资产评估复习题

一、名词解释 1、资产评估 2、资产评估的时点性 3、评估复核 4、市场法 5、收益法 6、更新重置成本 7、修复费用法 8、企业价值评估 二、简答题

1、简述资产评估的要素

2、资产评估的经济原则有哪些？怎么理解？ 3、简述资产评估和会计计价的区别 4、简要论述成本法与市场法的区别

5、简要论述资产评估方法的选择主要考虑哪些因素？ 6、简述流动资产评估的特点 7、简述流动资产评估的程序

8、一份完整合格的资产评估报告书至少应该包括哪些内容？ 三、综合分析计算题

1、某企业预计未来5年的税后资产净现金流分别为25万元、23

万元、22万元、24万元、25万元，假定该企业可以永续经营下去，并且从第6年起以后各年的收益额均为25万元，折

现率为10%。(复利系数保留四位小数，最后结果精确到两位小数)

要求：确定该企业持续经营下的价值

该企业的评估值=25×0.9091+23×0.8264+22×0.7513+24×0.6830+25×0.6209+0.6209×25/0.1 =22.7275+19.0072+16.5286+16.392+15.5225+155.225

=245.4028万元=245.4万元

2、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8 要求：计算该生产线的经济性损耗额

具体计算过程如下：

（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,500－300－150＝1,050万元

（2）计算经济性损耗率：＝（1－0.48）×100%＝52% （3）计算经济性损耗额：

经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元

3、被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据： （1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。

根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。

第一步：计算该设备的重置成本： 第二步：计算加权投资名义年限： 2,996,370÷339,900＝8.82年 第三步：计算加权投资实际年限： 8.82×50%＝4.41年 第四步：计算成新率:

[5÷(4.41＋5)]×100%＝53%

第五步：计算功能性损耗:

1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5) ＝30,478元

第六步：计算经济性损耗:

该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为0。

第七步：计算评估值：

评估值＝339,900×53%－30,478 ＝149,669元

4、某待评估房地产为一座出租写字楼，土地总面积为5000平方米，建筑总面积60000平方米，于2008年建成并出租，平均每月租金为300元/平方米，空置率为10%，管理费1800万元/年，房产税、营业税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万元/年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2004年1月7日开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元。试评估该房地产2009年1月10日价格，资本化率为12%。

5、王林为A资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人，于2010年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由

于王林曾于2007年5月至2008年9月在甲企业财务部门任经理，双方比较熟悉，所以甲企业以该企业房地产平均每平方米里估价值不低于8000元为条件，决定是否委托A资产评估公司进行评估。王林为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，并接受了甲企业的评估委托。王林按照资产评估协议书的要求于5日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米7300元。因王林曾对甲企业有过口头承诺，即不动产评估只不低于每平方米8000元，王林认为7300元/平方米与8000元/平方米相差并未超过10%，属于正常误差范围，而且资产评估本身是一种估计，带有咨询性质，因此以每平方米8000元出具了评估报告，并打电话给本所已经在外地出差一周的注册资产评估师周某，得到允许后，加盖王林本人和周某的注册资产评估师印鉴并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与甲企业；同时将资产评估报告书送给在乙企业当顾问的评估专家赵某一份。请根据以上背景资料，指出违反资产评估行业规范的行为，并说明理由。

1、王林曾在委托单位任职，离职后未满两年

理由：注册资产评估师曾在委托单位任职，离职后未满两年，应予以回避 2、甲企业与王林约定评估价值不低于每平方米8000元

理由：注册资产评估师在执业过程中不得迁就客户，双方不得事先约定评估价值

3、 王林以注册资产评估师周某的名义签字并加盖印章

理由：注册资产评估师不得允许他人以本人名义在资产评估报告书上签字盖章

4、王林以项目负责人的名义签字

理由：评估报告书应该由评估机构法定代表人签字盖章 5、王林将评估报告书送给在乙企业当顾问的赵某

理由：注册资产评估师应该保守客户的商业秘密，不得擅自把评估报告书送给他人

6、某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采

购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15% 要求：计算该台机床的重置成本

计算过程：机床采购重置全价=5*(1+20%)=6万元 运杂费重估价=0.1*2=0.2

安装费重估价=0.3*（1+40%）=0.42

调试费重估价=0.1*（1+15%）=0.115

综合以上各项，该机床原地续用重置原价=6.735万元

7、某设备于97年购进，2002年1月评估，该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常情况下每天应工作8个小时，该设备实际每天工作5小时

要求：计算设备的实体性贬值

资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5% 实际已经使用年限=5×62.5%=3.125年 总使用年限=3.125+5=8.125年

资产的实体性贬值=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46元 3、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

资产的重置成本=480万

资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年

实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%

资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72万元 评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元

8、假设某企业永续经营，不改变目前的经营状态，预计企业未来5年的预期收益分别是100万元、110万元、120万元、110万元、115万元，折现率与资本化率均为10% 要求：利用年金法计算年金并计算企业评估值。

9、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时，名义利用时间为57,600小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

10、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格

每年比上一年增长10％，专业人员勘察估算认为，该资产还能使用6年，又知市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元，此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此造成收益损失额每年20万元。 该企业所得税为33％，折现率为10％，已知（P/A，10%，6)＝4. 3553）。要求根据上述资料，回答以下问题：该项生产线的评估值是多少？

实体性贬值＝1996500×3/（3+6)=665500（元）

功能性贬值＝3×12×650×（1－33%)×（P/A，10%，6)=68282（元） 经济性贬值＝20×（1－33%)×（P/A，10%，6)= 52. 361（万元）＝523610（元）

评估值＝1996500－665500－68282－523610＝679175（元）

11、某被评估企业拥有债券，面值150000元，期限为3年，年息为10%，按年付息，到期还本。评估时债券购入已满一年。评估时，国库券年利率为8.5%，考虑到债券为非上市债券，不能随时变现，经测定企业财务状况等因素，按1.5%确定为风险报酬率。试计算其评估值。

评估值=150000*10%*(1+10%)+150000*10%*(1+10%)+150000*(1+10%)

=1500*0.9091+1500*0.8264+150000*0.8264=126563.25元

12、甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细帐的记载为：数量5000公斤，单价400元/公斤，运杂费为600元。根据材料消耗的原始记录和清查盘点，评估时库存尚有1500公斤。根据上述资料，计算确定该材料的评估值。 1500*（400+600/5000）=600180

13、被评估设备A构建于1995年，账面价值为30,000元，2000、2003年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资额分别为3000元和2000元，2005年对该设备进行评估，假设1995年-2005年价格上升率为10%，该设备尚可使用年限为8年

要求计算：(1)A设备的重置成本 (2)A设备的加权更新成本；

(3)A设备的加权投资年限； (4)A设备的成新率。

被评估设备重置成本=30000*（1+10%）+3000*（1+10%） +2000*（1+10%）=85250

设备的成新率=30000*（1+10%）/85250*8/18 +3000*（1+10%）/85250*8/13 +2000*（1+10%）/85250*8/10

25

10

2

10

5

=40.6%+3.5%+2.3%=45.4%

14、待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。 要求：计算待评估对象设备的评估值

15、某市经济技术开发区内有一块面积为20,000平方米的土地用于开发该地的土地取得费为每亩20万元，土地开发费为2亿元每平方公里，土地开发周期为两年。第一年投入资金占土地开发费的40%，投资回报率为土地取得费与开发费的12%，土地增值税税率为15%，土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算土地价值。

16、乙企业某材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，价格3800元/吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4500元/吨。本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购进的尚未使用。

因此，需评估的该材料的数量是600吨，可直接采用市场价4500元计算。试计算该材料的评估值。

B材料的评估值=600×4 500=2 700 000(元)

17、某评估公司受托对D企业进行资产评估，D企业其拥有非上市公司的普通股股票20万股，每股面值1元，在持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。股票发行企业每年以净利润的60%用于发放股利，其余40%用于追加投资。根据评估人员对企业经营状况的调查分析，认为该企业具有发展前途，该企业具有较强的发展潜力。经过分析认为，股票发行企业好可以保持3%的发展速度，净资产收益率将保持在16%的水平，无风险报酬率为4%，风险报酬率为4%。请计算该股票的评估值。

18、 被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元。要求用修复费用法估测油罐的实体性贬值率。

可修复部分实体性损耗：350,000元；

不可修复部分实体性损耗率：10/(10＋20)×100%＝33.3%； 不可修复部分复原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000元； 不可修复部分实体性损耗：1,650,000×33.3%＝549,450元； 油罐全部实体性损耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。 假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

19、被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：

(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；(5)经检测该设备尚可使用8年。(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)

要求：计算该设备的评估值。

20、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。

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