书，即投资项目管理部门关于项目立项（代可行性研究报告）批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件，及其附件：建设项目招标方案核准意见书（核验原件，留存复印件）。

2.业务政策依据《北京市建设工程招标投标监督管理规定》（市政府令第122号）

3.业务办理流程

⑹规划勘察设计招投标(成本合约部)

1.公开招标建设项目，招标人在有形建筑市场发布招标公告，招标公告载明招标人名称和地址，招标项目基本要求，招标公告不得少于四个工作日。招标人应当向3个以上符合资质要求的勘察、设计单位发出投标邀请书,并保证有3个以上符合资质要求的单位参加投标。

2.依法必须进行勘察设计招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20天。招标文件一经发出，招标人不得随意更改。

3.招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件订立书面合同。合同订立起7日内，招标人或中标人到市招标办办理合同备案。

4.勘察、设计按有关收费标准计费，勘察、设计单位开具服务业发票。

⑺规划方案设计 （前期开发部）

聘请的甲级设计单位撰写规划方案设计任务书 ，包括以下章节： 第一章 项目概况及周边条件 第二章 规划控制条件 第三章 方案设计要求

第四章 方案设计深度要求

第五章 开发计划及设计时间节点要求 第六章 附件、附图、附表

2.征求各方面意见，包括教委的意见，园林的意见，消防的意见，市规委、市建委的意见。

3.人防规划设计条件和人防初步设计还要经过民防局的审查。

⑻规划意见复函 （前期开发部）

到市规划委办理规划意见复函需要提交的材料：

1、 建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表 ”；

2、 建设单位申请文件（包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）及建设项目有关情况的说 明。

3、 原规划许可文件的复印件及相关材料。 4、 其他材料。

⑼建设用地规划许可证 (前期开发部)

一、建设单位在每个工作日持有关材料到规划局窗口申报。 二、需要提交以下材料：

1、建设用地规划许可证申请表(单位公章)； 2、立项批复；

3、《建设项目选址意见书》及附件（复印件）； 4、项目合同（复印件）。

5、经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘1：500或1:1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形，本市统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线、建构筑物位置），同时提供一份电子材料；

6、关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。

7、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供： （1）《国有土地使用权出让合同》（复印件）；

（2）《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）； （3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）； （4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。

三．经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场勘察，符合规划要求的项目，由项目经办人完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位；

四．建设用地规划许可证已经细分地上、地下和每栋楼的面积。 五．缴纳档案编制费，开具行政事业单位收据。

⑽土地证办理（前期开发部）

1.根据建设用地规划许可证、缴纳土地出让金的收据、契税完税证明办理国有土地使用证。

2.在城乡规划法对建设用地规划许可证做了一定的说明：未办理建设用地规划许可证，所办理的一切登记无效。）

⑾土地抵押贷款（一般为集团公司行为，项目公司不参与）

1 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.

2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.

3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.

4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.

5 根据抵押测绘图到不动产评估机构进行评估,出具评估报告

6 与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的相关证件(营业执照、组织机构代码证等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会决议(或董事会决议)等资料.

7 填好最高额抵押贷款合同,按银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。

⑿签订地下部分土地补充协议 ，变更土地证(前期开发部)

1.带建设用地规划许可证和规划意见复函倒市国土局申请进行地下核实。 2.签订地下部分土地补充协议

3.地下面积核实后，补交土地出让金和契税，开具行政事业单位收据和契税完税证明。

4.根据补交的土地出让金收据和契税完税证明，变更土地使用权证，细分了地上地下面积。

⒀建设工程规划许可证 （前期开发部）

1.建设工程规划许可证明细了用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型、计容积率面积及各分类面积。

2.办理建设工程规划许可证所需要的材料：

a《建设工程规划许可证》申请表1 份，并加盖申请人印章

b有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 c 土地使用权属证件及附图

d 1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；（作图格式见《报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》）；

e 符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份

f 建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章； g 分层面积表（应按国家有关建筑面积规定计算）； h 建筑工程预算书 i 相关单位部门审核意见 j 日照分析文件一份（可选） k 规划部门要求提供的其他材料。 l 涉及拆迁的，应附送拆迁文件

⒁施工、监理招投标 （成本合约部）

1.找招标代理公司，签订合同，付费。开具服务业发票。

2.向建委招标办公室按工程面积交招标费，甲方千分之六点五，乙方1减去千分之六点五，开具行政事业单位收据。 3.缴纳新型墙体材料费。

4.到建委造价处买定额信息（册子），材料的市场价格信息。

⒂建筑工程施工许可证（成本合约部）

根据《建筑法》第8条，申请施工许可证应当具备以下条件： （一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； （三）需要拆迁的，其拆除进度符合施工要求； （四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料； （六）有保证工程质量和安全的具体措施；

（七）建设资金已经落实；

（八）法律、行政法规规定的其他条件。

1.有担保函才能开施工证，房地产开发公司找担保公司，担保工程款按时支付。

2.担保公司开具工程款支付保函，担保金额为总包合同价款的百分之十，担保费为合同价款百分之十的千分之一/每年。担保公司公司开具发票。

⒃办理预售许可证（营销部） 申报材料 1、申请书；

2、土地使用权证；

3、开发企业《营业执照》和《资质证书》；

4、投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例； 5、工程施工合同及关于施工进度的说明；

6、商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；

7、商品房预售款监管协议； 8、物业管理合同。 还要进行地名申请和小区名核定。

⒄选择营销机构 （营销部）

1.委托招标公司，缴纳招标代理费，开具服务业发票。

2.和包销机构签订合同。包销机构负责销售和办理入住等。销售金额进监管账户。

⒅工程验收 （项目部）

现在验收基本都不收费，但是验收都要做各式各样的检测，检测收费，开具正式发票。检测呈越来越多的趋势发展。

⒆《实测报告书》备案 （营销部）

1.和预测绘分开向测绘单位缴费，预测是按图纸测绘，实测是按建筑面积测绘。

2.09年3月之前，北京地区按实测测绘报告推算可出售面积。

3.09年3月之后，北京地区按开发商取得房屋产权证书（大证）上记载的面积为可出售面积。（07年10月1日实行的新物权法，在2009年3月份北京开始贯彻实行）

⒇产权证初始登记（营销部）

缴纳工本费，住宅按套（户）收费，商业按平米收费。

在房地产流程这部分整理完以后，得知我们的工作还要出书，把房地产所有财务数据按照教学书的格式进行分类整理。如下格式

基础税源信息整理框架

一级科目：按会计要素划分 1、 收入类 2、 费用类 3、 资产类 4、 负债类 5、 利润类

6、 所有者权益

二级科目：根据房地产行业经营种类划分 1、 收入类 1-1、 主营业务收入 1-1-1、销售货物

1-1-2、让渡资产使用权收入 1-1-3、其他

1-1-1-1、销售建筑物及构筑物 1-1-1-2、转让土地使用权 1-1-1-3、视同销售 1-1-1-4、其他

1-1-1-1-①、销售普通住宅商品房收入 1-1-1-1-①-1、销售经济适用房收入

1-1-1-1-①-2、销售60平方米以下普通住宅收入 1-1-1-1-①-3、销售90平方米以下普通住宅收入 1-1-1-1-①-4、销售120平方米以下普通住宅收入 1-1-1-1-①-5、销售140平方米以下普通住宅收入 1-1-1-1-①-6、销售限价房收入 1-1-1-1-①-7、其他

1-1-1-1-②-1、销售120平方米以上非普通住宅商品房收入 1-1-1-1-②-2、销售140平方米以上非普通住宅商品房收入 1-1-1-1-②-3、销售别墅、度假村等非普通住宅商品房收入 1-1-1-1-②-4、销售高档公寓等非普通住宅商品房收入 1-1-1-1-②-5、其他

1-1-1-1-③、销售商业、办公、科研等商品房收入

1-1-1-1-④、销售地下车库、仓储、厂房等其他商品房收入 1-1-1-1-④-1、销售地下车库、仓储（库房）等其他商品房收入 1-1-1-1-④-2、销售厂房等其他商品房收入 1-1-1-1-④-3、其他 1-1-1-1-⑤、其他 1-1-1-1-1、信息载体 1-1-1-1-1-1、合同类

1-1-1-1-1-1-1、商品房销售合同、商品房预售合同、商品房外销合同、存量房销

售合同、商品房购房协议书等

1-1-1-1-1-2、票据类（附历史以来合法票据模版）

1-1-1-1-1-2-1、税务发票、银行结算票据、进帐单、现金收入单、销控表等 1-1-1-1-1-3、电子数据类

1-1-1-1-1-3-1、建委商品房销售监控系统、税务部门发票监控系统、纳税单位银

行账户资金流动监控系统等

1-1-1-1-2、信息项

1-1-1-1-2-1、合同信息（把小组整理的嵌入，即为我们前期所做的表格） 1-1-1-1-2-1、票据信息（把小组整理的嵌入） 1-1-1-1-2、信息项单元

1-1-1-1-3、信息采集地点 1-1-1-1-3-1、合同数据采集点 1-1-1-1-3-2、票据数据采集点 1-1-1-1-3-3、电子数据采集点 1-1-1-1-4、政策法律依据 1-1-1-2-1、转让土地收入

1-1-1-2-2、转让在建工程（项目）收入

这篇总结磕磕绊绊写了四五天吧，因为现在实习很忙基本都是找零星时间一点点写的，还有很多不妥之处，对房地产行业的了解还不是很全面，毕竟只是简单的二级开发流程，还存在一级开发和上市部分还不了解，以及和房地产行业密切相关的建筑行业也不是很了解。这些不了解的就是我们下一阶段主要调研的任务了。总之，感谢这次实习机会，是我成长的很多，这次实习再也不是像在学校以往实习那样混日子了，真的学到了终身受益的东西。公司里有一线工作经验的员工带领我们，还有从税务局聘请的顾问，仿佛这次实习就是把自己置身于知识的海洋，无限的在这里徜徉。我想我从来也没手写过这么长的总结吧，因为以前都是糊弄事情，自己并没有这么深的感悟，这次实践的时间很长，甚至找到了高三时候那种冲劲。

说了这么多自己的心里感受，我还对会计行业或者说财务行业有了新认识，在学校我们学习那么多会计知识，其实都是纸面上的，也有电脑上的电算化，但是相比单调乏味的多媒体课堂，那只是九牛一毛。未来的会计肯定是电算化的，企业也会逐渐拥有ERP整套的管理系统，这是未来发展的趋势，是普遍现象。我们做了这么多的房地产行业的调研，采集了这么多资料，其实是为了我最前面说的物联网，这是一个利用计算机软件监控整个房地产行业或者说所有行业的资金运行，是一个有机整体，它是依靠于网络技术的，财务和和网络技术紧密相联的。当今我国可以说什么行业都应用了计算机，在学校讲课的时候，老师讲案例，也是离不开计算，在公司里面办公，更是不能没有计算机。其实所有行业的监管部门都有自己的一套管理系统，但是他们之间是没有联系关系的，并不能对一个行业从始至终进行有效监管，只能是部分的，暂时性的。物联网就是要依托银行信息，对行业整个的流程进行资金监管，达到保证国家税收的目的地，当然现阶段项目组还是处于研究阶段，我觉得未来我们是可以成功的。

大学的岁月，直言不讳，我浪费了大多数的时间，但是有一个东西在我心中永远不曾磨灭，就是对财务这方面的好奇心。我觉得用友一个好奇心，是我生活中不断积极进取的最终动力。

2013年12月1日 彭兴岳 会101 101052

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