房地产经营与管理作业

产业结构

是指国民经济中各个物质资料生产部门(包括部门内的分部门)之间的组合与构成的情况，以及它们在社会生产总体中所占的比重，实质上是生产资料和劳动力在各产业部门之间的按比例分配。我国产业结构包括农业、轻工业、重工业之间的比例关系；第一产业、第二产业、第三产业之间的比例关系；工农业和交通运输业的比例关系以及各部门内部构成的比重等。产业结构是由国家(地区)的自然资源、经济制度、科技发展水平和人民生活习惯等多种因素决定的，是经济技术长期发展的结果。社会主义国家产业结构的特点是完整性与合理性。产业结构是国民经济结构最重要的组成部分，直接影响社会产品结构状况，是实现社会总供给和总需求平衡的关键环节。建立合理的产业结构，是保持国民经济协调发展，提高社会效益的客观要求；也是世界新技术革命发展对产业结构变化的要求。我国扩大商品出口的需要，也要求对产业结构进行相应的调整和改造。党的十四大根据我国经济的现实情况和发展趋势，明确提出今后一个时期调整和优化产业结构的方向。具体内容是:(1)着力提高第一产业即农业的质量，稳步增加产量。农业仍然是国民经济的基础，必须坚持把加强农业放在首位，全面振兴农村经济，树立大农业观念，保持粮食、棉花稳定增长，继续调整农业内部结构，积极发展农、林、牧、副、渔各业，努力开发高产优质高效农业。(2)继续发展第二产业，积极调整工业结构，加快交通、通信、能源、重要原材料等基础工业和基础设施的开发与建设，这是当前加快经济发展的迫切需要，也是增强经济发展后劲的重要条件。(3)大力促进第三产业的发展。第三产业的兴旺发达，是现代化经济的一个重要特征。目前我国第三产业在国民经济生产总值中的比重，大大低于发达国家和许多发展中国家。因此，要加快第三产业的发展，使之在国民生产总值中的比重有明显提高。(4)大力发展建筑业，使建筑业成为国民经济的支柱产业，适应住宅商品化的发展。

什么是市场机制？ 市场机制就是市场运行的实现机制。它作为一种经济运行机制,是指市场机制体内的供求、价格、竞争、风险等要素之间互相联系及作用机理。市场机制有一般和特殊之分。一般市场机制是指在任何市场都存在并发生作用的市场机制,主要包括供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。具体市场机制是指各类市场上特定的并起独特作用的市场机制,主要包括金融市场上的利率机制、外汇市场上的汇率机制、劳动力市场上的工资机制等。 市场机制:是通过市场价格的波动、市场主体对利益的追求、市场供求的变化,调节经济运行的机制,是市场经济机体内的供求、竞争、价格等要素之间的有机联系及其功能。

市场运行机制是市场经济的总体功能,是经济成长过程中最重要的驱动因素。 工业革命的发动是建立在市场运行机制基础之上的,或者说以工业化为核心的现代生产力的成长过程是在市场运行机制的驱动下进行的。市场运行机制是经济社会化乃至经济全球化发展不可缺少的重要方面。 [编辑本段]市场机制的构成

市场机制是一个有机的整体,它的构成要素主要有市场价格机制、供求机制、竞争机制和风险机制等构成。

价格机制是指在市场竞争过程中,市场上某种商品市场价格的变动与市场上该商品供求关系变动之间的有机联系的运动。它通过市场价格信息来反映供求关系,并通过这种市场价格信息来调节生产和流通,从而达到资源配置。另外,价格机制还可以促进竞争和激励,决定和调节收入分配等。

供求机制是指通过商品、劳务和各种社会资源的供给和需求的矛盾运动来影响各种生产要素组合的一种机制。它通过供给与需求之间的在不平衡状态时形成的各种商品的市场价格,并通过价格、市场供给量和需求量等市场信号来调节社会生产和需求,最终实现供求之间的基本平衡。供求机制在竞争性市场和垄断性市场中发挥作用的方式是不同的。

竞争机制是指在市场经济中,各个经济行为主体之间为着自身的利益而相互展开竞争,由此形成的经济内部的必然的联系和影响。它通过价格竞争或非价格竞争,按照优胜劣汰的法则来调节市场运行。它能够形成企业的活力和发展的动力,促进生产,使消费者获得更大的实惠。

风险机制是市场活动同企业盈利、亏损和破产之间相互联系和作用的机制,在产权清晰的条件下,风险机制对经济发展发挥着至关重要的作用。 [编辑本段]正确理解一般意义上的市场机制

撇开市场的社会属性,一般意义上的市场机制作为市场一种特有的自我调节方式,自市场产生以来,它始终存在并发生作用,只是由于市场性质的变更及各种外在制约因素的不同,其作用的范围和程度在不同时期是有区别的。为了更准确和全面地理解一般意义上的市场机制,还应注意以下几点: (一)市场机制是市场三大基本要素互相结合、互相制约的一个循环运动过程。 马克思曾深刻论述过构成市场的物质内容是供求。即商品供应与商品需求。商品供求是互相对立、统一和运动着的。市场机制作为市场特有的调节方式、调节功能和特殊的运动过程,首先离不开供求这个基本要素。但供求不可能孤立地存在,其运动局势和双方的变化直接受市场价格及市场竞争状况的制约。因此,构成市场机制运动的三大基本要素是价格、供求、竞争,不论市场性质、规模、范围如何,这三大直接要素不会变。这三大要素的组合及交互运动正是商品经济的基本规律即价值规律、供求规律、竞争规律、平均利润率规律、货币流通规律等共同作用于市场的结果。市场价格作为商品价值的转化形态和实现形式处于一种运动状态,它与价值不是机械的等量,相反在供求、竞争等直接要素的制约下,价格总是围绕价值上下波动,并在时间、程度、方向上与价值有一定背离。价格直接影响生产者、经营者、消费者的利益。市场价格总是首先摆在市场活动参与者的面前,微观单位的市场经济行为一般先都要考虑价格。正因为如此,有的人仅看到这一点就片面地认为市场机制“就是价格机制。” 价格牵动着市场活动参与者的行为。但由于供求的变化,价格或一时高于价值,或一时低于价值,商品价值正是这忽高忽低的干劲十足,趋向自我平衡的现实。这种现象,就是市场机制要素交互运动的奥妙所在。由于价格受供求的变动,市场活动参与者不断调整自己的市场行为。买者与卖者之间、买者之间、卖者之间又根据市场价格状况的变化,为了自身的经济利益展开了多形式的竞争,竞争又会引起供求的变化。这样,就形成了“价格——竞争——供求——价格”三个要素互相组合、互相制约、互为条件的一种循环过程。即价值规律通过市场竞争强行得到贯彻,并继而调节供求关系;供求关系的变动又反过来引起市场价格的变动,这就是一般意义上市场机制运动过程。价格是这种循环的标志,价格的变化既是上一次市场机制要素循环运转的结束标志,又是下一次新的循环运转的开始,如此周期循环,实现着市场运动的自我调节。这种市场机制要素自发、自动地循环,也可以视为市场的自然机制,在完全的自由市场上,它表现得尤为明显。

(二)市场机制运转循环的原动力只能是市场活动参与者的经济利益。 市场是商品交换的关系总和,商品供求的后面是经济关系。微观主体的市场行

为之所在价格、供求、竞争的制约下而变化,根源来自这种机制组合的原动力——市场经济人的利益。市场机制,根本上是由社会关系决定的,参与市场经济活动的生产者、经营者、消费者正是在商品经济的一系列客观规律作用所体现的原则或功能的制约和牵动下,通过供求、价格、竞争的变化,在经济利益的诱导下,自动采取不同的市场经济行为,或者进行自我扩张,增大生产或经营规模,或者进行自我收缩,即减少生产或经营规模,有的还会自行中断其市场经济行为。总之,在经济利益推动和诱导下,市场机制强制性制约着市场活动的参与者及时地调整自己的经济行为,自动实现微观活动的自我平衡。这种一般意义上的市场机制的原动力,并不因为市场规模、性质的变更而改变。当然在不同性质的市场上,或者在不同的宏观控制机制的作用下,经济利益的性质及作用是不同的。例如,如果国家用直接控制手段把企业变成了行政机关的附属物割断了企业与市场的联系,则经济利益这种原动力对企业的市场行为也就没有多大的诱导力了。但这个问题属于市场的宏观控制机制具有的特殊性,不同国家、不同性质、不同时期的市场,宏观控制机制作为主观外在的控制是不同的,但我们这里着重研究一般意义上的市场机制,因此不多论及。

(三)市场机制是一种开放型的受多因素影响和制约的一种社会经济机制。 市场机制绝不是一个纯自然的封闭机制,而是一种开放的社会经济机制。这是因为,市场本质就是开放的,它作为社会分工发展和商品生产及商品交换扩大的必然产物,集中反映了社会经济活动中各种复杂的经济关系。市场作为商品流通的总体,反映了商品流通的横向性、伸缩性、变动性、复杂性的特点。市场价格、供求、竞争这三大要素的组合及运动变化,都会受到各种直接因素和间接因素以及社会因素和自然因素的制约和影响,外在的某此因素的变化也会引起市场机制要素的关联和耦合。因此,切不可孤立地看待市场机制的运动。社会经济结构的调整和变动,生产、分配和消费状况的变化,各种宏观经济杠杆的变动(如利率、税率、基建投资、货币流通与发行、汇率等)。国家政治经济形式的变化,甚至自然现象等都会不同程度对市场机制的三大基本要素及其运动发生影响。

窗体顶端

? 是指房地产开发一个项目的起动资金,一般政府部门在审批一个项目时均会按项目投资确定

一个最底的数额,如投资的30%,应该就是这个意思吧

房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

投资项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分。投资者可按其出资的比例依法享有资金的任何利息和债务等所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

国家为了从宏观上调控固定资产投资，根据不同行业和项目的经济效益等，对投资项目资本金占总投资的比例有不同的具体规定。

1996年8月23日，国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]25号)，该通知规定，从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。

项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

就是为房地产项目开发的资产金

指房地产开发项目总投资中应由开发商（公司股东）自己对公司的实际出资以及公司的资本公积、盈余公积，以及末分配利润，在公司资产负债表中体现为所有者权益总额。

资产负债比率 指一定时期内企业流动负债和长期负债与企业总资产的比率。该指标即反映企业经营风险的大小，又反映企业利用债权人提供的资金从事经营活动的能力。

资产负债率=（流动负债+长期负债）/资产总计*100%

财务风险管理

财务风险管理的定义

风险管理的定义和风险的定义一样，国内外学术界存有不同的观点。传统的观点认为，风险管理是企业六大管理功能之一。这种观点来自著名的法国管理理论学家亨利·费尧(Henri Fayol)。费尧在其1949年发表的著作《一般与工业革命》中认为，风险管理活动(也就是他书中所指的“安全活动”)是企业的基本活动之一。只不过，费尧书中的“安全活动”所指的范围远比现在“风险管理活动”所指的范围要小。

美国风险管理学家格理森(J T Gleason)在其所著的《财务风险管理》一书中，强调了风险管理对企业这一组织的重要性并将风险管理的内容概括为以下三个方而：(1)对企业所面临的所有风险做出准确和及时的测量；(2)建立一种过程用以分析企业总风险在生产经营业务范围内如何进行评估；(3)在企业内部建立专门负责风险管理的部门，以控制企业风险和处理企业风险发生所带来的损失。

1964年，美国风险管理专家威廉姆斯(Wiliams)和汉斯(Hans)在其合著的《风险管理与保险》一书中，明确提出了企业风险管理的五个要素。并认为，尽管不同企业风险管理在操作上可能存在较大的差别，但都有着相同的确定要素。这些共同的风险管理要素是：(1)企业风险任务的确定；(2)企业风险和不确定性的评价；(3)企业风险控制；(4)企业风险融资；(5)企业风险管理信息反馈。 著名的风险管理顾问费力克斯·克洛曼(H Felix Kloman)和约维·海门斯(Yacov Y Haimes)对企业风险管理的要素也提出了自己的解释。他们认为，企业风险管理要素的观点是基于企业作为“系统”这一结构的。该观点认为企业风险管理过程可以被看作是一种信息系统，该观点是将系统论、控制论和信息技术等现代科学理论技术运用于企业风险管理过程的重要理论基础。我国理论界的普遍认识是将公司风险管理看作为各经济主体通过风险识别、度量、分析，并在此基础上采取适宜的措施防范控制风险，用合理经济的手段综合处理风险，以最大限度实现保障的科学管理过程。

财务风险管理是风险管理的一个分支，是一种特殊的管理功能，是在前人的风险管理经验和近现代科技成就的基础之上发展起来的一门新的管理科学。财务风险管理是指经营主体对其理财过程中存在的各种风险进行识别、度量和分析评价，并适时采取及时有效的方法进行防范和控制，以经济合理可行的方法进行处理，以保障理财活动安全正常开展，保证其经济利益免受损失的管理过程。 综上所述，财务风险管理是由风险识别、风险度量和风险控制等环节组成的，其中核心是风险的度量问题。财务风险管理的目标是降低财务风险，减少风险损失。因此，在财务风险管理决策时要处理好成本和效率的关系，应该从最经济合理的角度来处置风险，制定财务风险管理策略。风险的动态性决定了财务风险管理是一个动态的过程。由于企业内外环境不断变化，因此，在财务风险管理计划的实施过程中，应该根据财务风险状态的变化，及时调整财务风险管理方案，对偏离财务风险管理目标的行为进行修正。

财务风险管理的程序

财务风险管理是一个连续的、循环的、动态的过程。1983年在美国风险和保险管理协会上，世界各国风险管理专家共同讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的各个层面，为世界各国公司所借鉴。一般风险管理分为三个阶段：风险识别、风险度量和风险控制。 1.风险识别

风险识别是指在风险事故发生之前，对风险所作的定性判。现实社会中的风险并不都是显露在外的，未加识别或错误识别的风险通常不仅是难以优化管理的风险，而且还会造成意料之外的损失 所以在这一阶段，风险识别的手段，相关信息的收集、辨别，风险的汇总、分类，风险走势的监测都是必要的。风险识别是风险管理程序的基础。 2.风险度量

风险度量是指在风险识别的基础上，运用各种方法，对风险的大小进行计量的过程。在不同的时间、不同的发生地点，风险及发生损失的程度是有差别的。相应地，在是否要管理、如何管理等方面，准确地度量风险程度与差别就成为提高风险管理效率、质量的关键性因素。

风险度量是风险管理程序最重要的环节，它直接决定了企业对风险的态度和决策结果。风险衡量的方法有很多种。按其是否可计量，分为可计量风险和不可计量分险。可计量风险是指可以运用数学方法进行计算，并通过相关指标的大小判断风险的大小。常用的计量方法有：数理统计法、杠杆分析法和资本资产定价模型。这三种方法在使用范围上各有不同，又有各自的优缺点，在理论和实务界也存在颇多争议。数理统计法的优点是科学严密，逻辑性强；缺点是样本地选择和概率的估计要求太高，计算过程复杂繁琐。杠杆分析法直接利用财务报表数据，计算简单，容易理解和掌握，但杠杆系数与风险大小的逻辑关系不清，有时会出现背离的现象。资本资产定价模型法(CAP 在具体对风险进行度量时，贝塔系数的计算麻烦，需要较强的专业理论知识和经验判断，需要较准确的数理统计数据。所以，此方法适用于统计基础好，统计数据较准确，信誉度较高的大规模企业集团。

3.风险控制

在完成了以上步骤之后就要对是否实施风险控制、如何实施进行决策。风险控制的方法分为两类：制度控制和技术控制。制度控制基本上属于管理的范畴，包括与风险事件相关的组织机构设置、人员配备，制度设计，无一不与风险控制有着千丝万缕的联系，都是风险控制的制度体现。技术控制的方法主要有分散法、转移法、和回避法。

需要注意的是，风险管理的程序在理论上似乎是按顺序进行的。但在实际工作中，由于风险会随着环境和事件的进展不断发生变化。因此，风险识别、风险度量和风险控制也要不断调整，并不拘泥于固定的程序。

综上所述，风险贯穿于企业管理的始终，可以这么说，企业管理的过程，就是风险管理的过程。在新的形势下，正确地认识风险，把握风险的特征，洞悉风险与环境变化的辩证关系，掌握风险管理的方法，是事关企业生死存亡的大事，不可不察。 财务风险管理的内容 (一)筹资风险管理

筹资风险来源于两个方面：一是偿债风险。由于借入资金严格规定了借款方式、还款期限和还款金额，如果企业负债较多，而经营管理和现金管理不善，可能导致企业不能按期还本付息，就会产生偿债风险。偿债风险如不能通过财务重整等方式及时加以化解，则可能进一步导致破产清算的风险。二是收益变动风险。这种风险主要来源于资金使用效益的不确定性(即投资风险的存在)，这种不确定性会通过负债的财务杠杆作用产生放大效应。在资本结构一定的条件下，企业从息税前利润中支付的债务利息是相对固定的，当息税前利润增多时，每一元息税

前利润所负担的债务利息就会相应地降低，从而给企业所有者带来额外的收益，即财务杠杆利益。相反，当税前利润下降时，会给所有者收益造成更大的损失。 1．可选择以下的财务指标来评估筹资风险。

第一，流动比率是流动资产与流动负债的比率。它反映企业可用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。第二，速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、待摊费用、待处理流动资产损失等之后的余额。速动比率较之流动比率更加准确、可靠地评价企业资产的流动性及其偿还短期负债的能力。第三，已获利息倍数，是指企业一定时期息税前利润与利息支出的比率，反映了获利能力对债务偿付的保证程度。第四，资产负债比率，又称负债比率，指企业负债总额对资产总额的比率。它表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。第五，财务杠杆系数，是普通股每股利润的变动率相当于息税前利润变动率的倍数。影响财务杠杆系数的因素包括息税前利润、资金规模、资金结构、固定财务费用水平等多种因素。在其他因素一定的情况下，固定财务费用越高，财务杠杆系数越大，财务风险也越大。 2．防范与控制筹资风险。

第一，提高资金的使用效益。这是防范和控制筹资风险的根本，因为企业还本付息的资金最终来源于企业的收益。如果企业经营管理不善，长期亏损，即使现金管理十分有效，也会导致企业不能按期支付债务本息的压力。第二，适度负债，优化资本结构。负债经营犹如一把双刃剑，在给企业带来更高收益的同时，也可能带来较大的筹资风险损失，所以企业一定要做到适度负债经营。如何确定适度负债的“度”，是比较复杂和困难的。从理论上讲，可以借助最佳资本结构理论来确定，即满足综合资本成本最低和企业价值最大化的筹资额。在实际工作中，“度”的选择要与企业的具体情况相适应。对一些生产经营好、资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想、资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些。第三，合理搭配流动负债和长期负债。流动负债和长期负债的搭配比例应与企业资金占用状况相适应。一般来说，流动资产的购置大部分应由流动负债筹集，小部分由长期负债筹集；固定资产应由长期自有资金和大部分长期负债筹集。这种合理搭配的稳健的负债策略。对于筹资风险的防范和控制是非常必要的。 (二)投资风险管理

企业通过筹资活动取得资金后，进行投资的类型有两种：项目投资和证券投资。无论项目投资还是证券投资，都不能保证一定达到预期收益，这种投入资金的实际使用效果偏离预期结果的可能性就是投资风险。与项目投资相关的风险主要是指企业外部经济环境和企业经营方面的问题所导致的经营风险，与证券投资相关的风险则是证券投资收益的不确定性。 1．评估投资风险。

第一，经营杠杆系数，是指息税前利润变动率相当于产销量变动率的倍数。它反映了项目投资风险的大小。经营杠杆系数越大，投资项目面临的风险越大；反之，越小。第二，投资收益率方差，是指各种可能出现情况下的投资收益率与期望投资收益率的平方差。该指标通常用来评估证券投资风险的大小。如果投资收益率随着时间的推移而发生变化，应计算不同时期的投资收益率的综合方差。投资收益率的方差和综合方差越大，说明该证券的风险越大。 2．防范与控制投资风险。

第一，加强投资方案的可行性研究。企业如果能够在投资之前对未来收益情况进行合理预测，将风险高而收益低的方案排除在外，只将资金投向那些切实可行的方案，就会对防范与控制投资风险具有十分重要的作用。第二，运用投资组合理论，合理进行投资组合。根据投资组合理论，在其他条件不变的情况下，不同投资项目收益率的相关系数越小，投资组合降低总体投资风险的能力越大。因此，为达到分散投资风险的目的，在进行投资决策时要注意分析投资项目之间的相关性。企业进行证券投资时，可购买不同行业的证券以降低相关系数；如果购买同一行业内的证券，应尽量避免全部购买同一家公司的证券。企业进行项目投资时，在突出主业的情况下，也应注意多种经营，使多种产业和多种产品在利润和时间上相互补充，以最大限度地分散投资风险。 (三)资金回收风险管理 具体来讲包括三个方面： 1．识别资金回收风险。

资金回收风险主要是指应收账款的回收在时间上和金额上的不确定所导致的风险。一是时间上的不确定性，表现为拖欠风险，即客户超过规定的信用期限付款的风险。企业的资金运动的一般过程是：货币资金一生产资金一结算资金一货币资金。应收账款的拖欠风险使上述资金循环的第三个链条发生中断，造成企业结算资金不能及时回收和再生产资金相对不足。二是金额上的不确定性，是指应收账款无法收回，形成坏账的风险。显而易见，如果应收账款无法收回而成为坏账，必然对企业的现金流量产生直接的损失。此外，由于这部分坏账的已纳税款也不能退回，从而使企业蒙受更大的损失。 2．评估资金回收风险。

第一，应收账款周转率，是一定时期内主营业务收入净额与平均应收账款余额的比率，反映应收账款周转速度。第二，应收账款回收期，反映企业收回应收账款所需的平均时间。应收账款回收期长，则应收账款周转率低，说明资金回收较慢，资金回收风险较高；反之，较低。第三，坏账损失率，为本期发生的坏账损失占本期到期的全部应收账款的百分比。第四，应收账款收现率，为本期有效收回的应收账款占本期到期的全部应收账款的百分比。一般来说，坏账损失率越大，应收账款收现率越小，说明企业承受的资金回收风险越大；反之，越小。

3．防范与控制资金回收风险。

第一，选择合理的销售方式和结算方式。对于财务状况和资信状况好的客户，采取赊销的方式，并将累计赊销金额控制在信用额度之内，结算时相应采取分期收款、商业汇票等风险较小的结算方式。对于那些信用状况不好、偿债能力差的客户则宜尽可能采取现销方式，相应采取汇兑、支票等结算方式。第二，制定合理的收账政策，及时催收货款。对逾期未结清欠款的赊销客户，企业应组织人员加紧催收。同时应分清主次，按照应收账款逾期的不同时间和具体情况，采取灵活的政策。第三，建立坏账准备金制度。企业应依据谨慎性原则，对于可能发生的坏账损失，在其发生之前提取坏账准备金，以减少本期虚增的利润，防范资金回收风险带来的不利影响。 (四)收益分配风险管理

收益分配是企业财务管理的最后一个环节，是指企业将实现的净收益按照法律规定的顺序，分别用于弥补亏损、扩大积累、完善职工集体福利设施和对投资者进行分配。

1．识别收益分配风险。

分配给投资者的盈余与留在企业的保留盈余，存在着此消彼长的关系。如果企业脱离实际一味追求给投资者高额的回报，必然造成企业的保留盈余不足，给企业今后的生产经营活动带来不利影响，同时也会影响债权人的利益。相反，如果企业为减少外部融资需求而减少对投资者的分配，又会挫伤投资者的积极性，影响企业的声誉和价值。因此，收益分配风险是指企业在分配收益的方式、时间和金额上的不同权衡和取舍，从而给企业的价值带来的不确定性。 2．防范与控制收益分配风险。

第一，制定合理的收益分配政策。一般来说，公司的收益分配政策取决于公司的实际盈利情况。以股份有限公司为例，如果公司的盈余是稳定的，则可以发放较高的股利，否则，只能发放较低股利。这时的股利政策可以减少因盈余下降而造成的股利无法支付、股价急剧下降的风险，还可以将更多的盈余转化为投资，以提高权益资本在公司资本中的比例，减少财务风险。第二，树立企业良好形象，塑造投资者信心。收益分配政策不当或者收益分配政策频繁变动都可能对企业造成不利影响。此时，企业应积极采取措施，向投资者传达正面有利的信息。尤其值得注意的是，企业不能为了重塑投资者的信心而披露虚假信息，否则，不仅不利于企业价值的提升，反而会增加企业的财务风险。

综上所述，企业要正常的运作，防范和控制财务风险是财务管理的重要任务。企业在筹资、投资、资金回收、收益分配等四个方面实施风险识别、评估、防范和控制等风险管理活动，有效实施财务风险管理，有利于实现企业效益的最大化，实现企业财务目标。

加强企业财务风险管理的具体措施

财务风险存在于财务管理工作的各个环节，不同的财务风险产生的具体原因不尽相同。因而，如何防范企业财务风险，化解财务风险，以实现财务管理目标，是企业财务管理的工作重点。加强企业财务风险管理，主要应做好以下工作： (一)提高企业对财务管理环境的适应能力和应变能力

建立并不断完善财务管理系统，以适应不断变化的财务管理环境，即应制定财务管理战略。面对不断变化的财务管理环境，企业应设置高效的财务管理机构，配备高素质的财务管理人员，健全财务管理规章制度，强化财务管理的各项基础工作，使企业财务管理系统有效运行，提高财务管理系统对环境变化的适应能力。 (二)提高财务人员的风险意识

企业应通过会计政策和会计策略来解决财务风险问题。财务风险存在于财务管理工作的各个环节，任何环节的工作失误都会给企业带来财务风险。因此财务管理人员必须将风险防范意识贯穿于财务管理工作的始终。基于目前财务人员风险意识淡薄的现实情况，企业高层管理人员应定期对财务人员进行风险意识培训，积极向风险管理较好的企业学习，努力提高财务人员的风险意识，并能够贯彻于整个企业财务活动的始终。 (三)提高财务决策的科学化水平

财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败，经验决策和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。为防范财务风险，企业在决策过程中应充分考虑影响决策的各种因素，尽量采用定量分析方法，并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案决策，切忌主观臆断。如在对固定资产投资的决策中，应采用科学的方法，计算各种投资方案的投资回收期、投资报酬率、净现值及内含报酬率等指标，并对计算结果进行综合评价，在考虑其他因素的基础上选择最佳的投资方案。这样可以使产生失误的可能性大大降低，从而可以避免因决策失误所带来的财务风险。 (四)科学控制财务风险

1．坚持谨慎性原则。建立财务风险基金即在损失发生前以预提方式或其他形式建立一项专门用于防范风险损失的基金。企业可以按一定标准提取坏账准备金，这是弥补风险损失的一种有效方法。在损失发生后，从已经建立了风险基金的项目中列支，或分批进入经营成本，尽量减少财务风险对企业正常活动的干扰。 2.建立企业资金使用效益监督制度。有关部门应定期对资产管理比率进行考核，同时加强流动资金的投放和管理，提高流动资产的周转率，进而提高企业的变现能力，增加企业的短期偿债能力。另外，还要盘活存量资产，加快闲置设备的处理，将收回的资金偿还债务。

简答题：1投资的概念及其特点是什么？

拼音：touzi 英文：Investment 指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。 投资这个名词在金融和经济方面有数个相关的意义。它涉及财产的累积以求在未来得到收益。技术上来说，这个字意味着“将某物品放入其他地方的行动”（或许最初是与人的服装或“礼服”相关）。从金融学角度来讲，相较于投机

（ www.investing.org.cn）而言，投资的时间段更长一些，更趋向是为了在未来一定时间段内获得某

影响房地产价格的因素

浅谈近年来我国房地产价格的变化

房地产价格影响因素众多而复杂，由于归纳分类的角度不同，分类方法也有所不同。常见的有两种基本方法，一种是按影响因素的性质分为四类：物理（自然）因素、社会因素、经济因素和行政因素；另一种是按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素和个别因素。

房价的走势具体有那些因素组成？和什么的走势相关？

房价的走势及影响因素

房地产价格上涨对各参与主体的影响：

1，房价上涨，开发商可以赚得盆满钵满，所以开发商乐见房价上涨；

2，房价上涨，地方政府可以高价卖土地，增加地方财政收入；同时开发商的开发建设又给地方政府带来GDP的增长，也带来了政绩和城市面貌的改变。所以，地方政府乐见房价上涨。

3，房价上涨，银行可以增加双贷收入（对开发商贷款以及对购房者贷款），如果房价下跌就有可能形成不良贷款，所以，银行乐见房价上涨。

4，房价上涨，楼市繁荣，媒体可以得到更多的广告收入，所以，媒体乐见房价上涨。

5，房价上涨，唯一痛苦的是刚性消费的购房者，这些人或者无房、或者需要改善住房条件，而这些人恰恰是整个交易链条的弱者，是散兵游勇，无法左右市场。只能在房价上涨中陆续被击破，成为忠实的房奴，甚至于连房奴都够不上。

知道了房价对利益各方的影响，让我们再来看看影响房价的主要因素：从理论上来讲影响价格的是供求关系，现在我们要看一下影响供求关系、影响房价有哪些具体因素。 一、 政策原因

1， 政策是影响价格的主要因素，

a) 金融政策：贷款利率政策收紧，房价就会得到控制，这包括提高首付比例，提高贷款利率，此种手段控制力度较重，负面影响是有可能影响GDP的增长。 b) 税收政策：这其中包括购房税费和持有税费，而持有税费（物业税）的开征，是重拳、最有效，将使房价得到有效的控制，但对经济的负面影响也最大，同时对富裕阶层刺激较重。

c) 土地供应政策 增加土地供应量，降低用地价格，从而降低房价，同时允许多种形式的房屋建设，以降低房屋建设成本。

d) 保障住房的投入力度 增加各种保障住房的比例，也可影响市场房价的降低。 2，国家经济发展政策的需要 是保持GDP的高度增长，还是牺牲一部分增长，用大量的保障性住房和廉租房。 二、 经济发展对房价的影响

1， 经济发展，国民收入增加，相应的房产价格也会随之增加。国际通常房价同家庭收入比为3-6倍，考虑到我国的传统理念（自有住房情结）该比例为8倍左右比较正常。

2， 中国的城市化进程，进程快，房价势必上涨。

3， 人民币汇率的影响，汇率预期上涨，国外热钱涌入，通过购房保值，会导致房价上涨。 三、 住房理念

1， 住房的合理面积 片面追求大面积，导致市场需求增加，从而抬高房价。 2， 租房和购房的理念 部分人租房，可减少市场商品房的需求，同样可以影响房价。

当我们知道参与各方的利益所在及影响房价的因素，我们就可以主动地判断房价的走势，当下房价的走势主要看国家宏观政策，是需要房地产拉动经济抑或是GDP需要房地产的支持，继续保持现有的宽松政策，还是要收紧银根，牺牲GDP增长指标，平抑房价。我们更希望政府多提供土地用以开发保证性住房或租房，以尽可能地保障和改善全民的住房条件，让全社会都感受到国家发展带来的实惠。

房价未来走势及相关因素：

第一，中国城市化的进程在42%到45%，第三世界国家平均的城市化是55%，也就是说我们的城市化水平还低于第三世界国家的平均水平。所以城市化的过程中，城市需要基本建设需要发展住宅，这一直会是一个钢性需求。

第二，现在中国的人口地域分布主要集中在东部和东南部。全国5%的国土面积集中了一半的人口，而且这一趋势还在不断增加。我国国土中适合居住的面积有限，另外还要考虑到粮食安全的因素。土地价格只会越来越贵，加之建筑的成本的提高，也是未来房价需要考虑的因素。

第三，中国城市发展的主流户型一定是小户型。同时，考虑到政府对交通的投资，未来空间交换和时间交换的成本将会降低，这也是一个确定因素。 房地产市场细分化的特点

所谓市场细分化，是指按照消费者的需求和欲望、购买行为和购买习惯等方面的明显的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个需求大致相同的顾客群（子市场）的市场分类过程。

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这一概念是最早出现了50年代中期，是美国市场营销学家温德尔·史密斯在对一些企业的成功经验调查、分析、提炼、发展的基础上提出来的。

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理解市场细分化概念时要强调以下两点：

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1.其内在依据是顾客需求和行为等方面的差异性，而不是根据产品的分类进行的。

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2.顾客的需求尽管可能千差万别，但却可以按照一定的标准，寻找和发现它们的相似之处，形成稳定的细分化市场。

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一、市场细分的原则

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（一）可衡量性

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这就是说，细分出来的子市场必须具有客观性，它的范围清晰可辩，需求量的多少可以测量。而子市场可衡量性的关键，在于用来细分市场的细分依据及细分变量是否可以识别与衡量。例如以人口统计因素为细分依据、以性别或年龄做为细分变量来细分服装市场，各个子市场一般是比较易于衡量的。

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（二）可进入性

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细分出来的子市场应该是企业的营销活动能够延伸到达的市场。也就是说，企业能够通过一定的广告媒体把信息传递给该市场的众多消费者，并且产品也能经过一定的渠道抵达市场。

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（三）差异性

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这就是说，各个子市场之间必须具有明显不同的特征，对产品有不同的需求，对企业营销活动也有不同的反应。例如糕点市场分为回民市场和汉民市场是必要的和有效的。

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（四）独特性

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企业市场细分应尽可能地区别旦已有的或竞争对手的市场细分，突出自己的特色和个性，以便发现更多的有价值的市场机会。只有这样才能在以后的营销活动中另辟蹊径，出奇制胜。例如为穆斯林祈祷提供报时手表，就是有特色的市场细分化的结果。

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二、市场细分的程序

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市场细分是一个连续过程，任何一个环节的舍弃，任一过程的割裂，都有可能破坏市场细分的有效性。

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市场细分的步骤如下：

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（一）划定细分范围

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就是要对哪一种产品或服务的整体市场以及要在哪一区域内进行细分这两个前提加以界定。

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如，某企业准备投资于软饮料行业，那么该企业所要细分的市场可能是碳酸饮料市场，可能是果蔬饮料市场，也可能是营养滋补饮料市场等，或是不进行任何区分的所有软饮料市场；而它的研究区域可能是一个城市，也可能是几个城市，甚至是全国及国外的城市。

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细分范围的多少，界定的主要因素：企业的人力、财力；企业的技术开发能力；企业的任务与目标等状况。

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（二）确认细分依据

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就是要明确哪些是造成消费者对某一产品的需求出现差异的主要因素，例如地理环境、心理因素、人口统计因素等。在很多情况下，为了比较精确地显示一个整体市场的差异，往往要使用多种细分依据，考虑多种因素的影响。

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如对于化妆品厂商来说，就需要对人口统计因素和心理因素进行细致解，因为经验表明，性别、年龄、收入等人口统计特征及心理特征是影响消费者选购化妆品的主要因素。

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（三）权衡细分变量

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细分变量是用来分析消费者需求差异程度的分析单位，是构成细分依据的具体要素。其选择得是否准确，以市场细分的准确性至关重要。要做到细分变量的合理使用，必须对市场需求现状有比较深入的了解。

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如一家自行车厂若以受益因素为依据对城市自行车市场进行进一步细分，则可能把“作为代步工具”、“作为运动器材”、“代步工具兼做运动器材”作细分变量，在此之前，自行车厂已根据地理因素为细分依据把自行车市场划分为城市市场和农村市场。

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（四）进行市场调查

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它是指企业在一定的市场营销条件下，系统地搜集、分析和报告有关市场营销信息的过程，从而有效地获得第一手数据和资料。企业可根据细分市场的具体目标及调查的能力（人力、财力）来确定调查的具体内容和方式。

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（五）评估细分市场 26d企业管理学习网

就是根据所调查的信息，对各个子市场的价值进行评价、分析，如市场规模、性质、竞争状况、变化趋势等因素。这时，可对各个细分市场有一个较清晰的轮廓，按一定的方式和标准来比较各个子市场对本企业的价值、风险所在。 26d企业管理学习网 （六）选择目标市场 26d企业管理学习网

进行选择总是困难的，但企业的资源和生产能力是有限的，必须要将若干个有价值的子市场按照某种标准如预期盈利能力进行排列，从排列靠前的子市场顺序往下选择目标市场，直到企业的能力不能所及为止。排序的标准主要如下：盈利能力、销售潜力、市场占有率、竞争状况。可使用加权平均的方法综合考虑。 26d企业管理学习网 （六）选择目标市场 26d企业管理学习网

进行选择总是困难的，但企业的资源和生产能力是有限的，必须要将若干个有价值的子市场按照某种准如预期盈利能力进行排列，从排列靠前的子市场顺序往下选择目标市场，直到企业的能力不能所及为止。排序的标准主要如下：盈利能力、销售潜力、市场占有率、竞争状况等。可使用加权平均的方法综合考虑。

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（七）设计营销方法

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在以上工作完成后，企业便可依据各目标市场的不同特征、企业在各目标市场的具体营销目标等，分别制定营销组合策略。一般来说，由于多目标市场，具体目标不尽相同，因此为不同目标市场设计的产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略也应该有所差别。

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三、消费市场的细分依据

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依照市场营销学经典著作的分析，造成消费者对产品需求产生差异性的因素主要有：地理环境因素、人口统计因素、消费心理因素、消费行为因素、消费受益因素等。这五个因素构成了细分消费者的主要细分依据。

从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金\技术\品牌\土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。

从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值\增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。

从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居

住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业\建材业\设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。

根据我们的研究，在英美等发达市场经济国家，房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成，一类是房地产生产建设企业，这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能，是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业，由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家，房地产开发企业都是建筑企业，建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性，成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象，他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。

可见，现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式，一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为，这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性，也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到，这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体，而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域，如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，只要汽车开发商设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品，如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益，而真正的房屋生产者则完全依从于中间商，消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例，作为商业信用的一种形式，预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交给房屋的真正生产者呢？在我国，房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且从实质的意义上，消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是代理消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？消费者把预售款交给了开发商，开发商在支付了延期交付的土地出让金之后，在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业，其余的部分就成了他们的超额

利润；而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少，它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制，建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。

是什么因素导致当前诸多城市的房价一路上涨?

“我国房价过快上涨基本原因在于供应不能满足需求。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞在日前召开的第二届中国环渤海房地产论坛上表示。

牛凤瑞认为，从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，影响了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期。

牛凤瑞认为，抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。牛凤瑞分析后表示，市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是两年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上涨是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000年至2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价四年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价，五年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。

牛凤瑞表示，房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以，房价近两年多过快上涨固然应该引起高度警惕，但从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。我们既然要建设市场配置住房资源的体制，就要承受体制转换的“阵痛”，但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制；要在合理划分市场机制和行政干预的边

界、中央政府和地方政府事权财权合理匹配的基础上，根据公共财力提供的可能性，增加公房建设，满足低收入阶层住房基本需求；要坚持改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求

完善答案 满意答案

个人观点：

1、物价上涨的原因导致原材料等物品价格上涨。 2、工人工资调高

3、城市住宅土地紧张

4、人口的继续上涨，导致求大于供。

5、最重要一点，开发商的惜售和炒楼的屯楼。

某镇土地资源情况调查

党的十七大报告指出：坚持农村基本经营制度，稳定和完善土地承包关系，按照依法自愿有偿原则，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。近年来，麒麟镇认真贯彻落实各级有关精神，积极探索土地流转新模式，土地流转工作取得突破性进展。近日，麒麟镇对全镇土地流转运行情况进行了一次专题调研，现将情况报告如下：

麒麟是以农业为主体的大镇，位于枞阳县西北部，面积91.57平方公里，辖7个行政村，人口44405人。现有耕地面积62760亩，其中二轮承包耕地面积43741亩，二轮承包户数9896户，劳动力18372人，其中外出务工劳动力15000多人。 一、土地流转基本情况

我镇土地流转涉及面较广，土地流转面积为3098亩，代耕面积1234亩，主要是农户之间的流转，其中流向蔬菜种植大户约100亩，流向种粮大户约1000亩。土地流转期限一般为1—5年。县级龙头企业新安花卉苗

木公司与新安村合作通过土地流转的形式，先从农民手中租得荒山荒地800余亩，建花卉苗木基地，通过近几年的发展，已形成了幼林抚育、成林管护、苗木寄植、嫁接造型、运输销售为一体的产、供、销基地生产链，在花卉苗木能人大户的带动下，苗木产业迅速发展壮大，现已成为我镇转移农村剩余劳动力、解决农民就业的支柱农业。公司年交易总额近亿元。在新安花卉苗木基地的带动下，我镇从事花卉苗木种植的农户也在不断增加，不但新安村、邻近的石婆村、麒麟村、阳和村等村民也都加入到花卉苗木的种植与销售之中，还有头脑活络的的农民当起了公司的苗木经纪人，专门从事苗木的销售和转运，由于他们销往江浙沪等发达地区的苗木，质量保证，信誉度高，每年苗木经纪人的收入都在10万元以上，经纪人的队伍也不断壮大，仅去年从事苗木经营的农民购置的私人小轿车就达5辆。农民在荒山荒地流转中每年不但获得土地租金，还在公司打工就业挣钱，这是我镇新安村土地流转的一种做法。在泊塘、梅花村的圩畈区，组织种田大户进行圩田代耕承包，使土地向大户集中，向种田能手集中，一般农民在获得田地租金和相关补贴的同时，还能在种田大户手下打工或外出务工。石婆村通过农业综合开发项目区的整理，也将整理后的100亩土地通过流转的形式转租给蔬菜种植大户进行种植，取得了很好的经济效益。镇政府依托农业土地评估、公证、仲裁等机构，为土地承包经营流转提供优质服务、掌握土地流转后的动态，防止因土地流转后用途改变而影响农民的利益。 二、目前我镇土地流转存在的问题

在土地流转的实践工作过程中出现的一些问题和情况，主要表现在：

1、承包土地零散难流转。自土地二轮承包、开展稳定和完善土地承包关系工作以来，我镇农民承包土地的零散情况得到了有效地改变，土地实行了相对集中。但是，近年来农民对部分或全部粮田面积放弃承包的情况有所增加，这些粮田分布散，面积小，实行归堆集中的难度较大，难以实现有效的土地流转，从而土地的资源优势得不到充分发挥。 2、流转程序、手续不规范。主要表现在：一是土地流转特别是农户与农户之间口头协商的土地流转随意性比较大，未能按照协议签订书面合同；二是在土地流转过程中未充分征求流转双方的意愿，流转双方的合理要求未能及时协调解决；三是部分流转协议条款不齐全，双方权利义务不够明确，合同未能鉴证和公证。这些问题和情况的存在，将使流转双方的权益得不到有效保障，影响土地流转工作的顺利进行。 [next] 三、实现土地有序流转的对策建议

进一步加快农业结构调整步伐，构筑新的农业生产格局，营造市场竞争优势，实现农业产业化经营新突破，让土地真正“走”起来。 1、要遵循农村土地流转原则。农村土地除法律规定属于国家所有的以外，属于全体农民集体所有，土地流转，不能改变土地集体所有的权属关系，必须接受集体的监督和管理。二是自愿流转的原则。不管采取何种模式的土地流转，必须建立在农民自愿的基础上，广泛征求农民意见，取得农民的理解和支持。三是有偿流转的原则。无偿流转土 地在客观上容易造成群众浪费土地资源，有偿流转可以在经济上激发群众合理利用土地的自觉性。四是依法流转的原则。要严格按照有关法律规定办理流转手续，确保土地规范流转。五是公平、公开、公正的原则。

集体土地的发包、出租，必须由村集体经济组织统一组织进行公开招标，防止暗箱操作、私下交易行为的发生。

2、要加强土地流转规范管理。一是要建立土地流转监管指导体系。农村土地流转工作涉及土地政策的宣传、培训、指导、流转手续的规范、合同的鉴证登记等工作，任务相当重要、艰巨，必须建立健全强有力的监管体系。二是要规范土地流转手续。流转双方应先向村集体提出流转申请，村集体在充分征求双方的意愿后，明确土地流转的形式、补偿、期限，依法签订相应的流转合同，并做好流转合同的鉴证和登记备案工作。三是要加强土地流转的协调。妥善解决“有地无力开发”与“有力无地开发”的矛盾，切实加强土地流转协调，是村集体经济组织的重要职责。村集体要加强服务指导，做好群众的思想动员、宣传解释等工作，并采取针对性的措施，在农民权益不受损害的前提下，让农民愿意将承包的土地流转出来，同时为承租者创造良好的创业环境。

3、研究探索建立土地流转中介服务组织。建立土地流转中介服务组织，实行土地流转委托管理，是优化土地资源配置，充分发挥土地的资源优势，实现土地有序流转的有效途径。镇、村、组三级要尽快建立土地流转中介服务组织，中介组织要建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外发布可开发土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，沟通市场供需双方的相互联系，提高土地流转交易的成功率。在双方协商一致前提下，帮助办理流转手续，同时为承租者提供信贷、技术、物资等服务，妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题，切实维护土地所有者、承

包者、经营者三方的合法权益，从而使土地流转与农业结构调整实现“双赢”。

4、研究拓宽土地流转的新模式。土地流转一方面要促进农业结构调整步伐的不断加快，另一方面是农民的收益得到保护并不断提高，因此，已解决问题

房价的走势具体有那些因素组成？和什么的走势相关？

房价的走势及影响因素

房地产价格上涨对各参与主体的影响：

1，房价上涨，开发商可以赚得盆满钵满，所以开发商乐见房价上涨；

2，房价上涨，地方政府可以高价卖土地，增加地方财政收入；同时开发商的开发建设又给地方政府带来GDP的增长，也带来了政绩和城市面貌的改变。所以，地方政府乐见房价上涨。

3，房价上涨，银行可以增加双贷收入（对开发商贷款以及对购房者贷款），如果房价下跌就有可能形成不良贷款，所以，银行乐见房价上涨。

4，房价上涨，楼市繁荣，媒体可以得到更多的广告收入，所以，媒体乐见房价上涨。

5，房价上涨，唯一痛苦的是刚性消费的购房者，这些人或者无房、或者需要改善住房条件，而这些人恰恰是整个交易链条的弱者，是散兵游勇，无法左右市场。只能在房价上涨中陆续被击破，成为忠实的房奴，甚至于连房奴都够不上。 知道了房价对利益各方的影响，让我们再来看看影响房价的主要因素：从理论上来讲影响价格的是供求关系，现在我们要看一下影响供求关系、影响房价有哪些具体因素。 一、 政策原因

1， 政策是影响价格的主要因素，

a) 金融政策：贷款利率政策收紧，房价就会得到控制，这包括提高首付比例，提高贷款利率，此种手段控制力度较重，负面影响是有可能影响GDP的增长。

b) 税收政策：这其中包括购房税费和持有税费，而持有税费（物业税）的开征，是重拳、最有效，将使房价得到有效的控制，但对经济的负面影响也最大，同时对富裕阶层刺激较重。

c) 土地供应政策 增加土地供应量，降低用地价格，从而降低房价，同时允许多种形式的房屋建设，以降低房屋建设成本。

d) 保障住房的投入力度 增加各种保障住房的比例，也可影响市场房价的降低。 2，国家经济发展政策的需要 是保持GDP的高度增长，还是牺牲一部分增长，用大量的保障性住房和廉租房。 二、 经济发展对房价的影响

1， 经济发展，国民收入增加，相应的房产价格也会随之增加。国际通常房价同家庭收入比为3-6倍，考虑到我国的传统理念（自有住房情结）该比例为8倍左右比较正常。

2， 中国的城市化进程，进程快，房价势必上涨。

3， 人民币汇率的影响，汇率预期上涨，国外热钱涌入，通过购房保值，会导致房价上涨。 三、 住房理念

1， 住房的合理面积 片面追求大面积，导致市场需求增加，从而抬高房价。 2， 租房和购房的理念 部分人租房，可减少市场商品房的需求，同样可以影响房价。

当我们知道参与各方的利益所在及影响房价的因素，我们就可以主动地判断房价的走势，当下房价的走势主要看国家宏观政策，是需要房地产拉动经济抑或是GDP需要房地产的支持，继续保持现有的宽松政策，还是要收紧银根，牺牲GDP增长指标，平抑房价。我们更希望政府多提供土地用以开发保证性住房或租房，以尽可能地保障和改善全民的住房条件，让全社会都感受到国家发展带来的实惠。 房价未来走势及相关因素：

第一，中国城市化的进程在42%到45%，第三世界国家平均的城市化是55%，也就是说我们的城市化水平还低于第三世界国家的平均水平。所以城市化的过程中，城市需要基本建设需要发展住宅，这一直会是一个钢性需求。

第二，现在中国的人口地域分布主要集中在东部和东南部。全国5%的国土面积集中了一半的人口，而且这一趋势还在不断增加。我国国土中适合居住的面积有限，另外还要考虑到粮食安全的因素。土地价格只会越来越贵，加之建筑的成本的提高，也是未来房价需要考虑的因素。

第三，中国城市发展的主流户型一定是小户型。同时，考虑到政府对交通的投资，未来空间交换和时间交换的成本将会降低，这也是一个确定因素。

进一、我县土地流转的现状

从今年年初开始。我县按照全市统一部署，在全县农村开展了“规范、有序”的土地承包经营权流转工作，以完善、土地流转合同，建立规范的土地流转制度，完善合同档案管理为目的，着力抓好宣传发动，调查摸底和排查问题、签订土地流转合同、整改和建章立制几个阶段工作，经过半年的努力，土地流转工作取得了一定成效。截止6月底止，全县已承包耕地面积18．8万亩，占耕地的97．4％；承包农户3．78万户，占总农户的99．7％；签订土地承包合同3．6万份，合同签订率在95％以上，填写《土地承包经营权证》3．78万本。全县土地流转面积3．4万亩，占耕地面积的17％，流转户1．18万户，其中流出户7238户，流入户4619户，全县补签合同近3万份，合同一式四份，登记和签订率达96％。 二、土地流转工作成效

抓好土地流转工作，对促进农业发展，维护农村稳定，增加农民收入，起了积极作用。 1、规范了土地流转合同，干部群众满意。自发流转存在着合同不规范，协议不完善，缺乏法律约束等问题，在土地流转工作中我县按照省农业厅统一式样的合同文本，规范了土地流转合同，并对过去存在的口头协议，不规范合同重新进行了补签，规范建档，消除了以往土地流转中的各种矛盾和纠纷，使外出打工的走得放心，租田的农户种得称心，乡村干部也可以抽出更多的精力和时间解决其它问题。

2、促进了农村劳动力转移。通过土地流转，会手艺、头脑活，善经营的农民更多地离家外出打工，或到城镇经商置业，就近服务于二、三产业。据统计，土地流转后全县乡(镇)外出打工或从事二、三产业的人数比去年同期增加5000人，既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。

3、推动了产业结构调整和适度规模经营。土地流转开始出现两种趋向：一是农户之间转包开始向租赁大户成片租赁发展；二是耕地流转发展到林地和“四荒”经营权流转，由单一的种粮向水果、蔬菜、花卉等高效经济作物和养殖业发展。全县30亩以上的种植大户达70多户，总面积4000亩以上，有力促进了耕地向种田能手集中，使耕者有其田，能者尽其能，智者尽其智，提高了土地利用率，实现了粮食生产向规模化、产业化、企业化方向发展。

4、加快了现代农业的进程。土地流转后，种植大户都渴望新技术、新品种，以提高产量、提高效益。农业机械得到更广泛的运用。今年机械使用量大增，今年1—6月份,全县新增耕整机32台,插秧机8台，抛秧机2台，便型拖拉机22台，有效地提高了劳动生产率。

5、建立了土地流转机制。全县各乡镇、村按照“规范、有序”的要求，全面建立起了土地流转档案，规范了土地流转程序，明确了规章制度。乡(镇)农业综合服务站作为管理机构，做到村有档案，乡有备案，配备专人分管档案工作。摸索总结了四种流转形式。即：土地出租、土地转让、土地转包、土地互换，为今后土地流转工作步入经常化、规范化轨道奠定了基础，积累了经验。

三、存在的问题

l、法律意识较淡薄。表现在：一些农民对土地承包经营法律、法规认识度低，知道有《土地承包法》的多，但通读过全文了解精神的不多，有的土地流转未经村委会同意或备案，有的认为签不签合同不重要，以口头协议代替合同，有的流转后再签合同，埋藏下矛盾纠纷隐患；土地承包工作中，仍有一些村组干部对党的土地承包政策和法规领会不够，为解决人地矛盾，搞“几年一调”，土地打乱重分，给土地流转造成了困难和障碍。

2、个别乡(镇)和村组干部对流转工作认识不足，重视不够。还没有走出过去“要钱”、“要粮”的旧的工作模式。认为土地流转是农民自己之间的事，无须政府插手，而且土地流转工作政

策性强，敏感度高，涉及到千家万户，关系农民切身利益，矛盾多、难度大，没有直接经济收入，有为难、怕难情绪。有的抱应付态度，导致乡村干部沉不下去，责任不到位，工作难落实。

3、土地流转的中介服务组织匮乏，流转机制不完善。虽然有的地方成立了土地流转的中介组织，但总体上仍不能适应需要，缺少一个由下至上、网络化、多功能的中介服务体系。由于土地流转的中介组织欠完善，土地供求双方的信息流动受阻，信息辐射面狭小，这在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益，提高了土地流转的成本，造成“有买找不到卖，有卖找不到买”的局面，并限制了土地流转的区域范围。从流转机制看，流转形式单一，程序不规范。有的地方即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备的问题。这既容易导致承包关系混乱也容易引起纠纷，同时，这也是造成承包者掠夺性经营的重要因素。 四、对今后完善土地流转工作的建议

1、加大宣传，统一思想。要在干部群众中多形式，多渠道地宣传贯彻《土地承包法》，和中央、省、市有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神，通过政策宣传和细致的思想解释，让每一个农民了解农村土地流转政策，消除农民的惧变心理，增强农民群众的法律意识和参与意识。要充分认识规范土地流转，可以有效地解决农村人口变化引发的土地调整的需求。更为重要的是用市场手段和机制取代和制止行政手段任意调整土地的做法，从根本上解决人地矛盾，使农村土地关系的稳定由政策、法律强制逐步过渡为农民的习惯。同时，又要充分认识到规范土地流转是—个经常性工作，把规范土地流转工作纳入经常化、规范化轨道。 2、转变观念，明确思路。乡村一级要从过去“管”、“要”向服务引导转变，认真搞好谋划。一要以产业推动抓流转。以加快农业产业化为契机，紧紧围绕本地主导产业，建立有地方特色的产业带，在尊重农民意愿的前提下，鼓励和引导农民的承包土地向主导产业和规模基地方向发展；二要规范建制抓流转。引导签订规范的土地流转合同，是避免土地纠纷，确保土地流转健康有序发展的重要保证。今后凡涉及到土地流转的农户，在土地所有权性质不变的前提下都要依法引导签订规范的土地流转书面合同，建档保管，以解决农户土地流转的后顾之忧，建立稳定的流转关系，促进有序流转。三要培育大户抓流转。把培训规模经营大户作为带动土地流转的关键来抓，形成以示范辐射大户，大户带动土地流转，土地流转吸引大户、孕育大户的良性循环。鼓励干部向农民租田搞示范，通过“做给农民看，教会农民干”的引导方式，带动农民自愿转租承包耕地。并且政府要拿出一定专项资金用于扶持大户发展适度规模经营，主要用于农业基础设施建设；要按照功能全多样化、布局科学、服务多样的要求加快农村城市化建设进程，为农村劳动力转移提供更大就业空间。

3、建立土地流转机制，运用市场手段引导土地健康有序流转。首先，规范土地流转基本操作规程，实行程序化操作。在乡(镇)农业综合服务站的指导下，受理农民委托土地流转申请书，发布土地流转信息，召集农户自主流转见面，对达成协议的农民，指导和帮助按要求签订合同。其次，建立土地租金评估制度。目前，土地使用权的租金多是流转双方自由协商或基层组织协调确定，缺乏科学评估依据。建议建立农用土地评估机构，以土地流转前的评估作为确定租金的依据；土地流转后的评估，主要是监督土地使用情况，防止土地肥力、地力被破坏。再次，建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上，签订书面土地流转合同，明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，要及时办理承包权证变更手续；有条件的，还可到公证部门办理公证手续。农村基层组织和承包合同管理部门要加强对流转合同的审查、监督，对合同的登记、立卷、归档，要形成制度化和规范化的管理。第四，建立必要的流转中介组织。可由农办牵头，联合农业、土管、林业等部门设立“土地信托服务中心”，乡镇一级设立土地信托服务中转站，村一级由村委会具体向农民提供土地信托服务，突破土地使用权流转仅在有限区域内进行的制约，实行三级联网，形成统一的土地使用权流通市场。

4、制定配套措施，完善法律政策，为土地合理流转提供坚强的政策支持和法律保障。一是制定鼓励土地流转的相关优惠政策。在优惠的对象上实行双向优惠，既鼓励土地转出方，又鼓励土地转入方；在优惠的内容上实行综合优惠，不光在经济上优惠，在流转方享受集体公益事业服务方面都给予适当照顾；在优惠的手段上实行配套优惠，包括在资金、技术、税费等方面给予适当支持：在优惠的取向上实行重点优惠。即对“四荒”开发性经营项目、具有技术推广价值和市场发展前景的特色种养项目以及实行集约化、规模化经营的项目进行重点扶持。二是深化农村社会管理体制配套改革。大力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度，改变农民的“恋土”观念、为农民“退一进二闯三”创造条件，减少农民对土地的直接依赖。加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民离土的后顾之忧。三是完善法律。通过立法，进一步明确农民的土地产权；明确允许农民拥有土地的抵押权；开拓有关农村土地规模经营的保险业务等。

假作业也是这个，给你一篇范文吧。

影响房价的因素有什么？

个别因素：房屋质量、楼层、朝向、地段、建筑类型、规划质量、建造成本、物业水平

环境因素：噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施

经济因素：经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度 政策因素：土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、 人口因素：城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机 社会文化等

什么是房地产和房地产业？对其有何了解 继续答案

[ 标签：房地产,房地产业,答案 ]

SOSO用户 回答:2 人气:3 解决时间:2008-03-15 18:55 满意答案

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

（一） 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 （二） 房地产业主要包括以下一些内容：

1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

你姐帮你找来的..嘿嘿...意思就是房地产是不动产吧.是所有者可以拥有的实物....房地产业就是一种经济行业吧....我晓得意思.但是不晓得怎么表达出来哇...

“房地产综合开发”的名词解释

房地产综合开发除了取得土地、建造房屋后预售或者出售新建的房屋外，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地【生地、毛地】变为建设熟地之后转让，旧房进行装修改造，接手在建工程后继续开发等。

答案补充

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。在通常情况下，人民往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。

关注未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化；关注未来运营费用的变化【如建筑物存在内在缺陷导致结构损害的维修费用和不可预见的法律费用】；关注报酬率的变化；房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度；关注置业投资的实际收益和预期收益之间的差异的变化。

房地产投资的特性：位置的固定性或不可移动性；寿命周期长；适应性；各异性；政策影响性；专业管理依赖性；相互影响性。 我的回答不知道对你有没有用。

完善答案

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