青浦区徐泾镇金联村(1612丘)土地使用权报告(定稿) 土地估价

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房地产抵押估价报告

估价项目名称：关于上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地

委 托 方：上海叶迪橱具有限公司

估 价 方：上海东洲房地产估价有限公司

估 价 人 员 ：徐

估价作业日期：

估价报告编号：沪东洲房估报字（

土地使用权抵押估价报告 上海东洲不动产评估有限公司 静 唐晋文 2011年11月8日～2011年11月14日 2011）A030349号

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目 录

一、 致 委 托 方 函 .......................................................................... 1 二、 估 价 师 声 明 .......................................................................... 2 三、 估价的假设、限制条件和特别事项说明 ...................................... 3

（一） 估价假设条件 ..................................................................... 3 （二） 估价限制条件 ..................................................................... 3 （三） 特别事项说明 ..................................................................... 4 四、 房地产抵押风险分析及估价报告使用提示 ................................... 6 五、 估 价 结 果 报 告 .................................................................... 7

（一） 委托方 ................................................................................ 7 （二） 估价方 ................................................................................ 7 （三） 估价对象概况 ..................................................................... 8 （四） 估价目的 .......................................................................... 12 （五） 估价时点 .......................................................................... 12 （六） 价值定义 .......................................................................... 12 （七） 估价依据 .......................................................................... 13 （八） 估价原则 .......................................................................... 13 （九） 估价方法 .......................................................................... 14 （十） 估价结果 .......................................................................... 16 （十一） 变现能力及风险分析 .................................................... 16 （十二） 估价人员 ...................................................................... 17 （十三） 估价作业日期 ............................................................... 18 （十四） 估价报告应用的有效期 ................................................. 18 六、 附 件 ...................................................................................... 19

（一） 估价业务约定书复印件; .................................................... 19 （二） 《上海市房地产权证》复印件； ....................................... 19 （三） 《上海市房地产登记册》复印件； .................................... 19

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（四） 委托方及权利人《企业法人营业执照》复印件； .............. 19 （五） 委托方提供的《承诺函》复印件 ....................................... 19 （六） 委托方提供的《同意抵押证明》复印件； ......................... 19 （七） 估价对象地理位臵示意图； .............................................. 19 （八） 估价对象现场照片； ......................................................... 19 （九） 估价机构的营业执照及组织机构代码证复印件； .............. 19 （十） 估价机构的资质证书； ..................................................... 19

（十一）估价人员的执业证书。 ..................................................... 19 七、 估 价 技 术 报 告 .................................................................. 20

（一）实物状况描述与分析 ............................................................ 20

（二）权益状况描述与分析 ............................................................ 21

（三）区位状况描述与分析 ............................................................ 22

（四）市场背景描述与分析 ............................................................ 25

（五）最高最佳使用分析 ............................................................... 34

（六）估价方法的选用 ................................................................... 35

（七）估价测算过程 ...................................................................... 36

（八）估价结果确定 ...................................................................... 48

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一、 致 委 托 方 函

上海叶迪橱具有限公司：

受贵方的委托，估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，综合评定贵方委托的房地产价值，估价结果如下：

（一）估价对象：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。土地使用权人为上海叶迪橱具有限公司。

（二）估价目的：为中国工商银行青浦支行确定对上海叶迪橱具有限公司的贷款发放额度提供市场依据而评估委估对象的抵押价值。

（三）估价方法：成本法和市场比较法

（四）价值类型：抵押价值

（五）估价时点：2011年11月8日

（六）估价结果：无法定优先受偿权利下的公开市场总价：RMB2240万元（大写：人民币贰仟贰佰肆拾万元整）。

注：1、估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。

2、本报告仅于中国工商银行青浦支行使用。

3、经查询《上海市房地产登记册》，估价对象有法定优先受偿款，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09。

上海东洲房地产估价有限公司

法定代表人：周佩祥

2011年11月14日

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二、 估 价 师 声 明

我们郑重声明：

（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；

（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

（三）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；

（四）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；

（五）本公司注册房地产估价师徐静、唐晋文已于2011年11月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行了记录，但仅限于对估价对象建筑外观与目前使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查、核实的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触的部分进行检视的责任；

（六）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；

（七）本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。

（八）本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应责任。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章

注册房地产估价师：徐 静

注册号：3120040032

注册房地产估价师：唐晋文

注册号：3120100010

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三、 估价的假设、限制条件和特别事项说明

（一） 估价假设条件

1、本次估价以房地产权证登记的合法用途作为主要估价依据。

2、本次估价采用了公开市场价值标准，假定估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场，即能满足以下假设：

（1）交易双方是自愿地进行交易的；

（2）交易双方是出于利己动机进行交易的，即交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；

（3）交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易，交易对象在市场上进行了合理时间的展示，交易程序符合国家法律规定；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予的附加出价。

3、权利人合法取得房地产，估价对象房地产现有法定用途不变，估价对象权属完整。

4、估价人员对估价对象的实地查勘为一般性的查看，仅限于其外观、使用状况、周边区位状况，并未对结构测试、质量检测或功能检验。报告估价的假设前提为假设估价对象物业的工程质量达到国家建筑施工竣工验收规范的合格标准。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

5、本次估价以估价对象能够按照估价时点时完整的物质实体状况、权益状况和法定用途持续使用为假设前提。

（二） 估价限制条件

1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。

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2、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

3、本估价结果为于估价时点，对应土地基础配套为现有状态下估价对象房地产所表现的价值。

4、报告有效期内，估价对象发生重大变化，并对估价对象市场价值产生重大影响，不能使用本评估结论。

5、估价时未考虑估价对象潜在的债权债务状况。

6、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。

（三） 特别事项说明

1、本报告提供的估价结论未考虑抵押期满，抵押物处臵所需费用及有关税费，以及拍卖处臵可能造成房地产价格下降的风险因素。

2、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。

3、在抵押期间，相关银行应充分关注估价对象实际使用状况，企业收益情况，房地产市场状况及国家宏观调控等相关法律法规的变化，从而控制与降低信贷风险。

4、对存在的影响房地产估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明，而估价人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，估价机构及估价人员不承担相关责任。

5、本次估价假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化，未考虑遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

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6、根据《上海市房地产登记簿——房地产抵押状况信息》中记载，至估价时点，估价对象已设臵抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09据委托方提供的《承诺函》，至评估基准日，除上述他项权利外，估价对象无其他法定优先受偿款等其他权利限情况。

当上述事项以及估价中其他情况发生变化时，估价结果将会失效。

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四、 房地产抵押风险分析及估价报告使用提示

考虑到抵押期间房地产市场可能下跌的风险，以及估价人员未知的法定优先受偿权利等，并结合本次抵押房地产的特点，提请金融机构关注。

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害、变更，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，在房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

（二）对抵押期内可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变更、房地产市场价格波动、房地产市场调控、税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

（三）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处臵房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利，房地产快速变现价值可能低于房地产市场价值，金融机构在确定贷款额度时须在评估抵押值基础上确定合理的折扣率。

（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。一般的估价报告使用年限均不超过一年，而多数的抵押贷款期限长，房地产价格由于受多种因素的影响，价格涨跌起伏不定，为防范金融风险，金融机构应定期（如一年）对估价对象进行评估，当房地产市场价格变化比较快时，应及时对估价对象进行再评估，以尽量控制抵押贷款风险。

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五、 估 价 结 果 报 告

（一） 委托方

名称：上海叶迪橱具有限公司

住所：上海市青浦区徐泾镇金联村

法定代表人：王陶

注册资本：人民币肆仟肆佰伍拾万元

公司类型：有限责任公司（国内合资）

注册号：310229000629836

联系人：徐玮

联系电话：15900480925

（二） 估价方

估价方名称：上海东洲房地产估价有限公司

法定代表人：周佩祥

办公地址：上海市延安西路726号6楼A座

联系电话：22312000

资质等级：房地产评估一级

证书编号：建房估证字[2010]051号

组织机构代码：76794436-5

估价方名称：上海东洲不动产评估有限公司

估价方公司地址：上海市延安西路726号6楼A座

估价机构执业范围：全国范围内从事土地评估业务

资质证书有效期：2016年6月30日

注册证书编号：A201131006

法定代表人：居振斌

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（三） 估价对象概况

1、估价对象范围

青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。土地使用权人为上海叶迪橱具有限公司。

2、估价对象范围界定

青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。

3、估价对象权属状况及限制状况

（1）产权登记状况

（2）估价对象他项权利及其他权利限

根据《上海市房地产登记簿——房地产抵押状况信息》中记载，至估价时点，估价对象已设臵抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09，根据据委托方提供的《承诺函》，至评估基准日，除上述他项权利外，估价对象无其他法定优先受偿款等他项权利情况。

（3）估价对象租赁情况

根据估价人员现场勘查，估价对象无租约限制。

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4、估价对象利用状况

经估价人员实地勘查，估价对象法定用途工业，实际用途工业，现为空地。

5、土地状况

四至状况：西近上海华伦食品有限公司，东临汇龙路，北临北青公路，南为章天公司

坐落：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）

总面积：21341.2平方米

形状：规则，基本呈长方形

周边环境：周边工业厂房较多，产业聚集程度较好

地段级别：上海市基准地价工业7级地段（上海市2010年基准地价更新项目成果报告）

基础设施完备程度：七通一平

地势：平坦

地质条件：较好

土地用途：工业用地

土地使用权来源：出让

土地使用期限：2009年5月30日至2059年5月29日止

地号：青浦区徐泾镇3街坊16/12丘

规划容积率：0.8-3.0

法定用途：工业

实际用途：工业

6、区域状况

（1）区域概况

青浦区位于是上海市通向内地的西大门，更是两省一市的交通枢纽。青浦地理位臵优越，水陆交通发达。东距市区中心20公里，离虹桥机场仅6公里。境内有三条公路直通上海市区，两条干线连接江浙两省，318国道东西贯穿全境。境内湖河相通，水路运输具有天然优势，可通航50~300

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吨货运船只，亦是江浙沪水上交通枢纽。青浦位于上海市西南，地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用。青浦地理位臵优越，水陆交通发达。徐泾镇位于青浦区的东部，东面紧靠沪杭铁路外环线，距上海虹桥国际机场仅6公里，距上海浦东国际机场40公里。南傍淀浦河，与松江区九亭镇、泗泾镇交界；西与本区赵巷镇相连；北与本区华新镇及青浦区徐泾镇接壤。距上海港34公里，上海港集装箱码头约39公里，货物集装箱可直接出口。

（2）交通便捷度

估价对象位于青浦区徐泾镇，临北青公路主干道，近嘉金高速公路。此外，附近有徐泾3路、华漕2路、74b线、803路等多条公交线路。总体交通便捷度较好。

（3）周边环境状况

目前徐泾镇整体环境质量优异，周边集中绿地面积较大，周边的环境质量一般，无化工厂、水泥厂等污染型企业，水质与上海其它地段相同，也无噪音等影响。

（4）产业聚集度

估价对象地处青浦区徐泾镇，工业是青浦区经济的支柱产业，工业增加值占全区增加值的58.2%，对全区经济起到重要支撑和推动作用。近年来工业企业运行质量提高，效益大幅提升。全区工业按新国家标准分有31个行业大类，行业门类比较齐全，其中有19个行业大类的工业总产值超过10亿元。现代纺织、生物医药、精密机电和电子信息是青浦工业四大支柱产业，发挥着对全区工业增长的重要支撑作用。文体类（休闲）用品制造业是青浦区着力培育的特色产业，经过四年多来的精心培育，青浦区的“特色产业”得到了进一步的发展。以电子信息、生物医药技术、新材料和光机电一体化等为代表的高新技术产业正加快发展，且逐步改变着青浦工业的产品结构和技术结构。

经过近几年的开发，徐泾镇内工业建设越趋成熟，产业聚集度较高，

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镇内有多家企业入驻，星科金朋电子(上海)有限公司、菲律宾晨明食品有限公司、日本尤妮佳有限公司、德国妮维雅有限公司、郑明明化妆品有限公司、海南椰岛企业有限公司、精元重工有限公司、吉本涂装设备有限公司、上海印刷四厂有限公司等企业。工业聚集度较好。

（5）外部配套设施状况

1）基础设施

估价对象所属区域位于上海市基准地价工业7级地价区（上海市2010年基准地价更新项目成果报告），市政设施比较完善，宗地红线内外达到“七通（即上水、雨水、污水、电、通讯、燃气、道路）一平（即场地平整）”，基础设施完备度较好。

2）公共服务设施

估价对象位于徐泾镇，镇区内公共服务设施完善，周边有学校、邮局、银行、医院、超市、餐饮等。公共设施齐全，超市有家乐福大卖场，学校有徐泾中学、徐泾小学、德法学校等；医院有徐泾卫生院和社区卫生服务中心；工行、建行、上海银行等均有营业网点等。

（6）城市规划及区位状况未来变化分析

徐泾是上海整体开发起步最早的远郊新市镇之一，也是青浦距离市区最近的城镇。多年来，徐泾镇经济建设持续发展，城市面貌日新月异。徐泾人在区委、区政府的正确领导下，按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，高起点确立发展规划，高标准建设现代化城镇，高品位推进城市化进程，为使城镇规划更具前瞻性、科学性，把徐泾建成一个接受上海国际大都市核心城区辐射的现代化城镇，徐泾镇在完善五横五纵镇城交通网，使三区分隔形成更加清晰的同时，更突出了“一镇三区”的科学规划，邀请了上海同济城市规划设计研究院对镇域的交通框架、产业布局、生态景观、市政设施等进行总体规划，详细规划通过国际招标。未来徐泾加快推进城市化进程，将根据区委区政府对徐泾产业布局，接受市中心城区辐射，重点发展都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位，加快二个集中，围绕二个

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转变，推进城市化进程。根据《青浦区区域总体规划实施方案（2006-2020）》,徐泾、赵巷地区，接受上海中心城的辐射，依托虹桥综合交通枢纽建设，重点发展以商贸、商务为核心的现代服务业和房地产居住业。随着虹桥综合交通枢纽的建成，徐泾交通优势明显，随着虹桥国际商务中心的全面建成，徐泾镇的发展前景值得期待。

（四） 估价目的

为中国工商银行青浦支行确定对上海叶迪橱具有限公司的贷款发放额度提供市场依据而评估委估对象的抵押价值。

（五） 估价时点

根据估价人员现场勘查日期确定估价时点为2011年11月8日

（六） 价值定义

1、价格类型：房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

2、价值内涵：公开市场价值为位于上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地（国有出让工业用地使用权、土地面积为21341.2平方米、土地使用期年限为2009年5月30日至2059年5月29日止，土地开发程度为红线内外达到“七通一平”）于估价时点（2011年11月8日）及在满足全部假设和限制条件下且未设立法定优先受偿权利下所表现的价值。

法定优先受偿款指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

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（七） 估价依据

1、律法和部门规章

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；

（3）《中华人民共和国担保法》；

（4）《城市房地产抵押管理办法》。

2、技术规程

（1）中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999《房地产估价规范》；

（2）建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及《房地产抵押估价指导意见》。

3、委托方提供的有关资料

（1）房地产估价委托业务约定书；

（2）《上海市房地产权证》复印件；

（3）委托方及产权人企业法人营业执照复印件；

（4）委托方提供的《上海市房地产登记册》。

4、估价机构和人员所收集掌握的有关资料

（1）房地产估价人员现场查勘、进行多次周边市场调查了解类似物业情况，所得资料；

（2）其他相应的估价资料。

（八） 估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正原则、合法原则、谨慎原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

1、独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

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2、合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、谨慎原则

在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

4、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

5、估价时点原则

是指政府的有关房地产法规、政策、标准、税收和经济市场行情均以估价时点的现行为标准，估价结果应是估价对象在估价时点这一时点上表现出来的客观合理的市场价值。

6、替代原则

评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。

（九） 估价方法

1、估价思路与方法：

根据《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》（以下简称《规程》），通行的土地估价方法有市场比较法、收益法、剩余法（即假设开发法）、成本逼近法和基准地价修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实

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际状况，结合估价对象的用途、特点及估价目的等，并对委托方提供的及估价人员勘察收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。委估对象为工业用地，土地采用成本逼近法和市场比较法综合评估。最后对两种估价方法的估价结果进行综合分析评定，得到估价对象无权利负担状况下的市场价值。

2、估价技术路线：

（1）成本逼近法：从土地成本构成的角度去估算土地评估值，是以土地征用和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加以适当的投资利息和利润，从而确定待估土土地评估值格的方法。

采用成本逼近法求取出让土地使用权价格的公式如下：

V ＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3

＝Ve＋R3

V—土地评估值

T—税费 Ea—土地取得费 R1—利息 Ed—土地开发费 R2—利润

Ve—土地成本价格 R3—土地增值收益

（2）市场比较法：是在一定市场条件下选择同一供需圈内功能相似，近期已经发生交易的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估宗地进行比较，并对交易实例宗土地评估值格加以修正，从而确定待估宗土地评估值格的方法。

该方法基本公式如下：

待估宗地评估值 = 交易实例宗土地评估值格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（3）估价对象评估价值的确定

结合估价对象的现状和特点，对两种估价方法的估价结果进行综合分析，采用适当的方法对两种结果进行综合分析评定，最终确定估价对象房地产市场价值。

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（十） 估价结果

估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，综合评估出上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地无法定优先受偿权利下的公开市场总价：RMB2240万元（大写：人民币贰仟贰佰肆拾万元整）。

（十一） 变现能力及风险分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、变现能力分析

抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性。

（1）通用性：物业类型、区位及价值规模大小三个方面的因素影响估价对象的通用性：

物业类型：估价对象的合法用途为工业用地，通用性低于住宅、商业。 区位：估价对象位于青浦区徐泾镇，近主干道，地理位臵较好。

价值规模大小：估价对象土地面积较大，总价较高，因此在市场上流通能力稍差。

综上所述，估价对象通用性一般。

（2）独立使用性：估价对象水电等基础配套设施均独立使用，独立使用性较好。

（3）分割转让性：持有一张产权证，除非规划许可下，否则不可分割。综上所述，估价对象变现能力一般。

综合考虑了估价对象的通用性、独立使用性或可分割转让性，认为估价对象变现能力一般。

2、快速变现价格分析

抵押房地产的合法处分方式是通过拍卖或者变卖，由于存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及未来不确定等因素的影响，估价对象在拍卖或者变卖时最有可能实现的拍卖价或处臵价一般低于公开市场价格，

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