第六讲 房地产交易法律制度

房地产法

第六讲 房地产交易法律制度谭柏平

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课堂练习题一、判断题 1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期 限使用，并且土地使用权不能交易。 2、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出 租。 3、娱乐用地的最高年限为50年。 4、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地， 且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。 2014-4-16 2

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二、选择题1、以下说法哪一个是正确的？( ) A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。 B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较 大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。 C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿取得 D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期 满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用 权出让金20%以下的土地闲置费 2014-4-16 3

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2、我国国有土地有偿使用制度的特点包括： ( )。 A、国有土地的所有权与使用权相分离 B、国家垄断城市土地所有权 C、城市土地所用权有期转让 D、城市土地使用权有偿转让

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3、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位 于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发 商品住宅小区而需用土地。请问：甲房地产 公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下 列何种方式取得？ A.由市人民政府划拨取得 B.由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取 得 C.由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参 加投标取得 D.由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参 加竞买取得 2014-4-16 5

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参考答案一、判断题 1、对。 2、错。 3、错。 4、对。 二、选择题 答：1、D; 2、ABD;3、BCD 2014-4-16 6

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本讲教学内容

一、房地产开发与房地产交易 二、房地产转让法律制度 三、商品房预售法律制度 四、房地产按揭法律问题 五、房屋租赁法律制度

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一、房地产开发与房地产交易 (一)房地产开发概述

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用 权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1、取得国有土地使用权，是房地产开发的 前提条件。 2、房地产开发包括如下两种行为：

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(1)土地开发(或再开发),即进行基础设施建 设。 ①土地开发，也称“三通一平”或“七通一 平”,把生地变成熟地； “三通一平”:道路通、给水排水通、供电线路 通和对施工现场上的土地进行平整； “七通一平”:道路通、上下水通、电力通、雨污 排水通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。 ②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。 (2)房屋开

发，即进行房屋建设，包括住宅、工 业厂房、商业楼宇、办公用房和其他用房的开发。9

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房地产开发的特点 1、综合性强，涉及面广。 2、工程量大，综合成本高，建设工期长。 3、建设项目种类繁多。 4、与银行关系密切。

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房地产开发的基本原则 1、严格执行城市规划； 2、经济效益、社会效益、环境效益三统一； 3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施， 先地下、后地上(如楼房与车库)。 4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工 期限开发(防止炒卖地皮、利用土地投机)。 5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质 量合格：(1)开发项目的设计、施工必须符合标 准和规范；(2)项目竣工验收合格后方可使用。 6、鼓励开发、建设居民住宅。 11

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(二)房地产交易概述1、房地产交易的概念 房地产交易，是指以房地产为商品而进行的 转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 商品房成为“商品”必须“五证”齐全： (1)《建设土地规划许可证》; (2)《国有土地使用证》; (3)《建设工程规划许可证》; (4)《施工许可证》; (5)《房产证》。 2014-4-16 12

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2、房地产交易的分类 (1)地产交易。地产交易在我国迄今为止 仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、 抵押等形式。 (2)房产交易。房产交易的形式主要有房 产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托 等方式(既包括了房产使用权的转让，也 包括了房产所有权的交易)。

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3、房地产交易的特性 (1)标的物位置固定性。房地产不动，双方 运用所有权证书和使用权证书及合同交易。 (2)房地连动。我国采用了“房地连动”措 施，即二者须一起转让与抵押。 (3)标的额大、专业性强。房地产价格受多 种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我 国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中 介服务。

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(4)稀缺性。房地产市场在整体上是供给稀 缺的市场。土地是不可再生资源，房产受 土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。 (5)承接性。房地产交易中土地使用权出让 行为所设定的权利义务具有承接性(如土 地使用年限)。土地使用权出让合同对每 一次房地产交易均具有约束性(原则性不 能变更)。

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4、房地产交易必须遵守的原则

(1)及时登记原则：转让、抵押，租赁(备 案) (2)房地一体原则： (3)房地产交易价格由国家实施管理： (4)土地出让合同设定的权利、义务随土地 使用权同时转移原则：国家所有者身份不变， 直接

与土地使用者发生关系 (5)不得损害土地及房产经济效益原则，即 效益不可损原则2014-4-16 16

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5、我国城市房地产市场运作三阶段 第一阶段：土地使用权出让阶段 即一级市场阶段，活动发生在地产市场， 即由政府通过协议、拍卖、招标和挂牌等 方式，向房地产开发商提供国有土地使用 权。

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第二阶段：二级市场阶段(开发与销售阶段) 第一，开发阶段：开发商筹集资金，勘察设计， 建筑招标、投标，开工兴建，竣工验收，投向市 场。 第二，销售阶段(通常有金融机构与律师行业的 介入):交易准备，物业选择，商定成交价，完 成定金预付。 第二阶段的具体内容如下：

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买方申请购房贷款，银行委托物业评估机构提 供正式估价报告而后决定是否给予贷款。 如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方 同时应通过律师或中介机构查阅物业转移情况 及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后， 双方可准备契约。 待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房 产钥匙，正式接收物业。

★★★ 但是房地产产权却并非此时转移，须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登 记之时正式移交。

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第三阶段：房地产交易阶段即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产 交易。 这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、 租赁。 在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介 机构的帮助：如向房地产咨询机构咨询有关政策、 法律、价格情况；向房地产价格评估机构委托评 估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、 交易对手等房地产交易服务。 需要注意的是，各交易阶段均须做好房地产登记 及税费缴纳工作。20

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二、房地产转让法律制度

(一)房地产转让概述 1、概念 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为。 房地产转让是将房产所有权或地产使用权转 移给他人的行为。(以此区别于房地产租赁 与抵押等其他交易方式。)21

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