盐城市物价局关于商品房价格有关文件

盐城市物价局文件

的通知

盐市价发[2011]88号

关于印发《盐城市市区商品住房备案价格评估实施办法（试行）》

盐都、亭湖区物价局，市物价局开发区分局，市区各房地产开发企业： 为认真贯彻落实《盐城市人民政府办公室印发关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法的通知》（盐政办发[2010]37号）和《盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办法的通知》（盐政发[2011]126号）“体现鼓励和控制相结合的差别化政策”的规定，鼓励房地产开发经营企业开发建设高品质、高品味的楼盘，提高房地产开发和城市建设水平，结合市区实际，特制定《盐城市市区商品住房备案价格评估实施办法（试行）》，现印发给你们，希遵照执行。

二〇一一年九月二十六日

盐城市市区商品住房备案价格评估实施办法（试行）

为认真贯彻落实《盐城市人民政府办公室印发关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法的通知》（盐政办发[2010]37号）和《盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办法的通知》（盐政发[2011]126号）“体现鼓励和控制相结合的差别化政策”的规定，鼓励房地产开发经营企业开发建设高品质、高品味的楼盘，提高房地产开发和城市建设水平，结合市区实际，特制定本实施办法。

一、对拟突破区域备案基价的楼盘，建立商品住房价格成本认证制度。房地

产开发经营企业在申报价格备案前，向市、区价格认证机构申请成本认证。市、区价格认证机构根据《盐城市住宅商品房成本认证通则》（附件一）对申报备案楼盘的建设成本进行认证。

二、评估时根据申报备案楼盘的区位、配套、规模、容积率、绿地率、建筑密度和品位等因素，按照《盐城市市区商品住房备案价格相关因素调节表》（见附件二），确定一定的系数，通过加权平均，对备案价格进行适度调节。相关因素调节以有关部门的认定或证明材料为依据；无认定或证明材料的，由评估小组议定。

三、因品质亮点、成本增加等因素，需提高备案价格的，其提高幅度一般不超过备案基价的10%。

四、市物价部门根据年度市区新建住房价格控制目标、房地产市场发展状况和楼盘品质品位、成本增加等因素，集体审议申报楼盘备案价格，并按照原则上每年上、下半年各定期集中会办一次备案价格的规定做好相关工作。

五、分期开发项目的新建楼盘，房地产开发经营企业对建设品质等相关指标做出承诺、备案资料齐全的，可申请按已备案楼盘相同价格进行备案，不受原则上每年上、下半年各定期集中会办一次备案价格的限制。 六、本实施办法自发文之日起试行。 附件一：

盐城市住宅商品房成本认证通则

第一条 本通则所指住宅商品房成本认证，是指价格认证人员依据相关法律、法规和政策文件规定，对认证对象在认证基准日申报的成本价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第二条 住宅商品房成本认证遵循独立、公开、公正、合理、高效的原则。 第三条 住宅商品房前五项成本构成。 (一)土地使用权取得费

指法律、法规和规章规定的土地使用权取得费用及相关拆迁的补偿、补助、

安置等费用，包括土地使用权出让成交总价、契税、拆迁补偿费用（非净地交付时发生）及非房地产开发企业责任因素导致的拆迁安置补偿追加费用、单位工程开工前发生的取得土地使用权支付的财务费用。同一地块为混合用地的，按照同一地块地段不同用途的基准地价比分摊土地使用权取得费。 （二）前期工程费

指开发项目实施前期发生的费用，包括工程勘察测绘费用、设计费用、三通一平费用（通电、通水、通路、工地平整）、图纸审查费、临时围墙和单体工程开工建设前所发生的取得土地以外的合理性费用。 (三)房屋建筑安装工程费

指列入建筑安装工程施工图项目的主体房屋建筑安装费用，包括基础工程费、桩基检测费、土建工程费（含铝合金窗或塑钢窗等新型材料门窗费）、水电安装工程费用、工程监理费和质量监督费。 (四)附属公共配套设施费

指列入规划图、建筑安装施工图、与主体房屋相配套的非营业性公共配套设施的建筑费用。如：化粪池、电控楼道门、进户防盗门、物业管理用房（含社区用房），需进入成本的地下人防工程、小区公益性免费使用的娱乐设施等建设费用。 (五)公共基础设施费

指住宅小区内商品房配套设施建设的道路、供水、供电、供热、排污、绿化、景观、环卫、智能化监控设施、有线电视工程配套费、燃气管道、围墙、小区值班室、大门等公共基础设施等建设费用。 第四条 各项成本确定方法

已实行招投标或拍卖的项目以中标书中载明的成本为合理成本；未全部完工项目的成本应当以规划书（图）和正确的预算金额为合理成本；预算金额一般以社会平均成本估算。

土地取得费以土地使用权出让合同为主要依据确定。 前期工程费以实际合理发生额为主要依据确定。

房屋建筑安装工程费按下列办法确定：对已实行招投标的建筑安装工程项目以中标书载明的合理成本为依据确定；对未实行招标的项目以社会平均成本为基础，参考开发企业提供的合理预算、建设工程施工合同、认证标的差异等因素综

合确定。

附属公共配套设施费和公共基础设施费以确定的建设内容和工作量为依据，比照前款的方法确定。

下列费用不得列入商品住房成本：用地规划红线内经营性设施的建设费用；与住房开发无关的各种集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；土地闲置费；房地产开发经营企业自留的房屋建设费用；因延期交房，超过规定过度期限而发放的过度补贴费用；按规定不得计入商品住房成本的其他费用。

第五条 住宅商品房有关面积确定方法

(一)土地面积按《国有土地使用权》载明的面积计算。

(二)房屋建筑面积，已竣工的房屋，建筑面积以房屋产权管理部门认可的测绘面积为准；未竣工的房屋，按项目单体建筑施工图面积或规划的面积计算。如果项目分期建设规划，可依据规划部门相关文件规定的总面积计算。相关文件的面积不一致时，依可信度高者优先原则认定分摊成本费用的面积，顺序为：房屋产权管理部门认定的面积，建设工程许可证载明的面积，规划设计图载明的面积。 (三)公共配套面积按列入规划且与主体房屋相配套的非营业公共配套设施面积计算。

(四)营业性用房面积按具有营业性质的各类用房的面积总和计算。 第六条 住宅商品房前五项成本认证分摊操作方法 （一）土地取得费用分摊

单位住宅商品房分摊额=X÷（A+B+C）

其中：X=土地取得总费用 A=商业用房建筑面积×商业用地基准地价与住宅用地基准地价之比 B=住宅用房建筑面积 C=车库建筑 面积×车库建设层高/住宅建设层高

(二)前期工程费用分摊

单位商品房分摊额=前期工程总费用÷总建筑面积 (三)建筑安装工程费用分摊

单位住宅商品房分摊额=Y÷(D+E+F+G+H)

其中:Y=建筑安装工程总费用 D=营业房建筑面积×营业房平均建安成本与住

宅房平均建安成本之比 E=办公房建筑面积×办公房平均建安成本与住宅房平均建安成本之比 F=住宅商品房建筑面积 G=车库建筑面积×车库建设层高/住宅建设层高 H=阁楼面积

(四)附属公共配套设施费用分摊

单位住宅商品房分摊额=附属公共配套设施总费用÷总建筑面积 (五)公共基础设施费用分摊

单位住宅商品房分摊额=公共基础设施费总费用÷总建筑面积

第七条 为确保尚未完成项目保质保量到位，维护成本认证的科学性和严肃性，应要求开发企业对已计入成本但认证时未完成的建设项目提供承诺，并说明具体的运作方式。

第八条 价格认证人员应当在执行必要的认证程序后，撰写并由所在价格认证机构出具认证结论书。

认证结论书应当载明房地产开发企业的基本情况，楼盘主要技术指标及概况，该楼盘分摊的附属公共配套设施和公共基础设施费用总额和分摊成本费用的相关面积，以及该楼盘每平方米平均成本等相关资料。

第九条 价格认证人员实施住宅商品房成本认证业务，应对认证结论的合理性承担责任。

盐城市人民政府

法的通知

盐政发[2011]126号

盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办

盐都区、亭湖区人民政府，盐城经济技术开发区管委会，市各有关委、办、局，

盐都、亭湖区物价局，市物价局开发区分局，市区各房地产开发企业、中介服务机构:

为规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者的合法权益，根据《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价格[2011]548号）和《省物价局关于印发<江苏省商品房销售明码标价实施细则>的通知》（苏价规[2011]5号），结合实际，制定了《盐城市市区商品房明码标价规范》，现印发给你们，希遵照执行。

二Ｏ一一年五月二十日

盐城市市区商品房明码标价规范 一、总则

1.1 凡在盐城市市区销售商品房及配套建设的阁楼、车库(位)等的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者），都应当按照国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》以及本规范的要求实行明码标价。

中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规范执行。 1.2 商品房销售应当遵循公开、公平、诚实信用的原则。

1.3 商品房销售明码标价采用价目表、公示表形式进行标示，有条件的可同时采取标价牌、价格手册、电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

1.4 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清

晰、用语规范、标示醒目，并标示价格举报电话。

1.5 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。 二、明码标价的内容和要求

2.1 商品房经营者在销售商品房时应当按照要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

2.2 商品房经营者应当根据经物价部门确定的备案价格，结合楼层、环境、朝向等因素，按差价额代数和为零的原则，确定每套商品房的销售价格，实行一套一标和一价清。商品房经营者应当标明每套商品房的楼层、房号、户型、层高、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和总建筑面积、销售单价、总价款等。阁楼、车库（位）等也要按上述要求进行明码标价。

2.3 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素： 2.3.1 开发企业名称、预售许可证号、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

2.3.2 楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、太阳能、有线电视、通讯等基础设施配套情况。

2.3.3 当期销售的房源情况以及每套商品房的楼层、房号、户型、层高、总建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积、销售状态等。 2.3.4 优惠折扣及享受优惠折扣的条件。 2.3.5 其他。

2.4 商品房销售应当公示以下收费：

2.4.1 商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择，不得强制或变相强制提供服务或收费。 2.4.2 商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准、收费主体。 2.4.3 其他。

2.5 商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成

本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、太阳能、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得在合同成交价格之外收取其他费用，不得收取任何未予标明的费用。 2.6 商品房经营者应当按照要求填写《盐城市市区商品房销售基本情况公示表》、《盐城市市区商品房价目表》、《盐城市市区商品房销售相关收费公示表》，并在商品房交易场所的醒目位置正常公示，同时公示价格主管部门的备案文件。公示的时间，自备案之日起至该批次全部商品房销售完后5日止。 2.7 已取得商品房预（销）售许可证的商品房经营者，应当自备案之日起一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。对已销售的商品房，商品房经营者应当予以明确标示。 三、价目表、公示表式样

3.1 《盐城市市区商品房销售基本情况公示表》、《盐城市市区商品房价目表》、《盐城市市区商品房销售相关收费公示表》的式样（见附件一、二、三）。商品房经营者可以按附件式样进行制作。

3.2 价目表、公示表等应用喷绘或纸张等形式进行制作公示，规格为每张（幅）不小于1000mm*600mm，便于消费者查询。

3.3 商品房经营者在备案时应当将价目表、公示表等拍摄成图片资料，加盖单位印章，送市（区）物价部门备查。

盐城市人民政府办公室

格备案制度的实施办法的通知

盐政办发〔2010〕37号

盐城市人民政府办公室印发关于对市区商品住房实行价

盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：

现将《关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

盐城市人民政府办公室

二○一○年四月二十二日

关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法

为进一步规范市区房地产市场价格秩序，促进房地产市场平稳健康发展，根据《价格法》，《江苏省制止不正当价格行为和制止牟取暴利规定》，《省政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（苏政办发[2010]13号），《省住房和城乡建设厅、省物价局等八部门关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），《盐城市人民政府关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（盐政发[2010]111号），结合我市实际，现对市区商品住房实行价格备案制度,制定如下实施办法： 一、价格备案的范围

市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障住房和独幢别墅、非住宅商品房外，其它新建商品住房实行价格备案制度。 二、价格备案的原则

（一）房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采集、测算的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。

（二）市物价部门根据房地产开发周期、配套设施标准、开发品

质以及房地产市场发展状况等因素，体现鼓励和控制相结合的差别化政策，测算市区各类地段商品住房价格水平。 三、价格备案的程序

（一）房地产开发企业在商品住房销售前须按照要求填写《盐城市区商品住房价格备案表》、《盐城市区商品住房价目表》、《盐城市区商品住房建设成本表》向物价部门报备。

区物价部门对辖区内商品住房备案材料进行初审后，报市物价部门办理备案手续。

（二）备案资料齐全时，物价部门应当在5个工作日内办结。 （三）房地产开发企业凭备案手续到房产管理部门领取预（销）售许可证。

已领取预（销）售许可证正在销售的商品住房也应向物价部门备案。

（四）为保持商品住房价格的基本稳定，已备案的销售价格原则上不予调整变动。确因开发周期、配套设施标准、成本等变化需调整价格的，应经有资质的价格认证机构认定，重新办理备案手续。 调整价格期间，可售房源仍按原备案价格销售，购房人要求购买的开发企业不得拒售。

（五）房地产开发企业按代数和为零的原则确定楼层系数、环境差价、朝向差价，确定每套住宅的实际销售价格，实行“一套一标”，并一次性公示全部备案销售价格。

四、物价部门要加强对商品住房价格备案、明码标价、一价清、价费结算清单等制度执行情况的检查，对房地产开发、销售和中介服务中的各种价格违法行为，依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规进行严肃处理,促进房地产市场平稳健康发展，切实维护广大消费者的利益。

五、本实施办法自发文之日起执行。

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