北京市基准地价与招拍挂底价的关系

北京市基准地价与招拍挂底价的关系

基准地价、招拍挂底价是我国地价体系中不同层面的地价。基准地价反映城镇某区域平均地价水平，是政府对地价实行宏观管理和控制的标准。招拍挂底价作为招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格，在地价体系中位于基准地价之下。相对基准地价而言，招拍挂底价属于宗地地价类型。具体来说，区别如下： 一、价格内涵

1、评估基准期日。北京现行基准地价的评估基准日是2002年1月1日，招拍挂底价的评估基准日因宗地而异。由交易时间决定。

2、土地开发程度。基准地价级别土地开发程度是统一的。商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”；七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。招拍挂底价的土地开发程度根据具体宗地自身条件及入市交易方式而定。在同一级别内，储备开发的土地能够达到“七通一平”，而直接入市的土地可能只有“三通一平”。 3、容积率：基准地价设定了级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地，一至六级的平均容积率为2，七至十

级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。招拍挂底价的容积率因宗地的规划条件而定。 二、土地开发费构成

在价格构成上，尽管基准地价和招拍挂底价的熟地价格构成一致，即都是毛地价加土地开发费，但在土地开发费的构成上存在差异：

1、基准地价中，土地开发费主要是指征地拆迁费等直接成本。

2、招拍挂底价中，以土地储备为例，土地开发费包括六项费用：

（1）征地、拆迁补偿费及有关税费；

（2）收购、收回和臵换过程中发生的有关补偿费用； （3）市政基础设施建设有关费用；

（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； （5）贷款利息；

（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、聘请律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

可以看出，招拍挂底价中的土地开发费不仅包括征地、拆迁补偿费和基础设施建设费用，还包括土地储备过程中发生

的相关费用。因此，招拍挂底价中土地开发费的内涵要大于基准地价。

三、用基准地价控制招牌挂底价

目前，北京市土地使用权招拍挂出让交易底价评审采用通过基准地价控制交易底价的方式，即入市交易的“七通一平”或“五通一平”项目，其交易底价不应超过项目所在同类用途土地级别的基准地价熟地价的高限；入市交易的“三通一平”的项目，其交易底价不应超过项目所在同类用途土地级别的基准地价熟地价的高限减去市政基础建设费用。

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