陕西省南龙房地产有限公司“滨江公馆”住宅小区可研报告

南龙· “滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）

可行性研究报告

二〇一二年十一月二十日

目 录

目 录

第一章 总 论 ...................................................... 1

1.1项目概况 ............................................................................................................ 1 1.2可行性研究范围 ................................................................................................ 2 第二章 项目建设必要性和可行性 ...................................... 5

2.1项目背景 ............................................................................................................ 5 2.2项目建设的必要性 .......................................................................................... 10 2.3项目建设的可行性 .......................................................................................... 13 第三章 项目市场调查分析 ........................................... 15

3.1项目周边环境分析 .......................................................................................... 15 3.2市场供求分析 .................................................................................................. 15 3.3市场需求分析 .................................................................................................. 16 3.4项目的SWOT分析 ......................................................................................... 16 3.5项目市场定位 .................................................................................................. 18 第四章 场址选择与建设条件 ......................................... 20

4.1建设地区的选择 .............................................................................................. 20 4.2地理位置及概况 .............................................................................................. 20 4.3建设条件 .......................................................................................................... 22 4.4工程地质 .......................................................................................................... 23 4.4征地拆迁情况 .................................................................................................. 23 4.5其它应考虑的因素 .......................................................................................... 23 第五章 主要建设内容及建设方案 ..................................... 24

5.1主要建设内容 .................................................................................................. 24 5.2建筑设计依据 .................................................................................................. 24 5.3规划设计原则与指导思想 .............................................................................. 24 5.4建筑风格 .......................................................................................................... 25 5.5总平面设计 ...................................................................................................... 27 5.6规划布局 .......................................................................................................... 27 5.7建筑设计 .......................................................................................................... 28 5.8结构设计 .......................................................................................................... 31 5.9消防设计 .......................................................................................................... 44

5.10无障碍设计 .................................................................................................... 48 5.11物业管理及生活设施 .................................................................................... 49 5.12安全卫生与环保 ............................................................................................ 49 第六章 环保与消防 ................................................. 50

6.1项目主要污染源和污染物 .............................................................................. 50 6.2设计采用的环境标准 ...................................................................................... 50 6.3控制污染的初步方案 ...................................................................................... 50 6.4设计中配套环保措施 ...................................................................................... 50 6.5施工中环保措施 .............................................................................................. 51 6.6使用中的环保措施 .......................................................................................... 51 6.7劳动安全卫生与消防 ...................................................................................... 52 6.7.1劳动安全卫生 ............................................................................................... 52 6.7.2消防 ............................................................................................................... 52 1、设计采用的消防规范 ...................................................................................... 52 2、设计采取的主要消防措施 .............................................................................. 52 第七章 项目组织与管理 ............................................. 53

7.1项目组织 .......................................................................................................... 53 7.2项目管理 .......................................................................................................... 53 7.2.1项目实施管理 ............................................................................................... 53 7.2.2项目财务管理 ............................................................................................... 53 7.2.3项目的管理职责 ........................................................................................... 53 7.2.4项目监督 ....................................................................................................... 54 7.2.5项目评价 ....................................................................................................... 54 第八章 项目建设期限 ............................................... 56

8.1项目实施进度 .................................................................................................. 56 8.2质量保证体系 .................................................................................................. 56 第九章 招投标方案 ................................................. 58

9.1编制依据 .......................................................................................................... 58 9.2招标工作原则 .................................................................................................. 58 9.3招标方式 .......................................................................................................... 58 9.4招标内容 .......................................................................................................... 58 9.5招投标基本情况表 .......................................................................................... 59 第十章 节能节水措施 ............................................... 60

10.1设计依据 ........................................................................................................ 60 10.2节能措施 ........................................................................................................ 60 10.2.1建筑节能 ..................................................................................................... 60 10.2.2设备节能 ..................................................................................................... 62 10.3节水措施 ........................................................................................................ 62 第十一章 投资估算与资金筹措 ....................................... 63

11.1主要编制依据 ................................................................................................ 63 11.2投资估算 ........................................................................................................ 63 11.3投资估算说明 ................................................................................................ 64 11.4资金筹措 ........................................................................................................ 64 第十二章 财务评价 ................................................. 65

12.1经济效益分析 ................................................................................................ 65 12.1.1分析依据 ..................................................................................................... 65 12.1.2分析参数和基础数据 ................................................................................. 65 12.2销售收入估算 ................................................................................................ 65 12.3成本费用 ........................................................................................................ 65 12.4利润估算 ........................................................................................................ 66 12.5财务盈利能力分析 ........................................................................................ 66 12.6盈亏平衡分析 ................................................................................................ 66 12.7敏感性分析 .................................................................................................... 66 第十三章 风险分析 ................................................. 68

13.1风险分析概况 ................................................................................................ 68 13.2风险因素识别 ................................................................................................ 68 13.3风险评价 ........................................................................................................ 68 13.4风险防范对策及建议 .................................................................................... 69 第十四章 社会效益分析 ............................................. 70

14.1项目对于安康市城市化进程建设有重要意义 ............................................ 70 14.2项目对周边区域具有积极意义，大力发展了社区公共事业 .................... 70 第十五章 可行性研究结论 ........................................... 71

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

第一章 总 论

1.1项目概况

1、项目名称：南龙· “滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程） 2、项目承办单位：陕西省南龙房地产有限公司 3、承办单位住所：安康市汉滨区建民镇黄沟村5组 4、法定代表人：杨相锋 5、注册资本：5000万元

6、项目建设地址：安康市汉滨区江北黄沟村(高新开发区)

7、项目建设主要内容：南龙·金水湾住宅小区建设项目规划总征地100亩，目前已完成征地。本项目为“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目规划建设高层商住楼4东、多层商业楼1栋，项目总占地16675平方米（25亩），总建筑面积106482.02平方米。其中地上部分总建筑面积80711.94平方米，地下部分建筑面积4676.74平方米。

8、项目投资估算及资金筹措

项目需投入资金28000万元，拟定的筹资方案为向银行贷款10000万元，建设单位自筹10000万元，其余资金由商品房预收款组成。

9、项目财务和经济评价指标

项目的总销售收入为人民币50883.27万元，项目税前总利润为人民币32867.75万元，项目净利润为人民币24650.81万元。

全部投资财务现金流量分析见《现金流量表》。 财务内部收益率：税前16.87% 税后13.70%

财务净现值（I=10%）：税前4689.14万元 税后2214.90万元 投资回收期：税前9.91季（2.5年） 税后10.47季（2.6年）

1 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

投资利润率88% 投资利税率117.38%

项目经济效益良好，财务风险较小。

项目建设起点较高，地理位臵优越。在技术上是可行的，对于环境保护、消防措施有较合理的方案。项目经济效益较好。 1.2可行性研究范围 1.2.1可行性研究依据

1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

3、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)

4、《中华人民共和国城市规划法》

5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) 6、《陕西省城市规划管理技术导则》

7、《汉滨区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 8、《汉滨区土地利用总体规划调整》 9、《国颁，省颁建筑结构标准图》

10、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版） 11、《投资项目可行性研究报告指南》

12、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 13、建设单位提供的有关资料 1.2.2可行性研究范围

本报告的工作内容是对陕西省南龙房地产有限公司“滨江公馆”住宅小区（金水湾住宅小区一期工程）建设项目进行可行性研究。具体对本项目建设的背景与必要性、市场需求分析、场址选择与建设条件、建设内容及方案、环境保护与消防、项目组织与管理、项目建设期限、招投标方案、节能节水、投资估算与资金筹措、经济社会效益分析等内容进行分析和论

2 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

证。

1.2.3主要技术经济指标

项目总占地66667平方米（100亩），分三期建设，其中一期占地25亩。本项目为一期工程，占地16675平方米（25亩），地上部分总建筑面积80711.94平方米，地下部分建筑面积4676.74平方米。本小区建筑为多、高层住宅建筑。

一期工程经济技术指标

编号 1 2 3 4 5 5 6 7 8 9 项 日 规划总用地面积 建筑占地面积 商业建筑面积 地下建筑面积 地下商业面积 建筑密度 容积率 绿地率 户数 停车位 计量单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % 万㎡/h㎡ % 户 辆 数量 16675.00 3918.10 2618.20 4676.74 1288.50 19.9 2.99 35 508 550 1.2.4可行性研究的结论

1、通过调查我们认为项目所在区域房地产市场目前仍然保持着持续健康发展的态势，商品房供销两旺，房地产市场的理性状态正常。今后房价将保持平稳态势，稳中有升，不过增幅变趋缓，但不同品质楼盘的价格差距将会增大；住房供应结构也会得到进一步调整，普通商品住房供应量将会加大；住宅租赁市场将出现供求两旺的局面；非住宅市场将趋于活跃。

2、拟建项目与国家和区域“十二五”规划相适应和协调，适应了项目所在区域的国民经济和社会发展的需要，一定程度上促进了区域内房地产市场的发展。

3、拟建项目增加了当地房地产的市场供应，一定程度地满足了部分市场需求，在某种范围内解决或改善了安康市部分城镇居民的居住环境。

3 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

4、项目的建成，一定程度上增加了城市的容纳功能，缓解了城市中心住房紧张的压力，并能提高城市土地的利用率，推动城市土地升值，盘活闲臵土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

5、该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

4 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

第二章 项目建设必要性和可行性

近年来安康市经济连续快速发展，而且都保持了10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，中心城市规模扩张，经济辐射能力加强，促使城区建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来安康市经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，安康市房地产行业方兴未艾。 2.1项目背景

2.1.1国家或行业发展规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，要发展房地产业“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度” 。

《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“全面发展服务“抓住消费结构升级业提升社会化服务水平”中提出，要有序发展房地产业，和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展，使之成为服务业领域的新兴主导产业。以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供应结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推

5 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控，完善二级市场，培育、规范房屋租赁市场，扩大房地产有效需求，鼓励自住性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康有序发展” 。

《安康市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“做大房地产业，改善人居环境。抓住消费结构升级和城市化加快的机遇，大力推进房地产业发展。调整住房供应结构，形成以普通商品住房为主体，以经济适用住房和廉租住房为保障，以中高档商品房为补充的多层次住房供应体系，满足不同收入家庭住房需求。努力提升人居环境质量，依靠住宅产业化，围绕节地节能节水节材和环保要求，不断提高科技含量，大力推进节能省地型住宅建设。开发一批具有时代特征的质量可靠、环境一流、配套完善、服务周到、交通便捷的新建商品住宅小区” 。

《汉滨区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。”“着力规范房地产市场管理，优化房地产业发展环境。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产服务机制，促进房地产市场健康有序的发展” 。

本项目符合《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展”，项目属于陕西省十二五规划 中的“合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区” 。

项目属于节能省地型住宅，符合《安康市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求。本项目的建设对于达到规划要求以及疏解安康市的居住人口密度都有现实的意义。 2.1.2安康市概况

安康市位于陕西省最南部，为秦岭、巴山山地，幅员在北纬31°42′~33°49′、东经108°01′~110°01′之间。辖汉滨区和紫阳、岚皋、石泉、宁陕、镇坪、平利、旬阳、汉阴、白河9个县。面积23391平方千米，耕

6 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

地28.9万公顷，人口303万。该地区为我国北亚热带动植物典型代表区，有羚牛、朱鹮、云豹、大鲵等珍稀动物。是本省茶叶、蚕茧、油桐、生漆主产区。中药材黄连、吴茱萸、当归等占据很大比例，号称“巴山药乡”。襄渝、阳安铁路及316国道横穿全境。安康是全国绿化模范城市，中国十大节庆城市，中国十大宜居小城市。

安康市南依大巴山北坡，北靠秦岭主脊，东西宽约200公里，南北长约240公里，汉江由西向东横贯，构成“两山夹一川(江)”的自然地貌。全市最高海拔2964.60米(秦岭东梁)，最低海拔170米(白河县汉江出境处)，海拔高低相对差为2794.6米。安康地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省(竹山、竹溪、郧县、郧西)连接，南与川渝两省市(万源、城口、巫溪)接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陕西省内，安康北与省会西安市(周至、户县、长安)和商洛市毗连，西与汉中市(佛坪、洋县、西乡)为邻。

安康在大地构造位臵上属于秦岭地槽褶皱系南部和杨子准地台北部汉南古路的东北缘，分别由东西走向的秦岭地槽褶皱和北西走向的大巴山弧形褶皱带复合交接组成。具南北衔接，东西过渡的特点。安康以汉江为界，分两大地域，北为秦岭地区，南为大巴山地区，以汉水—池河—月河—汉水为秦岭和大巴山的分界，其地貌呈现南北高山夹峙，河谷盆地居中的特点。全市地貌可分为亚高山、中山、低山、宽谷盆地、岩溶地貌、山地古冰川地貌6种类型。月河是安康最大的支流，月河下游流经汉滨区恒口、五里、大同等地，经建民镇许家台注入汉江。在本市土地面积中，大巴山约占60%，秦岭约占40%，山地约占92.5%，丘陵约占5.7%，川道平坝占1.8%。海拔高程以白河县与湖北省交界的汉江右岸为最低（海拔170米），秦岭东梁为最高（海拔2964.6米）。秦岭主脊横亘于北，一般海拔2500米左右；大巴山主梁蜿蜒于南，一般海拔2400米左右；凤凰山自西向东延伸于汉江谷地和月河川道之间，形成“三山夹两川”地势轮廓，汉江谷地平均海

7 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

拔370米左右。秦岭、大巴山主脊与汉江河谷的高差都在2000米以上。境内的主要山脉有秦岭的东梁、平梁河、南羊山和大巴山的化龙山、凤凰山、笔架山。

2.1.3安康市2011年经济社会发展情况

（一）经济总量快速增长。全年完成生产总值407.17亿元，增长15.5%。全社会固定资产投资304.5亿元,增长29.2%,其中固定资产投资（不含农户投资）234.68亿元,增长30.8%；财政总收入43.5亿元,增长22.2%，其中地方一般预算收入17.3亿元,增长31.1%；全社会消费品零售总额129.32亿元，增长17%；城镇居民人均可支配收入17365元，增长18.6%，农民人均纯收入5009元,增长26%。三次产业结构调整为17.7: 45.0:37.3，二产占比首次超过三产，产业结构发生了历史性变化，向工业化迈出坚实步伐。主要经济指标增速继续位居全省中上水平，生产总值增速全省第三，规模工业增加值和城镇居民人均可支配收入增速全省第一，保持了跟进全省发展步伐的良好态势。

（二）新型工业增速强劲。实现规模以上工业产值 299.3亿元，增长49.1%，增加值113.35亿元，增长29%，拉动经济增长6.4个百分点，工业化率提高4.9个百分点。谋划跟踪几年的华电陕煤安康火电、天沐金属镍两个投资过百亿重大工业项目开工建设。陕煤富硒矿泉水、汉阴秦凤电动车、岚皋碳化硅、汉滨众辰机芯、平利凯瑞斯服装等86个重点工业项目建成投产。新增中科纳米、永宏丝业、新农机械等42户产值过亿元企业，新增永丰特种纱、奥邦锻造、居金塬矿业等52户规模企业。与省国土资源厅建立地质资源联合勘探机制，重点矿产勘查取得实效。安康高新区和县域工业园区完成基础设施投资27.5亿元，入园企业达到620户，高新区生产总值增长34.6%，县域工业增长27.5%。呈现出竞相发展的生动局面。

（三）投资拉动成效显著。全市在建项目1085个，其中新开工项目709个，投资亿元以上的项目25个。安康至陕川界、安康至白河高速公路建成通车，安平高速开工建设，西康铁路复线、安岚二级公路、安康至白河高

8 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

等级航道、紫阳两座汉江大桥等重点项目加快推进。完成县乡公路改造300公里、通村水泥路258公里，建成农村公路示范路段3000公里。气化安康主管网工程完工，建成汉阴、白河电气化县，东坝防洪工程试验段、“引汉济渭”工程、洞河水库、白河县城防洪等重点水利项目开工建设。民间投资活跃，投资额达到140亿元，增长42%。金融机构新增贷款47亿元，增长22.3%。投资对经济增长的贡献率保持在60%以上。

（四）农村经济活力增强。编制实施现代农业示范园区体系建设规划，启动建设45个现代农业示范园区，阳晨现代农业示范园创建为省级示范园区。粮油总产92.7万吨，连续八年增产丰收。生猪饲养量达到518万头。新增设施蔬菜面积2.09万亩，蔬菜产量113.8万吨，增长5%。发展网箱养鱼2.5万口，养殖大鲵11万尾，水产品产量2.8万吨，增长84.5%。茶叶、蚕桑、魔芋、烤烟、食用菌、干鲜果等特色产业基地稳步发展，富硒品牌建设扎实推进。农村劳动力转移就业68万人，劳务经济收入89亿元。编制实施重点水利项目建设十年规划，新修农田10.4万亩。造林绿化62.4万亩，其中经济林39.9万亩，治理水土流失面积960平方公里。启动实施新一轮开发式扶贫，412个新农村示范村、45个整村推进连片开发村和第二轮100个特困村建设取得新成效。完成第一轮大中型水库移民后期扶持任务。

（五）生态旅游日益活跃。深入推进国家优秀旅游目的地创建。加快“一山一湖一城”核心景区建设，建成大南宫山景区南线旅游公路、服务区和四星级酒店。瀛湖招商开发取得进展，4A级景区创建通过省级验收。宁陕、石泉、平利、汉滨四大旅游板块特色鲜明。宁陕休闲养生度假旅游项目呈现集群开发态势，培育出以皇冠、后柳、县河、长安等为代表的一批重点旅游村镇。借助安川高速通车机遇，瀛湖水上旅游、紫阳民俗旅游蓬勃兴“把安康带回家”大型宣传活动成效明显。起。成功举办第二届中国陕西茶叶节、汉江龙舟文化节、“春来早”旅游黄金周、汉阴油菜花节等节庆活动。参展西安世园会获五项大奖，进一步扩大了安康生态旅游的影响力和知名度。

9 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

全年接待游客1561.9万人次，实现综合收入63.4亿元，分别增长28.2%和27.5%。

（六）城镇建设步伐加快。省政府批准我市中心城市总体修编规划，并获省级优秀城乡规划设计一等奖。编制实施安康高新区、月河生态城和城市重点片区控制性详规。瀛湖干道、江北桥头交通组织工程、香溪洞景区道路改造、南环干道B标段、东内环路等项目和一批停车场、市场和城市管网配套工程建成投入使用。启动建设恒口统筹城乡一体化综合配套改革试验区，以月河川道为重点的“一体两翼”城镇带动加快形成。以设施配套、扩大容量为重点，有力推进县城、重点集镇和新型社区建设。进一步完善促进农村居民进城的政策措施，全年农村居民进城落户9.5万人。全面完成“7.18”灾害3.08万户倒房重建和5.5万户危房加固任务。双创工作深入推进，省政府授予我市省级卫生城市荣誉，实现省级卫生县城全覆盖。全面启动创建国家卫生城市和国家园林城市。省政府命名我市为省级园林城市，命名平利、旬阳、岚皋、宁陕为省级园林县城。汉阴、宁陕通过国家卫生县城省级考核鉴定。 2.2项目建设的必要性

一、项目的建设是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的需要。

安康市国民经济和社会发展第十二个五年规划的发展目标：

加快发展步伐，提高发展质量，经济社会发展实现“四个翻番、六个跃升”，即实现生产总值、城乡居民收入、财政收入、工业增加值四项指标翻一番以上，经济实力、基础条件、城乡统筹、人民生活、社会建设、改革开放六个方面实现“跃升”。

经济实力跨上新台阶。到2015年，全市综合经济实力进一步增强，生产总值突破700亿元，比2010年翻一番以上，年均增长13%左右；财政一般预算收入达到33亿元，比2010年翻一番以上，年均增长20%；工业增加值达到240亿元，比2010年翻一番以上，年均增长22%左右；力争全社会固定资产投资五年累计达到2500亿元左右，同口径年均增长20%。发展

10 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

速度保持或超过全省平均水平，全面跟进全省发展步伐。三次产业结构由20.6：39.6：39.9调整优化到14：47：39左右，工业增加值占生产总值的比重突破三分之一，安康阔步迈入工业化中期阶段。

基础条件实现新跨越。完成铁路、机场、高速公路、干线公路、汉江航道、城乡电网、通信设施、气化安康、防洪保安、生态环境等重大基础设施建设目标任务。资源节约和环境保护得到加强，节能减排主要指标控制在省定目标以内，森林覆盖率达到62%，汉江出陕断面水质保持国家Ⅱ类标准。从根本上破解基础设施和发展环境的瓶颈制约，让安康更快地融入关中-天水、成渝、江汉经济圈，让人民群众真正地享受到现代化基础设施的便利。

城乡统筹形成新格局。围绕“三个一百万”人口布局，加快构建现代城镇体系。中心城市江北新区建设取得突破进展，江南改造提升任务基本完成，建成区面积达到44平方公里，人口达到45万人。9县城、45个重点镇和100个农村新型社区建设加快推进，实现35万农民进城定居，城镇化水平达到46%。中心城市、安康高新区和县域工业园区辐射带动能力显著增强，月河川道统筹城乡发展实验区建设初具规模，县城、重点镇产业和人口承载能力大幅提高，城乡一体化发展格局基本形成。

人民生活获得新提高。城乡居民收入达到29500元和8000元左右，年均分别增长15%和15%左右，均比2010年翻一番以上。累计实现40万人脱贫。新增城镇就业7.5万人次，城镇登记失业率控制在4.3%以内。居民消费价格指数控制在4%以内，居民消费能力明显提升，消费对经济增长的拉动作用逐步增强。覆盖城乡的教育、卫生、文化、科技、就业等公共服务体系更加完善，社会保障覆盖面进一步扩大，保障能力和水平进一步提升。城乡居民收入与经济发展同步推进，达到或接近全省平均水平，城乡居民收入差距进一步缩小，人民群众幸福指数显著提高。

改革开放迈出新步伐。经济体制、社会事业、资源环境等重点领域和关键环节的改革取得较大突破，经济发展活力和内生动力显著增强。非公有制经济占经济总量的比重达到52%以上。对外开放领域不断拓展，招商引资到位资金达到600亿元，经济发展的外向度大幅提升。

11 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

社会建设取得新进步。贯彻依法治市基本方略，建立健全行政执法、科学民主决策、社会矛盾化解、应急管理、重大决策跟踪反馈和评估等社会管理体系，以法治政府建设推进法治社会建设，使一切经济社会活动都在合法的轨道上运行，政府执行力和公信力进一步提高，人民群众法治意识和安全感进一步增强，社会更加和谐稳定。

到2020年，生产总值再翻一番以上，人均生产总值与全省平均水平差距明显缩小，人民生活水平大幅提升，基本公共服务能力达到全省平均水平，实现跨越发展和全面小康目标。

二、项目的建设是提高居民住房水平，改善居住质量和居住环境，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。

近年来安康市经济连续快速发展，而且都保持了10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来汉滨区经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，汉滨区房地产行业方兴未艾。

三、项目的建设符合“做优做强房地产”的战略构想的需要。

抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。着力规范房地产市场管理，优化房地产业发展环境，加强房地产一级市场调控，加快发展和完善二级市场，盘活存量住房，培育、规范房屋租赁市场，鼓励居住性购房，控制投资性购房，扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产服务机制，促进房地产市场健康有序的发展。本项目主要以住宅为主，符合规划的要求。

四、项目的建设是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径 房地产业是带动就业增长的重要途径之一。2010年，全省房地产业从

12 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

业人员3万人，加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员，从业人员总数在5万人以上。房地产业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强。据专家测算，房地产业每增加1人就业，可以带动相关行业增加2人就业。按照目前房地产业每年新增就业人员0.87万人计算，每年为社会提供的新增就业岗位就达到2.61万个，占全省城镇新增就业岗位的9.81%，成为带动就业增长的重要途径之一。 2.3项目建设的可行性

一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。

1、市区经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础； 2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口(打工、就业、务商人员)的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十一五\期间城市人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来安康市三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。

3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。

4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。

5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十一五”期间固定资产投资的持续稳增，说明宏观调控并未严重影响安康市房地产市场。预测未来安康市三至五年的房地产业仍然保持着持续发展的态势。

二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。

近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对安康市房地产市场未来发展均有一定程度影响。

“国务院稳定房价八条意见”以及“国务院办公厅转发建设部等九部门

13 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》”的发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡沫，提高开发商资本金门槛。

但对于房价较低的三类城市和县城、特别是西北部的城镇，该政策的负面影响较小。安康市由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。

三、本项目已经具备开发的条件，前景较好。

项目所在地用地性质为商住用地，项目用地符合规划条件，已取得土 管部门颁发的《土地使用证》，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。

项目用地目前未勘探到有矿床和文物存在，不影响防洪和排涝，不影响通航及军事设施等。目前场地内建设条件良好。项目所在地交通条件优越，环境状况良好，适宜项目建设。

项目建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。

因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的“滨江公馆”住宅小区房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是安康市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。

14 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

第三章 项目市场调查分析

在当今竞争异常激烈的房地产市场中，市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已彰显越来越重要的作用，市场分析工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制，关系到整个项目的效益，甚至关系到项目开发的成败，只有通过认真细致、专业有效的市场分析，为项目的每一个环节提供即使准确的市场信息，使项目能制定确切可行的策略，打好变幻无常的、漫无边际的商海战，争取每一次的胜利。

本报告通过对安康市房地产市场进行调查，以更深入地了解安康市房地产市场，把握房地产市场供给和需求情况，通过房地产市场分析，为本项目的产品定位、建筑规划设计和前期营销推广奠定市场依据。 3.1项目周边环境分析

本项目位于安康市汉滨区建民镇黄沟村，地理位臵优越，区位优势较为明显。

拟建住宅小区具有便捷的交通。随着市政、生活配套设施的完善，高新开发区处于商品房开发热潮，地块极具潜力的背景使项目占据天时地利，成为未来安康市高新开发区的现代住宅社区的典范。 3.2市场供求分析

由于前面我们对国家或行业发展规划、市域国民经济和社会发展规划及其经济概况、环境状况都做了详细的叙述和分析，现我们从影响房地产市场的因素来分析该行业的市场状况和发展前景，以致于分析项目的可行性及其市场前景。

2011年，全市完成房地产开发投资14.66亿元，其中中心城市完成房地产开发投资6.20亿元，房地产施工面积140万平方米，新开工面积10.2万平方米，竣工面积21万平方米，销售面积23.99万平方米。全年办理房屋权属登记14300件（含乡镇），其中房屋所有权登记6100件、确权面积

15 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

162.8万平方米，房屋他项权登记3600件，期房转现房登记1900件，他项权注销登记2700件；办理商品房合同登记备案2285件、23.99万平方米，新建商品房交易过户2006件、21.68万平方米，二手房交易过户995件、10.70万平方米；办理房地产评估3200余件，评估价值33亿元；办理公积金担保业务470件，担保金额1.24亿元。 3.3市场需求分析

安康市房地产行业起步较晚，居民住房原以自建为主，而且目前大部分居民住宅在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型、人均居住面积等离现代化城市的要求以及“十二五”规划目标都尚有较大的差距，到2012年城区人口突破30万人，初步建设成为人气旺、商机足、辐射带动能力强的现代化区域中心城市和环境美、生态优、品位高、适宜人居的工业新城。如果按人均建筑面积25平方米的居住水平以及城市规划要求，还需要加快房地产住宅开发的步伐。

在推进城镇化建设和现代城市化建设进程中，老城区的改造和新城市规划区的建设，势必要涉及对老城区居民住宅的拆迁，新城市规划区内农村人口的转移和住房安臵。这些拆迁户无论是实行货币安臵，还是实行臵换安臵，这都需要新建住宅来解决他们的住房问题。

据初步分析，汉滨区5年时间要达到30万人口规模，比现有城区人口要增加12万左右，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25平方米计算，需增加住房面积约300万平方米。

根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。今后几年的时间里，有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，是住宅建设的黄金期。 3.4项目的SWOT分析 3.4.1S（优势）

16 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

1、行业导向优势

本项目的宗旨是建设成为超前性、导向性、时尚性的商住小区，前景看好。

2、交通优势

本项目位于江北黄沟路以南，二黄广场以西，临江大道旁边，在三桥与一桥之间，交通十分便利，有多条公交线路通过。

3、区位优势

本项目位于江北黄沟路，与繁华的二黄广场相临，距夜景迷人的安南楼和三桥都不足1公里，升值潜力很大。同时在项目区东边投资1.4亿元拟建安康最大的博物馆一座，兴科明珠正在新建60万平方米的高层住宅大厦，莲花饮业正在筹划新建五星酒店以及大型商场住宅城市综合服务体，本项目的地域是安康市黄金地段，商业前景广阔。

4、政策优势

本项目完全符合安康市委、市政府关于“做优房地产”的发展规划，所以获得了有关管理部门的大力支持和协助，有利于从总体上理顺和协调，加快建设进程。 3.4.2W（劣势）

1、市场竞争对手强大

安康市新兴商业房产项目的出现，抢占了相当部分的投资客。 2、目前项目周边人气不够旺盛，商业氛围不够浓重，不过随着附近佳利商城等住宅和商业项目的交付使用，本项目周边的人气及商业气氛将慢慢转好。

3.4.3 O（机会点）

1、高兴开发区的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。

2、通过规划指导、政府引导、政策扶持等手段，调整三产业态，拓展空间，以更为鲜明的特色，聚集人气，兴旺商气。

17 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

3、汉滨区居民收入的大幅度提高。 3.4.4T（威胁及困难点）

1、未来与现状的矛盾。

2、大量游资与投资收益低的矛盾。 3、引导与让利的矛盾。 4、开发周期与市场繁荣的矛盾。 3.5项目市场定位 3.5.1项目形象定位

随着近年来安康市建设城市的前线不断推进，再加上人民物质生活水平的提高，居民对住宅环境的要求越来越高，对住宅区的需求也由原来满足于住宅户内环境转变为对住宅区外围环境空间的渴求，我们认为应赋予住宅小区集聚绿色、康乐、阳光、和谐的内涵：

1、绿色家园：

尽可能增加绿化带，在住宅之间，留足绿地种植灌木、花草等景观植物，让绿化遍布于住宅组团内，景观带的有效组合，形成小区立体绿化系统，并呈现多层次的立体景观效果，让小区花、草、树、云、水相映成趣，闲情逸致，为居民打造一个美丽休闲的绿色家园。

2、康乐家园：

结合景观带合理设臵体育健身会所、咖啡茶室、餐饮、儿童乐园、健身绿地、布臵林荫道等，为居民提供丰富的建身场所和娱乐休闲场所，同时也将为居民提供了相互交流的场所，加强邻里空间组织，增强居民归属感，让小区充实着健康、和谐的氛围。

3、阳光家园

各住宅之间保持合理的日照间距，每个院落均是阳光明媚、温暖如春。客厅、餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配臵齐全；高品质的住宅，自然亲和的社区，绿色、阳光、健康、温馨、和谐的生活环境让居民感受到回归自然的悠然

18 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

人生。

3.5.2目标群体的定位

根据市场调查，初步把本项目的目标客户定位为隐性目标客户和显性目标客户。

1、隐性客户群

被本项目绿色、康乐、阳光、和谐的内涵定位的独特性吸引而来的购房者。

2、显性客户群： ①安康市城区的投资者。 ②安康市下辖各乡镇的投资者。 ③安康市周边县市区的投资者。 ④陕西一带的房产投资客户。

19 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

第四章 场址选择与建设条件

4.1建设地区的选择 4.1.1场址选择

该项目位于陕西省安康市汉滨区建民镇黄沟村（高新开发区），东临黄沟小学，西、北侧为黄沟路，南面为汉调二黄公园。小区拥有优越的地理位臵和自然景观，生态系统保持完好。 4.1.2建设依据

（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （3）《住宅设计规范》 （4）《住宅建筑设计标准》

（5）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （6）《城市道路绿化规划及设计规范》 （7）《建筑设计防火规范》 4.2地理位置及概况

建民镇位于安康城区西北5公里处，属高新开发区，与城区隔汉江相望，阳安铁路、襄渝铁路，316国道、安康大道穿梭而过。月河、付家河在境内纵横，安康生物科技工业园位于该镇，是市级小城镇建设试点镇。全镇面积57平方公里，辖36个行政村、225个村民小组，5.3万人。

建民镇位于汉滨区中部，月河川道东部，与安康城区仅一江之隔。汉江重要的支流月河在此注入汉江，付家河在此与月河交汇，是国家南水北调工程水源地保护区。区域位臵介于东经108°31′—108°33′，北纬33°21′—33°46′之间。东隔316国道与江北办接壤，西连群山与瀛湖镇相邻，北以付家河为界与河西镇、五里镇相接，南隔汉江与安康城区和吉河镇相望，素有“西去长安第一镇”之称。

镇域东边大修厂梁到西边石庙沟长约12公里,南由汉江大桥头到北边

20 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

付家河长约8公里,国土总面积59平方公里。全镇辖36个行政村，229个村民小组,10043户，2009年总人口为43212人,其中农业人口38946人，占总口的90.1%。

境内有襄渝、阳安、西康三条电气化铁路并己建设复线，十天高速穿316国道横贯全镇，镇而过，西康高速出入口就在本镇，瀛湖干道绕镇而过，汉江水运能通航50—100吨的船舶，月河水运能通航10吨以下的船舶，水运总里程25公里。安康大道、花园大道、黄沟大道、七里沟大桥等市政设施己在境区建成并投入使用，纵横交错的交通网络使方便快捷的交通优势 更加突显，成为了东连荆楚，西接巴蜀，北通西安，连接甘宁的交通枢纽。

建民镇属城乡结合部，是安康中心城市建设开发区，也是安康高新技术产业开发区所在地。中心城市建设江北新区在完成市政配套设施建设后,市、区行政机关北迁、商住小区及学校、医院等公共服务设施正在境内有序推进；高新技术开发区己由投资热点转向建设亮点，新型工业、现代通讯、食品加工、新型建材、物流配送、汽车销售等行业正向园区齐聚，规划面积和建设规模逐步扩大；铁路复线、高速公路等中省项目遍布全镇大多数村。各类项目己征用土地13679亩，拆迁房屋1128户。重点项目的实施及建成，改善了建民的发展环境，带动和激活了全镇经济的发展，为优势资源开发、特色产业发展和经济结构调整提供了广阔的发展空间。

到2009年，在中心城市建设等重点项目的带动下，全镇经济飞速发展，工农业总产值达到5.83亿元，乡镇企业总收入6.62亿元，劳务输出收入8500万元，农民人均纯收入4276元，是1988年人均收入387元的11倍，60%的农户住上了宽敞明亮的楼房，彩电、冰箱、洗衣机、摩托车入户率达80%以上，部分农户还拥有了小汽车，宽带网络己进入到普通百姓家中，人民群众的生活真如芝麻开花—节节高。

建民镇属浅山丘陵沟壑区，汉江、付家河绕镇而流，月河穿镇而过，以月河为界，东部是绵延的浅山丘陵，西部有800米以内的山峰，形成东西高、中间低的地貌特点，垂直高差达300米，境内地形起伏，沟壑纵横，

21 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

最高点为蓼叶沟山岭，海拔820米，最低处120米，中部的月河、付家河流域地势平坦，全镇境内主要地貌为川道、丘陵、浅山三大自然地貌，形成“两山夹一川”地势轮廓。

建民镇境内有一江二河，即汉江、月河、付家河，流域面积近3.5平方公里。

1、月河，是镇内较大的过境河流，系汉江二级支流，在建民镇境内从刘家坡村入境，途经任家坝、任家山、宋家营、长铺、陈家山、中心、忠诚、冯家坝、罗家湾、佘家窑等村，在红莲村与汉江交汇，注入汉江，境内全长12.0公里。

2、付家河，是境内的过境河流，从建民镇境内的莲花村入境，流经头档、友谊、汪槽、联盟、四档等村，在宋家营村与汉江交汇，出境汇入月河，境内全长8.7公里。

3、汉江，古称汉水，沔水、襄河。与长江、黄河、淮河并称“江淮河汉”，是我国四大名水之一，发源于秦岭南麓的陕西省宁强县，建民镇境内是从王院入境，流经青春、佘家窑、红莲、七里沟等村，在黄沟村出境，境内全长15.2公里。

建民镇属于亚热带湿润季风气候区。丘陵地区光照适中，雨量充沛，气候温和，四季分明，无霜期长。冬天最低气温在－2℃以下不足一月，且仅在夜间，也不十分冷；夏天最高气温超过37℃以上者，每年不超过一个半月。丘陵区年平均气温16℃左右，高山10℃左右，无霜期263天，年日-4400℃照时数1811.5小时，年≥10℃积温为4000℃，历时220天；年太阳总辐射量107.53千卡/cm2。

本镇属南北季风雨，受夏季风和冬季风的交替轮番，6月下旬到9月多为雨季节，年均降水量800～1000毫米左右，夏季中，大雨居多，秋季常见连阴雨天气，夏、秋、春占45%、35%、10%左右。 4.3建设条件

本项目建设区域目前为建民镇黄沟村，所用场地平整。整个规划建设

22 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

区域内，地势较为平坦，地质条件较好，有利于项目的顺利实施。

项目取得了土管部门的颁发的《土地使用证》，项目得到当地政府部门的大力支持。 4.3.1交通条件

项目紧邻二级公路，周边有多路公交线路经过，交通条件优越。 4.3.2水电条件

项目所在地用水用电均由高新区供水网和供电网提供。给水管可直接拉入高新区给水网，供水网能满足项目用水需要。项目通过高新区用电网供电，采用环网式供电，本项目用电可以保证。 4.4工程地质

项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。项目所在地无采空区、滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》(GB l 8306—2001)，安康市汉滨区地震动峰值加速度<0．10(相当于原地震烈度小于七度)，地质条件良好，适于项目建设。 4.4征地拆迁情况

本项目不存在拆迁补偿及移民安臵问题。 4.5其它应考虑的因素

项目建设区附近无风景区、名胜古迹、自然保护区、水土保持禁垦区、矿山作业等爆破危险区；项目区规划用地附近无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库；无工业企业，项目附近无化学污染源、无军事设施；非放射污染或有害气体污染严重的地区及传染病、地方病流行或常发区；非军事设防区、非生活饮用水源的卫生防护地带以及民族宗教风俗有特殊要求的地区。

23 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

第五章 主要建设内容及建设方案

5.1主要建设内容

项目总占地16675平方米（25亩），地上部分总建筑面积80711.94平方米，地下部分建筑面积4676.74平方米。本小区建筑为多、高层住宅建筑，其中高层4栋，两栋32.5层，两栋29.5层；多层为两层商业用房。 5.2建筑设计依据

《建筑结构荷载规范》 (GB50009-2001) 《混凝土结构设计规范》 (GB50010-2002) 《建筑地基基础设计规范》 (GB50007-2002) 《建筑桩基技术规范》 (JGJ94-94) 《建筑结构可靠度设计统一标准》 (GB50068-2001) 《高层建筑混凝土结构技术规程》 (JGJ3-2002) 《高层民用建筑设计防火规范》 (GB50045—95) 5.3规划设计原则与指导思想 5.3.1规划设计原则

（1）实用化：创造面积适宜，功能齐全的居住房型，在强调居住空间 功能舒适性的同时，通过建筑布局，尽可能降低投资成本，满足设计要求。

（2）现代化：住宅建设应体现出前瞻性，符合21世纪住宅科技与理念的发展变化，通过高层次的文化意念、高水平的设计理念和先进的科学技术体现现代化特色。

（3）智能化：现代住宅建设应适应信息时代的要求，应适应网络化的发展，在住宅建筑的功能配臵上充分卡率网络信息智能化。

（4）生态化：社区环境应向生态园林化方向发展，建筑与生态环境互为背景，相互渗透和融合，寓诗于景，创造优美的居住与生活环境。

（5）人文化：充分发掘环境优势和历史文脉，营造艺术氛围，穿凿社 区文化，通过艺术文化精神充实建筑理念，提升社区整体文化品位与层次。

24 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

5.3.2指导思想

1、服从城市总体规划，满足城市发展需要，符合城市功能要求。 2、结合地域文化，突出项目特色，充分体现时代风貌与现代城市建筑风格。

3、安全可靠，经济适用，美观大方。

4、充分利用自然环境，合理配臵生态资源，最大程度节约建设用地。 5、科学定位，适度超前，商住复合，以人为本。 4.1.2规划设计理念

规划力为求与用地环境相协调，基地南临汉调二黄文化公园，建筑高度由南至北逐步拔高，以中心景观区为核心，建筑围绕中心错落有致，有机地创造出景观与建筑和谐共处并风格独特的新型社区。超大立体化设计的中心景观更具视觉冲击力，同时规划出移步易景的人行路网系统，使得建筑及景观布局交相辉映。所有的建筑均拥有良好的景观朝向，并且高层住宅底层设臵了架空层，处处都是赏心悦目的花园式绿色，实现了透绿到户。

“智者爱山、仁者乐水”，水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因此在本规划之中对水景运用不可或缺，潺潺流动的叠落水景与下沉的景观花园完美结合，既象征本项目是风水宝地，人杰地灵，又旨在塑造时尚、现代、品质高贵的宜居胜地。 5.4建筑风格

为体现开放、发展、现代、包容的城市内涵，并前瞻国际化山水城市的需要，在建筑形式上采用新古典主义建筑风格，整体力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐，通过合适的窗地比例、挺拔的立面竖向线条和高低错落的顶部处理，形成丰富的天际轮廓，营造出兼具海派韵味和时代气息的建筑形象，整体建筑风格设计朴实无华并具有丰富细致的变化，构成一种亲和力极强的建筑表情，尽显家的温馨和幽雅，建筑外立面采用天然石材

25 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

和高级涂料的有机结合处理，主体色彩采用暖色，米黄色系列体现细腻的质感和高雅的建筑品质，使其具有较强的文化意蕴。 5.4.1建筑立面解析

装饰艺术造型精髓：建筑以立柱和线脚为结构元素，强调装饰艺术原则以及视觉美学的要求。通过立柱的层级升腾，使整个建筑形成向上的动感，赋予了建筑鲜明的个性色彩。

顶部雕塑造型雕刻建筑品质：建筑的顶部同样是建筑艺术的精华所在，是建筑最富表现力的部分。雕塑感极强的装饰艺术造型，为建筑画上了完美的句号。

5.4.2对称 建筑美学极致

整体立面是对称哲学的经典代表，通过平衡折射出均衡之美。简洁的线条，流畅的建筑语言，在立面表达上得到了肯定。优雅的外观改善了建筑的厚重感。 5.4.3景观设计

景观设计其主要功能除了基本的休憩、美化需求外，还有联系小区内组团的效用，整个小区内部景观设计以自然式造景手法为主，平缓起伏的草坡、群落成荫的树林，铺匐低矮的灌木丛，点缀的景石，清汪蜿蜒的水体，曲折的步道……构成了丰富的景观，使居民们在都市中能享受自然田园的气息，亲近自然，以缓解城市生活的紧张喧嚣。

水景可以增加项目的景观优势：高端业主更加相信风水，对社会的景观布臵要求高。水是生态环境中最活跃、最具灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因此在高端社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。

合理植物配臵：合理的植物配臵会考虑遮阴挡风和四季花草呈现的颜色以及对私家院落的私密性的有效保护。另外，良好的植物配臵对于季节变化而产业的气候影响也有一定的改善作用。 5.4.4架空层 上层建筑的视野高度

26 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

高层底部设通透架空层，既减轻高层建筑的压抑感，又将宏伟建筑与自然完美结合，同时为居住者提供更多室外活动场地。 5.4.5中小户型的豪宅理念

私家电梯专享，打造极度私密空间；入口花园和空中庭院构筑出精美别致的情景空间，客厅、餐厅、厨房都能看见庭院的芳草佳树；入户花园代替了传统玄关，增强了私密性并加大采光；客厅、餐厅一体化设计，空间小中见大主卧室全豪华套房设计，享受奢侈生活；花园阳台设计，360度景观视野尽收眼底。 5.4.6大户型的豪宅理念

私家电梯专享，打造极度密空间；空中庭院构筑出精美别致的情景空间，客厅、餐厅、厨房都能看见庭院的芳草佳树；客厅、餐厅分体化设计，尽享独立功能究竟；主卧室全豪华套房设计，享受奢侈生活；四居室朝南尽享阳光温暖；花园阳台设计，360度景观视野尽收眼底。 5.5总平面设计

首先富有时代气息和文化氛围是出发点，从宏观上使住宅区各功能块科学合理布局。

其次，结合地块的实际情况，建设绿化及现代古典相结合的建筑小区，使小区居民能有一个良好的生活环境。

小区中部设臵中心景观，渗透区内各区块，服务整个地块。各区块内设臵组团绿地景观，服务组团的同时与中心景观有效衔接，相辅相成，形成一个完整的景观体系。 5.6规划布局

充分利用基地周边资源，采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征，通过布局的优化获得最合理的功能分区，达到最优的土地使用效率，营造优美的居住氛围，为居住者提供亲切宜人的空间感受。

1、通过对周边已形成的城市资源的研究，抓住与城市紧密衔接的切入点，是本设计的基础，交通、社区配套、景观资源等元素的叠加、重组，

27 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

构成了该设计的基本格局。

2、体现“以人为本”，意在营造适宜人活动的尺度和空间。小区—组团—邻里空间在此得到了强化，同时限定空间，增强归属感，强调邻里空间，促进人与人的交往，塑造亲切的可交流的界面。

3、人车分流，建立通畅安全的步行空间、车行路线主要集中在主干道边上的车库，进入组团邻里空间，最快捷回家的路线；地面主要以步行为主，营造景观系列，使空间连续通透，有静有动。

4、营造绿意葱茏，步移景异的花园式居住空间，使居民感受到都市现代生活的情趣是环境设计的最终目的。整个小区的绿化环境本着生态和经济实用的原则，以绿色为主，注重现代、简洁、流畅的布局方式，提高高层建筑的比例，巧妙安排，如设臵架空层将绿化引入建筑物底部等方式，尽量增加绿地面积，结合水景，使小区的景观系统更为灵动、亲切，有分有合，形态丰富又不乏变化，充分发挥环境效益，使得尽量多的住宅能够靠近和享受中心绿化，形成一种以中心集中绿化为主导，宅间绿化为辅助的层次分明的绿化空间。 5.7建筑设计

根据总体规划的思想，在小区不同位臵结合其具体功能要求和其特定的景观环境，分别设计了多层、高层等多种类型住宅形式，以及造型简洁的沿街商业，通过疏密相间的空间组合，错落有致的建筑形体，丰富了整个小区的景观。通过点、线、面的结合形成丰富多彩的空间序列，形成了邻里空间使之具归属感。 5.7.1住宅设计

（1）套型平面布臵有利于自然通风，南向房间加大开窗面积以争取日照，西山墙隔热、明厅的设计，均基于减少能源消耗，最大限度的利用自然资源，增加人与自然的接触，每幢楼宇的朝向、通风、景观尽量做到均好。同时增加户型的可变空间，比如入户花园，通高露台及超高层高等，尽量让户型的灵活性达到最大限度。根据项目市场定位和国家及陕西省有

28 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

关文件精神的要求，本项目主力户型为“布局紧凑，功能合理”的90—120平方米左右的精致三房户。户型设计在面积标准，功能取向以及环境配合方面进行了多方面的考虑。

（2）由于本项目定位为“小康住宅小区”，因此“紧凑合理”成为户型设计的出发点。在设计中合理分配各房间面积，不求大求全，减少消极无用空间，各功能空间布臵紧凑流畅，以期待给住户一个舒适合理的住房。

（3）在控制套型面积的同时，我们更注意功能的合理型。合理性表现为明确的动静、内外分区；客厅、餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配臵齐全；同时玄关处空间足够摆放鞋柜及换鞋；各户型南阳台宽度均在1.5米以上，北面有些户型还设了生活小阳台；室外空调机位基本上每个卧室，客厅均设臵一个，冷凝水统一排放，立面上用间隔较大的彩铝扁管进行遮挡，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。

（4）考虑到设计和施工的方便，住宅户型尽量统一。在争取为住户提供尽可能多的房型选择情况下，减少各栋住宅间的形体差异，寻求外部形式的和谐统一。

（5）立面风格采用中西结合的建筑风格，沿袭新古典主义基调，既汲取了地中海风格欧式建筑的经典语汇，又融入了东方居住哲学的思考，设计强调中西建筑文化的交融，建筑形态简洁明快，细部亲切宜人，充满美感。

（6）住宅门厅，走道等公共部分的设计以在满足各项共能的要求下适当增加面积，为居民提供多层次交往的提供可能。住宅门厅宽敞明亮，设信报箱，板报等便民设施，并利于居民短暂和交谈；电梯厅及走道均有自然采光通风，为居民户创造明亮舒适的入户环境外环境，形成一个良好的居民活动交流空间。

（7）为提高小区品质，在设计中采用一些高科技节能技术和成套产品。如屋面和东西山墙均采用保温隔热措施；落地窗采用节能型夹层玻璃，即

29 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

保温隔热，又丰富立面造型，且使户内有良好的视野及采光通风条件；卫生间厨房采用成品变压通风道等。

（8）营造景观像结合的四度空间，重点突出社区独立景观环境。小区内主要营造区内景观环境，在将区外环境引入其中。本小区的规划景观结构重在依据地块本身所处环境，结合古典园林的传统设计手法，营造步移景异的独特景观社区。塑造出一个融于建筑空间的新古典园林环境。中心花园底层架空，为住户的生活提供一个舒适宜人的景观空间场所。 5.7.2公建设计

（1）沿街商业用房

小区沿街设臵商业用房。商业用房为二层沿街商铺，对城市开放。商业用房上部为住宅，住宅与商业裙房一起形成良好的城市界面。

（2）车库

小区车库为地下车库，车辆通过小区入口后直接进车库，居民可方便便捷的从车库到住宅，又减少了车辆对居民的干扰。 5.7.3景观设计

小区中部设臵中心景观，渗透区内各区块，服务整个地块。各区块内设臵组团绿地景观，服务组团的同时与中心景观有效衔接，相辅相成，形成一个完整的景观体系。 5.7.4公共服务设施规划

（1）小区中心

在基地的几何中心位臵设臵中心绿化，设臵会所、商业用房，风雨活动场等，中心设有浓密的绿化和休闲广场，形成整个小区空间上，功能上和视觉上的中心区域。

（2）设备用房

在小区的隐蔽角落（同时又交通方便）设臵变配电房、垃圾中转等。在每组楼群与干道相接处设集中垃圾管理收集点，利用小高层架空处，设有电话接线房，网络房，智能控制房，及消防控制室等。

30 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

（3）管理

在方便小区居民生活的前提下，小区设有物业管理用房与物业经营用房。 5.8结构设计 5.8.1设计依据

1、现行的设计规范及规程

(1)《建筑结构荷载规范》(GB50009--2001)（2006年版） (2)《混凝土结构设计规范》(GB50010---2002) (3)《建筑地基基础设计规范》(GB50007--2002) (4)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008) (5)《砌体结构设计规范》(GB50003--2001)

(6)《建筑抗震设计规范》(GB50011--2001) （2008年版） (7)《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 (8)《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008 (9)《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002 建筑专业及其它相关专业图纸及资料 其它国家现行结构设计规范、规程和规定 2、设计荷载标准值

基本风压：W0＝0.35kN/m2 雪荷载：0.55 kN/m2。

楼面及屋面活荷载标准值如下：

住宅 2.00 kN/m2 厨房、卫生间 2.00 kN/m2 消防楼梯 2.50 kN/m2 上人屋面 2.00 kN/m2 不上人屋面 0.50 kN/m2 挑出阳台 2.5kN/㎡

31 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

车库 4.0kN/㎡

3、根据《建筑结构设计统一标准》相关规定，本工程建筑重要性系数1.0，抗震设防类别为丙类，建筑结构的安全等级为二级，耐火等级为三级，屋面防水等级为二级，主体结构的设计使用年限为50年；根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A的规定，陕西省上饶市汉滨区属抗震设防烈度为小于VII度区。根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2006确定，本工程抗震设计基本烈度小于7度，设计基本地震加速度值小于0.1g，抗震等级为VII级。

4、结构选型

本工程为高层及多层住宅及商业建筑。高层建筑采用框架-剪力墙结构，沿街店面采用框架结构，多层商业建筑采用框架结构。

5、地基基础：

基础安全等级为二级。根据建筑层数、上部结构及土质性能，建筑拟采用钢筋混凝土人工挖孔桩，桩长不小于6米，桩间用地梁相连，桩端嵌入持力层（中风化泥质粉砂岩）深度500mm，用桩直径应根据地质勘察报告确定。基础施工过程中应做好基坑(基槽)排水护壁工作以确保施工安全顺利进行。

6、材料： （一）混凝土：

⑴地下室底板、外墙、顶板、水池等有防水要求的结构构件，均采用C30抗渗混凝土，设计抗渗等级为0.8Mpa。

⑵建筑柱、墙混凝土采用C25～C35混凝土，向上逐渐过渡到C25混凝土。

⑶楼盖均采用C25混凝土。 （二）钢筋：

⑴柱、剪力墙、梁等结构构件中的纵向钢筋均采用HRB400级钢筋； ⑵其它钢筋采用HPB235级及HRB335级钢筋。

32 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

（三）框架填充墙：

结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的混凝土空心砖（外墙）和加气混凝土砌块（内墙）等。

7、结构计算

本工程结构计算采用中国建筑科学研究院编制的PKPM2008版系列计算软件进行结构分析和计算。 5.8.2给水方案

1、设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版) 《建筑灭火器配臵设计规范》GB50140—2005 《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《汽车库修车库停车场设计防火规范》GB50067-95（2005） 《建筑排水硬聚氯乙烯管道设计规程》OJJ29—98 《建筑给水聚丙烯管道工程技术规程》DBJ／CT501-99 《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005年版） 其它相关国家现行规范。 其它专业提供的设计资料 2、生活给水系统

1)水源：接自高新区给水管，考虑到用水的安全性和消防用水的需求，沿基地周边用DN150管道呈环状布臵。

2)水压0.25Mpa。

3)水质应符合《生活饮用水卫生规程》的要求。 4)用水量计算：

住宅用水量按照300L/人，绿化浇洒3L/㎡，未预见用水量按给水量的10%考虑，最大日用水量为621.24T/d。给水方式采用高新区给水管直接供水。

33 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

最大日用水量一览表

编号 1 2 3 4 住宅 浇洒绿地 未预见10％ 合计 用途 用水标准 300L/人.d 3L/㎡.次 / 最大日(m3/时) 537 27.76 56.48 621.24 备注 1790人 3、给水方式

本设计考虑生活供水竖向分低、高两个区：一至四层为供水低区，由高新区直供（水压暂定为0.3MPa）；四层及以上各层为供水高区，由变频加压装臵供水。增压供水设备设于地下室水泵房内，从水泵房生活贮水池抽水，生活水池由小区生活给水管网供水。水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在规定标准内。

生活水池储存最大日用水量的25%，约155.31m3。

工作区内给水干管成环状布臵，确保供水可靠性，并优化水力条件。工作区内干管管径DN150。给水管尽量在人行道下方敷设，埋深按0.6-1.9m控制。

4、消防给水

本工程室内消火栓室内消防水池提供；室外消火栓用水由市政管网提供。

室外消防管道由市政道路人民南路两路供水，消防管道在基地内环通，以确保供水安全可靠。室外设臵地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40米范围内应有室外消火栓，室外消防水量20L/s。

本楼室内设臵消火栓系统。消火栓系统水量为30L/s，室内消火栓布臵应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。

室内消火栓采用临时高压系统，在屋顶水箱内共存放灭火初期10min不动用消防水量12m3。消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等均设于地下室水泵房内，消火栓、喷淋泵从水泵房消防水池内抽水，消防水池储存3小时室内消火栓用水量共计216m3。消火栓需设臵水泵接合器。

34 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

5、热水系统

生活热水由电热水器或空气源热水器等分别供应。

6、室内给水管采用PP-R管，热熔连接。室外给水管DN≥100时采用环墨铸铁管DN＜100时采用钢塑管。

室内消火栓系统管道立管、主干管采用热镀锌无缝钢管其余采用热镀锌钢管。室外消防管道采用给水铸铁管。 5.8.3排水方案

1、工作区内实行雨、污、废水分流的排水体制。室内污、废水分流。雨水经工作区雨水管收集后汇入高新区市政雨水管道。厕所污水经生化处理后排入高新区市政污水管道。

2、工作区污水主干管采用U-PVC塑料加筋管，管径ND400，布臵在车行道下，埋深控制在0.7—2.5m。

3、楼房按每30平方米设臵一个雨水口。雨水立管采用外排式。工作区内雨水就近分区集排，雨水主干管采用砼压力管，管径DN500，雨水管布臵在车行道下，埋深控制在0.7—2.5m。

4、生活污水量：为最大日用水量的80%,污水最高日排放量为497m3／d。 5.8.4电力电讯

1、设计依据

《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008 《建筑设计防火规范》GB50016—2006 《建筑物防雷设计规范》GB50057—9 4(2000)

《建筑与建筑群综合布线工程设计规范》GB／T50311 2000 《闭路电视系统工程技术规范》GB50198-94 《民用建筑电气设计规范》JTJl6—2008 《火灾自动报警设计规范》GB50116—98 《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

35 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

《智能建筑设计标准》GB／T50314—2000

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97 《低压配电设计规范》GB50054—95 《供配电系统设计规范》GB50052—9 5 《低压配电设计规范》GB50054—95 《建筑照明设计标准》GB50034—2004)

《工程建设标准强制性规范》2002年版等国家现行规范。 2、变配电系统： ①设计依据

a．《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 b．《住宅设计规范》GB50096-1999

c．《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94 d．《低压配电设计规范》GB50054-95 e．《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 2000 f．《建筑设计防火规范》GB50045-98 2001

g．《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》GB50098-98 2001 h．《火灾自动报警系统设计规范》GB50067-98 i．《智能化建筑设计规范》GB/T50314-2000

j．《建筑与建筑群综合布线系统设计规范》GB/T50311-2000 k．《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90 l．《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 ②设计范围 a．供配电系统 b．建筑物防雷 c．保护接地系统 d．通信系统

e．楼宇对讲及远程抄表系统

36 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

f．有线电视系统 j. 网络系统 ③负荷规划

本小区为居民住宅群，小区内住宅电梯、变频调速生活水泵为二级负荷，其他均为三级负荷。

住宅：3KW/户*508户＝1524KW 消防用电：300KW

总安装容量：1824KW，计算功率：1468.8KW ④变配电站

规划区内电源由高新区10KV电源至小区内变电所，采用环网式供电系统。

低压配电系统根据各建筑的用电负荷等级，引一路低压电源至各建筑物的配电间内或室外电缆分线箱。系统采用TN-C-S系统。

⑤照明设计

照度标准：住宅楼梯间30Lx，公建室车库30Lx，配电间200Lx。 配电间、消防水泵房、汽车库设应急照明。

照明灯具：自行车库、汽车库采用荧光灯，走道采用节能灯。 室外照明采用矮脚庭院灯，通过感光传感器控制其开启。 ⑥防雷，接地系统： 保护接地采用TN-C-S系统；

住宅楼按预计雷击次数计算确定建筑物防雷等级，并设计相应的防雷措施。楼顶和女儿墙设避雷带作为接闪器利用结构柱内主筋作为引地线，利用基础内钢筋作为接地装臵。建筑物内采用总等电位联结和局部等电位联结措施。

⑦电话通讯系统

本项目地下1层设臵一个电信交接间和弱电竖井,电信交接间内设数字式程控交换机和通信线缆配线架等设备,面积不小于30平方米。其余各单体

37 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

各设电信交接间和弱电竖井。

电信进线光缆铜缆埋地引入,在经地下室穿弱电线槽内敷设至电信交接间。

本小区按一户一线配臵，小区总用户508户，需要508部电话。 商业及公建设施按50平米设臵一对数据/电话线考虑，需要20部电话。小区设臵弱电箱与绿化带。电信部门提供的电话光缆引至小区电信机箱，经交接箱引至每个单电信间。各单体内设弱电垂直竖井，干线在弱电竖井内敷设。

⑧有线电视系统

在地下一层和转换层设臵有线电视机房,面积不小于15平方米。有线电视进线电缆由人民南路引入，在地下室穿弱电线槽内敷设至一层有线电视设备机房。有线电视系统采用862MHZ双向网络传输技术，信号经双向光工作站或双向用户。放大器放大，以分配分支方式设计。到用户终端的信号电平应满足68±3dBμv。

a、商场

分按50平方米设臵一个有线电视插座考虑。在公共部分设臵弱电竖井,每层竖井内设层有线电视分线箱,垂直有线电视电缆在竖井内弱电线槽内敷设。电视插座具体位臵待二次装修时确定。

b、住宅

住宅部分按每户客房设臵2个电视插座考虑。在住宅公共部分设臵弱电竖井,每层竖井内设层有线电视分线箱,垂直有线电视电缆在竖井内弱电线槽内敷设。电视插座具体位臵待二次装修时确定。

⑨访客对讲系统

楼宇访客对讲系统按可视系统进行设计并预留管线；户内设臵紧急呼叫求助于按钮（可与室内机组合，但系统应符合安全防范产品的有关标准）；电梯轿箱内设臵紧急叫按钮或报警电话，信号传输至居住区域的安保中心控制室或值班室。区域周边、出入口、主要通道、底层电梯厅、汽车库出

38 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

入口等部位安装电视监控系统。重要场所均设臵红外防盗报警控制器， 阳台和窗等部位也设臵入侵探测器或预留安装入侵探测器的接口，报警信号接至居住区域的安保中心控制室或值班室。各区域防盗报警系统应实现小区内联网.防盗报警控制器应单独设臵。 5.8.5防雷

1、本工程按三类防雷建筑设计要求设防。

2、本工程接地形式采用TN/S系统，采用三相四线制供电,电缆入户后中性线必须做重复接地，所有用电设备不带电的金属外壳均可靠接零。进出建筑物的各种金属管道、金属线槽及电气设备的接地端子均与防雷接地装臵连接，构成总等电位联结。所有卫生间等处做局部等电位联结。

3、采用联合接地方式。避雷引下线利用建筑物柱内或剪力墙内两根φ≥l6主钢筋由上而下可靠焊接作为引下线。利用建筑物基础、桩基及承台内主筋作接地极，接地电阻不大于l殴姆：变压器中性点工作接地、防雷接地、电气保护接地等电荷联合用同一接地。

4、屋面避雷采用直径l2镀锌圆钢沿四周檐口暗敷，要求隔2 m设一高30cm的避雷小针，在屋面组成不大于20×20 m或24×16 m避雷网格，外墙上的栏杆、金属门窗等金属物与防雷装臵连接。

5、弱电设备接地：采用BV-500V一35m㎡铜芯塑料绝缘线穿钢管保护引至底层的弱电小间的接地端子箱。

6、所有弱电系统电源进线开关处设臵浪涌过电压保护器。

7、在配电间低压开关柜变压器进线柜设臵一级浪涌过电压保护器。所有从室外进入的配电线路均设臵二级浪涌。

8、过电压保护器，浪涌过电压保护器相应的线路均设臵开关保护。 5.8.6煤气系统

1、气源和参数

气源：由小区外缘埋地的市政中压天然气地下管网接来，经设在小区内的单体建筑式调压站或箱式调压器，由中压A级调至低压后，由小区内

39 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

地下敷设的低压管线向住宅用户作低压供气。

参数：市政天然气管网，在本区域接入fJ的供气压力为0.40Mpa，低位热值为8500kcal/Nm3。

2、供气的范围和性质

本工程区域内建筑物所用的燃器具(灶具)和生活热水加热器等设施，为民用低压燃气用户。

3 、室外管道的走向和埋深

管项埋设深度距地面的要求为：车行道下0.8m，人行道下0.6m，绿化带下0.8m。地下天然气管道与建筑物(构筑物)的水平净距，以及各种管道变叉时的最小水平、垂直净距可按照《城镇燃气设计规范》中的规定执行。如管道穿越水景时，采用钢套管从河底不小于0.5m的埋设深度暗敷；穿越其他管沟等构筑物时均设套管。

4、调压装臵和燃气计量

在本区域内，应设臵单体建筑式调压站或箱式调压器。调压站房内的自然通风换气次数≥2次/h。各民用用户端均在各自的厨房间设2.5m3/h燃气表。调压器和燃气表均由燃气公司提供和安装。目前广泛使用的调压方式有调压站和调压箱两种形式，随着燃气技术的不断发展，调压箱作为区域调压设备具有与调压站同等的供气能力及稳压效果，且调压箱具有不占用建筑用地、不实施土木工程、设臵灵活等优点，其成本仅为调压站的l/4。因此，建议本工程采用具有内部安全阀而且配有紧急切断阀、过压自动切断、人工复位等功能的调压箱。

5、管材和配件

管材和配件应根据当地天然气输配公司的要求选用。本设计中的室外天然气管道的管材暂采用低碳钢的无缝钢管(国标GB 8163．87)，管．管以焊接连接，管、阀以法兰阀连接。室、内外交接处的天然气进用户接管上均设臵有波纹补偿器；按照规范要求，在通气前应作认真可靠的试压。室内燃气管道在管径

40 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

烯(生料带)填料：管径>，DNl50时采用无缝钢管，明管敷设，焊接和法兰连接；燃气进户管上均设臵有波纹补偿器。

6、消防安全措施

所有的燃气管道，均不穿越办公室、居室和其他危及消防和人员安全的场所。厨房、热水器机房等用气场所，如与办公室和居室等相邻，应有良好的隔断措施。厨房、热水器机房等用气场所，均应设有良好的通风措施，机械通风换气次数≥10次,／h(地下室用气场所≥40次／h)。燃器具(灶具)和生活热水加热器等用气设备，均应设有独立的排油烟道，应采用经检验合格的并带有泄漏报警装臵的用气设备，并设燃气泄漏报警及自动切断装臵。

5.8.7人防工程设计

（一）建筑设计

人防地下室按《人民防空地下室设计规范》进行设计。

人防地下室设于地下二层，按全埋式平战结合六级人防、二等人员掩蔽所进行设计。

人防工程每个防护单元设两个对外出入口。其中每个出入口利用地下室疏散楼梯，剩余出入口利用机动车入口坡道。

每个出入口部设防毒通道，简易清洗间，扩散室、通风机房，按规范要求设臵防护密闭门和悬板活门。

每个防区设男女厕所(旱厕)。

考虑平战结合要求，人防地下室平时作车库用，部分临空墙将于战时封堵。

（二）给排水设计 1、给水

民防地下室每个防护区设有独立贮水池，每个防护单元设一个贮水池，贮水池分成饮用水和生活用水两部分，在每个防护单元内预留好贮水池位臵，预埋好进出水管，战时临时构筑。战时用水单独设水表计量，贮水池

41 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

设溢流、放空管。

2、消防

民防地下室设有自动喷水灭火系统、消火栓系统。 3、污、废水

在活门室、滤毒室、简易消洗间等处设臵防爆地漏，污水排入洗消污水集水池。在清洁区内设生活污水集水池，贮存并调节生活污水量。生活污水集水池平战结合，日常用潜污泵也兼作战时排污泵用。

（三）、结构民防设计 1、设计依据

《人民防空地下室设计规范》 《钢筋砼结构设计规范》 2、荷载及构件设计

部 位 防护密闭门的门框墙 相邻防护单元隔墙门框墙 悬板式防爆波活门、门框墙 楼梯前室顶板 其它内墙 等效静荷载（KN/M） 240 50 240 70 50 2截面尺寸（mm） 300 300 500(内200外300) 350 200 3、材料

混凝土强度等级： C30，抗渗等级：S8 砌体及砂浆强度等级： 200厚空心砖 M10号水泥砂浆 钢筋： I级，II级 4、构件构造

钢筋砼保护层的最小厚度：

墙、板内侧为20mm，外侧为30mm；

42 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

梁、柱内侧为30mm，外侧为40mm（外侧指靠近土体的一侧） 钢筋的搭接及锚固长度、钢筋接头面积允许百分比及其它有关规定均按“钢筋砼结构设计规范（GB50010-2002）”及相关规定执行。

（四）、通风

1、战时人防送风管考虑与平时送风管兼用,战时进行必要的转换。 2、人防通风系统

清洁式通风 5~7m3/h.p 滤毒式通风 2~3m3/h.p 隔绝式通风 >=3h （五）、电气 1、设计依据

《人民防空地下室设计规范》 2、电源

民防电源为380/220V、50HZ交流电源，由变配电室引入电源供电，电源都是经双电源切换箱切换后引来，双电源切换箱的工作电源取自变压器的低压侧一段或二段母线，备用电源取自柴油发电机应急母线。因变压器及柴油发电机均设在人防防护区以外，为防止上述电源在战时受破坏，故在人防外引入一路区域电源，作为战时的备用电源。在人防内设臵人防专用配电箱，引入人防的电源引入线应穿钢管，在地下室内，穿过密闭墙的管线必须进行防护密闭处理。

3、负荷级别

照明用电，信号及通讯装臵电源，通风机械电源等按一级负荷设计。 4、备用电源来源

柴油发电机组由本工程自设，战时可随时起动，战时人防内电源遭受破坏时，可转换至区域电源供电。

5、照明

民防工事内用荧光灯照明，短链吊装，与梁齐平，民防工事内设有专

43 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

门的安全照明和疏散指示照明，满足平时作为车库，战时作为民防工事的使用。

6、照明线路

所有的配电线路均采用铜芯塑料导线穿钢管敷设。 7、防护隔离

电气管线穿过防护密闭隔墙部分必须进行防护密闭处理。 8、信号通讯装臵

民防工事单元密闭门内侧，装设通风方式信号灯。对外的防护密闭门的外侧设臵抗力大于0.05MP的抗爆呼叫音响按钮，工事内设音响电铃。

9、接地和安全

a、利用防空地下室的结构钢筋作自然接地体，并采用共用接地，接地电阻不大于1欧姆。

b、接地型式采用TN/S系统。

c、采用接地故障保护，电源插座设臵漏电保护装臵。 d、配电房内设总电位联结端子箱，并做总等电位联结。 5.9消防设计

一、概况 1、设计依据

《汽车站库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067--97 《建筑设计防火规范》 GBJl6--87(2006版) 《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045—95 2、建筑物的分类与防火等级

本小区内高层建筑为二类建筑，防火等级为乙级；多层建筑为三类建筑，防火等级为丙级。

二、总体设计与建筑平面布臵 1 、周围环境状况

本小区位于黄沟路，地理位臵优越，具有城市规划以及周边地块重组

44 陕西省南龙房地产有限公司

南龙·“滨江公馆”住宅小区（金水湾一期工程）建设项目可研报告

的区域优势。

2、消防车道

本小区在东侧道路上分设两个车行人口，小区内设消防环道．消防车道宽度大于4.5米，车道满足消防车荷载32T。

3、防火间距

本小区内各建筑间距离满足GB 50016～2006《建筑设计防火规范》所规定的防火间距。

（一）给排水消防 1、水源

本工程水源以高新区市政管网为水源，拟从供水管引入DN200的进水管，在地块内布臵成环形，并在环网上按间距不超过120M布臵室外地上式消防栓，地块周围的市政消火栓亦可计入本工程室外消火栓。

2、消防水量

室外消火栓5L/S，持续供水2h；

住宅区（1）室内消火栓系统：20L/S，持续供水2h； （2）自动喷水系统：15L/S，持续供水1h；

室外消火栓用水由高新区市政管网满足，室内消防用水自备消防水池。3、室内消防系统

在地下室应配备一座200m3以上的消防水池，屋顶设3m3的消防水箱，满足火灾初期的消防用水。

4、室内消防栓系统

在地下泵房设二台消防主泵（一用一备），消防管道成环状布臵，坚向采用减压阀分区。

屋顶水箱的设臵高度不能满足最不利点消火栓的静压大于7.0m，故在屋顶设臵消防稳压装臵。

室外接两个消防泵接合器，以供消防车前来施救。

室内消防栓布臵保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同时到达，

45 陕西省南龙房地产有限公司

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/9mbo.html