2022-2022年中国城市综合体投资市场深度调研及风险控制分析报告(

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2022年中国城市等级推荐度：
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报告目录

第一章城市综合体行业概述

第一节、城市综合体的界定

一、城市综合体的定义

二、城市综合体的特征

三、城市综合体的类型

第二节、城市综合体的功能

一、城市综合体的普遍功能

二、城市综合体的特殊功能

第二章2014-2016年中国城市综合体市场投资环境分析第一节、宏观经济环境

一、全球经济贸易形势

二、中国经济缓中企稳

三、人民币汇率的变动

第二节、市场需求环境

一、我国国民收入及消费水平现状

二、消费升级对城市综合体的需求

三、产业升级对城市综合体的需求

第三节、中国城市化进程

一、城市化催生城市综合体

二、城市化对城市综合体的诉求

三、我国城市化发展现状

第四节、中国房地产业现状

一、市场开发逐年增长

二、市场基本平稳运行

三、市场主要特征分析

第三章2014-2016年中国城市综合体投资市场现状分析第一节、2014-2016年我国商业地产市场投资形势

一、投资价值低估

二、投资增速高于住宅

一、投资过热已受关注

二、投资风险不断增加

第二节、2014-2016年我国城市综合体市场投资形势

一、越发受投资商青睐

二、成房企关注新热点

三、总体投资开发特点

四、局部投资过热显现

第三节、2014-2016年我国城市综合体市场开发状况

一、存量市场分析

二、供应量市场分析

三、市场态势分析

四、开发商态势分析

第四节、我国城市综合体投资盈利模式分析

一、投资盈利模式综述

二、企业普遍模式

三、龙头企业模式

第五节、上市公司城市综合体项目投资盈利模式分析

一、项目选择与风险控制

二、项目定位模型研究

三、产品创新与成本控制

四、资金收回与价值最大化

五、战略联盟与连锁开发战略

第四章2014-2016年中国城市综合体市场融资状况分析第一节、2014-2016年中国房地产融资现状分析

一、房地产信贷规模巨大

二、房企股权融资快速增长

三、债券融资艰难推进

四、房地产信托突出风险监控

五、房地产私募基金创出新高

第二节、我国商业地产融资模式解析

一、房地产信托

二、房地产抵押贷款证券化（MBS）

三、房地产基金

四、房地产信托投资基金（REITs）

第三节、我国城市综合体项目融资方式分析

一、开发商的融资模式

二、上市公司短期融资方式

三、上市公司长期融资方式

第四节、我国城市综合体融资的问题分析

一、融资渠道单一

二、受制于资金压力

三、资金链紧张

四、亟待融资模式创新

第五章城市综合体投资价值分析模型的建立

第一节、商圈等级和规模决定价值

一、商圈理论

二、零售引力规律

三、商圈饱和度

四、商圈等级和规模决定物业价值

第二节、模型的基本假设

一、隐藏的前提条件

二、直接的前提条件

三、约束条件

第三节、模型的建立

一、销售价值定位模型构建

二、单一业态的价值区间

三、城市综合体整体价值最佳规模及最佳区间的计算

第四节、城市综合体投资价值综合分析体系

一、指标设计的原则

二、指标体系的建立

三、评价模型的建立

第五节、城市综合体项目案例投资价值分析

一、项目简介

二、项目产品分析

三、项目区位分析

四、项目商圈分析

五、项目消费能力分析

六、项目投资价值评价

第六章中国城市综合体市场投资机会及前景分析第一节、城市综合体的价值体系

一、区域价值

二、商业价值

三、销售价值

四、经营价值

五、资产价值

六、资本价值

第二节、城市综合体市场的投资机遇

一、城市化发展方向

二、投资价值明显

三、具备天然优势

四、市场需求旺盛

第三节、二三线城市综合体投资机会分析

一、二三线城市投资机遇分析

二、三类城市综合体潜力巨大

三、不同种类物业投资简析

第四节、县级城市综合体的投资机会分析

一、商业升级的机遇

二、具有市场潜力和空间

三、区域经济作支撑

四、投资环境相对有利

五、政府开发意愿强烈

六、应把握其商业机理

第五节、城市综合体市场的投资前景

一、投资市场空间分析

二、一线城市投资前景分析

三、二三线城市投资前景分析

第七章城市综合体的投资风险及规避分析第一节、城市综合体项目的主要风险及规避

一、项目财务与金融风险及规避

二、项目规划业态设计风险及规避

三、市场竞争风险及规避

四、招商和运营风险及规避

五、系统风险及规避

第二节、城市综合体项目投资的法律风险管理

一、政策风险及其管理

二、资金风险及其管理

三、施工风险及其管理

四、营销风险及其管理

五、运营风险及其管理

第三节、城市综合体运营模式的风险与规避

一、出售产权模式的风险及规避

二、整体出租模式的风险及规避

三、分零租赁模式的风险及规避

四、混合模式的风险及规避

第八章城市综合体的风险控制分析

第一节、基础理论概述

一、城市综合体风险控制的意义

二、研究内容与方法

三、城市综合体风险控制的理论基础

第二节、城市综合体风险识别方法分析

一、专家调查法

二、故障树分析法

三、敏感性分析法

四、情景分析法

五、核对表法

六、主要依据

第三节、城市综合体风险评估方法分析

一、敏感性分析法

二、项目风险概率估算方法

三、决策树

四、专家决策法

五、层次分析法

六、对比及选择

第四节、城市综合体风险防范分析

一、风险防范分类

二、预防型风险防范策略

三、非预防型风险应对策略

第五节、城市综合体风险监控分析

一、风险图表示法

二、审核检查法

三、偏差分析法

第六节、项目风险控制案例分析

一、项目概况

二、项目风险识别与分析

三、项目风险控制的措施

第九章中国城市综合体市场政策背景分析

第一节、2014-2016年中国房地产市场政策分析

一、宏观调控政策

二、开发及市场管理政策

三、土地政策

四、金融政策

第二节、重点政策对城市综合体市场的影响分析

一、政策的总体影响形势

二、调控政策的利好影响

三、调控政策的不利影响

四、信贷政策的影响分析

第三节、主要相关政策法规

一、《中华人民共和国城乡规划法》

二、《城市用地分类与规划建设用地标准》

三、《中华人民共和国城市房地产管理法》

四、《中华人民共和国土地管理法》

图表目录

图表：2013-2014年世界工业生产同比增长率

图表：2011-2014年世界三大经济体GDP环比增长率

图表：2012-2014年世界及主要经济体GDP同比增长率

图表：2013-2014年三大经济体零售额同比增长率

图表：2013-2014年世界贸易量同比增长率

图表：2013-2014年国内生产总值增长速度（累计同比）

图表：2005-2014年全国粮食产量

图表：2013-2014年规模以上工业增加值增速（月度同比）

图表：2013-2014年固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比）图表：2013-2014年社会消费品零售总额名义增速（月度同比）

图表：2013-2014年居民消费价格上涨情况（月度同比）

图表：2013-2014年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比）

图表：2014-2015年国内生产总值增长速度（累计同比）

图表：2014-2015年规模以上工业增加值增速（月度同比）

图表：2014-2015年固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比）图表：2014-2015年社会消费品零售总额名义增速（月度同比）

图表：2014-2015年居民消费价格上涨情况（月度同比）

图表：2014-2015年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比）

图表：2013-2014年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况

图表：2014-2015年全国房地产开发企业土地购置面积增速

图表：2013-2014年全国商品房销售面积及销售额增速

图表：2014年东中西部地区房地产销售情况

图表：2014年全国房地产开发和销售情况

图表：2014-2015年全国商品房销售面积及销售额增速

图表：2015年东中西部地区房地产销售情况

图表：2015年全国房地产开发和销售情况

图表：2004-2014年办公楼与商业营业用房销售增速

图表：2004-2014年办公楼与商业营业用房投资增速

图表：重点城市的城市综合体面积增长情况及预测

图表：重点城市的城市综合体数量增长情况及预测

图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性（按面积）

图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性与轨道交通情况（按数量）图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性与物业组合

图表：我国商业地产投资盈利模式汇总

图表：上市公司开发城市综合体项目选择模型

图表：廉价EST模型

图表：上海正大广场

图表：面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型

图表：无锡华润万象城

图表：无锡华润万象城项目物业功能定位

图表：3万平方米商业街区业态规划

图表：无锡万象城购物中心业态

图表：二期商业街区4万平方米

图表：上海交通枢纽型城市综合体产品模型

图表：2014-2015年房地产开发投资资金来源累计同比增速

图表：我国房地产基金数量（只）与规模（亿元）发展情况

图表：REITs运作模式

图表：我国城市综合体融资模式

图表：商圈的划定示意图

图表：城市综合体项目价值评估指标体系

图表：徐州世茂广场示意图

图表：徐州世茂广场区位图

图表：徐州地区商圈示意图

图表：项目评价结果

图表：各指标权重及隶属度

图表：诺瑟姆（美国）城市发展“S”型曲线

图表：房地产市场发展规律示意图

图表：商业形态发展阶段

图表：城市吸引力模型结论

图表：城市综合体风险防范分类图

图表：风险应对示意图

图表：“国五条”（国办发〔2013〕17号）细则主要内容

图表：三中全会决定中关于深化户籍、土地、金融等要素改革的内容图表：公布细则及房价控制目标的省市

图表：《意见》（国办发〔2013〕67号）中涉及房地产行业主要内容图表：不动产统一登记的工作时间表

图表：2014年中央重要文件、会议主要内容

图表：2014年放松限购城市时间表

图表：“央五条”主要内容

图表：“930”新政主要内容

图表：各地信贷政策调整主要内容

图表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表

图表：1998年房改至2014年以来五年期金融机构存贷款利率及住房公积金贷款利率走势

图表：《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容

图表：2014年以来主要省市公积金政策调整

图表：2014年以来主要省市财税政策调整

图表：2011-2014年保障性安居工程建设计划及实际完成情况

图表：2014年支持棚户区改造的主要金融政策

图表：《关于调整城市规模划分标准的通知》城市规模划分标准

图表：2014年不动产统一登记工作加速推进

图表：城乡用地分类中英文对照表

图表：城市建设用地分类中英文对照表

图表：城乡用地分类和代码

图表：城乡用地分类和代码续表

图表：城市建设用地分类和代码

图表：城市建设用地分类和代码续表一

图表：城市建设用地分类和代码续表二

图表：城市建设用地分类和代码续表三

图表：除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人）

图表：人均居住用地面积指标（m2/人）

图表：规划建设用地结构

图表：城乡用地汇总表

图表：城市建设用地平衡表

图表：中国建筑气候区划图

报告信息

?【出版日期】2016年9月

?【交付方式】Email电子版/特快专递

?【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元

关于行业研究报告

行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

为经营和投资者提供决策依据作为制定战略

规划的依据

行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

◆受资料的限制，有时候不能够对行业进行全面的分析，分析的思路也会被资料所左右，但是无论如何，我们还是以所掌握的资料为基础，尽可能的对资料进行整合，以揭示行业的现状和发展趋势，为决策提供依据。

◆行业研究的难易程度因行业不同而有所差别，垄断性行业的研究与竞争性行业的研究不一样，主导性行业的研究与配套性行业的研究也不一样，更为重要的是，行业不同，资料来源不同，资料的

可信度也不同。

●行业的界定/分类●行业发展特点●行业规模/结构●行业进出口状况●国外同行业现状

●产业政策●行业管理体制●投资状况●原材料状况●技术替代

●产品生产情况●产品销售情况●主要销售模式●市场需求●细分市场

行业环境

行业概况

产品状况

企业状况趋势对策

●行业集中度情况●行业内企业特征●企业竞争分析●领先企业研究●关键成功因素

●市场发展趋势●技术发展趋势●国家发展规划●企业投资建议●企业发展对策

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：

一、身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉

络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；

二、希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。

因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

公司简介

中宏经略是一家专业的产业经济研究与产业战略咨询机构。成立多年来，我们一直聚焦在“产业研究”领域，是一家既有深厚的产业研究背景，又只专注于产业咨询的专业公司。我们针对企业单位、政府组织和金融机构，提供产业研究、产业规划、投资分析、项目可行性评估、商业计划书、市场调研、IPO咨询、商业数据等咨询类产品与服务，累计服务过近10000家国内外知名企业；并成为数十家世界500强企业长期的信息咨询产品供应商。

公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询

行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、嵌入式软件纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。经过中宏经略咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。

我们的优势

强大的数据资源：中宏经略依托国家发展改革委和国家信息中心系统丰富的数据资源，建成了独具特色和覆盖全面的产业监测体系。经十年构建完成完整的产业经济数据库系统（含30类大行业，1000多类子行业，5000多细分产品），我们的优势来自于持续多年对细分产业市场的监测与跟踪以及全面的实地调研能力。

行业覆盖范围广：入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。其信息量大，实用性强是任何同类产品难以企及的。

内容全面、数据直观：报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为业界人士提供了一幅生动的行业全景图。

深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。

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