龙岗三和村旧改项目前期研究报告 - 图文

龙岗三和村旧改项目前期研究报告

一、 项目概况

三和村旧改项目位于深圳市龙岗区龙岗街道。龙岗街道办紧靠龙岗区委、区政府所在地——中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。该街道办有新生、龙岗、南联、南约、龙东、同乐、盛平、龙岗、平南九个社区居委会，项目正处在龙岗街道办龙东社区，与龙岗中心城之间隔深惠公路。

三和村

三和村宏观位置图

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三和村实景图

三和村总占地面积为17.06万平方米，总建筑面积为25.72万平方米，容积率约为1.5。由于农村缺乏相应规划，因此，拆迁面积还包括村红线外1.28万平方米建筑，合计拆迁面积为27万平方米。此外，由于政府规划八仙岭公园占用三和村部分土地，因此，该村还有一部分补偿面积约为10万平方米，土地平整，位于八仙岭脚下，依山旁水，正对即将开盘发售的一城峰景项目。

政府补偿用地10万平米

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三和村临近龙岗立交，紧邻深惠公路，深汕公路和惠盐高速公路，背靠八仙岭，龙岗河也流经此地，交通便捷，地理位置得天独厚。因此，龙岗街道办办事处、龙岗会堂、邮电局、天虹商场、龙岗中心小学等都汇集于此。三和二村已经纳入深圳市城中村旧改5年计划中，提出要对该村进行局部拆迁与综合整治相结合的方案，改造面积为4.41万平米。

龙岗街道办事处三和村区位图

目前规划建设中的地铁三号线双龙站也处在项目所在地。该站为龙兴街与深惠路的交汇处，临近深惠高速公路与深汕公路分岔口，为3号线终点站，也是预留与东北方向城际线的换乘站。 该站的建成不仅使得深圳特区内与龙岗直接相连，而且也是与惠州、东莞等地的换乘站，交通重要地位非常突出。

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地铁3号线规划图

二、 项目区位优势分析

从传统意义上看，龙岗地产划分为几个相对独立的组团。首先是罗湖的“后花园”——布吉，其开发时间最早，是“关内上班，关外居住”的首选片区；其次是在老城区发展遇到瓶颈之后，布吉逐步向坂雪岗拓展，形成一个独立的新兴市场；第三，横岗片区在地铁3号线及深惠路改造的利好支撑下，它将成为一个新的市场热点；第四则为大龙城片区（包括龙岗中心城、龙岗及坪山、坪地）。 本项目正式处在大龙城片区。

相比较其他片区，龙城片区积累了跨跃式发展的最初动力，花半里、罗马公园、东方御花园、锦绣东方等使龙岗地产升级，招商·依

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山郡、水岸新都、中央悦城、中信·栖湖及御林弥补了该区域在超高端物业上的空缺。龙岗中心城拥有大量的土地资源，具有深圳其它片区无可比拟的优势，这将大大增加它在整个深圳房地产市场中的地位。

从大区位来看，大龙城片区的迅速崛起将突破行政的限制，带动并实现深、莞、惠三市的产业整合及经济一体化。作为“珠三角”三个最为活跃的经济体，在地缘上拥有得天独厚的优势，通过区域合作实现资源的优势互补。大龙城片区作为深圳东部的中心有无可比拟的地缘优势，它也将成为名符其实的城际中心，进而发挥核心枢纽的作用。

另一方面，奥体新城及会展中心选址龙岗对于其知名度的提高将有极大的促进，龙岗将成为一个新的体育与文化中心，它的效应将相似于北京奥运村。地铁3号线及预留与惠州的接驳为它提供了交通上的核心优势。

三、 项目周边竞争力分析

随着大龙城片区的迅速发展，佳兆业，中信等知名企业相继进驻，成功开发的楼盘有水岸新都、中信·栖湖等，房地产开发已具备一定规模。尤其是龙岗中心城的辐射作用，使得该片区政府办公、学校、医院等基础设施配套完备，又有八仙岭公园优美风景，已经聚集了一批高档商业、酒店等知名企业进驻，成为众多商家争抢之地。

目前周围项目二手房均价为7000元/平米，新开盘住宅均价为1万元左右。由于2008年众商家纷纷调整战略采取理性定价的策略，

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使得该片区有回暖趋势。

3.1 颐景峰苑（推广名：一城峰景）

项目地址：龙岗区龙岗街道办翠竹路与公园路交汇处 开发商：深圳市恒泰益投资有限公司

项目情况：项目为两栋楼体相互紧联的25-27层建筑，占地面积4942平方米，总建筑面积20008平方米。1-2层为商业，3-27层为住宅。两梯5-6户的产品设计，项目产品为24平方米的单身公寓、45—60平方米的一室一厅、65平方米的两房两厅和95平方米的三室两厅。 开盘时间：待定 开盘价格：待定

3.2锦峰森邻

项目地址：龙岗区鹏达路南八仙岭生态公园西门 开发商：深圳锦峰集团有限公司

项目情况：锦峰·森邻位于龙岗镇南联龙溪村，离龙岗中心城约2.5公里。项目总用地面积25000 ㎡，建筑容积率为1.46，总建筑面积36500㎡，其中住宅32589㎡，商业2100㎡。项目东南面毗邻八仙岭公园，整个小区住宅部分总层数不超过九层，主体为一梯两户南北通透的纯板式建筑，超大楼间距，有入户花园，有山景及庭院景观，户型以3-4房为主。 开盘时间：2007年8月25日

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销售价格：9000元/平方米 优惠措施：99折×8折＝7.92折

3.3龙城国际二期

项目地址：龙岗区龙岗区中心城龙福西路（龙岗区实验学校对面） 开发商：深圳市岗宏集团有限公司

项目情况：龙城国际二期位于深圳市龙岗区中心城龙福西路（龙岗区实验学校旁），项目占地73157.5㎡，总建筑面积234161.12㎡，容积率2.46，绿化率40%。项目分二期开发，一期已入伙。项目二期的主力户型为三房、四房、五房，面积132平方米起。 开盘时间：2007年11月24日

销售价格：11000元/平方米，最高价13000元/平方米

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3.4城市峰尚

项目地址：龙岗区中心城龙平西路与吉祥中路交汇处 开发商：深圳市深建华实业有限公司

项目情况：“城市峰尚”位于龙岗中心城龙平西路与吉祥路的交汇处，地理位置优越，周边配套齐全，有较好的生活氛围。。总建筑面积约75000平方米，其中包含近2万平方米的自身配套商业，住宅部分由2栋塔楼组成，每栋塔楼3个单元，楼层高度14-24层不等。 开盘时间：2007年9月15日

销售价格：10900元/平方米（按揭97折，一次性96折）

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3.5水岸新都三期

项目地址：龙岗区新城路北与坪西路交汇处 开发商：佳兆业科技(深圳)有限公司

项目情况：水岸新都位于龙岗新城路与坪西路交汇处，总占地面积约21万平方米，建筑面积为30万平方米，共分5期开发，一、二期售磬，一期已于2006年10月入伙，二期2007年10月入伙在即。水岸新都3期南岸因位于一期之南、月亮湖之畔而得名，3期继承30万西班牙水岸小镇精髓，以纯熟西班牙风情亮相，产品包括218－250㎡的别墅，80－142㎡的2房至4房。

开盘时间：2007年12月08日 销售价格：10000—14000元/平方米

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水岸花都项目用地龙城国际城市峰尚龙岗区政府龙岗街道办深惠高速公路一城峰景深汕高速公路八仙岭公园锦峰森邻惠盐高速周边竞争项目分布图

四、 项目现状分析

村民违章建筑较多，很多农民抢建房屋，楼层都较高。

典型农民房实景

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成排的贴面楼

正在抢建的农民房

五、 项目周边配套

项目周边已经有较成熟的配套设施。其中，深圳市龙岗中心小学

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位于三和村，八仙岭下，龙岗河畔，是广东省级一级学校。

深圳市龙岗中心小学实景图

此外，该村有龙岗双龙天虹商场，位于深圳市龙岗区龙盈泰商业中心。龙盈泰商业中心是集购物、饮食、休闲、娱乐于一体的大型休闲场所。双龙天虹处于商业中心的一至三层，是龙岗区最大的综合性百货商场。此外，还有赛格电子广场，三和旧货市场、福临百货、柏龙广场、天虹商场、苏宁电器、国美电器、龙岗商业中心、东方国际茶都、龙岗世贸中心、新一佳等。

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天虹商场位置

三和旧货市场

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餐饮业也比较集中，有五洲风情MALL、东江丽景大酒店、哈尔滨饺子馆、湘里人家、肯得基、麦当劳、鹏达食街、可颂坊、永和大王、必胜客等。

东江丽景大酒店

该项目由于背靠八仙岭，自然景观优美。目前，八仙岭公园为市政公园，位于龙岗区三和村，公园占地面积133公顷。公园东面是新规划的大型住宅区，西面是龙岗街道办政治、金融中心，南临深汕高速公路，北面是商业区。

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八仙岭实景图

规划中的八仙岭公园

龙岗河流经三和村，该河在龙岗区境内的主要功能为农灌用水，目前受工业污染比较严重。

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龙岗河实景图

龙岗街道办和龙岗会堂也位于三和村，依山傍水，位置优越。

深圳市龙岗街道办办公楼

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龙岗会堂图

通过以上调查总结，三和村在交通、商业、文化、公共设施配套上均较齐备，地理位置优越，还有公园和河流，是一个优质的改造项目。

六、 项目SWOT分析 S（优势）

1. 项目交通便利，处在龙岗立交旁边，深惠公路和深汕公路交汇处，地铁三号线终点站，是惠州、东莞换乘处，交通优势非常明显。 2. 项目周边配套设施完备。有深圳市龙岗街道办事处，广东省一级重点小学龙岗中心小学，深圳市国土局龙岗所，膨达中心门诊部等，为发展房地产提供充足的条件。

3. 项目所在地环境优美。由于背靠八仙岭，龙岗河流经三和村，以及规划中的八仙岭公园，为项目提供优质的自然环境。 W（劣势）

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1. 项目优势明显，估计有多个竞争对手，需要进一步取得与村委的联系，确定项目的操作条件。

2. 由于项目改造迫在眉睫，因此，村内有大量抢修建筑，拆迁体量较大。

O（机会）

1. 已取得项目介入机会，并且项目正筹备旧村改造，因此，对公司土地储备是一个极好机会。

2. 项目已被列入深圳市旧改5年计划之中，因此，可以尽快进入改造阶段。

T（威胁）

1. 多个竞争对手争抢该地，需要尽快深入。

2. 项目周边已经有大量成熟楼盘，需要进一步研究市场情况。

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