房地产估价报告主要问题

房地产估价报告主要问题

一． 估价报告本身不完善

（一） 报告书项目不完善：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件（共8部分）

（二） 报告书内容不完整 1估价结果报告书漏项：14项

（1） 标题：房地产估价结果报告，一般情况下标题下面有与封面上一致的编号

（2） 委托方：委托单位全称、法定代表人和住所、个人委托的个人姓名和住所身份证号 （3） 估价方：估价估构全称、法定代表人、住所、估价资格等级、估价资起止日期。 （4） 估价对象：

估价对象范围：土地、房屋构筑物、树木等、同时应说明估价对象范围是否包括动产、债权债备、特许经营等；

估价对象的基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；

土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地开发程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用权期限起止日期

建筑物基本状况：层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程

质量、建成年月、维护保养和使用情况、公共配套设施完备程度。

（5） 估价目的：说明本次估价目的和应用方向 （6） 估价时点：年月日

（7） 价值类型：价值名称定义内涵 （8） 估价依据：要有针对性

（9） 估价原则：本次估价遵循的原则

（10） 估价方法：方法的名称定义内涵

（11） 估价结果：最终的结果，应说明总价和单价、大小写、币种、如果是外币要有人民

银行公布的市场汇率中间价并注明所折合的人民币。 （12） 估价人员：姓名签字、注册号

（13） 估价作业日期：起止日期。注意要与封面上的作业日期一致 （14） 估价报告有效期：可表达起止日期，也可以表达为多长时间如一年 2估价的技术报告：8项

（1） 估价对象实物状况描述与分析：

土地：四至、土地用途、土地形状、地形、地势、土壤、地基、开发程度

建筑物：建筑规模、用途、层数高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水、保温、隔声、通风、采光、日照、层高室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限使用维护状况及完损状况

（2） 估价对权益状况描述：

土地：土地所有权状况；土地使用权状况；他项权利设立情况；土 地使用管制；

目前使用状况；其他特殊情况

建筑物权益状况：房屋所有权状况；出租或者占用情况；他项权利设立情况；如果是在建工程还应包括建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许

可证等

（3） 估价对象区位状况描述与分析：

位置包括坐落、方位、与重要场所的距离、临街状况、朝向、楼层、

交通管制情况道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车的方便程度 环境状况自然环境、人环境、景观 外部配套设施状况基础设施公共服务设施

（4） 市场背景描述与分析

包括过去现在和可预见的未来，要有针对性

（5） 最高最佳利用分析：

（6） 估价方法适用性分析：重点分析所采用的方法 （7） 估价测算过程：参数的确定要有依据和理由 （8） 估价结果确定：有确定的理由

二估价对象描述不清：

1土地使用权人交代不清

2土地使用权性质交代不清如是出让还是划拔；是集体还是国有土地 3土地使用年限交代不清如起止年月，划拔土地不用交代

4是否具有土地使用权证，使用权人；房屋所有权归属交代不清，所有人 5房屋用途没有交代，或交代不清 6建筑结构没有交代

7房屋建成年代没有交代

8房屋的权属交代不清，

9房屋的状态的交代不清，如在建工程的进度状态 10行文遣词不当

三逻辑不严

1前后不一致：数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由 2写作有错误

（1） 评估结果中没有说明币种，没有大写

（2） 对外币表达的结果没有写明折算人民币的汇率 （3） 表达形式不科学

四估价方法上的选用错误

（1） 只选用一种估价方法

（2） 方法的选用没有针对估价对象的特点，可以用多种方法估价的没有用多种方法

五估价方法应用时的错误

（1） 收益法

收益期限确定错误、没有以客观收益和正常费用来作为评估的依据、对于 客观收益没

有考虑到未来的变化、收益测算错误没有考虑收租率入住率或满客率没有考虑公共流通比；收益计算中有关面积套用错误；

A费用测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。如把一次性支付的费用及与总收入不直

接相关的费用作为获取客观收益的直接必要费用；对于租赁房地产税金的计算只计算了

房产税没有计算营业税及其附加和土地使用税，或者是税率错误；经营的房地产没有扣除经营利润或把所得税计入了扣除费用。 B费用的计算中计费基础错误 C参数的确定错误

D总费用中包含了折旧费

F对于带租约的没有按租约合同的约定 E资本化率选定错误

F对于综合性的房地产用途不同的部位采用了相同的资本化率 G安全利率选择错误把贷款利率定为了安全利率，把物价上涨率经济增长率作为资本化率 （2） 市场法

A修正系数确定没有充足的理由

B比较实例的数量不够，要达到3个以上含3个，或是可比实例缺少可以比性 C修正系数的取值不统一不规范或比较物与参照物相互颠倒

D单项修下对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或各项修正对可比实例成交 格的综合调整幅度超过30% E比较修正的方向错误

F可比实例不符合条件

G区域因素与个别因素混淆不清，

H区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异 F区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来 G比较修正项目有漏项

I间接比较与直接比较混淆不清 P区域因素比较修正的内涵理解错误 （3）成本法

A成本应为社会平均成本，即客观成本

B注意各种物业的价格构成 如商品房，农用土征用，国有土地房屋等价格构成不一样 C注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否符合估价对象的合法性以及相关的法规；还要看是直接的损失还间接的损失，如不可修复的损失要有说明 D销售税费的依据应是销售成收入而不是成本，税费的构成是否正确 E入股的估价应说明入股后的用途

F注意计税方式是否正确如房产税要减去原值的10%-30%，出租用房按租金的12%，

个人按市场价格出租居民用户4%，营业税是3% G预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告的结果中扣除。 H折旧计算是否正确包括年限、项目、公式 I用成本计算而非成本价要包括社会平均利润

J长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格后再折旧 （4）假设开发法

A预期的价值应减去管理费用销售费税和购入土地的税费 B查看项目是否齐全

C看传统方法和现金流折现法的主要区别是否混淆。主要利润和利息 D其未来的用途应该合法的符合最高最佳利用的原则

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