农业企业经营管理精品课程教案 - 5土地资源管理

第五章 土地资源管理

土地资源是农业企业的重要资源。土地资源管理对于农业企业的发展起着至关重要的作用。土地资源的管理包括数量管理和质量管理，土地权属及其流转管理，以及土地开发和利用管理等。本章主要介绍土地管理的原则、土地权属的管理、土地的承包与价值补偿以及土地的合理开发和利用等问题。

第一节 土地的特征与管理原则

一、土地资源的特征

土地有广义与狭义之分。广义的土地概念是指由地球表面的陆地部分以上和以下一定幅度的空间内，由自然物及人类活动结果所组成的自然综合体。狭义的土地是指地球表面的陆地和除海洋之外的水面、江河、湖泊、水库、池塘等所组成的自然综合体，既包含自然物的演变，又涵盖人类活动成果的结果。土地的性质和用途取决于全部构成因素的综合影响。 （一）土地资源的自然特征

土地是自然历史形成的，存在以下自然特征：

（1）土地位置的固定性。土地的位置是固定的，不能移动，只能利用。

（2）土地面积的有限性。土地是地球的陆地部分，而地球是自然形成的，其面积具有不可再生性。这一特点迫使人们必须珍惜土地和节约用地，集约经营土地资源。

（3）土地质量的差异性。由于土地自身条件及相应的气候条件的客观差异，导致不同地区之间、地块之间的土地质量存在差异性。人们只有因地制宜地利用各类土地资源，才能取得土地利用的最佳效益。

（4）土地功能的永久性。土地作为农业生产的基本生产资料，只要合理利用，地力就可不断提高，这为人类合理化利用和保护土地提出了客观的要求与可能。 （二）土地资源的经济特征

土地的经济特征是以土地的自然特征为基础，综合起来有以下几个方面：

（1）土地资源供给的稀缺性。不仅指土地总量的有限性，还包括不同地区、不同用途土地数量的有限性，从而出现供求矛盾，导致一系列的经济问题。

（2）土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对于土地只能就地分别加以利用，因而土地利用的方式是相对分散的。这一特性，要求人们利用土地时，要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合治理效益。

（3）土地利用方向变更的困难性。土地有多种用途，当土地一经投入某项用途后，欲改变其利用方向，一般是比较困难的。这一特性，要求人们在确定土地利用方向时一定要详细勘察，做好周密的规划。

（4）土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在。在既定条件下，土地的使用超过一定的限度，便产生报酬递减的现象。这一特性，要求人们在对土地增加投入时，必须寻找投入的适合度。

（5）土地利用后果的社会性。由于土地是一个自然综合体，其利用的结果，不仅影响本地区内的自然生态环境和经济效益，而且可能影响到邻近区域甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会效果。这一特性，要求任何土地利用主体都要有社会的眼光，以社会身份来管理、利用土地资源 。

二、土地管理的原则

农业企业的土地管理工作应遵守以下原则： （一）维护社会主义土地公有制

即维护土地的全民所有制和劳动群众集体所有制不受侵犯。在土地所有权或使用权变更时，必须遵循国家法规。国家为了公共利益或建设的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，但必须严格按照《土地管理法》，办理征用手续，并给予被征地对象以适当的经济补偿。被征地单位应当服从国家需要，不得阻挠。国家建设使用国有荒山、荒地，以及其他单位使用国有土地的，应按照国家建设征用土地的程序和审批权限，经批准后才能划拨。土地使用权有偿出让或转让，也应按照有关法规办理。 （二）坚持农业用地优先

土地在企业各生产部门分配和调整时，要把质量最好的土地优先用于农业，优先保证农业生产所需要的土地数量和质量。农业生产与工业不同，土地是农业生产不可缺少的最基本的生产资料，农业生产的发展在很大程度上受到土地数量和质量的制约，发展农业生产要有一定面积质量优良的土地作为基础。特别是在我国，人口多，耕地少，坚持农业优先用地的原则更有必要。

（三）坚持节约用地

由于土地面积有限，我国人地矛盾十分突出，节约用地的原则更有其特殊重要性。为此，国家建设和城乡建设必须节约使用土地，严格遵照国家规定的审批权限和程序履行征地审批手续，严防多征、早征，以免浪费土地。农村居民住宅建设，乡(镇)村企业建设等也都应严格执行审批手续，制定乡(镇)建设用地控制指标，严格控制用地面积。 （四）坚持合理用地

合理利用、改良土地是提高土地生产力，改善土地生态环境的关键。为此，从宏观方面说，国家要对土地加强统一规划管理，严禁盲目地毁林毁草和陡坡开荒。同时，要调整工业的布局，综合利用“三废”，进行化害为利的技术治理，做到经济效益、社会效益和生态效益的统一。从农业生产单位来说，要采取有效措施，调动农民合理利用、保护、改良土地的积极性，增加对土地的投入，加强对土地的科学利用，避免掠夺式经营，防止土地资源退化。

第二节 土地权属管理

一、土地经营权的获得

土地资源是农业企业进行生产经营活动最基本的生产资料，在目前的技术水平条件下是一种不可替代的生产资料。在资本主义制度下，土地资源基本上是私有的，可以作为商品来进行买卖。资本主义农业企业可以根据自己的需要，通过买卖从土地所有者手中取得所有权，通过租佃的形式取得使用权。在社会主义制度下，实行土地公有制，即全民所有和劳动群众集体所有，不许任何单位或个人以任何方式买卖土地。在我国农村实行以家庭为主的联产承包责任制后，农业生产经营者可以通过承包、租赁、股份经营或转包等形式，获得对土地资源的经营权，从而实现土地所有权与经营权的分离。 （一）土地承包经营

1．土地承包经营的形式

我国现阶段承包土地仍应以家庭承包经营为主体，同时存在多种形式的承包经营。主要有： （1）“两田制”。这是在坚持土地集体所有和家庭承包经营的前提下，将农户承包的土地划分为两部分，一部分为口粮田，另一部分为责任田。口粮田按人口平均分配，具有福利性

质，一般不承担相关费用；责任田按劳承包或按人承包。在农业税取消之前，一般需要承担农产品定购任务和各项提留等。自2005年开始，随着我国农业税的全面取消，以前分田到户的土地承包已经不再承担相关需要上交的税费负担。

（2）投标承包。即把竞争机制引进承包，先由集体定出底标，再公开招标、投标，由中标者承包经营。投标承包具体分为两种类型；一是现金投标承包，二是实物投标承包，均按合同规定年终完成上交集体租金和任务。这种方法主要用于对农村集体留用的耕地进行承包时，所采取的招标办法。

（3）抵押承包。即确定承包期若干年，逐年交纳抵押金。具体形式有多种，如集体统一提供的服务费用或生产资料等。

（4）双向承包。在家庭承包经营基础上，实行双向承包责任制，围绕农业生产各个环节，在县、乡、村、户之间，层层明确目标责任，签订合同，自上而下承包农业生产资料供应和技术、资金服务，自下而上承包农业产量，或其他经济指标的完成，并制定奖惩制度，按时兑现。它有利于充分发挥双层经营的优越性，共同发展生产力。 2．土地承包合同管理

主要应作好以下几方面工作：

（1）加强土地承包的法制教育，进一步普及合同管理知识。各级承包合同管理部门要认真宣传《农村土地承包法》和有关合同法等方面的知识。通过举办培训班等形式，使农村干部和群众掌握土地承包合同方面的政策、法规，增强集体经济组织和农户依法签订和执行承包合同的意识。

（2）加强土地承包合同的规范化，建立健全合同档案。凡是新签订或重新修订的合同，都必须使用统一印制的标准合同文本。做到条款齐全，目的明确，内容完整，文字清楚，表达准确。合同签订要一式三份，鉴证后应将签约合同送到上级管理部门备案，分别建立乡、村两级土地承包合同档案，做到合同管理档案化。

（3）加强土地承包合同纠纷的调解和仲裁工作，使承包合同得到法律保障。各乡(镇)土地承包合同仲裁委员会要及时、主动受理，并积极稳妥地处理合同纠纷案件，不得推诿不管，更不可人为扩大事态。凡受理的案件，都要建立档案，使土地承包合同纠纷和仲裁工作逐步走上法制化、规范化的轨道。

（4）加强管理队伍建设，强化合同管理职能。各级农村经济管理部门要采取措施，配齐人员，保证经费，强化对土地承包合同管理工作。同时，要加强对合同管理人员的政治、业务培训，不断提高土地承包合同管理队伍的素质，保证土地承包合同管理工作的顺利开展。 （二）土地租赁经营

1．土地租赁经营的意义

土地租赁是指按照有偿使用的原则，由出租方将土地的经营权或使用权出租给承租方经营，由承租方向出租方支付租金。出租方主要是土地所有权主体，即村集体，承租方可以是社区内农户，也可以是社会法人或自然人，承租方交纳租赁费后，即可取得合法的土地使用权。实施土地租赁经营具有重要意义。

（1）租赁经营有利于实现土地所有权和使用权的分离，使产权关系明晰化。一方面更加明确了土地所有者的权力主体，强化了农村土地集体所有制；另一方面又从制度和法律上明确了租赁者是土地使用权的法人代表，从根本上确立农民在农村经济中的地位，使之真正成为自主经营、自负盈亏的独立商品生产者。

（2）租赁经营是以竞争的形式开展的。集体和农户在明确各自的权利、义务后进行公开招标，能者多租，弱者或有其他收入者少租或不租，这样既有利于耕地向种田能手集中，又能促进耕地与其他生产要素的优化组合。

2．土地租赁经营的运作

（1）采取招标出租。即集体经济组织将一定规模的土地，实行公开租赁招标，用竞争的方式分配土地资源。具体做法是：将村辖全部土地按肥沃程度、距离村屯远近、农田设施等条件划分具体地块的等级，每级地块的地租数额，落实到具体地块。群众按照自己的意愿择地投标，按最高额中标。中标者当场与村集体经济组织签订租赁合同，租期一般5—10年或更长，由公证单位公证。中标农户在按期足额缴纳租赁费后，原先承担的与土地相关的各类负担均由集体负责(所收租赁费除维持集体正常开支外，主要用于农业设施建设)。租赁后，经营者有充分的经营自主权，自主安排生产计划。 （2）“四荒”地租赁经营。四荒地是指荒山、荒地、荒滩、荒水，大力开发利用“四荒”资源是加快农业和农村经济发展的一项战略措施。“四荒”地使用权租赁涉及到农民切身利益，因此，必须坚持集体所有、地价适中和经营规模适度以及公平竞争等原则。“四荒”地租赁经营的运作：①评估作价，组织投标。在搞好规划的基础上，吸收专业技术人员、乡村干部、村民代表组成评估班子，根据“四荒”资源的面积、质量、地上附着物，开发潜力和距离远近等，确定标的物的底价。然后，征求群众意见，召开投标大会，进行投标。②签订合同，依法公证。为了解除群众的后顾之忧，使“四荒”使用权得到法律保护，在拍卖投标成交后，都要签订合同，由公证部门进行法律公证，并由土地管理部门发放《土地使用证》。③加强服务，管好资金。特别在拍卖“四荒”地使用权后，不能以租代管，而应通过强化服务，为租赁户搞好治理开发创造条件。对拍卖资金的管理、使用，除原则上规定的必须专项用于“四荒”治理和农田水利建设外，必须纳入乡镇合作基金会专户统一管理，不准平调和挪用。

（三）土地股份经营

1．土地股份经营的意义

股份制是社会化生产和商品经济发展的产物，因而以股份形式明晰土地产权关系，应视为土地制度深化改革的一种趋势。所谓土地股份经营是指以土地入股方式组成由入股者(股东)参加的土地股份有限公司，在不改变土地公有制的前提下，把承包户的土地使用权作为股份，由公司委任种田能手又善于经营者为公司经理，负责土地经营事宜。土地股份经营可以广泛吸收离土农民和无力或不愿经营土地的农户入股，

交由善于经营者经营使用，入股的农户可以按照入股的土地份额参与分红。这种方式，有利于实现利益共享和风险共担，对促使土地集中和提高土地规模效益，也具有重要意义，同时在促进农村产业结构的调整和农业经营企业化方面，也发挥着重要作用。

2．土地股份经营的运作

（1）设立土地股份公司。根据目前农村土地的使用和管理状况，在村一级设立土地股份公司，负责所辖社区土地资源的经营管理，在业务和政策上接受国家土地管理部门的监督管理，它是一种具有法人地位的经济实体。

（2）地产评估，确定公司所属土地的价格。为了防止地产估值过高或过低，这一工作应在国家土地管理部门的指导或参与下进行。

（3）地产折股，分为公股和私股两部分。为了保证国家调节农村土地使用的权利，公股的比例应占大头，以体现土地公有产权的性质和多年来集体使用土地所增值的地产价格。 （4）股利分配。公股属于土地所有权主体，由农村基层组织代管，主要用于社区公共福利和基础设施建设；私股按现行土地承包办法分配到农户。农户拥有的土地股份可以继承、买卖和转让，但不得退兑。死亡和迁出人口的地产股权永远有效，新生和迁入人口不再分得土地股份；土地股份公司地产经营纯收益的使用上，一部分用于地产投资，进行农田基本建设，另一部分按股分红，确保股东的土地权益在经济上得以实现。

二、土地经营权的变更

在我国农村土地家庭承包经营的情况下，土地经营权的变更主要表现为土地转包。 （一）土地转包的对象

一是长期或经常外出从事非农经济活动，家中无劳动力耕种的农户；二是农村中的一些能工巧匠，他们是各有专长，不善种地的农户；三是熟识市场行情，从事商业活动，不愿种田的农户；四是机关干部和国营企业职工在农村的家属，无时间和能力种田的农户；五是家中缺乏劳动力、资金、技术，无法种田的户。接受承包者大多是转包户的亲戚朋友或种田能手，有的是重点农户或专业农户，也有经济联合体。

（二）土地转包的原因 1．“平均承包”是出现土地转包的根源

由于各家各户的经营能力和专长的不同，土地按人口平均分包后，使一些本来缺劳力、缺技术且不善种田的农户“吃不了”，必然要寻找机会减少承包田；而另一些劳动力充裕、具有务农专长的农户，仅靠平均分到的土地却“吃不饱”，千方百计地要求多包。土地转包有“供”有“求”，条件成熟时必定会产生转包。

2．农户家庭经济条件的变化促进和加速了土地转包

随着时间的推移，农户间的经济条件不断发生变化，如人口变动、劳动力变动、从业重心变动、居住地变迁等都会改变农户间的土地需要。有的需要增加，有的需要减少；而自然灾害，基建占地等又改变了土地供应。这些条件变化，使原有各农户对承包的土地感到“过剩”或“不足”，要求实行土地转包。 （三）土地转包的评价

1．从土地转包过程的经济关系看

现有土地转包有合理的一面，也有不合理的一面。首先，对于有偿转包，如果偿付量太高，其中就难免存在“超额收入”和无偿占有他人劳动的成分，这就不合理；如果偿付量是对原土地承包者在改善土地生产条件和提高地力方面的劳动投入的补偿，则是合情合理的。对于无偿转包，如果原有承包户在改善土地生产条件和提高地力方面切实做了不少投入，在土地转包中若因“无偿”而得不到补偿，这就不合理，如果原承包户没有进行投入或投入已基本收回，无偿转包也是合情合理的。

2．从土地转包的生产力意义来看

土地转包优化了生产力要素的组合。它解决了劳动力、土地及其他生产要素在不同农户间配比不平衡的问题，有利于劳动力、土地及其他生产要素的合理使用，有利于农业企业经济活动的专业化和商品化，适合我国现阶段农村生产力发展的客观要求。土地使用权的适当流转，还有利于农业生产向规模化方向发展，形成土地规模经营，克服目前的土地经营中的散、小的规模不经济弊端。随着规模的扩大，对各种现代化农业生产技术的需求才能产生，农业技术进步也才能有动力。 （四）土地转包的管理 1．明确指导思想

在社会主义市场经济条件下，耕地作为农业企业的基本生产资料，同资金及其他实物形态的生产资料一样，必然要受到经济规律的支配。应按经济规律管理土地的要求，建立耕地的有偿转包制度，允许农民的耕地使用权流动公开化，促进耕地合理流动，逐步实现农业适度规模经营。

2．坚持经济补偿原则

土地转包应充分注意经济有偿性，转入户除承担转入耕地的一切负担外，还应向转出户交付一定的耕地补偿费，补偿金额由双方协商自定。为促进耕地合理流动，还可跨村转包。

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