慈溪市中心城区房屋拆迁政策

慈溪市中心城区房屋拆迁政策

1、为什么要修改出台新的集体土地拆迁政策？

答：2006年10月1日起《宁波征收集体所有土地房屋拆迁条例》实施，改变了原有的拆迁模式，为了能使拆迁工作顺利推进，根据市委市政府“以人为本、统筹协调、为民惠民”的要求，在广泛征求意见的基础上，我市出台了《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》，同时配套出台了年度房屋补偿安置价格及有关补偿费用标准，为新一轮综合改造项目的顺利实施提供了政策支持。 2、这一轮集体土地房屋拆迁政策与过去主要有何不同？

答：原政策主要以宅基地土地面积结合农村建房标准确定安置房面积的；新一轮集体土地房屋拆迁政策，则主要以人口为基础结合被拆迁房屋建筑面积、容积率等因素确定安置房面积。

3、征收集体所有土地房屋拆迁主要依据的法律、法规和政策？ 答：《中华人民共和国土地管理法》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》、《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》等。

4、《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》的适用范围？ 答：适用于慈溪市行政区域范围内的征收集体所有土地房屋拆迁。 5、我市集体所有土地房屋拆迁工作的管理部门？

答：市国土资源局主管全市征收集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作；中心城区90平方公里范围内委托市建设局负责管理和监督。 6、被拆迁人指哪些？

答：被拆迁人是指在拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的所有权人。 7、集体所有土地房屋拆迁的拆迁人是谁？

答：集体所有土地房屋拆迁的拆迁人是慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁办公室，该工作机构统一实施本市行政区域范围内征收集体所有土地房屋拆迁工作。各镇人民政府（街道办事处）设立拆迁办，作为拆迁人统一下设的分支机构，代表拆迁人具体负责制定本市行政区域范围内征收集体所有土地房屋拆迁实施方案，落实拆迁补偿安置资金，实施房屋拆迁等事宜。

8、慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁的责任主体是谁？

答：项目所在地街道（镇）是集体所有土地房屋拆迁的责任主体，具体负责拆迁相关事务。

9、拆迁当事人对于征收集体所有土地房屋拆迁实施方案有何权利？ 答：被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利，但在集体所有土地征收方案批准前对房屋拆迁补偿实施方案已进行听证的除外。 10、拆迁房屋有权属纠纷或其他原因导致产权不明房产的如何处置？ 答：被拆迁房屋有产权纠纷或产权不明的，在拆迁公告规定的拆迁期限内未能解决纠纷或明确产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，并就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，报市国土资源局批准后实施拆迁。待房屋权属明确后再给予补偿安置。 11、中心城区拆迁推行多高层调产安置是出于哪些考虑？ 答：一是积极落实省委省政府加快农村住房改造建设具体要求的体现，也是符合有关法律法规的；二是杜绝城镇土地浪费，解决“人多

地少”的矛盾，使中心城区改造可持续推进，真正使广大市民住房普遍逐步得到改善；三是避免形成新的城中村的重要措施，改进住宅区环境和品质提升城区形象，使居者房屋财产性收入有明显的增加；四是有利于改善城市农民居住条件，改变目前“城中村”周边环境差、配套设施不全、交通不便的现状，实现“住有所居、住有所安”；五是绍兴、余姚等周边地区率先实行多高层安置，产生了积极的效果。12、各项目指挥部拆迁时有哪些便民措施？

答：⑴为便于群众对拆迁相关政策法规的了解，依法维护当事人的合法权益，指挥部开设了咨询热线，专门成立了政策宣传组，负责解答群众的政策咨询。

⑵指挥部制定了严格的拆迁纪律和管理制度，规范工作人员的行为，坚持文明和谐拆迁，接受社会各界对指挥部工作人员的监督。 ⑶编制了拆迁政策宣传手册，开展进村设点上门签约、集中签约等服务工作。

⑷在法律允许范围内对拆迁户办理房产证、地籍证、户口迁移等实行绿色通道，简化审批环节，对确权工作所需资料，专人负责收集，建立被拆迁户一户一档制度，在政策允许范围内，指挥部工作人员对拆迁户在就业、就学、就医等日常生活中遇到的困难给予力所能及的帮助。

⑸在搬迁过程中，拆迁户出现相关困难时，指挥部或社区联系同志尽可能提供一定的协助和服务。

13、多高层安置物业管理费如何补贴？

答：居住方式的改变导致生活成本的提高则是必然的，为适当减轻被拆迁户的负担，将提高安置房的物业经营用房配置比例，从原来的4‰提高到多层8‰、高层10‰，同时设立拆迁安置房物业管理费专项补贴，通过个人负担一点、集体经济贴一点、财政补一点、物业经营用房出租收益筹措一点的方式来解决。集体经济补贴一点的来源为村级留用地开发所产生的收益；财政补一点为市财政按物业管理委托合同所约定的物业管理费的1/3补助到社区（村），补助时限为3年；物业经营用房出租收益筹措一点则是按比例提取的物业经营用房所产生的出租收益。

14、部分被拆迁户在安置房结算经济遇到困难时，政府有何措施？ 答：为了解决安置房结算中部分被拆迁户的困难问题，政府已出台拆迁安置房专项贷款实施办法并率先在浦发银行慈溪支行和慈溪农村合作银行开展此项业务，为拆迁户提供优惠服务。

15、拆迁安置房专项贷款的具体额度、期限、利率等有何规定？ 答：拆迁安置房按揭贷款，住宅房贷款额度最高不超过总房价的70%，贷款期限最长不超过20年；商业用房贷款额度最高不超过总房价的60%，贷款期限最长不超过10年;利率按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮一定比例。 16、拆迁公告包括哪些内容？

答：拆迁公告内容主要包括建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。 17、对被拆迁人应公示的基本情况有哪些？

答：拆迁人应将被拆迁户的房屋建筑面积、建筑占地面积、调产安置的可安置面积等主要情况在拆迁范围内公示。 18、被拆迁人基本情况公示时间是几天？

答：被拆迁人基本情况的公示时间不得少于10天。 19、如果对公示的评估结果有异议，怎么办？

答：被拆迁人对公示的评估结果有异议，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核。原估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市国土资源局书面申请裁决。

裁决部门受理裁决申请后，可提请房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，其出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

房屋拆迁评估鉴定费用，按评估费用的50%计取，由申请人在提出裁决申请时向房屋拆迁管理部门预交。鉴定后，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人支付；改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构支付。

20、评估机构如何产生？

答：拆迁房屋需要价格评估的，市国土资源局应当将拆迁评估补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。

21、评估机构评估后，需在拆迁范围公示的内容有哪些？公示时间需多少天？

答：房地产评估机构评估后，应将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围被拆迁人所在村（组）的“村（组）务公开栏”或其他适当的地点进行张榜公示，接受社会监督，公示时间不得少于10日。

22、拆迁当事人在评估过程中应如何协助评估机构？

答：拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。 23、拆迁评估的时点如何确定？

答：被拆迁房屋的估价基准日（估价时点）为拆迁公告发布之日。 24、如果拆迁当事人不配合评估工作，评估机构如何确定被拆迁房屋的评估价格？

答：拆迁当事人不如实提供或者不协助评估机构实地查勘的，评估机构可以根据相关房产、土地资料参照类似房屋、土地进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请房屋现场查勘后评估。 25、如何评定被拆迁房屋的成新？

答：房屋成新是指房屋的新旧程度。房屋成新按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。 26、房屋结构主要有哪几类？房屋结构有多类的如何评估？ 答：房屋结构主要有钢混、砖混、砖木、木、简易。按被拆迁房屋的竖向承重结构和水平承重结构情况套用标准进行评估确定。对于房屋

结构有多类的，按照房屋结构情况，分别按各自的竖向和水平承重结构归类评估。

27、对被拆非住宅用房，如何进行评估？

答：拆迁非住宅用房应当实行货币安置，其货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法，可以采用成本法等其他估价办法。

28、被拆迁房屋用地面积、建筑面积的确权手续应去哪个部门办理？ 答：被拆迁房屋用地面积、建筑面积的权属分别由土地管理部门和房管部门确认，具体在各拆迁工程指挥部办理。

29、被拆迁房屋经依法补偿后，该房屋（包括装修）是否可以由被拆迁人自行拆除？

答：被拆迁房屋经依法补偿后，该房屋（包括装修）旧料归拆迁人所有，由拆迁人负责拆除和清理，不能由被拆迁人自行拆除。 30、如何确定商品住宅的平均价格？

答：商品住宅平均价格的基准日为拆迁公告上月,土地性质为国有出让,具体由市发展和改革局、国土资源局、建设局测定并公布。 31、被拆迁房屋的权属如何确认？

答：被拆迁房屋权属原则上以土地证、房产证为准，遇土地证、房产证不一致的，可按以下情况分别处理：

⑴房屋、土地产权均为初始登记且分别登记在家庭成员之间的，按家庭成员协商后的意见确定；

⑵已经申请个人建房的，以批文和房屋建成为准；

⑶房屋、土地产权其中已有一证转移登记的，原则上以最后一次转移登记的一证为准；

⑷房屋产权人已死亡，被拆迁房屋由其合法继承人继承。

32、中心城区拆迁中，农业户口的被拆迁人在拆迁中主要享受哪些优惠政策？

答：⑴每户享受低限安置标准人均60平方米建筑面积，多高层住宅安置的，可安置面积除以被拆迁房屋用地面积的值小于1.5的，在可安置面积的基础上增加一定的安置建筑面积，最高不超过人均80平方米；高限安置标准为人均100平方米建筑面积（1-2人户，可安置面积不得超过250平方米建筑面积），而宁波市区低限安置标准仅30平方米建筑面积，且每户不得超过250平方米建筑面积。 ⑵选择多高层安置房的，可安置面积中与被拆迁房屋建筑面积相等部分按基本造价优惠一定幅度进行结算。 ⑶基本造价低于实际建造成本。

⑷被拆房屋建筑面积小于30平方米的，按照人均30平方米计算，人均不足30平方米部分按400元/平方米（2009年度标准）给予补偿。 ⑸市财政按物业管理委托合同所约定的物业管理费的1/3补助到社区（村），补助时限为3年，从安置房交付之日起计算，安置房交付以项目为单位，交付时间以拆迁安置补偿协议约定的时间为准。 ⑹安置房的土地性质一般为国有划拨，补缴出让金后可以直接上市交易。

33、独生子女如何计算增加安置人口？离婚和丧偶的被拆迁家庭，是否可增加安置人口？

答：被拆迁人户内有独生子女且已领取独生子女证，如该独生子女未婚的增加1个安置人口，已结婚的不再增加安置人口。离婚和丧偶的被拆迁家庭不能增加安置人口。

34、对于因入学办理农转非的大中专毕业生，如何计算安置人口？ 答：因入学办理农转非且在1998年后毕业的大中专毕业生，其原户籍在拆迁区域同时符合以下两个条件的，可参照执行农业户口人员的安置补偿政策，并可按《若干规定》第二十一条、二十二条的规定增加安置人口。

⑴户籍在本市行政区域内；

⑵未享受过并承诺今后放弃申请宅基地建房、房改房、货币分房、集资建房、经济适用房等城镇住房保障政策。

35、户籍在被拆迁户主家庭中的已婚嫁女儿，能否计入安置人口？ 答：已婚嫁女儿原则上不计入安置人口。对一子一女或一子多女且儿子未达到法定婚龄的家庭，允许一个已婚嫁女儿计入安置人口，但该女户籍在被拆迁户主家庭中且未在男方享受过农民宅基地建房或房改房、货币分房、集资建房、经济适用房等城镇住房保障政策。 36、入赘女婿能否计入安置人口？

答：被拆迁户家庭仅有女儿没有儿子而入赘的，允许一个女儿的入赘女婿及其子女计入可安置人口，但该入赘女婿及其子女的户籍须在被

拆迁户主家庭中且未享受过农民宅基地建房或房改房、货币分房、集资建房、经济适用房等城镇住房保障政策。

37、被拆迁农业户家庭中的非因入学办理农转非人员及原户籍在拆迁区域的非农人员，是否计入安置人口？

答：被拆迁农业户家庭中的非因入学办理农转非人员及原户籍在拆迁区域的非农人员同时符合以下几个条件的，其本人可计入安置人口： ⑴户籍在本市行政区域内；

⑵未享受过并承诺今后放弃申请宅基地建房、房改房、货币分房、集资建房、经济适用住房等城镇住房保障政策。

38、被拆迁农业户家庭中非因入学办理农转非人员及原户籍在拆迁区域非农人员的配偶子女是否可计入安置人口？

答：被拆迁农业户家庭中非农人员具有拆迁区域内常住农业户口的配偶、子女可计入安置人口；具有本市常住农业户口因户籍管理规定而无法迁入拆迁区域的及因婚嫁在本市办理“农转非”的配偶、子女也可计入安置人口，但在原户籍所在地享受过农民宅基地建房的除外。 39、在计算安置人口时，被拆迁人提供的相关证明材料如何审核？ 答：⑴已婚嫁女儿在男方是否享受过农民宅基地建房由男方户籍所在地的村出具证明，由镇（街道）土地管理部门审核；

⑵入赘女婿是否在原户籍所在地以户主或家庭成员身份享受过农民宅基地建房由原户籍所在地的村出具证明，由镇（街道）土地管理部门审核；

⑶非农业户籍人员是否享受过房改房、货币分房、集资建房、经济适用住房等城镇住房保障政策由社区（村）街道调查，市级相关部门审核，其中市房改办审核房改房享受情况，市发改局审核集资建房享受情况，市住房保障办公室审核货币分房和经济适用房享受情况； ⑷未享受过房改房、货币分房、经济适用住房等城镇住房保障政策的非农人员愿意今后放弃享受的，须由本人出具书面承诺书，由社区（村）、街道（镇）签署意见后分别报市房改办和市住房保障办公室备案。

40、在确定安置人口时，各村（社区）、镇（街道）还负责核查哪些方面的内容？

答：⑴因出卖、赠与或析产等原因发生产权转移的情况； ⑵被拆迁户建房审批情况； ⑶被拆迁家庭遵守计划生育情况； ⑷其它需要核查的内容。 41、分户析产如何办理？

答：分户按照户籍管理部门确定的分户条件办理；符合分户条件的，在提供相关资料后确认析产结果。在拆迁公告发布后，不再办理分户析产。

42、分户析产的条件是什么？

答：⑴只能上代分给下代且下代须年满法定结婚年龄，不能隔代分户； ⑵有儿子的，女儿不能分户；

⑶上代分户析产后须保证足够的自主住房，如全部分给下代的，则不能再单独立户，仅可计入下代家庭的安置人口；

⑷分户析产应按结构自然间划分，按分户后的家庭实际人口按比例划分结构自然间间数，用地按分得建筑面积进行分配。仅有一间房屋的原则上不予分户析产。

43、拆迁住宅用房，安置计户的依据？

答：拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用证或合法的房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据。 44、拆迁中，被拆迁人去世，怎么进行拆迁补偿？

答：按照《继承法》规定执行，在继承人办理遗产继承后，由继承人选择拆迁补偿安置方式。

45、什么情况下办理入户的可作为补偿依据？

答：因出生、婚姻、军人退伍、刑满释放和解除劳动教养等原因办理入户的。

46、在确定被拆迁家庭安置人口时，已领取独生子女证的，如何计算安置人口？

答：被拆迁人领取有独生子女证且该子女未婚的增加1个安置人口，该子女结婚后不再增加安置人口。

47、被拆迁家庭中还有哪些人员可计入安置人口？

答：被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

⑴原常住户口在拆迁地的现役军人；

⑵原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生； ⑶原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员； ⑷其他法律、法规和政策另有规定的情形。

48、被拆迁家庭中的哪些情形可相应增加安置人口（虚拟人口）？ 答：被拆迁房屋实行多（高）层调产安置或货币安置的，至拆迁公告发布之日止，属下列情形之一的，可相应增加安置人口：

⑴户内每个已满法定结婚年龄的未婚青年可相应增加一个安置人口； ⑵户内每个已满18周岁但未满法定结婚年龄的青年可相应增加二分之一个安置人口；

⑶户内每对已婚但尚未生育的夫妻可相应增加一个安置人口。 上述⑴、⑵中因被拆迁家庭违反计划生育而超生的未婚青年不能增加相应安置人口。

49、政策中的拆迁基本造价、重置价格包括哪些费用？

答：基本造价等同于重置价格，包括前期工程费、房屋建筑安装工程费和小区配套设施费。2009年度不同结构的基本造价或重置价格可见附表1。

50、中心城区单家独院被拆迁房屋合法面积如何确定？

答：原则上按原城区农村建房标准来确定，即1-3人户建筑占地面积不超过75平方米，4-5人户建筑占地面积不超过110平方米，6人及以上户建筑占地面积不超过125平方米，具体以有效证明文件为准。 51、什么是可安置面积？可安置面积如何计算？

答：⑴可安置面积是指在选择调产安置或货币补偿时，根据被拆迁房屋建筑面积、容积率、安置人口等因素，确定该户可以安置的最大建筑面积。

⑵被拆迁人选择调产安置或货币安置的，其住宅用房的可安置面积，按照慈政发[2008]63号第十七条确定： 基本原则为“拆一还一”；

高限安置标准：户内人口（含虚拟人口）1—2人（含2人）的，不得超过250平方米；户内人口（含虚拟人口）超过2人的，每户人均建筑面积不得超过100平方米；

低限安置标准：住宅用房建筑面积小于人均60平方米的，按每户人均60平方米建筑面积确定。凡多高层住宅安置的，可安置面积除以被拆迁房屋用地面积的值小于1.5的，在可安置面积的基础上再增加一定的安置建筑面积，最高不超过人均80平方米： 增加的建筑面积=被拆迁房屋实际用地面积×1.5-可安置面积 52、调产安置时，可安置面积中与被拆迁房屋建筑面积等额部分如何结算差价？

答：被拆迁人选择多高层调产安置的，可安置面积中与被拆迁房屋建筑面积等额部分，按基本造价优惠一定的额度进行结算，具体额度另行规定。

适用2009年的优惠额度为：选择高层调产安置的，优惠额度为基本造价的45%；选择多层调产安置的，优惠额度为基本造价的30%。

53、调产安置时，可安置面积中超过被拆迁房屋建筑面积部分如何结算差价？

答：被拆迁人选择多高层调产安置的，可安置面积中超过被拆迁房屋建筑面积部分，按照基本造价进行结算。

54、调产安置时，实际安置用房建筑面积小于可安置面积的部分如何结算差价？

答：调产安置时，实际安置用房建筑面积小于可安置面积的部分，按照拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价结算。

55、调产安置时，实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分如何结算差价？

答：调产安置时，实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照拆迁公告发布时安置用房所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算。

56、调产安置时，被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积部分如何结算差价？

答：被拆迁房屋建筑面积超过可安置建筑面积的部分，按照重置价格结合成新再增加一定比例给予补偿，具体比例另行确定。

适用2009年的比例为：被拆迁房屋建筑面积超过可安置建筑面积的部分，按重置价格结合成新再增加100%比例给予补偿外，再按砖混一等全新房屋重置价增加不超过200%的比例给予补偿（中心城区90

平方公里范围内一类地段200%，二类地段160%，三类地段120%，四类地段100%）。中心城区90平方公里范围外另行规定。 57、集体所有土地上非农户的被拆房屋如何安置补偿？

答：⑴通过农村个人建房审批方式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》第四十条规定执行，原建房审批人员范围内的现有实际人员及其因婚姻、出生而增加的人员且户籍都在本市行政区域范围内的计入安置人口，但不再按《若干规定》第二十二条的规定增加安置人口。凡家庭成员已享受房改房、货币分房、集资建房、经济适用住房等城镇住房保障政策的，该户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置，不享受其他农民优惠政策。

⑵通过以下情形之一取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户，原则上按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置，如人均安置建筑面积不到60平方米的，按照人均60平方米建筑面积予以安置，但户安置建筑面积最高不得超过250平方米，具有本市户籍且实际居住的人员计入安置人口：

①1983年12月31日前建造且不属应拆未拆房屋；

②1984年1月1日至1998年12月31日期间建造的，符合土地利用总体规划和村镇规划、具备建房申请条件的，房屋建筑占地面积未超过农村私人建房标准的，符合农村宅基地管理办法相关规定的，并经依法处理后的。

⑶通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置，不享受其他农民优惠政策。

58、非农户的被拆房屋如何按照建筑面积“拆一还一”补偿？ 答：按照建筑面积“拆一还一”方式实行调产安置或货币补偿的，不享受农民低限安置标准及基本造价结算等优惠政策。选择调产安置的，被拆房屋按实际建筑面积以重置价结合成新进行补偿，安置房按基本造价进行结算；选择货币补偿的，被拆迁房屋的补偿资金，按照拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价确定，被拆迁房屋按实际建筑面积以重置价格结合成新进行补偿。

59、哪些情形在适用低限安置标准时应当合并计算房屋建筑面积？ 答：拆迁住宅用房适用低限安置标准的且有下列情形之一的，应当合并计算其房屋建筑面积：

⑴被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的（包括1984年1月1日后已出卖、赠与或1998年12月31日后析产的）； ⑵另以宅基地审批形式取得国有土地使用权的住宅用房；

⑶被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口在2人以上，而房屋产权属其中一人或数人所有的；

60、出卖、赠与、析产及离婚后如何合并计算房屋建筑面积？ 答：⑴因出卖、赠与或析产等原因转让房屋产生产权转移的，转让方在适用低限安置标准时应合并计算其所转让的房屋建筑面积。受让方

在适用低限安置标准时应合并计算受让所得房屋与自有集体所有土地房屋的建筑面积；

⑵截至公告发布之日离婚不足5年的，因离婚而发生被拆迁房屋产权转移的，离婚任何一方享受低限安置标准时应合并计算离婚后另一方所取得的房屋建筑面积。

61、被拆迁房屋建筑面积小于人均30m2的（不含虚拟人口，因独生子女增加的人口除外），按多少面积计算，补偿价格多少？ 答：被拆迁房屋建筑面积小于人均30 m2的（不含虚拟人口，因独生子女增加的人口除外），按照人均30m2计算，该不足30 m2部分按400元/ m2补偿。

62、被拆迁人选择货币安置的，计算补偿资金的规定有哪些？ 答：被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定： ⑴住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价确定；

⑵被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿，被拆迁房屋建筑面积小于人均30 m2的（不含虚拟人口，因独生子女增加的人口除外），按照人均30 m2计算；

⑶被拆迁房屋建筑面积超过可安置建筑面积的部分，按照重置价格结合成新再增加一定比例给予补偿。2009年度增加比例为：被拆迁房屋建筑面积超过可安置建筑面积的部分，按重置价格结合成新再增加100%比例给予补偿外，再按砖混一等全新房屋重置价增加不超过200%

的比例给予补偿（中心城区90平方公里范围内一类地段200%，二类地段160%，三类地段120%，四类地段100%）。

⑷拆迁人按照本款第⑴、⑵、⑶项补偿金额再增加一定比例的拆迁补偿资金，具体比例另行规定。2009年规定中心城区90平方公里内货币补偿增加比例为5%。

63、被拆迁人选择货币补偿安置的好处？

答：⑴被拆迁人选择货币补偿安置的，可按评估金额增加一定比例的拆迁补偿资金，2009年度增加的比例为5%。

⑵被拆迁住宅实行货币安置的，其在签订拆迁货币补偿协议之日前后各两年内，在本市所购房屋的价款中与房屋货币补偿金额等额部分免缴房屋契税，已缴纳的予以退还。

64、我市地段等级怎样划分？安置用房与被拆迁房屋不在同一地段等级范围的，如何补差？

答：⑴我市地段等级划分，详见附表2；

⑵安置用房与被拆迁房屋不在同一地段等级范围内的，其可安置面积部分按照一定的地段等级差价进行找补，具体补偿标准另行规定。2009年的补偿标准为：中心城区90平方公里内，可安置建筑面积按每平方米300元增（减）结算地段差价。

65、被拆迁住宅用房的附属设施能否作为住宅用房的安置依据？如何补偿？

答：被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人给予相应的经济补偿。

66、高层调产安置时，公摊面积较多，如何给予补贴？ 答：高层调产安置时，每套可增加7m2安置面积。 67、可否在拆迁中实行多层与高层混合安置？

答：在相应拆迁项目安置房源许可的情况下，可以多、高层相结合安置。

68、实际选择安置房屋时，实际选择户型面积与可安置面积如何匹配？

答：被拆迁人应在相应拆迁区块安置房源中进行选择，实际户型面积选择以最接近可安置面积为原则，具体根据安置房套型面积确定。 69、集体土地征收方案经依法批准并公示后，还能办理建房手续吗？ 答：市级有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，以及房屋和土地用途变更手续。 70、临时建筑、违章建筑在拆迁中如何处理?

答：在拆迁范围内超过批准期限的临时建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿，逾期未拆除的，依法强制拆除。拆迁未超过使用期限的临时建筑按重置价格结合剩余使用年限给予适当补偿。对于违章建筑，在拆迁中应予拆除，不予补偿。 71、确定被拆迁房屋可补偿安置面积的合法凭证有哪些？

答：被拆迁房屋集体建设用地土地使用证（农村村民建房审批表），合法的房屋所有权证或其他房屋权属来源证明文件。

72、被拆住宅用房无集体建设用地土地使用证或其它合法房屋权属来源证明文件的，但可列入补偿安置面积的情形有哪些？

答：⑴1983年12月31日前建造的房屋，属应拆未拆的除外； ⑵1984年1月1日至1998年12月31日期间建造的（被拆迁区域1998年12月31日前规划冻结的，以规划冻结的时间为准），符合土地利用总体规划和村镇规划、具体建房申请条件的房屋建筑占地面积未超过农村私人建房标准，符合农村宅基地管理办法相关规定的，并经依法处理后的房屋；

⑶经国土资源、规划等行政管理部门依法认定及法院依法裁决的有合法产权的房屋。

其中⑴、⑵项规定的房屋须在拆迁区域内公示10日，并由村级集体经济组织出具经镇人民政府（街道办事处）核实的证明文件。 73、持有工商营业执照利用合法住宅用房从事生产经营活动的，是否按非住宅进行补偿安置？

答：利用合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁补偿安置时仍按照住宅用房予以补偿，另外给予一定的经济补偿。 74、利用合法住宅用房从事生产经营活动的，如何进行经济补偿？ 答：利用自有合法住宅用房从事生产经营活动，在拆迁公告发布之日前已持有工商营业执照，并连续纳税半年以上的被拆迁房屋给予适当补贴，补贴标准为非住宅一次性经济补贴费标准的80%。 2009年度补贴标准具体为：

⑴商业用房：按商业用房市场评估价格的8%计算； ⑵工业用房为每平方米320元；

⑶办公和其他非住宅用房为每平方米280元；

（4）符合《关于城中村改造过程中涉及城中厂及家庭小工业安置工作的实施意见》（慈政办发〔2008〕119号）规定条件的，还可给予每平方米3元/月、年限为3年的货币补偿。

75、利用合法住宅用房从事生产经营活动的房屋面积如何核定？ 答：由评估机构根据经营现状结合结构自然间进行核定，核定时应确保人均30m2的居住面积，扣住人均30m2的居住面积后，剩余面积不足被拆迁房屋结构自然间或被拆迁房屋总面积不足人均30m2的，按一个结构自然间核定生产经营活动用房面积。

76、拆迁集体所有土地上非住宅用房造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的怎样补贴？

答：拆迁人根据拆迁房屋的建筑面积，支付一次性经济补贴费，中心城区90平方公里内2009年度的标准为：工业用房为每平方米400元；商业用房为市场评估价格的10%；办公和其他非住宅用房为每平方米350元。

77、被拆迁非住宅房屋中无法恢复使用的部分电梯、空调、通讯设备等设施及被拆迁房屋的装饰费用如何补偿？

答：由评估机构按照重置价格结合成新进行评估后给予补偿。 78、被拆迁人配合拆迁，有何奖励？ 答：2009年度的标准为：

⑴、产权确认与房屋评估配合奖，2000元/户； ⑵、提前搬迁奖，8元/天/平方米，以25天计； ⑶、集中签约奖，2000元/户。

79、被拆迁人配合拆迁奖励如何兑现？

答：产权确认与房屋评估配合奖、提前搬迁奖和集中签约奖在被拆迁房屋腾空并经验收交房后兑现。

80、在规定时间内未签订拆迁协议的，不再享受哪些优惠条件？ 答：安置房源选择将晚于其他被拆迁人，配合拆迁的奖励将全部取消。 81、被拆迁户拆迁时能享受什么税收优惠政策？

答：被拆迁住宅实行多高层调产安置的，在可安置面积标准内部分免缴房屋契税；被拆迁住宅实行货币安置的，其在签订拆迁货币补偿协议之日前后各两年内，在本市所购房屋的价款中与房屋货币补偿金额等额部分免缴房屋契税，已缴纳的予以退还。 82、拆迁协议在哪里签订？

答：签订拆迁协议将采取集中签约、上门签约、指挥部签约等多种形式进行。

83、安置房建造在哪里？

答：目前中心城区三大区块拆迁项目，其安置房均按照就近安置的原则建造在被拆地块或邻近地块。 84、安置房的户型有哪几种？

答：一期安置房有几种户型供拆迁户选择：多层套型为80平方米左右和130平方米左右；高层套型为90平方米左右和140-150平方米左右。

85、安置区有哪些主要配套设施？

答：安置区主要的配套设施有社区用房、物业经营管理用房等。

86、安置区以后怎么管理？

答：参照普通商品房小区管理，安置区业主可以委托物业管理企业管理或自治管理。

87、能否将安置房的期房直接转让更名给他人？

答：不行。安置房必须直接安置给被拆迁人（原产权人），未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、不得更名。

88、拆迁中会不会越拖到后面签约，得到的补偿就越多？

答：规定期限前签约所得到的补偿标准都是一样的，超过规定期限不签约的，鼓励被拆迁人提前签约的奖金将被取消，因此，越到后面签约，损失就越大。

89、目前，安置用房的土地性质是什么？国有划拨与国有出让如何调整？

答：安置用房的土地性质一般是行政划拨的。如国有划拨土地上房屋买卖时需要支付土地出让金，具体标准按届时的相关文件规定执行。 90、多高层调产安置房屋底层储藏间、车库、车位的金额如何结算？ 答：储藏间、车库及车位金额如何结算在每年度的补偿安置价格及有关价格费用标准中予以明确。2009年的价格标准为：

多高层调产安置房屋底层杂物间按基本造价优惠20%结算，车库按基本造价增加20%结算，结算金额不计楼层差价和朝向差价。车位结算价格按不同规格确定为3.8万元/只-4.0万元/只。 91、实行调产安置的，楼层差价和朝向差价如何计算？

答：楼层差价率和朝向差价率由拆迁人根据安置房的实际情况测定，并报市发展改革局、国土资源局、建设局等部门核定。2009年度标准见附表4-7。

92、中心城区90平方公里内被拆迁住宅货币安置增加比例是多少？ 答：2009年度中心城区90平方公里内，被拆迁住宅货币安置增加比例为5%。

93、临时安置过渡期限从什么时间计算？中心城区拆迁的搬家补贴费、临时过渡补贴费是多少？

答：临时安置过渡期限从签订拆迁协议之日起计算。中心城区90平方公里内2009年度标准为：

搬家补贴费：按被拆住房建筑面积60平方米以下的，按800元/户·次计算；60（含60）平方米到90平方米的，按900元/户·次计算；90（含90）平方米以上的，按1000元/户·次计算。每户被拆迁户的搬家补贴费按两次结算。

临时过渡补贴费：按照被拆迁住房建筑面积、地段等因素支付被拆迁人临时过渡补贴费。支付标准按附表3。

94、因拆迁人原因未能按时交付安置房住房的，如何处理？ 答：因拆迁人的原因，延期交付安置住房的，自逾期之月起，拆迁人按照原临时过渡补贴费标准的两倍支付给被拆迁人。 95、选择安置房如何操作？

答：住宅房屋实行产权调换的被拆迁户在签订拆迁安置协议后，采用抽签方式，按照抽取的号码顺序，在建设单位提供的房源中选择安置房屋。

96、房屋拆迁补偿安置协议应明确哪些事宜？

答：拆迁人与被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内，应当签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应明确规定补偿形式、补偿金额、安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。房屋拆迁补偿安置协议应当送市国土资源局备案。 97、如果被拆迁人认为补偿方案不合理，不愿签订补偿协议应怎么处理？

答：被拆迁人可以就补偿方案中的具体内容跟拆迁人进行协商沟通，确实达不成协议的，当事人可以向市人民政府申请裁决，裁决机关应当自受理裁决申请之日起30日内依法作出书面裁决。 98、拆迁协议签订后，一方不履行协议，另一方应怎么办？ 答：拆迁协议签订后，一方不履行协议的，另一方可依法向人民法院提起诉讼。

99、当事人对裁决不服，应怎么办？

答：可以自接到裁决书之日起60日内依法申请行政复议，也可自接到裁决书之日起3个月内向人民法院提起行政诉讼。

100、当事人逾期拒不履行裁决确定义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，有关部门应怎么办？

答：当事人逾期拒不履行裁决确定义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，在裁决生效后，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

101、市人民法院对已生效裁决强制执行时，如何保护被拆迁人的合法权益？

答：已按裁决规定做好货币补偿资金专户储存或确定好安置用房；准备好临时过渡用房；在实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

102、如何解决拆迁区块内集体土地上的住房困难户的住房问题？ 答：在拆迁区块内因特殊原因造成的住房困难户通过申请购买多高层住宅来解决其住房。申购坚持以下原则： ⑴房源在拆迁安置区内统筹安排；

⑵申购建筑面积上限为人均60平方米，申购价格为安置房基本造价； ⑶申购对象及人数按《慈溪市农民建房用地管理办法》（慈政办发〔2008〕43号）的规定进行审批。

103、国有土地房屋拆迁中，对住房困难户如何安置？

答：被拆迁住宅用房所有权人，其被拆迁住房建筑面积低于人均18平方米的，可按人均18平方米安置，但被拆迁人或其家庭成员在拆迁范围外另有住房的、分户析产或交易过户或改变房屋用途前住房面积达到人均建筑面积18平方米的，不再增至人均建筑面积18平方米。 104、国有土地上的非住宅用房实行货币安置的，货币补偿金额怎样计算？

答：非住宅用房货币补偿金额由房地产评估机构评估确定。评估方法采用市场比较法、收益法、成本法。

105、国有土地房屋拆迁安置时，安置套型面积可否超过可安置面积？ 答：经拆迁当事人双方协商一致，套型面积超过可安置面积的住宅用房可用于安置，但超过可安置面积部分应按安置用房实际市场评估价格进行结算。

106、国有土地上住宅用房拆迁，安置用房如何安排？

答：国有土地上住宅用房拆迁，拆迁人原则上应为被拆迁当事人提供与被拆迁住宅用房就近的安置用房，因城市规划和土地供应情况确无法提供就近安置用房的，可提供其他地段的安置用房。

107、在拆迁国有土地上的非住宅用房时，拆迁人无法提供同类用途安置用房时，怎样处理？

答：在拆迁国有土地上的非住宅用房时，拆迁人无法提供同类用途安置用房的，经双方协商，其他用途的非住宅可作为调产安置用房。 108、国有土地房屋拆迁补偿安置有几种方式？

答：国有土地房屋拆迁中，补偿安置方式有两种：货币补偿和产权调换。

109、国有土地房屋拆迁中产权调换的可安置面积如何计算？ 答：产权调换的可安置面积以被拆迁住宅用房建筑面积为基数，再扩大不超过建筑面积10平方米，实际安置时以接近该面积的套型作为安置用房。

110、国有土地房屋拆迁中，被拆房屋评估价格如何确定？

答：被拆迁住宅用房的房地产市场价格评估金额由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定,具体计算公式为：被拆迁住宅用房市场价评估金额=[被拆迁住宅用房的比准价格×小区位差价系数×（1+其他因素差价率）×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）-比准价格所选房屋结构等级的重置价格×比准价格所选房屋成新率+被拆迁住宅用房的重置价格×被拆迁住宅用房成新率]×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额。

111、国有土地房屋拆迁中，安置房屋价格如何确定?

答：安置住宅用房的结算金额由同一家房地产评估机构按与被拆迁住宅用房相同的评估时点进行评估确定，具体计算公式为：安置住宅用房结算金额=[被拆迁住宅用房的比准价格×大区位差价系数×（1+其他因素差价率）×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）-比准价格所选房屋结构等级的重置价格×比准价格所选房屋成新率+安置住宅用房的重置价格×安置住宅用房成新率]×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额。

112、关于村级留用地问题，如何处理？

答：文件规定适当提高村级留用地比例，按6%比例计提村级留用地，并要求规划、国土等部门做好村级留用地指标的落实工作。 113、征地拆迁所涉人员，享受社会保障及促进就业等优惠政策的条件是什么？

答：最近市政府将出台户籍制度政策，并在中心城区和龙山镇开展“农转非”试点，其对象为农业户口人员，具体条件为： (1)本市户籍的农业人口办理“农转非”, 其宅基地按规划已被拆迁改造并自愿退出现有宅基地，承包土地已被全部征收或部分被征收部分承包经营权流转至二轮承包期末。

(2)办理“农转非”的农村戤社户、蓝印户口、回原籍的大学生、成建制“村改居”人员及未享受过城镇居民相关社会保障政策的城镇居民。上述人员在房屋拆迁、宅基地置换时政府已另外安置低层住宅或宅基地的，不予列入。

114、“农转非”人员享受社会保障方面优惠政策的具体内容是什么？

答：涉及征地拆迁的居民，符合相关优惠政策享受条件的，男≥60周岁、女≥50周岁人员，统一按4至6档标准参加城乡居民养老保障，政府按4档个人缴费标准给予100%、80%、60%的缴费补助；男＜60周岁、女＜50周岁人员，统一纳入职工基本（低标准）养老保险，并允许一次性最多补缴10年低标准养老保险费，政府按缴费总额的75%、60%、45%给予补助。

115、“农转非”人员享受促进就业方面优惠政策的具体内容是什么？

答：⑴提供自主创业小额担保贷款，由政府指定的专门担保机构进行担保。贷款额度为2—5万元，贷款期限为1年，到期还本付息后，符合规定条件的可续贷2次。小额担保贷款利率按人民银行公布的贷

款基准利率执行，到期还款的由市财政全额贴息，续贷展期可再贴息一次；

⑵鼓励用人单位吸纳土地全部被征用人员，对签订1年以上劳动合同，办理就业登记，月工资发放达到最低工资120％以上，并按规定为其缴纳城镇职工基本养老、基本医疗和失业保险的企业，给予不同比例的社会保险补贴。

⑶鼓励土地全部被征用人员灵活就业。对从事个体经营或以其他方式灵活就业，办理就业登记，并以自由职业者身份参加城镇职工基本养老、基本医疗和失业保险的，给予一定额度的灵活就业社会保险补贴。 116、办理“农转非”后还可享受哪些优惠政策？ 答：⑴可享受城镇居民的住房保障政策； ⑵仍享受农村计划生育政策；

⑶享有原计提经济组织权利和应履行义务保持不变；

⑷最低生活保障政策，三年内逐步与城镇居民最低生活保障待遇接轨。

117、集体所有土地房屋被拆迁户，实行“农转非”有何奖励措施？ 答：除按《慈溪市征收提提所有土地房屋拆迁若干规定》的农民拆迁政策予以安置外，对于安置的“农转非”家庭，根据家庭实际人数还可以享受市、街道两级各1000元/人标准的奖励。例如三口之家办理“农转非”的家庭可以得到共计6000元的奖励。

款基准利率执行，到期还款的由市财政全额贴息，续贷展期可再贴息一次；

⑵鼓励用人单位吸纳土地全部被征用人员，对签订1年以上劳动合同，办理就业登记，月工资发放达到最低工资120％以上，并按规定为其缴纳城镇职工基本养老、基本医疗和失业保险的企业，给予不同比例的社会保险补贴。

⑶鼓励土地全部被征用人员灵活就业。对从事个体经营或以其他方式灵活就业，办理就业登记，并以自由职业者身份参加城镇职工基本养老、基本医疗和失业保险的，给予一定额度的灵活就业社会保险补贴。 116、办理“农转非”后还可享受哪些优惠政策？ 答：⑴可享受城镇居民的住房保障政策； ⑵仍享受农村计划生育政策；

⑶享有原计提经济组织权利和应履行义务保持不变；

⑷最低生活保障政策，三年内逐步与城镇居民最低生活保障待遇接轨。

117、集体所有土地房屋被拆迁户，实行“农转非”有何奖励措施？ 答：除按《慈溪市征收提提所有土地房屋拆迁若干规定》的农民拆迁政策予以安置外，对于安置的“农转非”家庭，根据家庭实际人数还可以享受市、街道两级各1000元/人标准的奖励。例如三口之家办理“农转非”的家庭可以得到共计6000元的奖励。

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