创建省优小区物业方案 - 图文

****创建“河南省物业管理优秀住宅小区”

实施方案

****司始终坚持“物业服务、专业亲情、止于至善”的经营理念，以提升****品牌为目的，以向业主提供安全、舒适、洁净的居住环境，提升人们的生活品质，确保小区物业进一步保值升值为己任，努力提高****的规范化管理水平，提升****在行业的知名度和美誉度。根据总公司发展战略、2013年工作计划和开封项目创建“河南省物业管理优秀住宅小区”的全年管理目标要求，本公司积极开展创建“省优”活动，并把“创优”活动贯穿到日常管理和服务中，使****管理和服务水平再上新台阶，如期实现2013年度总公司管理目标。现根据“创优”标准，制定本实施方案。

一、“创优”定位：

****自交付业主使用以来，由****开封分公司以“细心、真心、爱心”开展物业服务管理工作；通过二年来的努力，服务管理成绩明显，得到小区广大业主、社会、小区开发企业以及开封市相关管理部门的高度认可与评价。在2012年度开封市物业管理“优秀小区”创建活动中，荣获“开封市物业管理优秀小区”荣誉称号，为创建省优住宅小区奠定了良好的基础。根据《河南省物业管理示范住宅小区》规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能，体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，公司决定创建《河南省物业管理优秀住宅小区》。

二、成立“创优”领导小组

为更好地达到《河南省物业管理优秀住宅小区》之规定标准，公司拟成立“创优”领导小组，其成员及职责如下：

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⒈ 组长：****（分公司经理） 职责：总指挥、总筹划、总协调。

2.副组长：****（客服主管）****、（公共秩序部主管）、

（工程部主管）、（环境部主管）

职责：带领“创优”小组成员对“创优”工作全面计划、组织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检、自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、档案、管理体系等）的完善。 ⒉ 总负责：****

职责：创建工作的领导发动、组织、实施、监督、自评、整改。 ⒊ 料组****

职责：负责项目资料整理事宜。 ⒋ 备组：****

职责：负责小区工程设备管理工作的实施和协调。 组员：****

职责：各组员根据自身分管部门，积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。

三、内部动员 ⒈召开动员大会

为使公司员工尽快进入“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，“创优”领导小组组长主持召开“创优”动员大会，将“创优”工作的内容、意义、要求，向全体员工作出安排，激发广大员工的工作热情，积极投入到“创

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优”活动之中，从而达到省、市有关部门所定的“创优”标准。

四、“创优”工作计划（附表五） 六、内部整改

按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，对“创优”工作全面自查自检：

㈠软件资料的自查，通常分为两部分： 1、原始资料。

“创优”迎检资料的整理应力求资料的完善与真实可靠。 2、管理体系文件资料

对“创优”资料务求完整、简便、明了，标识清晰。

㈡硬件设施设备的自查，通常包括房屋、设备、设施、环境等，要求细致全面。

1、物业楼宇外观要完好、整洁。

小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，标识清晰。

2、物业楼宇内部整洁、有序、安全，无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；楼宇内部基本设施完好、整洁，标识完整清晰。

3、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。

4、小区卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如停车场、雨棚、绿化丛等。严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。

5、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美

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化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。

6、公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善。

整改原则：你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。 七、自检、预检

㈠在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料过程中，“创优”领导小组应不定期地进行内部自检，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，自检一次，整改一次，提高一步。

八、“迎检”准备 ㈠硬件整改基本达标。 ㈡资料和记录真实、全面。 九 、“迎检”汇报材料的拟订： ㈠****简介。

㈡“创优”工作情况汇报。 十、“迎检”现场布置

㈠小区大门悬挂“创优”和欢迎考评团的标语口号。

附表一

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创建2013年“河南省物业管理优秀小区”规划

序号 项目 完成时间 1 组建创建工作小组 8月 2 进行全体员工宣传动员 8月 3 创建工作小组进行自检自评 10月 4 创建实施工作 10月 5 创建申报工作 10月 6 整改、资料准备、正式迎评工作 11月 7 整改、纠正不合格项 12月

附表二

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创建领导小组成员的主要工作内容

负责主要的工作内创优职务 姓名 职务 容 创建工作的领导、发动、总负责 **** 分公司经理 组织、实施、监督、自评、整改 资料组 **** 客服主管 负责创建资料整理 负责设备标识位置，设备房整改公用设施和机电设设备组 **** 工程部主管 备管理、维修、保养、运行 负责具体实施创优的各项组员 **** 管理人员 工作

附表三

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创建工作小组成员的主要内容

姓名 类别 职务 负责的主要内容 负责创建工作消防安全管理部分 成员 **** 消防安全管理组 成员 负责小区安全保卫、日常管理工作 负责安排创建工作全部资料的输成员 **** 资料管理组 成员 入、收集、整理、归档和建档 业主资料、信息的具体整理 负责小区的全面绿化管理公共卫**** 环境管理组 成员 生清洁

附表四

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申报资料收集整理、人员分工安排表

序号 一 标准内容 基础管理 评分细则 负责人 完成时间 检查人 1、按规划要求建设，住宅及配套符合1.0，不符合0 设施投入使用 2、己办理接管验收手续 符合1.0，不符合0 3、由一家物业管理企业实施统一符合1.0，不符合0 专业化管理 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理符合1.0，基本符合0.5，不符合0 合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业符合2.0，基本符合1.0，不符合0 管理服务协议，双方责权利明确 **** 9月10日 **** **** 11月15日 **** **** 9月1日 **** **** 9月15日 **** **** 9月8日 **** 6、建立维修基金，其管理、使用、符合1.0，已建立但管理、使用、续**** 9月24日 **** 续筹符合有关规定 筹不符合规定扣0.5，未建立0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2.0，基本完善1.0，不完善0 完善 8、业主委员会按规定程序成立，符合2.0，基本符合1.0，不符合0 并按章程履行职责 **** 10月20日 **** **** 9月20日 **** 制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量9、小区物业管理建立健全各项管保证制度、收费管理制度、财务制度、理制度、各岗位工作标准，并制定**** 10月20日 **** 岗位考核制度等每发现一处不完整具体的落实措施和考核办法 规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5 10、物业管理企业的管理人员和专管理人员、专业技术人员每发现1人业技术人员持证上岗；员工统一着无上岗证书扣0.1；着装及标志符合**** 9月20日 **** 装，佩戴明显标志，工作规范，作0.5，不符合0 风严谨 11、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高符合2.0，基本符合1.0，不符合0 管理效率 **** 9月20日 **** 12、物业管理企业在收费、财务管执行有关规定1.0，未执行0；公开理、会计核算、税收等方面执行有1.0，未公开0 **** 9月20日 **** 关规定；至少每半年公开一次物业

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管理服务费用收支情况 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，13、房屋及其共用设施设备档案资房屋及共用设施设备大中修记录，共料齐全，分类成册，管理完善，查**** 11月20日 **** 用设施设备的设计安装图纸资料和阅方便 台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2 14、建立住用户档案、房屋及其配每发现一处不符合扣0.2 套设施权属清册，查阅方便 15、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 **** 11月20日 **** 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理**** 10月10日 **** 不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1 16、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议符合2.0，基本符合1.0，不符合0 及时整改，满意率达95％以上 **** 10月25日 **** 建立并落实1.0，建立但未落实扣17、建立并落实便民维修服务承诺0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，制，零修急修及时率100％、返修每降低1个百分点扣0.1；返修率符**** 9月15日 **** 率不高于1％，并有回访记录 合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0 二 房屋管理与维修养护 1、主出入口设有小区平面示意图，符合2.0，无示意图扣0.5，无路标主要路口设有路标，组团及幢、单扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣**** 9月20日 **** 元（门）、户门标号标志明显 0.1 2、无违反规划私搭乱建，无擅自符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅**** 9月20日 **** 改变房屋用途现象 自改变房屋使用用途扣1.0 3、房屋外观完好、整沽，外墙面符合2.0，每发现一处不完好、不整砖、涂料等装饰材料无脱落、无污**** 9月24日 **** 洁、脱落、污损扣0.2 迹 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按符合2.0，未按规定设臵0；按规定规定设臵，保持整洁统一美观，无设臵，但不整齐或有破损每处扣0.1， **** 9月25日 **** 安全隐患或破损 有安全隐患每处扣0.5 5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月10日 **** 外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 6、空调安装位臵统一，冷凝水集符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 **** 10月10日 **** 中收集，支架无锈蚀

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7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 **** 10月10日 **** 和损害他人利益的现象 三 共用设施设备管理 1、共用配套设施完好，无随意改符合1.0，每发现一处不符合扣0.5 **** 10月20日 **** 变用途 2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每**** 10月20日 **** 发现一处不符合扣0.2；遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1 **** 10月20日 **** 3、室外共用管线统一入地或入公符合2.0，发现一处不符合扣0.2 共管道，无架空管线，无碍观瞻 4、排水、排污管道通畅，无堵塞符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5 **** 10月20日 **** 外溢现象 通畅、平整1.0，发现一处不通畅、5、道路通畅，路面平整；井盖无不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损缺损、无丢失，路面井盖不影响车**** 10月20日 **** 或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行辆和行人通行 0.4，发现一处不符合扣0.2 设备运行正常、设施完好、无渗漏、6、供水设备运行正常，设施完好、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；无渗漏、无污染；二次生活用水有保障措施严格0.4，无措施或措施不**** 10月22日 **** 严格的保障措施，水质符合卫生标严0；水质符合卫生标准0.5，不符准；制定停水及事故处理方案 合0；有处理方案0.5.无处理方案0 7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正符合2.0，发现一处不符合扣0.5 常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照符合2.0，发现一处不符合扣0.5 明良好；制定出现故障后的应急处理方案 9、三北地区，冬季供暖室内温度符合1.0，不符合0 不低于16℃ 四 **** 11月20日 **** 10月20日 保安、消防、车辆管理 1、小区基本实行封闭式管理 符合1.0，不符合0 **** 8月20日 **** 2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，**** 10月10日 **** 区的环境，文明值勤，训练有素，其它每发现一处不符合扣0.2 言语规范，认真负责

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3、危及人身安全处有明显标识和符合1.0，不符合0 具体的防范措施 **** 10月20日 **** 4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5 **** 10月20日 **** 应急方案 制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣5、机动车停车场管理制度完善，0.5(管理单位公开承诺赔偿的不**** 10月25日 **** 管理责任明确，车辆进出有登记 扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2 6、非机动车车辆管理制度完善，符合2.0，制度不全或不落实的扣**** 8月30日 **** 按规定位臵停放，管理有序 1.0，乱停放每部车扣0.2 五 环境卫生管理 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月10日 **** 果皮箱、垃圾中转站 2、清洁卫生实行责任制，有专职未实行责任制的扣1.0，无专职清洁的清洁人员和明确的责任范围，实人员和责任范围的扣0.5，未实行标**** 10月30日 **** 行标准化保洁 准化保洁的扣0.5 每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾3、垃圾日产日清，定期进行卫生日产日清的扣0.5，未定期进行卫生**** 10月20日 **** 消毒灭杀 消毒灭杀扣0.5 4、房屋共用部位共用设施设备无符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月30日 **** 蚁害 5、小区内道路等共用场地无纸屑、符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月20日 **** 烟头等废弃物 6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月20日 **** 现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月30日 **** 乱画现象 8、无违反规定饲养宠物、家禽、符合1.0，不符合0 家畜 **** 9月20日 **** 9、排放油烟、噪音等符合国家环符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 9月25日 **** 保标准，外墙无污染 六 绿化管理 l、小区内绿地布局合理，花草树符合1.0，基本符合0.5，不符合0 木与建筑小品配臵得当 **** 10月20日 **** 11

2、绿地无改变使用用途和破环、符合2.0，基本符合1.0，不符合0 践踏、占用现象 **** 10月30日 **** 3、花草树木长势良好，修剪整齐长势不好扣1.0，其它每发现一处不美观，无病虫害，无折损现象，无**** 10月25日 **** 符合扣0.2分 斑秃 4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 **** 10月20日 **** 物 七 精神文明建设 l、开展有意义、健康向上的社区符合2.0，基本符合1.0，不符合0 文化活动 2、创造条件，积极配合、支持并符合1.0，基本符合0.5，不符合0 参与社区文化建设 八 **** 10月20日 **** **** 10月20日 **** 管理效益 l、物业管理服务费用收缴率98％符合2.0，每降低1个百分点扣0.5 **** 11月10日 **** 以上 2、提供便民有偿服务，开展多种符合2.0，基本符合1.0，不符合0 经营 3、本小区物业管理经营状况

**** 11月20日 **** **** 11月20日 **** 盈利1.0，持平0.5，亏本0

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