毕业论文-- 我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响研究

本科毕业论文（设计）

我国房地产上市公司营运资目 本对盈利能力的影响研究 者 院 业 号

商学院 会计学

二〇一二 年 五 月 十二 日

题作学专学

指导教师

毕业论文（设计）任务书

毕业论文（设计）题目： 我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响研究 题目类型[1]： 实验研究

毕业论文（设计）时间: 自 2011 年 11 月 01 日开始至 2012 年 05 月 10 日止 1. 毕业论文（设计）内容要求：

1.选题确定后应该认真查找与选题有关的国内外研究资料和文献，在充分了解前人研究成果的基础上，提出自己独到的见解。 2.要注重总结和分析文献，做好文献的阅读笔记，记录下遇到问题并逐个解决。 3.要按照提出问题、分析问题、解决问题的逻辑思路安排论文的整体结构。 4.论文重在对实证分析做出合理的解释、提出实用而可行的建议，不要人云亦云，更不要抄袭。 5.按照学校规定的时间表完成资料的收集、论文的撰写、修改和答辩工作。 6.要注意学会建立模型，并用专业的计量、统计软件来分析和解决问题。 7.多与老师沟通，按照指导老师的要求进行修改。 [1]题目类型：(1)理论研究(2)实验研究(3)工程设计(4)工程技术研究(5)软件开发

2.主要参考资料

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阶段 一 二 三 四 五 阶 段 内 容 选题阶段：确认选题，明确任务 开题阶段：搜集资料，确定方案 初稿阶段：撰写论文，形成初稿 定稿阶段：修改论文，审核定稿 答辩阶段：论文答辩，成绩评定 起止时间 11.11.15-11.11.31 11.12.01-12.02.20 12.02.21-12.04.23 12.04.24-12.04.31 12.05.01-12.05.20 指导教师（签章）：____________ 日期：__________________ 系(教研室)主任(签章) ：____________ 日期：__________________ 二级学院院长(签章) ：____________ 日期：__________________

注：任务书由指导教师本人填写，经教研室主任（学术小组组长）审核后下发给学生。

湖南涉外经济学院

毕业论文（设计）指导教师评语

建议成绩： 指导教师： 年 月 日

湖南涉外经济学院

毕业论文（设计）评阅教师评语

建议成绩： 评阅教师： 年 月 日

湖南涉外经济学院 毕业论文（设计）答辩记录

日期：

学生姓名： 学号： 专业班级： 题目： 毕业论文（设计）答辩委员会（小组）意见： 答辩成绩： 评定等级： 答辩委员会(小组)负责人： 委员（小组成员）：

二级学院审查意见： 论文（设计）最终评定等级：______________ 负责人： ______年___月___日

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摘 要

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，长期以来受到国家产业政策的扶持和各级政府的高度重视，在证券市场上也得到优先发展。然而，随着近年来房价的持续走高以及房地产投资的持续升温，房地产行业成为了国家宏观调控的重点调控行业。调控政策的不断深化对房地产企业的开发成本、资金链、土地取得和销售回款等方面施加了一定的影响，同时，房地产企业的盈利能力也受到较大的影响。本文拟采用理论分析和实证分析相结合的方法，从加强营运资本管理方面，对提高我国房地产上市公司的盈利能力进行研究。首先，本文从营运资本的基本概念入手，论述了营运资本与盈利能力的相关理论，并结合房地产上市公司营运资本的特点及其管理现状，对房地产上市公司营运资本与盈利能力的关系进行了重点分析。其次，通过实证的方法分析了2007-2010年四年来我国房地产上市公司营运资本与盈利能力相关指标的特点和趋势，并在此基础上对营运资本与盈利能力的相关性进行了回归分析。最后，结合理论分析与实证分析的相关结论，对提高我国房地产上市公司的营运资本运行效率提出了一些对策性的建议。

关键词：房地产上市公司；营运资本；盈利能力；实证分析

I

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ABSTRACT

As a pillar industry of our national economy, the real estate industry has enjoyed the long-term support of national industrial policies and highly concern of governments at all levels, and it has also got priority development in the stock market. However in the recent years, as the house prices keep rising and the investment in the real estate industry expanding, the real estate industry has been considered as the focus of national macro-control. The macro-economic regulation has deepened its influence on such aspects of this industry as cost of development, capital chain, land, sale and collections, which affect the profitability of the firms in real estate industry. With the combination of theoretical analysis and experimental analysis, this paper tries to treat the working capital as the inlet to study the ways to improve the profitability of the listed companies in the real estate industry. Firstly, this paper tries to state relevant theories about working capitals and profitability with the marketing capital as the lead-in, and combined with the real estate listed company of the characteristics and its working capital management present situation, the listed company to real estate working capital management and profitability of the relationship of key analysis. Secondly, this paper analyzes the characteristics and trends of the marketing capitals and profitability of the listed companies in the real estate industry in a four year period from 2007 to 2012, and on the basis of working capital and profitability was made on the correlation of regression analysis. Lastly, this paper comes to a theory-and-experiment based conclusion and puts forward some constructive suggestions on improving the profitability of the listed companies in China’s real estate industry.

Keywords: listed companies in real estate industry; working capitals; profitability; experimental analysis

II

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目 录

摘要???????????????????????????????????I

Abstract?????????????????????????????????II

第一章 绪论??????????????????????????????1

1.1 研究背景和意义?????????????????????????1

1.1.1 研究的背景?????????????????????????1 1.1.2 研究的理论意义???????????????????????1 1.1.3 研究的实际意义???????????????????????1 1.2 国内外文献综述?????????????????????????2

1.2.1 国外文献综述????????????????????????2 1.2.2 国内文献综述????????????????????????3 1.3 研究方法与技术思路???????????????????????5

第二章 营运资本与盈利能力相关性的理论分析????????????7

2.1 营运资本与盈利能力理论综述????????????????????7

2.1.1 营运资本相关概念界定????????????????????7 2.1.2 营运资本管理策略??????????????????????7 2.1.3 盈利能力相关理论??????????????????????9 2.2 房地产上市公司营运资本的特点???????????????????9 2.3 房地产上市公司营运资本的管理现状????????????????10

2.3.1 营运资本政策分析??????????????????????10 2.3.2 营运资本结构分析??????????????????????11 2.3.3 营运资本管理效率分析????????????????????12 2.4 房地产上市公司营运资本与盈利能力的相关性分析??????????14

第三章 房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响的实证分析???15

3.1 研究假设????????????????????????????15 3.2 变量的选取???????????????????????????15

3.2.1 被解释变量的选取??????????????????????15 3.2.2 解释变量的选取???????????????????????16 3.2.3 控制变量的选取???????????????????????16 3.3 模型与数据???????????????????????????16

III

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3.3.1 模型的建立?????????????????????????16

3.3.2 样本选取和数据来源?????????????????????17 3.4 实证研究结果与说明???????????????????????17

3.4.1 描述性统计分析???????????????????????17 3.4.2 相关性分析?????????????????????????18 3.4.3 回归分析??????????????????????????19

第四章 提高房地产上市公司营运资本运行效率的对策及建议 ????21

4.1 优化营运资本结构，制定科学合理的营运资本政策??????????21 4.2 加强营运资本管理，提高营运资本的周转效率????????????21 4.3 拓宽融资渠道，建立良好的企业信誉度???????????????22 4.4 借鉴国外企业营运资本管理经验??????????????????22

结论??????????????????????????????????24 参考文献????????????????????????????????25 致谢??????????????????????????????????28 附录A?????????????????????????????????29 附录B?????????????????????????????????37

IV

第一章 绪 论

1.1 研究的背景和意义

1.1.1 研究的背景

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，长期以来受到国家产业政策的扶持和各级政府的高度重视，在证券市场上也得到优先发展。然而，随着近年来房价的持续走高以及房地产投资的持续升温，房地产行业成为了国家宏观调控的重点调控行业。自2004年以来，政府出台了一系列的土地、金融、税收等政策以平抑房价，如2004年上调存款准备金率及贷款加息，2005年“国八条”、2006年“国六条”的相继出台，土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，不仅改变了房地产开发商的盈利模式，更加速了行业重新洗牌的进程。随着2010年“国十条”的出台，政府对房地产宏观调控的力度进一步加大，使得房地产企业经营环境产生了巨大的变化。2011年政府进一步加强了对房地产业的宏观调控，出台了“限购令”、提高保障性住房供地比例、信贷收紧和预收款监管等政策，调控政策的深化对房地产企业的开发成本、资金链、土地取得和销售回款等方面施加了一定的影响，同时，房地产企业的盈利能力也受到较大的影响。本文拟采用理论分析和实证分析相结合的方法，从加强营运资本管理方面，对提高房地产上市公司的盈利能力进行研究。 1.1.2 研究的理论意义

营运资本作为一个财务概念引入之后，我国学者对其做了较多研究，主要为现金及其等价物管理、应收账款管理、存货管理和应付账款管理等营运资本管理的一个方面，或是营运资本内在结构或营运资本的投融资政策。但是，营运资本作为企业财务管理的重要组成部分，将其与企业盈利能力结合起来进行的研究较少。实践证明，营运资本的运行效率将对企业的盈利能力产生重大影响。正确理解营运资本与企业盈利能力之间的关系，引导企业从提高盈利能力的角度优化营运资本结构，制定科学合理的营运资本政策，不仅有利于丰富和完善房地产上市公司营运资本管理体系，更有利于为房地产上市公司的健康发展提供一定的理论指导和实践借鉴。同时，进行营运资本对盈利能力影响的实证分析，为提高房地产上市公司盈利能力的研究方面增添了新的内容和途径，因此具有重要的理论意义。 1.1.3 研究的实际意义

营运资本是企业资本总体中流动性最强且最具活力的组成部分，营运资本的周转是固定资产乃至整个企业资金周转的依托，只有营运资本处于良好的运转状态，企业才能得以生存和发展，企业的价值最大化目标才具有得以实现的可能。我国房地产上市公司

1

对营运资本的管理效率较低，目前大部分企业只是凭经验进行营运资本管理，难以满足企业发展的需要。所以，只有优化营运资本结构，制定科学合理的营运资本政策，我国房地产上市公司才能提高营运资本的运行效率，从而提高企业的盈利能力，并实现企业价值最大化。进行营运资本对盈利能力影响的实证分析，有利于优化营运资本结构，制定科学合理的营运资本政策。

在目前国内银根紧缩、直接融资困难加大以及国外金融危机的市场环境及背景下，一个公司的资本实力、融资能力和对未来市场的把握将会是影响其公司健康发展以及做大做强的重要因素。房地产业是随着我国经济体制及市场化改革逐步发展起来的，目前正处于新兴发展行业阶段，市场需求的旺盛掩盖了其资本管理中的种种不合理之处。进行营运资本对盈利能力的影响的实证分析有助于提高企业营运资本的管理和运行效率，并在追求营运资本最大利用水平的同时确保流动资产的必要存量，以保持企业良好的偿债能力，从而将企业经营过程中的财务风险降至最低水平。同时，有助于公司合理安排营运资本，处理好营运资本与其他形式资本的关系，促使资本的协调流动。房地产上市公司作为行业中的优秀群体，代表着房地产行业未来的发展方向，对非上市公司也有较好的示范意义。本文基于已有的理论和研究成果，选择上市公司作为研究对象，通过实证的方法建立营运资本对盈利能力影响的模型，理论联系实际分析房地产上市公司信息，为房地产行业提供提高营运资本管理和运行效率的策略，深入和系统的研究该行业营运资本对盈利能力的影响，有助于淘汰行业中落后的营运资本管理方式，从而提高房地产业的整体效益，并为行业发展和政策的出台提供参考作用。

1.2 国内外文献综述

1.2.1 国外文献综述

国外对营运资本的研究始于20世纪30年代。早期对营运资本管理的研究只是停留在对现金、存货和应收账款管理的孤立研究层面。如William Baumol(1952)提出的存货模型，将机会成本与交易成本结合起来，以确定目标现金余额。Miller和Orr(1966)提出了随机模型，相对于存货模型中现金流出量稳定不变的条件，随机模型考虑了现金余额的随机变动，但是其模型是建立在企业现金未来需要总量和收支不可预测的前提下，因此计算出来的现金持有量比较保守。W.D. Knight(1972)提出了在保险储备量下的最优订货模型。Hampton C. Hager(1976)提出“现金周期”概念。Richard和Laughlin(1980)指出采用现金周转期(Cash Conversion Cycle)来反映企业营运资本管理状况。从上述研究可以看出，国外学者对营运资本各项目的研究正不断的丰富和完善，然而这些研究尚未将营运资本的管理作为一个独立的领域，对其进行系统化研究。

在长期的经济发展实践中，西方营运资本管理研究在广度上和深度上不断延展。在广度上，研究范围由经营层面拓展到企业的营销和战略层面，以及营运资本管理对企业

2

价值的影响等。如Nunn 和 Kenneth P. Jr (1981)通过实证研究揭示了营运资本与企业战略之间的关系，并提出了“永久性营运资本”这一概念。Steyn、Hamman和Smit(2002)指出，从长远考虑，公司应重视现金流与非现金营运资本的管理。Juan Colina(2002)从管理类别上重新阐释了营运资本管理。他在Working Capital Optimization一文中指出，一个全面的营运资本管理计划将包括三个部分：收入管理(应收账款、订购程序、支付账单和收款)、供应链管理(存货和物流)以及支出管理(购买和付款)。通过对营运资本管理的细化，强调了营运资本三个组成部分的行为将会给企业带来最佳效果。Colina 的这一论述使人们对营运资本管理的观念不再局限于资产负债表部分，而是扩展到了公司经营的各个方面，使公司日常琐碎的经营管理统一于营运资本管理之下。在深度上，人们对营运资本及其管理的理解不断深入，如“三角难题”现象的提出，营运资本周转率、现金周期、经营周期指标的提出等。

营运资本管理是企业日常财务管理的重要内容，企业的财务经理往往在营运资本的管理上花费大量时间和精力。莱瑞·吉特曼和查尔斯·马克斯维尔对美国一千家大型企业财务经理的调查表明，财务经理在营运资金管理上所花费的时间几乎占了三分之一。然而对营运资金管理的重视是否能够提高企业的盈利能力，在多大程度上能够影响企业的经营活动，国外的研究较多。Hyun-Han Shin和 Luc Soenen(1998)选取了1975-1994年5898家美国公司作为样本，采用净营业周期（Net Trade Cycle）作为衡量营运资本管理效率的指标，对其与公司盈利能力的相关性进行了研究。结果显示，公司的经营周期与公司的盈利性以及股票投资回报之间存在着显著的负相关关系。Marc Deloof(2003)在Hyun-Han Shin和Luc Soenen研究的基础上，选取1009家比利时公司1991-1996年的数据为样本，得到了相似的结论。Ioannis Lazaridis (2006)在《雅典上市公司营运资金管理与盈利能力之间的关系》一文中选取了雅典证券交易所上市的131家上市公司 2001-2004 年的财务数据，对公司的盈利能力与营运资金管理之间的关系进行了实证分析。文章得到公司的营运资金管理与盈利能力之间有显著的相关性，而且公司可以通过对现金、应收账款和应付账款等的控制为公司创造效益。 1.2.2 国内文献综述

我国对营运资本的研究是从20世纪90年代才开始的。1993年我国实行与国际惯例接轨的会计制度以后，营运资本作为一个财务概念被我国企业界和学术界普遍接受。到目前为止，我国主要停留在规范分析方面，并且只涉及到对现金管理、应收账款管理以及存货管理等几个方面的孤立的研究；在实证方面刚刚起步，研究的深度和广度与国外相比相差甚远。此外，营运资本管理在我国实务界也没有引起应有的重视，我国大部分上市公司没有正式的营运资本政策，营运资本管理主要依赖于管理经验。

在营运资本的理论探讨方面，毛付根（1995）指出，应从流动资产和流动负债之间的相互关系着手，将流动资金的存量配置与其相应资金来源联系起来，从总体上进行观

3

察和研究如何据此制定合理的营运资金政策，并初步提出流动资产和流动负债的结构性管理问题。钟璐(2001)对企业营运资金的管理策略作了研究，其研究指出营运资金的管理包括营运资金持有量策略和营运资金筹集策略，她从这两个方面及其相互间的关系探讨了企业面临不同的环境条件时应采取的相应策略。张鸣(2002)对公司营运资金运作管理作了系统研究，其研究初步提出营运资金结构分析概念，并对流动资产投资规模分析和流动资产内部结构分析作了初步探讨。王竹泉、马广林（2005）提出了“将跨地区经营企业营运资金管理的重心转移到渠道控制上”的新理念，并倡导将营运资金管理研究与供应链管理、渠道管理和客户关系管理等研究有机结合起来。王竹泉、逄咏梅、孙建强（2007）指出：我国的营运资金管理研究应以营运资金分类为切入点，建立基于渠道管理的营运资金管理新框架，在此基础上广泛开展企业营运资金管理调查，发布“中国上市公司营运资金管理调查”，为我国企业营运资金管理的研究和评价提供数据支持。

在实证研究方面，袁光才（2006）年对电力上市公司营运资金结构与企业绩效之间的关系进行了实证研究，其研究指出当前我国电力上市公司营运资金结构对企业绩效的影响是存在的，但并不显著。汪平、闫甜（2007）在以截至2004年末在沪深两市上市的A股制造业公司1995-2004年间的面板数据为基础，对企业的营运资本政策及其与企业绩效的关系进行了相关性分析。实证结果表明，营运资本周转期与企业的盈利能力负相关。孔宁宁、张新民（2009）在以上两人研究的基础上得出相似的结论，并提出企业管理层应通过制定合适的信用、现金、存货政策等来提高营运资本管理效率。此外，安青菊、赵书东（2010）选取1023家上市公司2002年至2006年的数据，对营运资本管理与盈利能力的相关性进行了实证分析，其结果显示：营运资本管理的效率能够显著影响企业的盈利能力。赵丹、张晶晶（2011）的研究也得出同样的结论。

综上所述，随着国民经济的快速发展以及市场竞争的白热化，企业越来越重视对营运资本的管理。目前，国外营运资本管理研究已不再局限于传统的理论研究，更向着深度和广度发展，而国内的研究与国外相比明显滞后。国外学者在理论研究的基础上对营运资本管理效率与企业盈利能力的相关性进行了实证研究，得出二者之间存在显著相关性的结论。我国学者对于营运资本与企业盈利能力之间关系的专门研究较少，大多是分行业的进行研究，但是关于房地产行业营运资本对盈利能力的影响的相关文献却很少。本文拟在分析回顾国内外营运资本管理研究的基础上，以在沪深两市上市的房地产公司披露的财务报表数据为研究样本，对我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响进行实证研究，以探讨房地产上市公司营运资本与盈利能力的相关性，并为提高房地产上市公司的营运资本管理和运行效率提供建议，从而为房地产上市公司的健康发展提供一定的理论指导和实践借鉴。

4

1.3 研究方法与技术思路

本文采取理论分析与实证检验相结合的方法对我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响展开探讨。在理论分析层面，提出一个全面且符合现状的理论性解释，来挖掘营运资本—盈利能力的作用机制。在实证分析层面，通过借助计量模型、统计分析、案例分析等多种手段，对我国房地产上市公司营运资本与盈利能力的相关性进行分析和解释。

本文分五章对房地产上市公司营运资本与盈利能力的相关性进行实证研究，进而提出改进措施和建议：

第一章为前言。主要介绍问题的研究背景、研究的理论意义和实际意义、目前国内外关于该问题的研究现状、以及本文的研究方法与技术思路。

第二章为营运资本与盈利能力相关性的理论分析。本章分析了营运资本与盈利能力的相关理论、房地产上市公司营运资本的特点以及营运资本的管理现状，并在此基础上，对房地产上市公司营运资本与盈利能力的关系进行了重点分析。

第三章为我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响的实证分析。本章通过假设建立模型对房地产上市公司营运资本与盈利能力的关系进行了实证分析。其实证分析结论有：流动资产比率与企业盈利能力呈显著正相关关系；流动比率与企业盈利能力呈显著负相关关系；预收账款周转率与企业盈利能力正相关，但不显著；现金周转期与企业盈利能力显著负相关。总而言之，我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响是存在的，但是这种影响并不显著。

第四章提出了提高我国房地产上市公司营运资本运行效率的对策及建议：优化营运资本结构，制定科学合理的营运资本政策；加强营运资本管理，提高营运资本的周转效率；拓宽融资渠道，建立良好的企业信誉度；借鉴国外企业营运资本管理经验。

第五章为结论。通过前述营运资本与盈利能力相关性的理论分析和我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响的实证分析，总结出论文的研究结果，并指出论文的不足之处。

本文的创新之处在于：

在研究对象方面，我国学者对于营运资本与盈利能力之间的关系大多是分行业的进行研究，但是关于房地产行业的相关文献甚少，本文基于已有的理论和研究成果，选择房地产上市公司作为研究对象，在一定程度上有所创新和突破。

在研究内容方面，目前对营运资本或盈利能力的研究较多，而营运资本与盈利能力相关性方面的研究较少，营运资本与盈利能力相关性的实证研究将营运资本和盈利能力有机地结合在一起，使营运资本成为评析盈利能力的又一因素。

在分析方法方面，关于营运资本与盈利能力的研究大多为定性分析，定量分析相对比较缺乏。本文采用理论分析与实证检验相结合的方法，提出假设，建立模型，运用了

5

线性回归、统计分析等定量法进行研究。

在研究数据方面，本文采用近几年（2007年至2010年）房地产上市公司的最新数据资料，对房地产上市公司营运资本与盈利能力的相关性进行实证研究，实用性较强。

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第二章 营运资本与盈利能力相关性的理论分析

2.1 营运资本与盈利能力理论综述

2.1.1 营运资本相关概念界定

营运资本作为一个财务概念是1993年我国实行与国际惯例接轨的会计制度以后引入我国的。“营运资本”的概念有狭义和广义的解释。广义营运资本的意义就是企业的流动资产总额，即企业对于短期资产的投资，如现金、有价证券、银行存款、应收账款及存货等。这个概念主要在研究企业资产的流动性和周转状况时使用。狭义的营运资本是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的余额，即企业长期资本中用于生产经营周转的部分，也称净营运资本。它只是企业一定时期流动资产与流动负债之间的差额，并不特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，它是判断和分析企业资金运作状况和财务风险程度的重要依据。通常会计学所考察的是净营运资本，以衡量企业避免发生流动性问题的程度。 2.1.2 营运资本管理策略

营运资本是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的余额。营运资本作为企业不可或缺的一项财务资源，其规模大小与运营效率的高低将会对企业的绩效产生重大影响，企业的生存与发展在很大程度上取决于营运资本的管理和运转情况，它直接影响着企业经营的成败。对营运资本实施有效管理，需从流动资产和流动负债两方面着手。

流动资产管理，也称营运资本投资策略。目的在于确定一个既能维持企业正常生产经营活动，又能在减少或不增加风险的前提下，给企业带来尽可能多利润的流动资产水平。企业对流动资产的投资，可以用流动资产占总资产的比率进行衡量。一般而言，企业流动资产占总资产的比率越大，则在流动负债保持不变的情况下，净营运资本越多，支付到期债务的能力越强，风险越小。然而，在某一特定的销售水平下，流动资产占总资产的比率越大，其闲置资金就越多，盈利能力也就越低。

营运资本投资策略一般包括以下三种：

⑴ 稳健型：在稳健型的营运资本投资策略下，企业较多的将资金运用于流动性较强的投资项目上，如现金、有价证券等。一方面，这些资产能及时满足企业各方面流动性需要，降低企业财务风险。另一方面，将过多的资金用于防备风险，而非高盈利的投资项目上，从而流动性强而收益性较低，影响企业的盈利能力。

⑵ 适中型：适中型的营运资本投资策略体现为风险与收益的均衡，营运资本持有量恰好能够满足企业各方面的资金需要。适中型的营运资本投资策略是一个较为理想的策略，是企业确定营运资本的指导理念。当企业能够比较准确地预测到未来流动资产和流动负债时，可采用该策略。而实际上，营运资本水平是由多种因素共同作用的结果，

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如销售水平、存货及应收账款的周转速度等，我们很难通过数量模型准确确定企业的营运资本持有量。企业只有根据自身的具体情况，对未来进行合理预测，在未来环境变化不大，预测结果比较可靠的前提下，将流动资产与流动负债尽量相匹配，使其接近最佳营运资本持有量水平。

⑶ 激进型：激进型的营运资本投资策略以收益最大化为基本原则，尽可能的减少资金在低收益投资项目上的占用，而投资到高报酬的项目上。在激进型的营运资本投资策略下，企业营运资本持有量较低。除满足企业日常生产经营的需要外，一般不留有多余的现金；应收账款水平较低，以减少资金占用，避免由于应收账款过多而造成的机会成本与坏账费用的增加；存货也被压缩到最低水平，以减少资金占用，节约成本。随着流动资产周转率提高，相应地企业收益也会增加。可以看出，激进型的营运资本投资策略风险大，而收益高。在外部环境比较稳定，企业能准确预测未来的情况下，可考虑采用该策略。

流动负债管理，也称营运资本融资策略。流动资产可分为临时性的流动资产和永久性的流动资产；同样地，流动负债也可以分为临时性的流动负债和自发性的流动负债。营运资本融资策略主要就如何安排临时性的流动资产和永久性的流动资产的来源而言，一般分为以下三种：

⑴ 配合型：配合型融资策略是指将资产与负债的期间相配合，以降低企业不能偿还到期债务的风险，并尽可能降低债务的资金成本。配合型融资策略是一种较为理想的、对企业有着较高资金使用要求的营运资本融资策略。对于临时性的流动资产用临时性的流动负债筹集资金以满足其资金需要；对于永久性的流动资产和固定资产用长期负债、自发性的流动负债和权益筹集。

⑵ 激进型：激进型融资策略是一种风险和收益均较高的营运资本融资策略。在激进型融资策略下，临时性负债所占比重较大，不但融通临时性的流动资产的资金需要，还解决部分永久性资产的资金需要，而临时性负债的资金成本一般低于长期负债和权益资本，因而该政策下的资金成本较低，且收益较高。然而，为了满足永久性的长期资金需要，企业必然要在临时性负债到期后重新举债或申请债务展期，这样企业会更为经常地举债和还债，从而加大筹资的困难和风险，还可能面临由于短期负债利率的变化而增加企业资金成本的风险。

⑶ 稳健型：稳健型融资策略是一种收益和风险均较低的营运资本融资策略。稳健型融资策略下，临时性负债所占比重较小，临时性负债只融通部分临时性的流动资产的资金需要，另一部分临时性的流动资产和永久性资产则由长期负债、自发性的的流动负债和权益作为资金来源，因而企业偿还到期债务的风险较低，同时蒙受短期利率变动的风险也较低。然而，由于长期负债的成本高于临时性负债的成本，生产经营的淡季仍需负担长期负债的利息，从而会降低收益。

总的来讲，营运资本管理中营运资本的投资政策和融资政策是紧密联系在一起的，

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营运资本的投资政策会影响到营运资本的融资政策，营运资本的融资政策也制约着营运资本的投资政策。因此，良好的营运资本管理就必须在流动资产与流动负债的不同收益、风险之间进行均衡选择。 2.1.3 盈利能力相关理论

企业的盈利能力是指企业利用各种经济资源赚取利润的能力，它是企业营销能力、获取现金能力、降低成本能力及规避风险能力等的综合体现，也是企业各环节经营结果的具体表现，企业经营的好坏都会通过盈利能力表现出来。正确、公正地评价上市公司的盈利能力，有效运用盈利能力指标是进行财务分析的重要内容。盈利能力是企业获取利润能力的简称，也是衡量企业当前收益水平和今后收益持久性、稳定性和增长性的主要指标，它不仅反映了企业经营管理水平的高低，也是投资者进行投资决策的重要依据。因此，从理论和实证的角度分析其影响因素和影响程度，为相关企业提供决策借鉴就显得尤为重要。

影响企业盈利能力的因素主要有营销能力、成本费用管理水平、资产管理水平、风险管理水平。盈利能力指标是财务指标的核心部分，是上市公司提升竞争力的关键。反映盈利能力的指标主要有：资本金利润率、净资产收益率、销售利润率、成本费用利润率等。其中，净资产收益率是一个综合性最强的财务分析指标，反映了企业所有者投入资本的获利能力，说明了企业筹资、投资、资产营运等各项财务及其管理活动的效率，而不断提高净资产收益率是使所有者权益最大化的基本保证。所以，这一财务分析指标是企业所有者、经营者都十分关心的。其计算公式为：

净资产收益率=净利润÷股东权益

=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

=（净利润÷销售收入）×（销售收入÷资产总额）×（资产总额÷股东权益） （2.1）

净资产收益率越高，说明股东投入的资金获取报酬的能力越强。一般认为，在所有常用财务指标中，代表投资回报水平的净资产收益率最为关键。因此本文着重从这个指标入手，对盈利能力指标与营运资本相关指标的关联性进行探讨。

2.2 房地产上市公司营运资本的特点

为了有效地管理企业的营运资本，必须研究营运资本的特点，以便有针对性地进行管理。房地产上市公司的营运资本一般具有如下特点：

⑴ 营运资本需求量大

房地产行业作为一个资金密集型行业，资金需求量极大。房地产上市公司的一个开发项目至少需要几千万元的资金，多则需要以亿计的资金，这其中直接参与房产价值的形成，在生产经营活动过程中不断地转换其实物形态，经营处于流动状态的资产占总资

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产的比例在90%以上。而营运资本是企业流动资产总额减去各类流动负债后的余额，且房地产开发与经营经济活动的特殊性，决定了房地产上市公司营运资本结构以流动资产为主的特点，所以房地产上市公司的营运资本需求量很大。

⑵ 营运资本周转期长

企业的生产经营活动，是指从投入资金、原材料采购、投入生产到产成品销售、账款回收的整个过程。一般企业的业务，其周期大部分都在一年以内，这个循环一般都可以在一年内完成，甚至完成很多次。而房地产开发建设一般需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，往往需要两到三年甚至更长的时间。房屋建成后，由于其价值较大，出售时不得不采用分期付款的方式，而租赁经营中，还需要追加一笔可观的房屋维修费用，从而使得资金在短期无法迅速收回。另外，开发出来的房地产商品只有销售到一定数量时才能收回成本和利润。从现实情况来看，房地产上市公司的资金从投入到收回，所需时间往往短则几年，长则几十年。所以房地产上市公司的产品开发周期长，回收期长，从而导致营运资本周转期长。

⑶ 存货与应收账款所占比例大

房地产上市公司以开发房地产为主营业务，从前文可知房地产开发建设一般需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，产品开发周期长，且价值大。只有在市场需求旺盛，产品适销对路时，存货的周转速度才会很快。所以房地产上市公司的存货在流动资产中所占比例较大。另外，由于房地产上市公司开发的房屋价值大，出售时不得不采用分期付款的方式来加速资金的回笼，这就导致房地产上市公司的应收账款在流动资产中所占比例较大。

⑷ 预收账款与预付账款金额较大

房地产上市公司在开发过程中资金需求较大，大部分公司选择在产品开发前期预售房屋，从而导致预收账款的金额较大。此外，房地产上市公司在开发项目时，一般会把项目的一部分承包给建筑商，支付一定比例的预付款。而一般企业在日常生产经营活动中很少涉及预付账款，只有在购置大型设备时才会采用预付账款的方式。因此，相对而言房地产上市公司预付账款的金额较大。

2.3 房地产上市公司营运资本的管理现状

2.3.1 营运资本政策分析

⑴ 营运资本投资政策分析

占用一定的流动资产是企业进行生产经营活动的必要条件。流动资产投资规模即流动资产占总资产比率的高低，反映了企业所选用的营运资本投资政策。该比率越小，则说明营运资本投资政策越激进。从表2.1可以看出，我国房地产上市公司流动资产规模逐年加速上升，其占总资产的比重平均约为77.73%，理论上房地产企业经营处于流动

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状态的资产应占总资产的比例为90%以上，这表明我国房地产上市公司整体上使用了较为激进的营运资本投资政策，且逐渐由激进的营运资本投资政策发展为适中的营运资本投资政策。

表2.1 流动资产比率

年份 流动资产比率 2007 0.7506 2008 0.7693 2009 0.7942 2010 0.7951 ⑵ 营运资本融资政策分析

一般来讲，企业一定时期内的短期的、临时性的投资所需资金应来源于流动负债。流动负债占总负债比率反映了企业的融资政策，该比率越大，说明融资政策越激进；相反地，该比率越小，则融资政策越保守。从表2.2可以看出，2007-2010年我国房地产上市公司平均流动负债规模持续降低，流动负债占总负债比率逐年下降，这表明我国房地产上市公司正努力从传统的依靠流动负债融资模式转向新的融资渠道，以降低企业的财务风险。但流动负债比率平均达到70.80%，表明房地产上市公司使用的仍是较为激进的融资政策，临时性流动负债不仅要满足临时性流动资产的需要，还要满足一部分永久性流动资产的需要，甚至是固定资产的需要。这种安排一方面可以大大的降低筹资成本，另一方面也带来了较高的财务风险，这说明房地产上市公司处于较高的财务风险之中。

表2.2 流动负债比率

年份 流动负债比率 2007 0.7609 2008 0.7198 2009 0.6897 2010 0.6617 2.3.2 营运资本结构分析

⑴ 流动资产结构分析

结合前文对我国房地产上市公司营运资本特点的分析可知，在房地产上市公司所持有的流动资产中，货币资金、应收账款、存货及预付账款所占比重较大。从图2.1可以看出，在流动资产的构成中，货币资金占流动资产比率在2007-2009年呈逐渐上升趋势，而2009年以后出现大幅度下降，其原因可能是针对房地产市场过热的情况，政府出台了一系列如紧缩银根、地根等政策以平抑房价，调控政策的不断深化使得房地产企业直接融资困难加大，资金链紧张，从而货币资金占流动资产比率会出现大幅度下降趋势。应收账款占流动资产比率以及预付账款占流动资产比率较为稳定，四年来应收账款和预付账款占流动资产的比重之和一直维持在10%左右的水平，且预付账款占比相对较高，而房地产公司所预付的资金多半为工程项目所需工程款，因此，对工程项目及预付账款的管理需要进一步加以规范。此外，存货占流动资产比率在2008-2009年有所下降，之后又呈上升趋势，2007-2010年房地产上市公司的存货占流动资产比率基本维持在60%

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至70%之间，平均值约为65%，说明我国房地产上市公司流动资产中存货所占比重较高，存货积压现象较为严重，需引起重视。

图2.1 流动资产各项目比率趋势图

⑵ 流动负债结构分析

在企业流动负债的构成中，短期借款和应付账款是最重要的两个项目，而根据我国房地产上市公司营运资本的特点，其预收账款在流动负债中所占比重较大。从图2.2可以看出，2007-2010年我国房地产上市公司的短期借款和应付账款占流动负债的比率波动较小，短期借款占流动负债比率基本维持在20%左右，应付账款占流动负债比率维持在14%左右。而预收账款占流动负债比率相对较大，平均占比约为26%。这是因为近几年来我国房地产市场出现过热的情况，房屋建筑还未成形就已纷纷预售出去，从而导致房地产公司的预收账款较多。从2007-2010年我国房地产上市公司预收账款占流动负债比率的趋势走向来看，2007-2009年呈下降趋势，而2009-2010年又大幅度上升，达到将近30%的水平，政府对预收账款的监管力度也进一步加大。 2.3.3 营运资本管理效率分析

营运资本周转期和现金周转期是衡量企业营运资本管理效率的有效指标。营运资本周转期和现金周转期的数值越小，说明营运资本周转速度越快，营运资本管理效率越高。从表2.3可以看出，我国房地产上市公司的营运资本周转期和现金周转期较长，其均值分别为1517天和836天，2007-2010年营运资本周转期和现金周转期在整体上呈逐渐上升的趋势，这说明我国房地产上市公司在营运资本管理方面的效率较低。表2.3列示了营运资本周转期与现金周转期及其内部结构指标2007-2010年的具体数值，使对现金周

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图2.2 流动负债各项目比率趋势图

转期的影响因素的分析更加直观。例如，2010年与2009年相比，营运资本周转期缩短了42天，但是由于应付账款周转期缩短了297天，最终使得现金周转期非但没有缩短，反而延长了255天，使得管理成效大打折扣。

现金周转期是指存货周转期与应收账款周转期之和减去应付账款周转期。从现金周转期内部结构指标来看，2007-2010年我国房地产上市公司的应收账款周转期波动较大；存货周转期较长，且呈持续增长的趋势；应付账款周转期在2007-2009年呈增长趋势，2009年以后呈下降趋势。2007-2010年除了应收账款周转期在2008年有小幅度的缩短外，其他内部结构指标都呈持续增长趋势，从而导致现金周转期也呈持续增长趋势；2009年以后，虽然应收账款周转期有下降的趋势，但是存货周转期的持续增长趋势以及应付账款的大幅度下降趋势从一定程度上确定了现金周转期增长的趋势，说明我国房地产上市公司对应收账款的管理有所提高，而对占流动资产绝大部分比重的存货的管理以及应付账款的管理还有待提高。

表2.3 相关周转期指标 (单位：天)

年份 应收账款周转期 存货周转期 营运资本周转期 应付账款周转期 现金周转期

2007 35 893 928 553 375

2008 23 1434 1457 744 713

2009 108 1754 1862 862 1000

2010 38 1782 1820 565 1255

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2.4 房地产上市公司营运资本与盈利能力的相关性分析

结合以上对我国房地产上市公司营运资本的特点及管理现状的分析，我们可以将营运资本与盈利能力的相关性概况为以下几个方面：

⑴ 房地产上市公司的营运资本是影响其盈利能力的一个极其重要的驱动因素。通过对房地产上市公司营运资本特点的分析可知，房地产上市公司营运资本具有需求量大、周转期长等特点，同时基于对盈利能力的相关理论分析可知，提高营运资本管理和运行效率是房地产上市公司提高其盈利能力的根本基础和重要途径。

⑵ 房地产上市公司的营运资本投资政策在流动性上影响其盈利能力。通过对流动资产占总资产比率分析可知，房地产上市公司整体上采用了较为激进的营运资本投资政策。由营运资本管理策略的分析可知，该种政策下房地产上市公司尽可能的减少资金在低收益投资项目上的占用，而投资到高报酬的项目上。这些项目成功后，会给企业带来较多的现金流量，从而抵消掉流动性风险及其对企业造成的影响，提升企业的盈利能力。所以采用合理的营运资本投资政策，能够提升企业的盈利能力。

⑶ 房地产上市公司的营运资本融资政策在风险性上影响其盈利能力。通过对流动负债占总负债比率分析可知，房地产上市公司使用的是较为激进的融资政策。激进型融资策略是一种风险和收益均较高的营运资本融资策略，在高风险的情形下获得高收益，从而影响企业的盈利能力。合理的营运资本融资政策能够使企业在规避一定风险的情况下获得更高的收益。

⑷ 房地产上市公司的营运资本结构及管理效率直接影响其盈利能力。通过对流动资产和流动负债的结构分析可知，货币资金、应收账款、存货、预付账款、短期借款、应付账款、预收账款等指标不同程度的体现出我国房地产上市公司的营运资本管理水平，这些管理水平影响企业价值评价中投入资本金额的大小，从而直接影响着房地产上市公司的盈利能力；通过对营运资本周转期、现金周转期及其内部结构指标分析可知，应收账款、存货以及应付账款的周转速度比较直观地反映了营运资本的管理效率，并直接影响企业的收益水平。

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第三章 房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响的实

证分析

3.1 研究假设

本文主要从流动资产比率、流动比率、预收账款周转率、现金周转期这几个方面来分析我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响。现提出假设如下：

假设一：流动资产比率与企业的盈利能力负相关。

一般来讲，流动资产的盈利性弱于非流动资产，总资产中盈利性差的流动资产占比过多，会使得企业盈利能力下降。因此，流动资产占总资产比率越小，企业的盈利能力越强。

假设二：流动比率与企业的盈利能力负相关。

流动比率即流动资产与流动负债的比值，通常用来衡量企业的短期偿债能力。流动比率越高，虽然能够降低企业面临的短期偿债风险，但由于流动资产本身的盈利性较差，过高的流动比率会使得企业的盈利能力下降。

假设三：预收账款周转率与企业的盈利能力正相关。

预收账款周转率即营业收入与预收账款的比值，预收账款周转率越高，说明预收账款转化成的营业收入越多，企业运用资金的能力越强。因此，随着预收账款周转率的提高，企业的盈利能力也会增强。

假设四：现金周转期与企业的盈利能力负相关。

现金周转期反映了现金从投入生产到售后收回的过程。现金周转期越短，说明营运资本周转速度越快，营运资本管理效率越高。所以加快现金周转，缩短现金周转期，能够提高企业的盈利能力。

3.2 变量的选取

3.2.1 被解释变量的选取

根据研究目的，本文选取的被解释变量为反映企业盈利能力的指标。盈利能力是企业赚取利润的能力，盈利能力的高低直接关系到企业经营目标的实现。从财务管理角度看，净资产收益率是反映企业盈利能力的最主要指标，它综合反映了企业营运能力、偿债能力和盈利能力，是综合性较强的财务指标。净资产收益率直接反映净资产的获利能力，反映了股东权益的收益水平，而且在实践中也是衡量上市公司盈利能力的最主要财务指标。所以本文采用净资产收益率（R）来衡量企业的盈利能力，其定义为：净资产收益率=净利润÷股东权益。

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3.2.2 解释变量的选取

企业的营运资本管理效率不同，其取得收益不同。根据前文对我国房地产上市公司营运资本的特点及其管理现状的分析，同时借鉴已有研究，本文以流动资产比率、流动比率、预收账款周转率以及现金周转期来考察我国房地产上市公司营运资本的管理状况。各指标的计算方法如下：

流动资产比率（X1）=流动资产÷总资产 （3.1） 流动比率（X2）=流动资产÷流动负债 （3.2） 预收账款周转率（X3）=营业收入÷预收账款 （3.3） 现金周转期（X4）=应收账款周转期＋存货周转期－应付账款周转期 （3.4） 3.2.3 控制变量的选取

本文将企业规模（销售收入）、销售增长率作为模型的控制变量纳入模型中。其中销售收入额衡量上市公司规模的大小。由于销售收入数额越大，在回归方程中会对其他变量产生影响，因此采用自然对数来代替，即In（销售收入）。具体计算公式：企业规模（X5）=In（销售收入）；销售增长率（X6）=（本年销售额－前年销售额）÷前年销售额。

3.3 模型与数据

3.3.1 模型的建立

本文为研究房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响，建立了如下回归模型来检验解释变量与被解释变量之间的关系：

R=β0＋β1X1＋β2X2＋β3X3＋β4X4＋β5X5＋β6X6＋ε1 （3.5） 其中β0为常数项，β1、β2、β3、β4、β5、β6为各解释变量系数，ε1为随机误差项。具体如表3.1所示。

表3.1 变量名称及计算方法

变量名称 R X1 X2 X3 X4 X5 X6 净资产收益率=净利润÷股东权益 流动资产比率=流动资产÷总资产 流动比率=流动资产÷流动负债 预收账款周转率=营业收入÷预收账款 现金周转期=应收账款周转期＋存货周转期－应付账款周转期 企业规模=In（销售收入） 销售增长率=（本年销售额－前年销售额）÷前年销售额 描述 16

3.3.2 样本选取和数据来源

本文以2007年至2010年在深、沪交易所上市的A股房地产公司为研究样本，考虑到极端值对统计结果的不利影响，剔除了ST、PT处理的公司，同时剔除个别年度会计数据异常或缺失的公司，最终得到47家公司作为有效样本。本文所用房地产上市公司基础财务数据主要来源于北京聚源锐思数据科技有限公司开发的RESSET数据库和深圳国泰安公司开发的CSMAR数据库，并结合上市公司年报数据进行必要的修改和补充，所用财务指标由作者根据上述基础财务数据计算和整理得出。

表3.2 选择的样本股票

股票代码 000002

000024 000029 000031 000042 000043 000046 000402 000534 000573 000608 000609 000616 000667 000668 000671 000711 000797 000897 000926 002016 600048 600064 600113

股票简称 万科A 招商地产 深深房A 中粮地产 深长城 中航地产 泛海建设 金融街 万泽股份 粤宏远A 阳光股份 绵世股份 亿城股份 名流置业 荣丰控股 阳光城 天伦置业 中国武夷 津滨发展 福星股份 世荣兆业 保利地产 南京高科 浙江东日

股票代码 600215 600239 600246 600256 600322 600325 600376 600383 600393 600463 600533 600638 600639 600641 600648 600663 600665 600675 600736 600748 600791 600823 601588

股票简称 长春经开 云南城投 万通地产 广汇股份 天房发展 华发股份 首开股份 金地集团 东华实业 空港股份 栖霞建设 新黄浦 浦东金桥 万业企业 外高桥 陆家嘴 天地源 中华企业 苏州高新 上实发展 京能置业 世茂股份 北辰实业

3.4 实证研究结果与说明

3.4.1 描述性统计分析

通过对数据的整理，净资产收益率（R）及各变量的描述性统计结果见表3.3。可以发现，净资产收益率（R）均值为10.40%，中值为9.95%，标准差为7.06%，差距相对较小。

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流动资产比率最高达到99.49%，最低的却不到20%，说明流动资产投资规模在不同企业之间存在很大的差异。流动资产比率的均值为77.73%，而理论上房地产企业经营处于流动状态的资产应占总资产的比例为90%以上，这表明我国房地产上市公司整体上使用了较为激进的营运资本投资政策。

流动比率的均值为2.1458，高于流动比率通常为2倍的经验值。一般来讲，流动比率越高，企业的短期偿债能力越强，风险越低。但实际上，由于不易变现的存货及预付账款在流动资产中占了绝大部分比重，所以我国房地产上市公司的短期偿债风险仍较高，一定程度上会影响企业的盈利能力。

预收账款周转率的标准差为11482.7591，说明预收账款在企业之间存在非常大的差距。预收账款周转率即营业收入与预收账款的比值，其极大值达到146877.8238，说明有些企业的预收账款很少，甚至趋近于0。其原因可能为针对近年来房地产市场过热的情况，政府规定了预售制度，以加强对房地产企业预收账款的监管，使得很多企业或是减少房屋预售，或是一定程度上隐瞒了预收账款在账面上的披露。尤其是随着政府的不断打压，房地产企业纷纷呈现走下坡路趋势，很多人都开始静观其变，等待房价下降而不去预付，从而使得预收账款很少。当预收账款很少时，预收账款周转率就会很大。

现金周转期均值为835.8069天，中值为864.8632天，标准差为2080.4091天，整体上看，现金周转期较长，且企业之间差距较大。而由前文对现金周转期的分析可知，现金周转期是衡量企业营运资本管理效率的有效指标，由存货周转期、应收账款周转期和应付账款周转期三部分构成，因此，需结合现金周转期内部结构指标对其进行更进一步的分析，如2.3.3节所示。

表3.3 描述性统计分析

分析指标

R X1 X2 X3 X4 X5 X6

均值 0.1040 0.7773 2.1458 1345.8092 835.8069 20.9877 1.5283

中值 0.0995 0.8290 1.9462 1.3672 864.8632 21.0946 0.2402

极小值 -0.1297 0.1994 0.6156 0.0000 -9729.6184 16.2510 -0.9777

极大值 0.4519 0.9949 7.2922 146877.8238 8716.0882 24.6495 149.0823

标准差 0.0706 0.1867 0.9626 11482.7591 2080.4091 1.3544 11.1558

3.4.2 相关性分析

运用专业统计分析软件SPSS对变量进行相关性分析，分析结果见表3.4。从表3.4可以看出，各项指标之间不存在显著的相关关系，即多重共线性问题。

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表3.4 Pearson相关系数表

X1 X2 X3 X4 X5 X6 X1 1 .393** .015 .020 .003 .013 X2 1 .207** .189** -.027 .023 X3 1 -.004 .008 -.015 X4 1 -.059 -.027 X5 1 .058 X6 1 **. 在 .01 水平（双侧）上显著相关。 *. 在 .05 水平（双侧）上显著相关。

3.4.3 回归分析

本文运用专业统计分析软件Eviews进行回归分析，结果见表3.5所示。由回归结果可知，营运资本对企业盈利能力影响关系模型在整体上比较显著，F值为5.949423， Prob(F-statistic)为0.000000，回归方程的拟合优度较高。该模型的解释能力较强，调整后可决系数Adjusted R-squared为0.137042，即说明净资产收益率（R）的变动中有13.70%是由模型中的解释变量X引起。表3.5显示了各解释变量及常量系数的回归结果与显著性，由变量的回归系数可知，净资产收益率（R）与流动资产比率、预收账款周转率呈正相关关系，而与流动比率、现金周转期呈负相关关系。

表3.5 回归分析

Variable C

X1 X2 X3 X4 X5 X6

R-squared

Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat

0.164731 0.137042 0.06561 0.779149 248.9231 2.011503

Coefficient -0.063532 0.129902 -0.011608 7.68E-07 -5.88E-06 0.004505 0.000492

Std. Error 0.077536 0.028088 0.005677 4.29E-07 2.36E-06 0.003556 0.000431

t-Statistic -0.81938 4.624741 -2.04481 1.790343 -2.49078 1.26705 1.141999

0.103955 0.070628 -2.57365 -2.45314 5.949423 0.000000

Prob. 0.4136 0.0000 0.0423 0.0751 0.0136 0.2068 0.2550

Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic

Prob(F-statistic)

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通过以上的论述，则最终得出的模型为：

R=-0.063532+0.129902X1-0.011608X2+0.000000768X3-0.00000588X4+0.004505X5+ 0.000492 X6 （3.6）

总而言之，当前我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响是存在的，但是这种影响并不显著。综合对深、沪交易所上市的A股房地产公司2007年至2010 年营运资本与盈利能力之间的相关性分析结果，可以得出以下结论：

⑴ 流动资产比率与企业的盈利能力表现为显著的正相关关系，与预期相反。实证结果表明，在一定范围内，流动资产占总资产比率越大，企业的盈利能力越高。这主要是由于我国现有房地产上市公司采用的是较为激进的营运资本投资政策，需要进一步提高流动资产比率以保证房地产上市公司的正常经营活动，提高营运资本的管理效率，并进一步提升企业的盈利能力。

⑵ 流动比率与企业的盈利能力表现为显著的负相关关系，与假设二一致。说明房地产上市公司的流动比率对企业的盈利能力有显著的影响。流动比率即流动资产与流动负债的比值，主要用于衡量企业的短期偿债能力。一般来说，流动比率越大，则企业的短期偿债能力越强，但过高的流动比率又会降低企业的盈利能力。

⑶ 预收账款周转率与企业的盈利能力表现为正相关关系，与假设三一致，但不显著。说明我国房地产上市公司的预收账款对企业的盈利能力有一定的影响。预收账款周转率即营业收入与预收账款的比值，预收账款周转率越高，说明预收账款转化成的营业收入越多，企业运用资金的能力越强。因此，模型中预收账款周转率与企业的盈利能力表现为正相关关系。

⑷ 现金周转期与企业的盈利能力表现为显著的负相关关系，与假设四一致。说明加快现金周转，缩短现金周转期，能够提高净资产收益率，提升企业的盈利能力。

另外，净资产收益率（R）与企业规模、销售增长率表现为正相关关系，这说明增加企业的营业收入，扩大企业规模，提高销售增长率，能够提高净资产收益率。即企业规模的大小及销售增长率的高低一定程度上影响着企业盈利能力的高低。

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第四章 提高房地产上市公司营运资本运行效率的对策及

建议

4.1 优化营运资本结构，制定科学合理的营运资本政策

当前公司对如何有序地安排营运资本及如何处理好营运资本与其他形式资本的关系缺乏研究，造成企业资金流动不协调，对营运资本的管理主要侧重于强调企业资金安全，保证生产经营活动对资金的需要，降低企业的资金占用等方面，而忽略了营运资本结构的管理。企业应根据资产结构理论的一般原理，考虑行业和自身的实际情况，选择适合自己的资产结构。同时，资产结构又受到资本结构的影响和制约，因而应根据生产经营需要调整流动资产和流动负债的结构，保持一个柔性较大的流动资金配置结构，选择最适合自身生存和发展的资产资本结构，通过优化资产结构、权益结构来实现和保持良好的财务状况。优化营运资本结构应当合理确定资产结构，优化负债结构。我国企业中存在“规模效应”，因此应当在扩大总资产规模的前提下，加强流动资产的管理，合理确定流动资产结构；企业在制定营运资本政策的时候，尽量做到流动资产和流动负债相匹配，并重视商业信用的作用。

营运资本政策是营运资本管理的重要内容，营运资本管理目标的顺利实现，必须依靠科学的营运资本政策。科学的营运资本政策是在考虑营运资本收益和风险后制定的政策，使企业保持偿债能力的前提下，能提高盈利能力。因此，科学的营运资本政策体现于营运资本管理的要求，要想提高我国企业的营运资本管理水平必须采取正式、科学、合理的营运资本政策。营运资本政策的选取，要根据企业自身情况、所处的发展阶段、外部的环境、行业属性，以及市场需求等众多因素，进行综合考虑和判断。若企业处于起步阶段，并且外部环境不太稳定，变化的因素相对较多，较容易波及企业本身的正常运作。在此情况下，企业选择稳健型的营运资本政策较好。在市场需求较大和企业发展比较成熟的时候，则可根据自身条件选择适当激进的营运资本政策。

4.2 加强营运资本管理，提高营运资本的周转效率

营运资本管理是企业财务管理的重要内容，良好的营运资本管理是企业得以生存和发展的基础。国内外研究结果表明，在保证企业营运资本具有充分流动性和安全性的前提下，对营运资本的高效管理，可以有效提高营运资本的利用水平、周转速度以及企业的整体盈利能力。对于营运资本管理的目标和内容，Grey Filbeck和Thomas M. krueger指出：“营运资本管理的目标是保持营运资本要素的最佳余额，企业的生存和发展有赖于有效管理应收账款、存货和应付账款的能力。”科学而有效的营运资本管理可以保证企业长期规划中预测现金流量的顺利实现，无疑会促进企业价值最大化目标的实现。

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加强营运资本管理就是加强对流动资产和流动负债的管理，就是加快现金、应收账款和存货的周转速度，尽可能的减少资金占用，降低资金占用成本。房地产上市公司应该不断加强流动资产的管理，提高其周转速度，减少资金占用。一方面，应该加强对存货的管理，努力提高存货周转率。由于房地产公司的存货具有体积大、价值高的特点，且现阶段房地产行业现金流短缺、存货积压现象较为严峻，提高存货周转率，可以减少存货积压，减少资金占用，节约资金。另一方面，应该加强对应收账款的管理，努力提高应收账款周转率。随着市场经济的发展，商业信用的推行，赊销已逐渐成为企业扩大销售的一个重要手段，应收账款的管理已经成为企业经营活动中日益重要的问题。企业应从管理的角度出发，在不同时期通过制定合理赊销政策、严格销货公司管理和及时结算等手段加强应收账款前后期的管理，加快应收账款的回收速度，真正做到应收账款在事前评估分析、制定事中控制策略、事后评估绩效。此外，企业应考虑在合理范围内延缓应付账款的支付。一般来说应付账款周转期越长越好，但是延缓应付账款的支付要在能维持企业正常经营活动以及不损害企业信誉的前提下进行。

4.3 拓宽融资渠道，建立良好的企业信誉度

房地产行业作为典型的资金密集型行业，所需资金额度极大，其发展的绝大部分资金都来源于金融体系，尤以银行贷款为主。针对近几年来房地产行业过热的情况，政府采取了一系列的宏观调控措施，如陆续加强对土地、税收及预售资金的监管，出台了诸如“限购令”等抑制购房需求的政策。数次加息伴随着存款准备金率的不断提高，使得房地产行业的融资环境面临着非常严峻的考验。在目前国内银根紧缩、直接融资困难加大以及国外金融危机的市场环境及背景下，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，解决问题的根本是寻找高质量的资金来源，即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升。企业应当具备对各种渠道资金灵活有效整合的能力，以便于及时对房地产行业的宏观政策变化作出应对，抢占市场先机，获得先入优势。与此同时，企业应当对融入的资金进行有效的管理，建立良好的企业信誉度。

4.4 借鉴国外企业营运资本管理经验

目前，我国企业偏好于运用内向型的管理模式管理营运资金，加强管理责任制，强调资金占用。在实践中侧重于通过企业内部的各种管理措施，强化企业资金管理责任制，加速资金周转，降低资金占用，从而保证生产经营活动的需要和资金的安全性。西方企业则选择内外结合型的管理模式管理营运资金，强化资金定量控制，追求资金协调，注重优化资金结构。由于西方企业处于发达的金融市场中，因而企业的资金循环与金融市场的资金循环紧密相关。我国企业应多多借鉴国外企业的相关管理经验，在营运资金管理方面，考虑在继续加强内部管理的同时，也要做到注重内外结合，尤其是优化资金结

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构和强化定量分析。企业应该注意研究企业自身的资金流动与整个金融市场的资金流动的有效结合，尝试逐步开展营运资金管理定量分析工作，并将优化资金结构作为企业资金管理的一项重要内容。

另外，提高我国房地产上市公司营运资本运行效率还可借鉴国外“零营运资本”政策及管理经验。与美国等发达国家相比，我国房地产企业的营运资本管理效率普遍处于较低水平。国外企业实践结果显示，“零营运资本”管理能给企业带来可观的经济效益，这必然将进一步拉大我国与国外房地产企业在营运资本管理上的绩效，进而影响我国房地产企业的盈利能力，削弱我国房地产企业在国际市场上的竞争力。因此，我们应该认识到，随着我国市场经济的日渐成熟，我国房地产企业同样可以积极创造条件，使“零营运资本”管理成为我国房地产企业增强竞争力、提高利润的有效手段。“零营运资本”管理对于我国房地产企业来说，既是挑战，也是机遇。

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