房地产招标采购管理制度 -

招标采购管理制度

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目录

一 总则 2 1 适用范围 2

2 招标、议标及直委的界定 2 3 招标原则 2 4 招标业务分类 2 5 招标层级分类 2 6 供方管理 3 二 招标管理 4

1 招标（采购）计划 4 2 招标决议小组 4 3 招标参与部门 4 4 招标文件 4 5 入围单位 5 6 发标 5 7 开标 5 8 评标、定标 6 9 公司规定的标准表格 7 三 集中采购 8 1 定义 8

2 参与部门的职责 8 3 实施 8

4 供应商的评价 8 四 议标 9

1 可以进行议标的业务类别 9 2 审批流程 9 3 操作要点 9

4 公司规定的标准表格 9 五 直接委托 10

1 可以进行直接委托的业务类别 2 审批流程 10 3 操作要点 10

4 公司规定的标准表格 10 六 供方库 11 1 管理部门 11 2 使用 11

3 供方的履约评估 11 4 供方的年度评审和更新 11 5 公司规定的标准表格 12 七 招标(采购)管理处惩细则 13 1 总则 13 2处罚罚则 13

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一 总则 1 适用范围

1.1本制度规定了项目系统各类招标（采购）工作的权责划分和操作流程，但规划设计类招标（采购）管理除执行本制度外，还应执行规划设计相关管理制度。

1.2本制度不适用于土地征用及拆迁补偿费、开发间接费（含物业管理费用）、销售费用、管理费用、财务费用等板块价格核定工作。以上工作参见集团《土地、营销、管理及财务费用价格核定管理办法》。

1.3本制度适用于所属项目售楼处（展示中心）土建工程、机电工程、装修工程、配饰工程及设备采购的价格核定及结算工作； 集团、区域公司及项目公司办公区（室）装修及配套家俱项目。

2 招标、议标及直委的界定

2.1招标方式适用于：单项大于30万元的经济合同原则上必须采用招标方式确定；

2.2议标方式适用于：金额小于（含）30万元可采用3家以上实力、规模、产品档次类似的企业比价议标；

合同外新增加的项目并与在施项目关联紧密，可与该合同单位议标； 政府或行业垄断项目；

突发事件及其他特殊原因。

2.3 直委方式适用于：对于因突发事件、政府垄断或其他特殊情况直接委托； 独家进行议标的项目，须先由经办部门按合同权限向 主管领导进行立项审批后，方可进行商务谈判及合同 签订工作。 3 招标原则

明确规定工程类招标，必须采用工程量清单模式。

3.1 原则上应具备施工图才能进行工程招标，应采用工程量清单、总价包干模式； 3.2 若图纸到扩初阶段时必须进行招标，应采用模拟工程量清单（工程量暂定）、综合单

价和措施费包干模式； 3.3 对于无图纸的工程招标，集团负责招标项目需经集团内控副总裁审批后，区域（项目）

负责招标项目需经区域（项目）总经理审批后，方可采用模拟清单模式招标。对特殊项目无法采用模拟清单招标，集团负责招标项目需经集团内控副总裁审批后，区域（项目）负责招标项目需经区域（项目）总经理审批后，方可采用定额计价、费率竞争的模式；

3.4 未经集团审批，禁止采用建筑面积单方价格包干的模式。

4 招标业务分类 类别 明细 施工类 材料设备类 非工程类 施工总承包工程、指定分包及独立分包工程等施工及安装 土建、水暖、通风、空调、电气等材料设备供应及必须的施工及安装 勘察、测绘、规划设计、监理、造价咨询、检测等

5 招标层级分类 类别 组织者 A类 B类 集团 参与者 供方来源 供方库 评定标 集团 区域（项目）公司 是否备案 否 备案 区域（项目）公区域（项目）公司 司

5.1 集团负责招标（采购）（以下简称A类）：

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a. 工程类（施工、材料设备类）：原则上估算金额在500万元以上的招标项目，但具有当地资源优势、地区行业垄断的除外；

b. 非工程类：由集团相关职能中心主办的招标项目；

c. 总包、精装修施工、电梯、空调主机、幕墙等大宗物品原则上由集团统一进行招标管理；整体规划及方案设计、景观方案设计、精装方案设计；

d. 集团制定需集中采购的事项（如元器件、门窗五金、开关面板、洁具、可视对讲、涂料、瓷砖、水泵等）。

5.2区域（项目）公司负责招标（采购）（以下简称B类）： a. 工程类（施工、材料设备类）：估算金额在500万元以下（含500万元），以及具有当地资源优势、地区行业垄断的招标项目；

b. 非工程类：由区域（项目）相关部门主办的招标项目。

5.3 以上招标类别（A、B类）的划分、招标预估金额以集团批准之项目合约规划为依据，确定集团与项目（区域）之权限划分。

5.4具有当地资源优势的招标项目如消防、配电室安装、市政等项目可划入B类招标。 6 供方管理

6.1 供方是各类承包商、供应商、服务商的总称。供方库是集团相关部门按照规范的流程和统一的标准对供方进行审定后，建立起来的供方集群。

6.2 集团招标采购中心是集团供方库管理责任部门，负责组织集团相关部门建立供方库，并进行年度评审和更新。

6.3 所属区域（项目）公司必须参照集团管理模式，建立所属区域（项目）公司的供方库并进行管理。所属区域（项目）公司招标采购部是所属区域（项目）公司供方库管理责任部门，负责组织所属区域（项目）公司相关部门建立供方库，进行跟踪评审和履约评估。 6.4 不合格供方

6.4.1 供方库中合格供方出现下列情形，经集团分管副总裁批准后取消合格供方资格，列入集团不合格供方名单。不合格供方两年内不得参与集团范围内所有招标（采购）项目，两年后如有意向，则需重新进行资格评审。

1） 发生重大产品质量事故、施工质量事故、安全生产事故以及其他引起较大社会影响的不良事件；

2） 经常不能按计划完成施工进度、及时交付产品、提供合格服务； 3） 工程施工造价、材料设备价格、咨询服务价格失去市场竞争优势； 4） 无正当理由三次书面不响应投标邀请。

6.4.2 所属区域（项目）公司合格供方出现上述情形，经所属区域（项目）公司总经理批准后取消合格供方资格，列入所属区域（项目）公司不合格供方名单，两年内不得参与所属区域（项目）公司范围内所有招标（采购）项目，两年后如有意向，则需重新进行资格评审。 6.5 黑名单

6.5.1 供方存在围标、串标、行贿等行为的，经总裁会批准后将其列入黑名单。 6.5.2 列入黑名单的供方永不得参与集团范围内所有招标（采购）项目。 6.5.3 列入黑名单的企业名称在集团信息系统上进行公布。

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二 招标管理

1 招标（采购）计划

1.1 集团战略运营中心签发《项目开发计划》后，所属区域（项目）公司需立即编制项目招标（采购）计划，包含A类、B类邀请招标及议标、直接委托，相关业务部门会签、项目总经理、区域分管领导、区域（项目）总经理/董事长批准后报集团战略运营中心、集团招标采购中心审核后，由分管副总裁审批。A类招标计划由集团招标采购中心执行，其他部分由区域（项目）公司招标采购部门执行。

1.2 集团战略运营中心对招标计划的执行情况进行监控和考核。 2 招标决议小组

2.1 集团成立招标决议小组，负责确定A类工程招标金额在1000万元以上，3000万元（含）以下中标人；负责推荐招标金额在3000万元以上的拟中标人。组长：总裁；副组长：分管副总裁；成员：运营副总裁、区域总经理（二级）/区域董事长（一级）、战略运营中心总经理、招标采购中心总经理、成本管理中心总经理。

2.2 区域成立招标决议小组，负责确定B类工程招标金额在200万元以上，500万元（含）以下中标人；负责推荐招标金额在500万元以上的拟中标人。组长：区域总经理（二级）/区域董事长（一级）；副组长：区域分管副总；成员：设计管理部负责人、招标采购部负责人、成本管理部负责人。

2.3 所属项目总经理是本项目招标管理工作第一责任人，招标采购部门负责人是工程类招标（采购）工作的直接责任人，设计部门负责人是设计类招标（采购）工作的直接责任人。 2.4 招标采购部门：

2.4.1 所属项目公司总经理负责所有类别招标（采购）工作的总体管理及协调。

2.4.2 集团招标采购中心为A类工程类（施工、材料设备类）招标组织部门；区域（项目）公司招标采购部为B类工程类（施工、材料设备类）招标的组织部门。

2.4.3 集团研发设计中心为A类设计类招标组织部门；区域（项目）公司设计管理部为B类设计类招标的组织部门。

1） 招标信息的发布；

2） 组织资格预审和考察、汇总候选投标人；

3） 组织编制招标文件、发标，组织评标、清标、组织编制评标报告； 4） 组织填写定标审批单；

5） 组织编制并发出中标通知书。

3 招标参与部门

3.1 每项招标（采购）参与部门全程参与入围单位评选、招标文件审批、招标评审、推荐中标候选人或选定中标人、决定废标、确定重新招标工作。

3.2 根据招标（采购）项目的复杂程度与实际情况，可外聘专家成立专项招标小组。 3.3 与投标单位有利害关系的人员不得参与该项招标工作。 3.4 招标参与部门有：

1)工程类（施工、材料设备类）（A类和集采）招标工作参与部门：项目工程管理部、设计管理部、成本管理部、成本管理中心、项目总经理、区域总经理； 2) 工程类（施工、材料设备类）（B类、议标、直委）招标工作参与部门：项目工程管理部、设计管理部、成本管理部、项目总经理、区域总经理；

3)非工程类（A类）招标参与部门，由集团成本管理中心、战略运营中心及集团发起招标部门的相关人员组成。

4)非工程类（B类）招标参与部门，由区域成本管理部、运营部及区域发起招标部门的相关人员组成。

4 招标文件

4.1 所有招标（采购）项目必须在招标商务、技术条件齐备的前提下方可进行招标文件会审，招标文件中必须明确承包范围、工期、质量、标段划分、样品、设计图纸等详细的技术要求。设计、工程等部门应在招标文件技术要求中明确规定投标单位递送样品的种类、型号等，并将审批完成的实物设计样品移交给招标经办部门。工业化标准产品可以要求投标单位

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