盐城国飞项目方案

盐城国飞项目方案

说明：本方案为本人为盐城国飞绿色置业公司盐城迎宾南路22万㎡半商半住性质总销售额过8亿的原“名门晟地”项目全案代理招标时的竞标方案。当时计有盐城、南京、上海、福建8家房地产策划代理公司报名参标。国飞公司于8月13日在盐城盐阜宾馆按事先公开的平分标准现场依序评标，并于次日晨公布了竞标结果，金立威公司中标。本案的成功竞标为金立威公司争来了其有史以来的第一个佣金收入过千万的大项目。

由于原方案约7万字且考虑了“平分标准”的逻辑顺序，而且方案中“大商小住”、“中商中住”两种定位并行，即浪费读者时间，也不便于读者理清精华，因此，这里只按“大商小住”定位的脉络并进行了精删，只保留了本方案最精华最亮点的部分以飨读者。

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我相信人与人之间的最大差别不是肉体，而是灵魂。企业与项目也是如此。 一个伟大的广告人创造了一个伟大的广告理论，他说“每种产品都附带着与生俱来的内在的戏剧性”，这“内在的戏剧性”就是企业或产品的生命灵魂。用管理学上的术语来说，就是企业或产品的人格化。因此，今天，我们的主要任务就是，寻找名门晟地内在的戏剧性，在此基础上，给她嵌入一个伟大的灵魂，是王后还是村妇，是秦淮八艳还是坐台小姐，从此定格。

因此，今天，我们不是在策划一个项目，我们是在创造一个关于盐城商业文化的千古传奇??

确立了这样一个基调之后，就让我们一同来解读——

盐城 7 街

盐城国飞名门晟地(暂定名)全案策略研究

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————— 竞赛场地：营销环境 第一流程助跑：产品定位 第二流程踏板：规划设计 第三流程销售第一跳 第四流程招商第二跳 第五流程经营第三跳

结束语高度与深度——千古红楼

（这是竞标方案的原总目录，以下是精删本）

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前言 五环旗下的三级跳（略）

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竞赛场地：营销环境

一、城市背景环境分析 1、世界经济规律的四大要素

近古经济起源于地中海岸边的古希腊古罗马文明，也就是说，海是近古文明的摇篮。近代经济即资本主义经济不论是西欧、北美、东南亚、大洋州，均围绕海洋展开，也就是说，海洋同样也是近代资本主义经济的摇篮。

而中国经济向东南沿海倾斜的态势更加明显，辽中南，京津唐，长三角，珠三角，中国四大工业区均在东南沿海地带。

沿海、平原的温带、湿润半温润地区，无论东方还是西方都成为经济发达地区。这已是不争的事实，也就是说沿海、平原、温带、湿度是世界经济规律运行的四大要素。

那么，为何苏北也具备这四大要素却经济相对比较落后？ 2、苏北的悲哀

从北向南扫视一下中国的海岸线，你会发现苏北海岸线与其它地区不同，其它地区的海岸线曲曲折折，而苏北则相反，非常平滑；而且交通体系其它沿海地区均有高速公路或规划中的高速公路，至少有国道贯通，只有苏北沿海只有省级公路。 扫视东南沿海城市及经济带，从北向南，辽东半岛到珠江三角洲均是经济发达地带，而苏北沿海却成了丹顶鹤保护区，麋鹿保护区，本应该是人类的天堂却变成鸟兽的故乡，海洋没有中心化苏北，苏北却边缘化了海洋。 3、苏北的历史生成

今天在平坦的苏北平原上有一条北起阜宁，南至吕四镇全长300公里的岗地，地理上称之为范公堤，是南宋以前苏北海岸线。

北宋以前黄河长期在渤海湾入海，淮河的来沙不多。故其时淮河口深阔，潮波可至盱眙以上。1128年黄河南侵，以后的七百余年，黄河均夺淮入海。大量泥沙涌入淮河。但在最初几个世纪中，黄河在沿程堆积，河口延伸并不迅速。16世纪中叶以后，全河夺淮入海，海岸不断向外延伸。16世纪初黄河在云梯关（今江苏响水县西南，涟水县东北）外入海。19世纪中叶淮河口已大抵推进至今大淤尖，即现海岸线处。

南宋时大海在盐城县东半公里。15世纪在城东15公里，17世纪初在城东25公里，19世纪中叶在城东50公里。 1855年黄河改道由山东入海，海岸线基本稳定下来。

在海岸线不断东扩的同时，范公堤以西以泻湖、沼泽、滩涂为主的地区也不断淤成陆地，整个苏北大平原在近700多年的时间里逐渐形成。 4、苏北的未来

黄河像一个肆虐的母亲，不断地生成着苏北，又不断地毁灭着苏北，千里沃野一度又一度地生成，转瞬又成千里黄泛区。每一次新的生成都是对就生成的摧残。黄河水患对苏北区域经济的打击摧残是彻底性的，其程度比战争更不知残酷多少倍。因此，苏北经济一直处于半休眠状态。

如今黄河、淮河水患逐步被驯服，苏北水患已被排除，“洪水猛兽”已经遁迹，制约苏北经济发展的最大威胁因素已不复存在，假以时日，即使没有什么其它人为政治因素，苏北地区也必然迎来它的大发展时期。何况，它是长三角地区的北邻，是长三角经济第一辐射区，是长三角资金北上的第一落脚点。 因此，我们完全有理由说，苏北是中国东南沿海最后一块黄金处女地。 5、盐城的未来

既然世界经济逐水而动已是不争的事实，那么，今天有李源潮发现了长江，启动了沿江开发经济战略，明天必有张源潮发现大海，启动了滨海开发经济战略。 盐城地势南北狭长，7县中有5县滨海，尽拥苏北地利优势。即使没有张源潮的出现，尽有滨海、平原、温度、湿度四大经济要素的盐城也必然有着其他地区不可比拟的强劲的自我经济张力。因此，如果说，苏北是中国东南沿海最后一块黄金处女地，那么盐城就是苏北第一块黄金处女地 二、房地产区域市场状况（略） 三、现状与趋势

现状与趋势一：盐城重点向南、挺进河东、适度向西、优化城北，至2020年发展成100万人口的大城市的城市发展方向及规模定位，不但会使盐城城市规模几乎扩容一倍，而且使城市的几何中心向东南偏移。本案与南面即将诞生的近百万

平米浙江苏嘉项目钱江方洲处于盐城老城区、盐都新区、盐城开发区之间，恰位于即将形成的大盐城城市格局的地理重心之地，（根据城市人口突破40万后就会逐渐形成商业副中心的城市发展规律）盐城的商业副中心必将在此诞生，或者是我们与苏嘉二者居其一，或者是二者之和。这将是盐城现代城市发展史上的最大商机之一。

现状与趋势二：南面苏嘉项目钱江方洲占地865亩，即使1.5的容积率，也还有86.5万㎡的建筑面积，将容纳3万多人入住。3万多人什么概念呢？半个中等规模的县城。（县城人口多在5—10万之间，比如江浦县城常住人口3万人，外来人口2万人，计5万人），如果对方不建大规模商街，其人口将形成对我们消费市场的强劲支撑，如果两家同时争夺这一天大的商机，结果将是互壮声势，使商业副中心地位更加不可撼动，而且苏嘉项目成了商区的南缘，我们被中心化了。 现状与趋势三：盐城的商业市场最多算是饱和，远没有出现泡沫或白热化竞争。比较周边城市如淮安、连云港，不论是正在运营的老商场，还是新诞生的商业项目，其数量都远大于盐城。

现状与趋势四：经济相对欠发达的城市商业地产的销售客户主要是投资客户，主要不在本地而在异地，主要集中于长三角、温台、珠三角等地，即中国存在大量的持币寻机投资人，只要项目好，有好的策划包装，用少一些的成本让他们知道，销售区去化也就成了。

现状与趋势五：除中茵·海华广场外，怡景花园城商业街也靠迎宾路。同时苏嘉决不会是商业的懵懂儿，也必然会在其地块所属的迎宾南路建大规模商街。而且迎宾南路将来必然拓展到市政广场前的世纪大道。一条好的商街首先有大的人流，小的车流，因为呼啸的车流影响人的逛街心态，因此，一条好的商街必然在城市主干道旁边，受主干道的保护与屏蔽：提供人流，屏蔽车流。而迎宾路——迎宾南路恰好存在这样的优势土壤与环境。有土壤与环境还不够，还要有种子，就像雪花必须有灰尘作为凝结核一样。中茵、怡景、国飞（可能还有苏嘉）几粒大的种子已撒在迎宾路——迎宾南路上，因此，迎宾路—迎宾南路发展成盐城的一条大规模的主商街，几乎就是盐城商业史上的必然了。

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