大连XX商业地产项目市场调查计划书
更新时间:2023-11-05 20:27:01 阅读量: 教育文库 文档下载
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大连XX商业地产项目市场调查计划书
一、项目任务
(一)总体任务:
为XX地产项目经营定位提供科学依据 (二)细分为: 1、塔楼经营项目的确定
2、塔楼目标市场选择,需求量预测 3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位 4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略 5、群楼经营项目的确定 6、群楼市场定位与经营战略
二、市场调查计划
(一)大连市酒店市场供求现状及趋势调查 1、调查内容
(1)大连酒店市场总体供求现状:酒店类型结构、主要酒店经营现状 (2)大连酒店市场需求现状:需求总量、需求结构
(3)大连酒店市场发展趋势:影响大连酒店市场发展的因素、发展态势 2、指标
(1)五年内各类型酒店数目、经营面积总计;年营业收入总计;行业年平均利润率;亏损企业比率
(2)五年内主要酒店营业额,变化比率;年平均入住率;淡旺季入住率 (3)五年内来大连旅游者、商务旅行者人数;淡旺季人数 (4)各类型酒店价格、淡旺季浮动范围 (5)其他 3、调查对象
(1)大连市旅游局、商委; (2)主要酒店:
类型 酒店名称 五星级酒富丽华、香格里拉、迈凯乐瑞士酒店、希尔顿 店 四星级酒渤海明珠大酒店、万达国际饭店、嘉信国际酒店、丽景酒店、国际店 酒店等 三星级酒天富大酒店、海桥大酒店、心族大酒店、国泰大厦、日月潭饭店等 店 商圈内酒星海宾馆、景山宾馆、雁醇香酒店、宏达酒店等 店
五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查,三星级酒店为典型抽样调查
4、调查方法
(1)调查对象的访谈调查 (2)统计资料的调查
(二)大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查 1、调查内容
(1)大连商住两用公寓市场总体供给现状:商住两用公寓项目名称 (2)主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式(租/售) (3)大连商住两用公寓市场需求现状:需求总量、需求结构
(4)大连商住两用公寓市场发展趋势:影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势
(5)北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况
(6)国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策 (7)其他 2、指标
(1)五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计;行业年平均利润
(2)五年内主要商住两用公寓营业额;变化比率;年平均入住率;淡旺季入住率
(3)商住两用公寓出租价格、销售价格 (4)其他 3、调查对象
(1)大连市房地产开发办
(2)商住两用公寓:(目前已知)庸景台、恒元公寓等 (3)公寓消费者 4、调查方法
(1)调查对象的访谈调查 (2)统计资料的调查 (3)email问卷调查
(三)消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查 1、调查内容: (1)消费需求特征调查 (2)消费行为特征调查
(3)消费需求特征和行为特征的变化趋势 2、调查指标、专项
(1)消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构 (2)消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构 (3)消费动机、消费习惯、消费频次等 3、调查对象
(1)大连市区内外地游客(旅游者、商务旅行者)
(2)项目商圈内潜在消费者(企业总经理、办公室主任、较高收入阶层) 4、调查方法
(1)大连市范围内消费者抽样问卷调研(传统+网络) A、样本量:800份
B、调查地点:机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近
C、网络调研:所有可获取地准确的目标顾客的email地址 (2)商业范围内消费者抽样问卷调查: A、样本量:500份
B、调查地点:黑石礁街头拦截
C、网络调研对象:软件园区企业、高新技术创业园区企业
D、座谈法:邀请10--20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查
(四)商圈内市场空缺调查 1、调查内容
商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等 2、调查对象 商圈内广大市民 3、调查方法
分层典型抽样问卷调研,按职业分三层:学生(大学生、中学生、小学生)、企业人士、普通居民
(五)商圈环境调查 1、调查内容
调查黑石礁地区消费者基本状况,需求特征与市场供给现状,主要专项包括: (1)商圈总人口数、范围、层次;
(2)人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征; (3)拥有的企事业单位名称、规模 (4)交通站点与人流路线
(5)第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称
(6)主要商业服务提供商情况:和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市 (7)其他
2、调查对象及方法
街道、园区管委会重点访谈式调查;主要商业服务提供商重点访谈式调查;路线调查
三、市场调查控制
(一)问卷设计过程中的质量控制
1、对访问对象群体的不同(学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者)量身订造问卷
2、问题设计应遵循必要性、充分性原则,防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现
3、问卷措辞准确,不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞 4、保证问题的顺序、流程的科学性,整份问卷的易答性、逻辑性 (二)抽样设计中的质量控制 1、确定样本框的范围 2、精确的测算样本总量
3、采取科学的抽样方法(如分层、分群随机抽样),以保证调研结果的普遍性与代表性
(三)正式调查前的培训制度
1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍 2、对于调研整个环节的培训
3、对于本项目调研的培训及调查问卷详细讲解 4、内部演练,掌握方法及技巧 5、所有员工的职业道德强化 (四)实地调查中的审核控制
1、将所有的市调人员分为两组:每组5人,每组设一名市调督导,有效地对本组市调人员进行监督、指导
2、问卷审核(一审、二审)制度,对于有矛盾或经审核人员认定有异议,不真实的问卷宣布作废
3、问卷复核,从每位市调人员的调查问卷中抽取5%复核,一份作弊,全部作废
(五)专业数据处理
1、数据入录使用fox软件,对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序,最大限度满足每一项目不同需求
2、编码采用双重数据录入机制,从而杜绝录入阶段随机性错误
3、运用市场研究的专业统计软件(SPSS)等,进行统计分析,提供高质量的分析结果
(六)调研报告撰写中的审核控制 在正式撰写调研报告过程中,我们采取: 1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性 2、调研报告需经过三次审核:文字、数据、报告
四、项目时间表
项目时间表: 工作内容 时间(天,含周起止日期(含周末) 末) 问卷及调查表设计 酒店市场供求调查 公寓市场供求调查 大连市酒店/公寓消费者调查 商圈酒店/公寓消费者调查 消费者座谈会 专家访谈 数据入录、整理、分析 分析报告 预备 共计
7 7 7 6 6 2 2 8 10 5 60 3.1~3.7 3.3~3.9 3.7~3.13 3.11~3.16 3.14~3.19 3.20~3.21 3.22~3.23 3.24~3.31 4.1~4.10 4.11~4.15 五、研究效果
(一)综合报告
1、第一部分:大连市酒店市场现状与趋势分析
2、第二部分:大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析 3、第三部分:酒店/公寓消费者需求行为与特征分析 4、第四部分:商圈环境、特征与市场空缺分析
5、第五部分:结论与建议:提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略 (二)原始数据汇总报告
包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类;对数据进行的初步分析(利用图表等直观形式) (三)附录
1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷 2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷 3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷
六、项目组构成
(一)专家组 (二)项目负责人 (三)项目组成 1、问卷设计组
2、调查一组(酒店市场调查) 3、调查二组(公寓市场调查)
4、调查三组(消费者特征、倾向调查) 5、调查四组(商圈环境调查) 6、数据处理分析组 7、报告写作组
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