世纪城国际公馆商业策划报告-世联

呈：东莞市世纪城商住开发有限公司

世纪城国际公馆一期商业街 销售执行报告

2012-3-12本报告是严格保密的。

商业物业目标沟通

世纪城千亩大盘商业物业运作 目标： 目标：

住宅商业对项目发展的作用

②项目整体增值：形成对世纪 项目整体增值： 项目整体增值 城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源 利润的重要来源； 利润的重要来源 ③展示价值 展示价值； 展示价值

①利润的重要来源 ②成为项目增值举措

③具有展示价值

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概况长约180米，总面积 10163M2; 由内街铺位50个、一楼 临街铺位37个、二层商 铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼 层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间， 面宽在3.8-5.1米间，柱 距呈不规则分布，单位 面积集中在40-120平 方米间；

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周边商业分析

周边半公里之内居 住人口不足万人;东 莞 大 道

雴

尚未形成成熟的生 成熟的商业

现代经典

世纪城

住

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汇报思路

东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨

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东莞商业物业市场分析

商业物业的两种类型：

大型集中商业： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等； 临街商铺

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大型商业物业比较表名称 第一 国际 华南 MALL 规模(M 规模(M2) 总70万,商 业11.6万; 总89万,商 业可售6 万 20.8万;商 业16万 商业主力店(主题商业) 商业主力店(主题商业) 售价 返租情况 销售率 商业70%;

步行街、大型百货、超市、 1F:25000,2F:16000, 三年返租，第 品牌专营店、精品专卖店、 3F:8000,最高42000。 一年5%,二年 主题乐园、风情美食广场; 6% ,三年7%; 复合商业，八大营业区域， 1F:2万，2F:1.6万， 集百货、超市、饮食、娱 3F:1.3万 乐于一体； 集饮食、娱乐、购物、休 闲、商务于一体的大型主 题娱乐购物广场 1F:1.8万，2F:1万， 最高2万多 十年返租，前 三年7%,后7 年递增5%。买 铺收一年租金 发展商控有6成 经营权，实行 开业前期“反 租承包经营” ——

销售60%

世博 广场

3.28开盘； 销售40%

地王 国际 广场

32.8万;商 业面积10 万

复合商业，集商业步行街、 1F:2.5万，2F:1.5万， 主力百货店、专卖店、主 3F:8000万; 题公园、娱乐场、风情美 食广场、康体中心于一体

——

模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形 式销售是大多数商家的运作手

法；本报告是严格保密的。

商铺调查表

租金和售价的关系名称 花园路 东城步行街 西正路市桥路 宏景中心 石竹新花园 景湖春天 新天地 规模 干道两侧 干道两侧 干道两侧 —— 7000多 5000多 7700 性质 全街铺 全街铺 全街铺 街铺+内铺 街铺 全街铺 街铺+内铺 售价 28000 32000 34000~36000 15000~19000 11000 21000 12000

东莞商铺的租金回报率一般处于4%5%之间的较低水平；

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商铺经营状况

名称 花园路 东城步行街 西正路市桥路 宏景中心 石竹新花园 景湖春天

业态 餐饮、酒吧、服饰精品 服饰、美容通讯等 餐饮、通讯、茶艺、士多 中介、琴行、驾校、灯饰 装饰五金建材、美容美发、餐 饮 超市、装饰材料、五金水暖、 干洗

月租金 100 140 130~160 55~80 45~55 70

人流 车流和人流多 车流少、人流多 车流、人流多 人流、车流一般 人流、车流一般 人流多、车流一 般

出租率 100% 90% 100% 30% 80% 50%

人流量是影响商业街价值的关键因素： 人流量是影响商业街价值的关键因素： ——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况 好于服务住宅的社区商业；9

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东莞商铺调查小结

购买商铺的客户主要 目标是保值和增值； 保值和增值； 保值和增值 “一铺养三代，”主 一铺养三代， 要体现了商铺的价值， 而被集中商业推广所 套用，误导消费者；

商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报 率比较稳定； 东莞商铺的投资回报率在4.2%~5%左右，南城区的商铺回报 率略低(在4.0%~4.5%之间); 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；

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东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨

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商业物业价值判断周边人流量多少 商业物业 商圈内的消费能力 优惠政策是否有足够的吸引力 投资价值 非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间 街铺：自我调节能力强。是适合 大众投资的传统的商业物业投资 一铺养三代的“ 一铺养三代的“铺” 品种 集中商业的内街：不适合分拆销 售，适合大基金的长期战略投资 经营本报告是严格保密的。

关于两种商业类型的价值对比研究

商铺

集中商业

价值依托的基础

周边商圈的经营环境； 周边商圈的经营环境； 很强的自我调节能力；; 受经营状况好坏的制约；

价值的保障(风险) 保值增值，低风险； 价值的保障(风险)

取决于经营状况，风险高

;

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关于东莞目前商业物业投资价值的思考

东莞城区需要多少商业物业？ 东莞城区需要多少商业物业？大型集中商业的集 中面世，给东莞商 业物业的长期竞争 和发展带来极大的 压力。 城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；

按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积 超过2 M2/人； 参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/ 0.7 上海市1.2M 人，上海市1.2M2/人；

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东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业物业价值分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨

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世纪城国际公馆商业物业价值分析

世纪城商业街——最大 最大 世纪城商业街 的商业价值在于未来升 值潜力： 值潜力： 位于东莞最有发展潜力 的城市生活圈内，生活 圈内的总人口将可望突 破10万人； 将形成东莞规模最大， 档次最高的社区； 将拥有含金量最高的客 户群体； 道 大 莞 东

凯旋城 东泰

景湖春天 阳光假日 景湖春天 四环路 景湖花园

金

城 世纪商圈日 成

世纪城

五环路 世纪

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本项目商业物业的可能性

以风情商业街为主的 运作模式最为可行；

物业类型

SHOPING MALL 动辄数万平 方米的大开 间，建筑形 式无法满足 不可行

吉之岛、沃 尔玛等大超 商业步行街 市 如无特色， 无法提供足 所在位置难 够数量的停 以吸引足够 车位 人流 不可行 可以参照

专业市场

问题

对住宅品 质造成影 响 不可行

可行性

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东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨

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商业街的SWOT分析 商业街的SWOT分析 SWOT营销策略S(优势): 优势): 1. 全街铺； 2. 公馆社区品质和客户群的 含金量；; 3. 高起点的商业街规划和品 质； 4. 泛世纪商圈的逐步形成； W(劣势): 劣势): 1. 目前基本无商业氛围，无 法立即持续经营；

让客户回归于关注商业 价值的本源； 通过设计全新的形象， 形成差异化； 降低置业门槛，有效扩

O(机会): 机会): 大客户层面； 打造泛世纪城商圈蓝图； 1. 街铺是最受广东投资

者关 注的投资型物业； 2. 公馆二期集中商业即将动 工，三-五千平方米的主力 店可望进驻；本报告是严格保密的。

T(威胁): 威胁): 1. 东莞投资类型商业的总体 供应量巨大； 2. 大型集中商业的推广力度 和声势占据先机；

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