虹口区多伦路二期旧区改造1号地块框架要点备忘录

虹口区多伦路二期旧区改造1号地块

投资合作框架要点备忘录

（讨论稿）

本备忘录由以下各方于2013年10月＿＿日签署

甲方（投资方）： 明石投资管理集团有限公司或其指定的机构

乙方（项目方）：上海多伦建设发展有限公司或其指定关联方 鉴于：

1. 双方有意就位于虹口区多伦路旧区改造二期1号地块 （以下简称“项目地块”，地块四界和具体地理位臵见附录A）进行合作，目标是将项目地块建设成城市核心区的高端标杆项目和重点旧区改造示范项目；

2. 双方愿意结成战略合作关系，将甲方在投资管理资源、金融产业背景方面的优势与乙方作为区域房地产开发商拥有先进的设计、建造及开发的技术和经验相结合，展开全投资阶段的合作计划，包括从土地拆迁平整阶段、项目开发建设直至项目销售退出，确保目标项目顺利实施。

现甲、乙双方友好协商，签订本备忘录，作为双方下一步展开具体

合作的原则依据：

第一条. 合作方式

1.1 双方同意在中国上海市共同发起设立多伦旧改发展投资中心（以工商注册登记名为准，以下简称“旧改发展基金”），作为独立运作的投资平台，以专项用于投资、开发目标项目地块； 1.2 双方就旧改发展基金的设立原则达成如下共识：

? 基金宗旨：专项投资于目标项目地块，专业运作，获得中长期资本增值，实现项目、资本、管理资源的最佳结合 ? 法律形式：有限合伙企业 ? 基金管理人GP：由甲方担任

? 基金总规模（拟）： 不超过15亿人民币；根据项目发展阶段分阶段出资，主要用于前期拆迁阶段

? 基金期限：基金存续期暂定为5年+2年延长期（基金管理人有权决定是否延续2年），自合伙企业的营业执照签发之日起计算 ? 基金份额分类：

? A类 优先级 不超过基金总规模的50% 约 7.5亿人民币 ? B类 劣后级 不低于基金总规模的50%约7.5亿人民币由乙方全额认购，在A类本金和预期固定收益实现后劣后退出 ? 合伙人的出资方式、数额和缴付期限：以人民币现金出资，各期出资额度和期限将在投资合伙协议中明确规定 ? 基金收益分配顺序和预期收益现金分配时间点

A、 基准投资回报（此收益为优先类受益方预期获得的最低年化收益率，乙方及其控股股东做出保证担保）

（1） A类份额 【 】（预期固定回报，每满12个月分配一次，不足12个月按照实际出资存续期所占比例折算）

B、基金本金返还：基金存续期满，在扣除融资成本，项目建设开发成本、管理费用和其他各项税费后，合伙基金获得的净收益首先用于返还A类基金出资的本金，若有剩余部分分配予B类基金出资； C、超额投资回报：基金存续期满，在A类和B类获得基准投资回报和本金返还后, 超出部分收益（“超额投资回报”）将由A类和B 类基金合伙人按约定比例享有超额投资回报的90%，其中A类份额浮动收益设封顶线（根据项目尽调评估计算公式确定），浮动收益在基金退出时一次性分配； 甲方（即基金管理人）享有超额投资回报的10%。（待谈判协商）

? 基金的退出机制 ?

基金存续期满并且项目正常销售清算的情况下，按照以上收益分配规则退出； ?

如基金存续期满项目已实现成功销售，仍未能按照上述方式收益退出，则A类基金有限合伙人有出售选择权，甲方作为基金管理人有权按照双方通过咨询报价确定的价格（包括税

务和负债的影响）将A类基金份额在目标项目的股东权益转让给乙方或其关联企业。具体回购价格依据：a)为了计算未出售部分的价格，双方事先同意一个估值方法，运用双方认可的第三方评估机构的市场评估价值，或运用回购前几个月的平均价格进行估值；b)A类基金有限合伙人原始出资金额*（1+预期年化固定收益 ；两者以孰高者为准 ?

如基金存续期满项目还未实现成功销售，并且乙方或其关联企业财务上无法溢价回购的条件下，则甲方有权代表A类基金有限合伙人将基金所持的全部项目股权以及质押予基金的项目公司剩余股权进行整体转让处臵，所得处臵收益优先用于A类基金有限合伙人的投资退出，具体按照以上收益分配规则操作。乙方及其任意其关联企业不得有任何方式的异议。

? 保障措施条款

? 旧改发展基金除持有增资入股的项目公司股权，项目公司的剩余股权应质押予基金A类有限合伙人名下，并由指定第三方银行托管

? 乙方控股股东出具集团保函保兑投资方本金和预期固定收益，实际控制人承担无限连带责任

? 在基金设立并自首期注资到项目公司之日起直至2年内，若项目还不具备四证齐全开工的条件（具体定义以投资合伙协议为

准），则基金将终止后续出资，并有退出选择权：a）在首期注资后24个月，最低保障收益率IRR 12%；b）若没有行使退出选择权，基金被自动授予30个月和36个月的退出选择权，最低保障收益率分别为IRR15%，IRR20%;

? 为了监督控制拆迁阶段的成本和建设开发阶段的成本，项目将设臵阶段目标成本预算（具体见项目商业计划书作为投资合伙协议的标准附件），若项目实际发生成本超过目标成本预算，则双方确认以下原则：实际成本发生数超过目标成本预算所占比例R=（项目实际成本数-目标成本预算）/目标成本预算，基金所占项目公司股权收益分配比例相应调整为基金原占项目公司股权比例*（1+R） ? 特别约定

? 甲方出资的先决条件：乙方应落实虹口区政府对于项目地块拆迁进度未在2年内完成给予回购和补偿规定的承诺函或同等法律效力协议；

? 在基金设立并且出资到位后，乙方应确保银行配套贷款的落实，若项目公司在资本金到位后的6个月内无法获得银行贷款导致项目无法启动，则基金解散，甲方撤出资本金，乙方按双方约定给予甲方自首期出资之日起直至资金退出之日的资金成本补偿；

1.3 合伙事务的执行：基金有限合伙企业由普通合伙人（此为基金

管理方甲方）执行合伙事务并对外代表合伙企业，同时委托甲方作为专业基金管理公司负责提供基金管理和项目投资运作监督服务，甲方负责对合伙企业进行管理，对投资过程进行监督、控制，合伙企业成立后应与甲方签订委托管理协议； ? 合伙企业的重大决策： ?

合伙企业设合伙人大会，各有限合伙人派出投资代表，每年进行一次例行会议以审批通过基金的各项行政管理事项； ?

基金的日常投资决策机构为投资决策委员会，负责包括项目投资进度，项目管理，退出投资项目等重大决策，投资决策委员会成员应包括双方委派的人员，以下事项必须由投资决策委员会过半数通过： ? 对项目标的以外的投资；

? 进行与投资相关的对外划款、转账；

? 批准普通合伙人提出的关于有限合伙企业以存放银行、购买国债、购买货币市场基金以外的其他方式购买的固定收益类的证券的议案；

? 更换有限合伙企业审计业务的会计师事务所； ? 对被投资项目投资和退出时进行评估；

? 选择对被投资公司投资和退出时进行评估的评估机构；

1.5 基金管理费

甲方作为基金的普通合伙人及实际管理人，将在基金存续期间按年向基金预提管理费，管理费率计算公式=基金实缴出资总额*【 】%/年，具体管理费支付安排根据委托管理协议按年度支付

1.6 在基金运营期内，为了基金所投目标项目能够顺利的进行，双方承诺在必要时向基金所投项目追加投资(追加投资的具体说明以投资合伙协议为准)，甲方保留包括但不限于引入第三方投资方作为出资主体的权利。

第二条 基金投资运作方案

2.1 双方确认，发起设立的合伙基金将以增资的方式入股到已经成立的目标项目公司（此处指：上海多伦建设发展有限公司），增资前的价格依据为经双方认定的会计事务所审计的项目公司截止基金增资之日的净资产账面价值；由于本合伙基金为专项投资于目标项目的项目基金，合伙基金的设立应以增资协议的正式签订为前提 2.2 合资公司治理结构：合资公司的最高权力机构为股东会，设立董事会（具体董事会构成和各股东方派出人员在增资协议中具体约定），其中董事长将由合伙基金委派的一名董事担任。合资公司总经理将由乙方及其关联方委派，对合营公司的日常活动行使控制管理权，并将负责项目的日常管理。合资公司设立风险管理和审计委员会，以监督控制项目的工程进度目标计划完成情况和工程款支付进

度，销售各阶段价格和销售进度的执行，及时归集销售资金，等其他重大事项，具体责任和权利范围在增资协议中明确约定。风险管理和审计委员会的成员主要由合伙基金的各合伙人委派，成员不超过3人，对于董事会决议中涉及投资资本支出、融资计划和销售计划与资金流向具有一票否决权 （待谈判商榷）

2.3 合资项目公司任何土地拆迁款的支付取决于动迁进度，政府规划，土地相关证照的完成和在可以接受的价格和条款下的土地费用协议的签订；

2.4 乙方应当提交一份商业计划书（以董事会批准为前提），列明合资公司及项目的各项参数（包括但不限于项目开发建设的各阶段周期、预算投资构成和合同包干造价等量化要素）。总经理将会根据该等双方批准的商业计划书管理并运营合资公司。双方确认，项目的顺利完工和销售是双方合作的共同目标，且双方应尽快派发利润； 2.5 项目开发管理费

合资公司将根据经批准的项目商业计划书向乙方支付一定金额的项目开发管理费， 该等项目开发管理费的费率将依据项目地块的投资回报情况计取，具体如下： ?

项目投资回报率IRR<=15%（税前），按照经批准的项目总成本（融资成本和资本化利息除外）的1%作为管理费； ?

项目投资回报率IRR>15% (税前)， 按照经批准的项目总成本（融资成本和资本化利息除外）的1.5%作为管理费。

2.6、管理费用分摊报销

合伙基金与乙方及其关联公司将可以报销所有分摊至项目上的内部成本及管理费用，但前提是：

1)该等报销应符合与获批的商业计划书相一致的开发预算，并且 2)该等报销应与获批的商业计划书中规定的项目责任划分相一致。

第三条 双方责任和义务 3.1 甲方责任：

（1）本备忘录的签订并不代表双方的实质合作，任何具有法律约束力的正式投资协议将根据项目尽职调查结论（包括市场尽调、地块尽调、财务及法律尽调）和基金投资出资的必要审批程序完成为前提，甲方将尽力按照项目的进度时间计划完成前期工作以确保合伙基金的顺利设立和出资；

（2） 及时提供为设立合伙基金必需由甲方提供的所有资料； （3）及时协调和通知乙方各项前期工作的结论 3.2 乙方责任：

（1）按照项目的政府要求和银行配套贷款条件，及时落实相关应由项目方完成的工作，以确保项目的现场进度；

（2）及时完成前期规划设计和产品开发方案，并拟定开发项目地块的商业计划书，为增资协议的签订打下基础 （3）及时提供设立合伙基金所必需的乙方资料； （4）承担 经双方协商确认的前期尽职调查的咨询费用

第四条 排他性

基于双方已同意合作，并仅以合作方式参与有关本协议下项目的商业机会，在文首书明之日起的半年内，任何一方均不得就该项目与任何第三方进行合作或单独开发；但前提是如果任何一方在上述排他期内决定不参与该等项目，另一方应有权单独或与任何第三方参与该等项目。

第五条 保密规定

5.1 本备忘录及其附件均属于机密资料，任何人不得对外公开或者基于与本备忘录项下事务无关的目的使用该等文件。

5.2 除依法应当公开的信息或者根据司法程序的规定应当向有关机构提供的信息之外，任何人均不得通过正式和非正式的途径对外披露本备忘录及其附件的相关信息。拟公开被披露的信息在公开披露之前应予以保密，不得向他人泄露。 第六条 其他事项

6.1本备忘录项下标注“拟”字样的条款均为暂定内容，对双方无约束力。

6.2本备忘录履行过程中，如果国家或地方颁布新的有关法律法规或修订相关规定，本备忘录按照新的法律法规的规定进行修订，如果出现冲突、争议或者分歧，应当按照公平原则处理。

6.3本备忘录附件为本备忘录不可分割的组成部分，与本备忘录具有同等法律效力。

6.4本备忘录没有规定或者规定不明的事项，应由双方另行协商，并在投资合伙协议、增资协议等后续法律文件中加以明确。 6.5本备忘录一式四份，双方各持两份，具有同等法律效力。 甲方： 签章 授权代表人： 乙方： 签章： 授权代表人

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