公允价值计量在投资性房地产中的应用分析 - 以世茂股份为例 - 图文

西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文（设计）

论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

——以世茂股份为例

学生姓名： 蔡玙璟 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA注册会计师方向） 学 号： 41203022 指导教师： 柳玉寿

二○一六年三月

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

西南财经大学天府学院

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名： 作者专业： 作者学号：

________年____月____日

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西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表

论文（设计）名称 论文（设计）来源 学生姓名 一、 参考文献 财政部：企业会计准则应用指南，中国财政经济出版社，2006 周施叶，余立攀：公允价值计量的国际比较与借鉴，会计研究，2010 葛家澍：关于在财务会计中采用公允价值的探讨，会计研究，2007 胡建永：公允价值带来了什么—基于我国发现，中国市场，2014 通过互联网、期刊、杂志等搜集论文写作所需要的文献资料。 二、 设计的目的、要求、思路与预期成果 1、 设计目的 投资性房地产有两种不同的计量模式即成本计量和公允价值计量，选择不同的计量模式会导致不同的会计后果和经济后果。本文通过统计我国上市公司采用公允价值计量模式的情况并结合案例，分析公允价值计量在投资性房地产中的应用存在的问题，并提出建议，以使公允价值计量在投资性房地产中更好的应用。 2、 设计要求 通过在学校专业课上所学知识作为理论基础，同时广泛地参考优秀文献、网络以及相关书籍方面的资料，用严谨的分析对问题进行阐释，最后找出高效率的改进策略。 3、 设计思路与预期成果 首先对公允价值相关理论进行阐释，包括公允价值计量模式的特点以及估值技术，说明引入公允价值模式的必要性。然后对我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状做有关分析，同时分析公允价值计量模式的应用对企业财务的影响和公允价值计量模式的利弊。结合实际案例，定量分析采用公允价值模式对公司各方面的影响，以及该公司公允价值模式应用存在的问题及建议。最后基于前面的分析为我国公允价值计量模式摆脱应用困境提出建议，以期公允价值计量模式能在我国投资性房地产的后续计量中更好的应用。 预期成果：一是得出问题有效的解决方案，二是丰富理论知识和实践经验。 三、 任务完成的阶段、内容及时间安排 2015年11月25日前：完成开题报告 2015年12月24日前：完成文献综述 2016年01月20日前：完成论文粗纲 2016年03月15日前：完成论文终稿，并且打印成册，上交论文准备答辩。 四、 完成论文所具备的条件因素 作为一名会计专业的应届毕业生，学校开设的各门专业课程为论文的写作打下了扎实的理论基础，通过几年的理论学习和实训课程的实践，并且在学校的支持和指导老师的帮助下，以及利用图书馆以及互联网的大量相关文献作为写作支持，目前基本具备完成论文的条件。 指导教师签名： 日期： 论文（设计）类型：A—理论研究；B—应用研究；C—软件设计等；

公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例 自定题目 蔡玙璟 论文（设计）类型 学 号 B—应用研究 41203022 导 师 专 业 柳玉寿 会计（CPA） 西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

摘要

长久以来，拥有高度可靠性的历史成本一直在计量领域占领着主导地位。但是，因为历史成本所面对的事物都是过去的，缺乏时效性， 已无法满足现实经济环境的需要。2006年，我国颁布了新的《企业会计准则》，引入新的投资性房地产后续计量模式——公允价值计量模式。自此以后我国便有两种投资性房地产后续计量模式，而不同的选择会产生不同的经济后果。因此，对投资性房地产后续计量模式的分析具有重要的现时意义。

本文通过分析我国上市公司中应用公允价值计量模式的现状并结合实际案例定量分析公允价值计量模式在世茂股份的应用情况，探究公允价值计量模式应用中存在的问题。并基于此为公允价值计量能在实务中得到更好的运用提出改进建议。

关键词：投资性房地产 公允价值计量 会计准则

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Abstract

For a long time, the historical cost measurement model that has high reliability occupied a dominant position in the field of metrology. However, the historical cost measurement model faces the past, and is lacked of timeliness. It has been unable to meet the needs of the development of economy. In 2006, the new \Standards for Enterprises\was issued in China, and the fair value measurement model was introduced. Different choices of measurement model of investment property will result in different economic outcome. So it is important to analyze the application of measurement model of investment property.

This paper investigates the application status of fair value measurement model in Listed Companies in China, and combines with actual cases, to analyze the problems that exist in application of fair value measurement model. And then gives some suggestions to make fair value measurement model to be used better in application.

Keywords：Investment property Fair value measurement model Accounting Standards

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确认为85万元。

表4-1世茂股份财务数据统计7

单位：万元

年份 2005 2006 2007 2008（调整前） 2008（调整后） 2009 2010 2011 2012 投资性房地产 1,687 1,569 1,490 1,392 2,824 235,460 763,930 1,080,830 1,203,250 资产总额 264,965 285,452 312,765 271,472 869,891 1,597,942 2,594,560 3,300,656 3,708,449 净利润 7,843 22,270 13,981 10,152 8,251 22,200 102,721 123,592 140,103 公允价值变动损益 — — — — 85 16,135 42,650 46,600 29,120

图4-1投资性房地产占总资产的比重（单位：万元）8

根据图4-1的趋势图，对世茂股份的财务结构分析。2009年变更后

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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出 8

数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出

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续计量模式前，投资性房地产在该公司的总资产中的份额非常少，2005年为0.64%，2006年为0.55%，2007年为0.48%，追溯调整前的2008比重为0.51%，追溯调整后为0.32%。而变更后，投资性房地产在该公司总资产中的份额明显上升，在2009年为14.74%，2010年上升至29.44%，2011年为32.75%，2012则为32.45%。

图4-2 2005-2012年世茂股份营业总收入（单位：万元）9

图4-3 2005-2012年世茂股份净利润（单位：万元）10

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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出 10

数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出

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根据趋势图4-2和4-3的走势，我们可以看到在世茂股份2009年变更投资性房地产的计量模式后的四个年度里，营业总收入和净利润相比2009年前的四年都有着明显提高并且不断的攀升。2008年调整后的营业总收入为61792万元，净利润为8215万元。2009年营业总收入迅速增加至106140万元，净利润也迅速达到22200万元。2010年营业总收入再增加，达到456940万元，净利润为102721万元。2011年营业总收入同比增长24.51%，为568948万元，净利润123592万元。2012年营业总收入为678598万元，净利润增长15.43%，为140103万元。不难发现，世茂股份变更投资性房地产后续计量模式之后，经营业绩得到明显改善，因此其融资能力也可得到显著提高。

表4-2世茂股份相关财务数据统计11

单位：万元

年份 2008年（调整后） 2009年 2010年 2011年 2012年 公允价值变动损益 85 16135 25262 17365 29120 房地产项目营业利润 31030 46132 240499 278464 264414 比例 0.27% 34.98% 10.50% 6.24% 11.01% 而从投资性房地产的公允价值变动损益对房地产项目的营业利润影响来看，若二者的比值与其对房地产项目的营业利润的贡献程度成正比。世茂股份变更后续计量模式前，投资性房地产的价值并不能体现与市场接轨，也不会产生公允价值变动损益，也就没有所谓的贡献。变更之后，

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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出

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2008年经追溯调整得公允价值变动损益85万元，房地产项目营业利润31030万元，则公允价值变动损益与房地产项目营业利润的比值为0.27%。2009年占比达到34.98%，2010年为10.50%，2011年为6.24%，2012年为11.01%。通过分析后可得，在世茂股份变更后续计量模式的2009年，公允价值变动损益对房地产项目的营业利润的贡献是非常可观的，较之追溯调整后的08年，更是有显著增长。而在之后尽管有所下降，但贡献程度依然较好。

表4-3世茂股份财务数据统计12

单位：万元

年份 2005 2006 2007 2008（调整前） 2008（调整后） 2009 2010 2011 2012 公允价值变动损益 — — — — 85 16135 25262 17365 29120 利润总额 20875 38852 24862 14444 13301 31572 150117 172497 188069 比例 — — — — 0.64% 51.11% 16.83% 10.07% 15.58% 12

数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出

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图4-4 2005-2012年世茂股份利润总额（单位：万元）13

世茂股份拥有大量房地产项目。由以上趋势图4-4，我们可以清楚地看到世茂股份变更投资性房地产后续计量模式前的四年里，利润总额除了2006年略有上升，之后利润总额一直在下降。而2009年变更投资性房地产的后续计量模式后，当期利润便有大幅度增长，并且在之后也持续显著地增长。而根据表4-3的数据显示，2009年的投资性房地产的公允价值变动损益在利润总额中所占的比重显著增加，从2008年追溯调整后的0.64%增长至占到利润总额的一半以上。而在2010年，比例又迅速跌落至16.83%，2011年继续下降为10.07%，2012年，公允价值变动损益占比又升至15.58%。由上述分析可以看出，世茂股份变更计量模式后，其投资性房地产当期价格变动对企业利润总额的影响程度并不稳定，波动较大。

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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出

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（四）案例启示

我国为了稳定房价，对房地产行业的结构也在做着调整，并且陆续颁布了许多相关的文件，实施一系列调控房价的措施。因此，房地产业的竞争压力大，行业也面临着前所未有的挑战。世茂股份及时把握市场动向，创新发展形式，变更投资性房地产后续计量模式，将企业的发展方向成功转型，使得企业的经营效率和盈利能力都得到了提高。 1、世茂股份运用公允价值计量模式存在的问题

（1）世茂股份的公司年报里并没有具体披露是用的何种方法对投资性房地产进行的价值评估。这种不透明的评估程序使取得的相关信息让人们觉得其更偏向主观，缺少公允性。同时，对于那些当地市场并不活跃的投资性房地产，若是想要获取公允价值的相关信息，企业需要耗费大量的成本。

（2）世茂股份变更计量模式后，企业的公允价值变动损益从2008年追溯调整后的85万元升至09年的16135万元，2010年再升至25262万元，2011年又降至17365万元，2012年变为29120万元。他们最终都会被反映到企业每年的当期损益中，可以看出其对利润的影响并不稳定，有较明显的波动。

（3）我国房价涨势迅猛，为了稳定房价，国家出台很多限制性的文件，也实施了很多措施，房地产行业的未来发展形势值得思考。一旦房地产行业的发展变得不繁荣，那么公允价值变动损益也许会对企业的利润产生负影响，并且呈现在财务报表中。这就会引起投资者等等利益相

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关人的质疑，影响企业形象，还会加大经营和财务风险，对企业的稳健发展十分不利。

2、世茂股份采用公允价值计量的相关建议

（1）世茂股份应该加强建设企业的内部控制制度，建立信息库，并加强内部监督，完善相关信息的披露。这样获得的会计信息更加客观、公允，也更加有用。

（2）因为公允价值模式下，公司每个年度都须对其拥有的投资性房地产做一个当期价值的评估。这就要求其需要对自身估值技术水平不断地提升。同时，如果投资性房地产所在地交易市场不活跃，那么企业还需要相应的技术人员采用合理的估值技术对其进行合理的判断。因此，企业也要注重相关人员技能和素质的培养。

（3）经过分析可以发现，对于公司来说，投资性房地产的公允价值变动对于利润的影响程度是很大的。这也就意味着利用这个方式企业对于利润的操纵空间可以被增大。因此，企业需要对其会计人员开展定期岗位培训，特别是对职业道德进行培训，增强其职业操守。

（4）一旦房地产业形势严峻，公允价值变动损益对公司获利情况的负面作用将会非常明显。因此世茂股份需要加强对宏观走势的预期判断，在合适的时机降低其持有的投资性房地产，从而减少在不利的大环境下对企业盈利的负影响。同时，也可选择在报表中对利润进行分项披露，以使企业整体经营情况更加真实全面的得以反映，向相关者传递更多有价值的财务信息。

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五、优化公允价值计量模式应用的建议

（一）加强市场建设和制度规范

成熟的市场环境才能有利于公允价值的可靠真实的获取。然而目前我国的情况并不理想14，因此所得的结果其实是不够客观性与公允性的。互联网的力量越来越强大，我国可以通过这个技术建立完备的网络房地产交易系统。将各相关部门或组织都纳入其中，集信息、交易、管理等为一体。这样可使得全国的房地产市场变得统一，可持续。

同时，我国在考虑会计准则国际趋同化时，还应当从我国市场基本情况出发，制定更多更详细的符合我国发展情况的准则规定。提高其可操作性以及操作的规范性，使其在我国上市公司中的应用得到进一步的普及。15

（二）加强监督

首先，强化相关信息披露。目前，我国部分企业尽管选择了公允价值计量模式，但在年报中相关信息的披露并不明确。企业到底是以何种方法对其持有的投资性房地产进行的评估，依据为何以及评估过程的透明化，都需要相关部门对企业进行监督及规范。

其次，规范评估机构。我国投资性房地产的类型众多，互相之间差异较大，且企业在评估投资性房产的公允价值时，多是依赖于第三方评

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孔宁宁，2010年：后危机时代公允价值会计的改革与重塑，会计研究，第6期 15

窦家春，葛家澍，陈朝琳，2010年：财务会计计量模式的必然选择：双重计量，会计研究，第2期

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估机构。但各机构之间并没有统一的规则。因此需要规范其行业秩序并加大其监管系统的建设，使得评估更具有公允性。

最后，加强公允价值计量的审计。因为对于企业来说，公允价值的取得，多是基于企业相关专业人士的职业判断。但是会计人员因为自身的专业水准等方面的不同，以及不同地方交易市场带来的差异性，评估结果往往是不同的，其人为操纵的空间也是较大的。因此我们要加大审计力度，遏制利润的操控。 （三）企业自身加强完善措施

第一，企业应当注重市场相关信息的及时以及准确的收集，同时建立相关信息数据库。在评估时可以快速获得需要的相关信息，节省获取费用。

第二，一旦房地产行情变得不容乐观，企业的盈利就会受到公允价值变动损益所带来的不利作用。企业可加强对宏观趋势的预判，通过调整产品结构，使其变得多元化，来抵御利润波动的风险。

第三，企业在财务报表上对主要项目的附注应该有更详细的注解。因为公允价值计量会加剧实际收益与现金流的背离，那么只有如此，才有利于企业采用公允价值计量以后，会计信息的使用者能更准确地了解企业价值，获得更真实可靠的相关信息。

第四，估值方法的不同对企业的影响是不同的。因此，在这个方面的利润操纵空间也就比较大。这就需要企业尽力去完善自己公司的内部控制制度，以及完善计量管理办法。同时还要开展相关人员的定期培训

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课程，尤其是职业道德培训。通过这些办法来加强公司内部审计，另外也要接受来自外部的监督。

六、总结

在经济全球化与会计国际化的大背景下，我国从国情出发，引入公允价值计量，同时也是与国际接轨。公允价值的动态性使其随着市场价格的变化而变化，也使得会计信息变得更加有用和可靠。与此同时它也能让企业有不错的获利情况，吸引住更多的投资者。目前由于各方面条件还不够成熟，其在我国的应用还没被普遍推广。本文在理论研究的基础上结合世茂股份案例，对应用困境的原因做了分析并给出一些改进建议。

首先，对于大环境来说，需要加强我国的投资性房地产市场建设和制度规范，让该计量模式有的放矢。其次，需要各方面加强监督，无论是强化信息的披露透明化，还是评估机构的规范以及公允价值计量的审计，使取得的会计信息都更具权威性。最后，则是需要各企业积极完善该计量模式一系列方案与措施，让其在企业中的应用更加顺畅无阻。

随着我国2014年发布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》，公允价值计量和披露的更多细则被规范，这也表明我们国家对这种计量模式的改进和完善正在做着巨大的努力。我们有理由相信在不久的将来公允价值计量模式定会成为主流，同时也为其他的非金融资产中引入公允价值计量提供好的借鉴。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/9hc5.html