2020广州发展战略

广州2020城市总体发展战略

七“星”伴“粤” 谁是广州未来CLD？

《广州2020：城市总体发展战略》（下简称规划）初步方案出台，规划明确提出了要建立完善的住房供应体系，住房发展基本达到总量平衡，结构合理。构筑“主中心——副中心——中心镇、小城镇——村庄”的城乡空间体系，将市域划分为七个分区：主中心分区、花都分区、番禺分区、东部分区、南沙分区、从化分区、增城分区。至此，广州未来居住区“七星伴‘粤’”蓝图慢慢地向世人展开。

据介绍，作为“新社区发展与住房建设”的主力军，七个分区到2011～2015年将建设约7.1～8.4万套住房，建筑面积约569～670万平方米，用来解决广州市中低收入住房困难户的住房需求。在兼顾中低收入阶层的住房保障的同时，方案还提出，到2020年，广州市人均居住面积将达到30平方米。

“这表示政府有决心，一方面扩大新社区受益群体，一方面提高居住质量。”广州市规划局编研中心专家、金沙洲开发建设管理办公室负责人王健博士认为新社区将惠及更多市民，同时也将为打造广州“宜居”品牌加分。

“七星伴‘粤’”蓝图初现

规划透露，2020年，广州主城区与6个副中心分区的总规划人口约为2030万人，相当于目前人口的两倍；用地规模则为1561平方公里，仅仅是目前市域总面积7434.4平方公里的两成。这说明，即使人口翻番，广州仍能保证大部分土地是农林、碧水的“山水风光”。而南沙分区的人口密度将比主城区还高，达到1.8万人/平方公里。

全市7个分区的功能定位及用地规模分别为：

主中心分区（以越秀、荔湾等“老八区”为主）规划为广东省行政管理中心，珠三角城镇群生产性服务业中心，华南地区文化中心，市域政治、文化、科教中心，用地规模450平方公里，人口规模600万人。

番禺分区将依托国家铁路交通枢纽之一———新铁路客运站，发展成为物流中心，并承接中心城区人口疏解，用地规模221平方公里，人口规模260万人。

东部分区（位于黄埔、萝岗一带）依托高新技术产业和人才为支撑的自主创新中心，成为重要的制造业基地，市级综合性服务中心，用地规模120平方公里，人口规模170万人。

南沙分区依托国家航运交通枢纽之一———南沙港，成为物流中心、华南地区汽车制造及大型临港产业基地市级综合性服务中心，用地规模60平方公里，人口规模110万人。

从化分区规划成为特色生态旅游休闲区、都市农业基地、重要的水源涵养地，用地规模90平方公里，人口规模90万人。

增城分区规划成为新型加工制造业基地、生态旅游休闲区、都市农业基地，用地规模450平方公里，人口规模600万人。

花都分区将依托白云机场，发展汽车制造、临港物流为主的产业区，并发展综合性城区，用地规模170平方公里，人口规模200万人。

目前的方案虽在倾听市民意见阶段，但一个明显的感觉是，广州城市发展新格局正呼之欲出——七“星”伴“粤”。七大分区犹如七颗星星，在南粤城市版图上大放异彩。那么，放眼未来，在这几大分区中，谁能挑起大梁，扮演中央居住区（Central Life District简写即CLD）的角色？

“CLD是城市中心的外延，肯定不是市中心，但是它是最好的居住区之一。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，随着广州特色的城市居住解决方案的愈加明晰，在产业聚集区形成的城市副中心、沿轨道交通线形成的居住板块和政府主导开发的大型居住社区都将是中央生活区的诞生孕育的沃土。 番禺分区 CLD 聚结地

以打造成广州现代化大都市新中心城区为战略定位的番禺，近年来日益成为广州实施“南拓”战略的风水宝地。大学城、地铁、快速干线、深水港等大手笔恢宏建设，使番禺成了广州乃至华南地区的新居住区和商贸密集区、珠宝加工和电气机械及器材制造中心、国际工业采购中心、星海文化中心、广州市南部的交通中心，初步构建起广州中央居住区的基本架构。

综观番禺区的华南板块（包括洛溪区域、大石镇区、钟村镇区、南村镇、化龙镇、新造镇、市桥镇、石基镇、石楼镇），恰好是生活区（CLD）的聚结地所在。随着珠江新城中央商务区（CBD）地位的日益成型和巩固，黄埔产品区（CID）的发展和壮大，以及城市中心南移的大趋势，番禺华南板块的战略地位已越来越明显。

业界人士分析，由于珠江新城与黄埔开发区两大板块直线连接之间地域面积有限，向北又没有足够的土地发展空间，因此，位于这两大板块之间并向南推移的华南板块恰恰处于这三大板块构筑成的等腰三角形的顶点。该位置无疑处于CBD和CID两者之间的最佳结合部，是最理想的生活区聚结地所在，能够发育成最成熟的CLD。

这个强劲的CLD将支撑起华南板块庞大的住宅市场，使该地成为楼市热点，实现区域的繁荣和共赢。在良好规划的基础上，逐步有序建设成的华南板块CLD将发挥出聚集效应，促进广州城市东南部的良性发展。

事实上，处于这一板块的开发商都是“不是猛龙不过江”的房地产大鳄，碧桂园、雅居乐、宏宇集团、奥园集团、合生创展、祈福集团等地产开发巨头雄厚的实力保证了产品建设的高水准，演绎了房地产业的“大盘时代”，大大提高了房地产开发的品质。

但是一个不可忽视的现象是，华南板块“开发超前于规划”，时任广州市城市规划勘测设计研究院总规划师的袁奇峰当时用“早产儿”形容华南板块的“先天不足”，这成为其迈入中央居住区（CLD）的明显“硬伤”。

“番禺要发展，政府要补上‘市政’、‘就业’课。” 袁奇峰认为政府该做的就是把该地区的交通中心、服务中心和就业中心建立起来。

而在随后的三年时间里，我们也真正看到了政府在此方面的大手笔投入，当下，广州大学城、广州新火车站、广州亚运村、广州新城几大市政大项目的规划和建设再一次将众人的目光集聚在番禺。值得注意的是，这些市政项目都是长期利好的超大项目，可以乐观预计，在未来的二十年里，华南板快将重演过去20年来天河区从郊区发展成最繁华市区的情景，“卧城”的影子将一扫而去，取而代之的是一个全新的中央居住区。

外围三大板块 CLD新生地

与华南板块类似，广州三大楼市板块（东部板块、西部板块、北部板块）的崛起也依托大集团、大楼盘的强势拉动。借助北部的绝佳山水资源，花都、从化的休闲居住区定位已被大众所认可，东部萝岗、增城随着区域内各产业经济的发展，也成为新兴的高品质居住区。而金沙洲、南海由于便利的交通和更靠近广州中心区的区位优势，也成为大批广州人改善居住环境的不二选择。

“多个因素的集中刺激，使得北部、东部和西部区域具备着成为中央居住区（CLD）的必要条件”合富辉煌集团负责人表示。 东部：宜居 宜创业

东部板块山脉绵延，水系众多，青山绿水的自然生态环境，为打造宜居的生态楼盘提供了不可多得的珍稀资源。经过多年的发展之后，东部也已形成了广州最重要的产业带，以广州“硅谷”——科学城为核的东部区域已成为广州经济的领头羊，仅原广州开发区的税收额便达到100多亿，在全市税收总额中占三

分之一强。众多世界500强企业和大量创业型企业的云集，令该区域不仅宜于居住，还十分宜于就业和创业。

随着城市的东进战略步伐加速，萝岗区的成立，广州工业重镇黄埔区的重振雄风，增城市的快马加鞭急起直追，特别是在2010亚运会的推波助澜之下，以两区一市为核心的广州城市全新都市副中心的崛起，东部板块的楼市也迎来了进一步加速疾行的发展机遇。

走规模化、品质化路线，东部楼市提供的货源十分丰富：既有以凤凰城、江山帝景、金地荔湖城、金碧领秀国际、万科城、保利林语山庄等为代表的高档独立别墅和连排别墅；又有以金地荔湖城、翡翠绿洲、金碧领秀国际为代表的中高档的类别墅、大户豪宅；也有面向普罗大众的洋房产品，如凤凰城等。 “因为产品层次的丰富，东部区域正成为广州一个全新的中心居住区，是未来广州居住郊区化潮流的一个主要吸纳地。”业内人士认为，这一居住创业两相宜的板块，楼市的发展后劲正在超越华南板块。 但要成为广州未来CLD，东部板块还存在诸多不足，比如配套未完善，交通、商业欠发达等，因此仍需加速发展。不过在地铁4号线和5号线全线开通后，东部的交通配套将会得到极大改善，加之一批商业地产项目也在“生根发芽”中，可以预见，未来5年的东部板块将迎来飞速发展的黄金期。 西部：乐土 乐途

作为广州和佛山交界，同时又是离广州城区中心最近的一片广阔区域，金沙洲已经成为开发商追逐的新乐土。

根据《金沙洲居住新城控制性详细规划修编》，未来金沙洲将成为广佛都市圈中心11万人的居住新城。这里将建成广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。

中海、万科及中粮、恒大地产、凯德置业、富力、保利、元邦等开发商相继进驻，使金沙洲成为热捧的板块。金沙洲新社区、万科四季花城、中海金沙湾、恒大·御景半岛、保利西子湾等，令这个地区成为广州产品线最丰富的楼市板块。

“今日的金沙洲，既有平民化的新社区（经济适用房、廉租房）、‘双限房’和普通商品住宅，也有更高附加值的临江豪宅甚至别墅，这既是建筑形态的多元化，也是文化的多元化。一个多元化和谐共存的新城才是一个富有活力的新城。”广州市城市规划勘测设计研究院总规划师王国恩称。

而这一“活力”体现在政府规划主导下的人居新城建设，“规划先行，楼盘后行”这是金沙洲与华南板块最大的不同，而且政府在规划中，对原有的自然山水给予了充分的保护，武广铁路穿地下而过、真空垃圾系统的采用，都是出于这个目的。

正如某些业内人士所表示的，金沙洲楼市的定位是一个“高成熟度、高素质、低密度、与自然环境充分融合的现代化居住新区”，在某些方面正符合所倡导的“中央居住区”的必备条件。

“但不得不承认，目前的金沙洲仍处于开发的初级阶段，就当前来看，金沙洲在交通环境及生活配套等方面还有‘软肋’”，业界专家认为，金沙洲成为CLD还需要一段时期的整体跨跃。 北部：抢眼 抢镜

在四大支柱产业（空港经济产业、汽车产业、皮具产业及珠宝产业）的推动下，花都总体经济“一路翻滚”，大量外来人口涌入花都，带动区域内房地产业发展迅速，集中表现在花都板块各大楼盘在今年的五一黄金周的一片火热。

老牌大盘碧桂园假日半岛、金碧御水山庄以及今年开售的新盘朗悦君庭、马鞍山1号、中房观湖国际、天湖峰境等纷纷创下销售佳绩。高调入市的新盘美林湖·国际社区更是火爆，该项目仅黄金周期间总到访客流将近10万人次。

同为广州北部的度假胜地，以荔枝和温泉闻名的从化，包括逸泉山庄、东方夏湾拿、从化托斯卡纳、雅居乐滨江花园在内的多个知名楼盘也颇受欢迎。

业内人士普遍认为，生态环境与居住空间正是花都、从化两地的最大优势。另外，一直制约两大区域房地产发展的交通瓶颈也正在得到全面改善。除了花都享有地铁9号线的长远规划利好之外，华南快速干线二期的建成通车、新广从公路的拓宽，加上机场高速公路和今年初街北高速公路建成通车，都使得交通网络越来越便利，也为两个区域带来大量的外来置业群。

从目前房地产市场的发展情况看，花都“中央居住区” 的区域功能渐显，恒大、雅居乐、碧桂园、越秀城建、珠江等集团在北部的大盘基本上都是作为大型居住区开发建设的。而美林、祈福、万科、合生、合景泰富、利海等大集团的新项目则将北部板块的生活品质进一步提高，加之随着交通瓶颈的逐渐打破，北部板块将会在未来参与到“中央居住区”的角逐之中。

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