广西贺州市房地产市场调查 - 图文

广西贺州市房地产市场调查

分析报告

第一章 贺州整体市场分析

一、贺州概述

贺州市位于广西壮族自治区东北部，贺州市设立于2002年7月，地 处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。总面积11855平方公里，总人口220多万； 其中市区面积已扩大到25万平方公里，贺州中心城区长住人口已将近20万人，贺（街）八（歩）平（桂）钟（山）城镇（乡）总人口81万左右。辖八歩区、平桂管理区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县。

贺州自古以来就是三省通衢之地，向东南至香港、澳门400公里，广州市约230公里，是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国---东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉，成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、大项目不断进入到贺州，使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。由桂梧高速（已通车）、广贺高速（已通车）与永贺高速（在建）构成的“一环一横一纵”贺州高速公路网，成为云南、贵州、四川、重庆等西部省份经贺州通往粤港澳最快速的通道。洛湛铁路（已通车）和贵广快速铁路（在建）分别从南北线和东西线在贺州形成十字形交叉，使贺州成为全国铁路网的区域性重要铁路交通枢纽。而规划中的飞机场一旦竣工，贺州必将成为升值潜力无与伦比的新都市。

届时，“三高两铁”交通网络的全部建成，贺州到达桂林、南宁、广州的时间分别只需一个小时、四个小时、二个小时，使贺州融入珠三角地

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区2小时经济圈，实现到达香港、澳门当日往返，成为桂粤湘三省（区）交会的区域性交通枢纽商业城市。

贺州风光秀丽。贺州位于港澳─广州─桂林旅游黄金通道上，境内拥有“华南地区最大的天然氧吧”之称的4A级景区──姑婆山旅游景区、3A级景区──紫云洞旅游景区、大桂山国家森林公园，有被评为“中国最具有旅游价值古城镇”、“中国最值得外国人去的50个金奖景区之一”的黄姚古镇，有被誉为中国“宋、明、清民居博物馆”的秀水状元村以及有2000多年历史的、列为中国重点文物保护单位的临贺故城，还有贺州温泉、玉石林等一批旅游景区景点。贺州是近年来广西入境旅游人数增长最快的城市之一，2007年获中国优秀旅游城市、“全国双拥模范城”等称号。贺州的年均气温20℃左右，空气湿润，气候温和，阳光充足，雨量充沛。全市森林面积6138平方公里，森林覆盖率为66.1％，绿化程度达85.5％，空气负氧离子含量最高达65856个∕CM3，是典型的城市森林氧吧，被称为“森林之城，田园都市，粤港澳养生休闲之后花园”。因此，将会慢慢的吸引很大一部份的在粤港澳的人来贺居住与投资。 二、贺州房地产业发展沿革 1、起 源

贺州房地产业从兴起至2010年，走过了极其艰难的成长历程，贺州房地产的发展，开始于2002年。贺州房地产业从无到有、从小到大，呈现欣欣向荣、广厦百千的景象，特别是2009年到2010年这两年，突飞猛进，房价一路看涨，从2年12月以前的每平米不足1000元，到2010年底的市场均价每平米2750元，是贺州涨幅最大的商品。2002年，市区的房价不到1000元每平米，一些楼盘为了促销90℅以上不到1000元每平米，当时的贺江花园的房价也在1100元每平米，到了2010年底，城区住宅商品房销售每平方米平均价格2750元，市中心大部分商铺有的已高达每平方米 4.5万元（如向阳路临街商铺），汇豪国际城的期房价达到每平方米2300元。近年均价具体如下：

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年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 价格（元㎡） 1150 1200 1280 1380 1450 1750 1850 2350 2750 4.3 ℅ 4.3 ℅ 6.7 7.8 3.9 ℅ ℅ ℅ 21 ℅ 5.7 ℅ 27 ℅ 17 ℅ 增长率 2、阶段

随着房地产市场化的进程和发展，贺州房地产业也担负着历史使命，可以解读为三个历史阶段：

（1）学习起步阶段，主要解决城市居民住宅的历史问题，即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房，大体持续了八年的时间，于1996年基本完成。

（2）规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与当地居住的文化相结合，比较规范地、大规模地进行商品房开发，为新增城市人口提供能与市场接轨的普通商品房。这一时期大体也持续了八年时间；

（3）推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是城市为一切有能力进入贺州市生活的居民提供商品房；二是随着市场细分而出现为富人建造的高档化、精品化别墅类房。这一任务刚刚展开，可谓方兴未艾。其实，这一过程可以简化为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程，从小县城盖楼房发展到大中城市盖楼房，从给普通居民盖房到给富人盖豪房的过程。

第二章 贺州房地产市场供销形势分析

一、贺州市区房地产建筑\\均价分析（详见下表）

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年 份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 建筑面积 100 （万平方米） 125 130 145 160 300 460 560 650 商品房均价（元∕㎡） 1150 1200 1280 1380 1450 1750 1850 2300 2750 从建筑面和销售的速度来看，贺州房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比建筑面平均增幅高,从表中可以看得出，2010--2011年贺州房地产建筑面与销售的增长规律基本一致，表明近年来贺州房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断贺州的房地产市场运行是良性的健康的。

2006年贺州房地产进入发展期高速发展期，到了2009年贺州房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为规范有序。从此房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。

小结：贺州房地产价格上涨因素 1、城区可使用的地皮减少；

2、外来投资人员增加，居民经济收入增加，七十到八十年代的人口占总 口的很大一部分，刚性需求增加； 3、建筑成本增加 4、农村包围城市

二、 贺州各小区销售汇总

楼盘名称 景园小区 汇豪 畔山雅园

位置 贺州大道公安局大院 贺州市鞍山西路83号 贺州大道与八达东容量 5栋 16栋 3栋 4

开盘时间 2010 2008 2009 开盘 价（元∕） 2730 1600 一期1600 现 均 价（元∕） 2800 3000 2300 路交汇处（燎原小区对面） 在美公寓 将军山街13号即公积金背面 中保小区 贺州市建设东路（明园巷旁） 公路局小区 八达中路 大学生公寓 贺州八达西路（贺州体校旁） 医药小区 贺州市城西路27号 陶瓷厂小区 光明街 八达西路 贺州市西环路（往西湾方向） 惠农苑 贺州市银河街 阳光财富 贺州市建设中路 香港城 原（向阳路）天天购物城对面 向阳花园 城中建安街 恒和苑 日月街（马鞍山脚下） 远东国贸大城中 厦 远东步梯房 贺州市灵峰南路8号 德兴花园 贺州市平安西路百乐门对面 帝景湾 江北东路 恒兴花园 向阳路 副食品厂 中心市场对面 丽景花园 中心市场对面 区水利局 贺州市建设中路 八达广场 八达西路 湖广大市场 贺州市迎宾大道 恒安居 贺州市太白西路 康盛花园 建设东路 湖广汇豪国湖广大市场旁边 际城 恒康嘉园 迎宾大道湖广大市场对面 金旗市场 职教中心 二期2000 3栋 1栋 6栋 9栋 9栋 9栋 14栋 3栋 1栋 10栋 3栋 7栋 5栋 1栋 1栋 8栋 1栋 1栋 3栋 1栋 5栋 42栋 3栋 2008 2010 2010年9月 2009年11月 2009年11月 2006 2010 2010 2006 2009 2009 2009 2010 2002 2010年8月 2012 2005 2010 2010 2012 2008 未定 2011 2013 2011 1600 1780 800 2100 1800 1700 900 1310 1500 1200 1480 2180 2500 3000 1400 2280 2600 1860 1950 1800 1650 2300 6.8万一栋 未卖 3080 1800 2450 2300 2700 2300 2050 2200 2200 2300 2000 2800 2200 3000 3100 2900 3700 2700 2600 3800 2100 2200 2200 2550 2600 2700 未卖 3350 2080 2700

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三、贺州未来两年内可交房的楼盘汇总

楼盘名称 太原小区 位置 贺州市鞍山西路汇豪国际城旁边 贺州市鞍山西路83号 建设东路 交房时间 2012年 规模 现均价 成交率（℅） 热卖中 共5栋 2250 汇豪（10—16栋） 2013年底 共16栋 28层 3000 98 康盛花园 2012年3月 共5栋 11层 3200 热卖中 向阳花园 远东国贸 帝景湾 恒康嘉园（一期） 大学生公寓（一期） 景园小区 湖广汇豪国际城 陶瓷厂小区 城中建安街 城中 江北路 迎宾大道湖广大市场对面 贺州八达西路（贺州体校旁） 贺州大道 迎宾大道 2011年6月 2011年 2012年 2011年底 共7栋 3000 98 共1栋 共8栋 共3栋 3700 3800 2500—2600 2300 95 98 2011年 2011年 2013年 共9栋 12层 共3栋 19层 共42栋 28层 共9栋 17层 共1栋 221户 99 2600 2300 光明街 2013年 2200 95 德兴花园 平安西路 2011年 2700 90

第三章 贺州经济形势分析、比较

经济发展简析： 一、投资热度

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2010年，贺州市生产总值在投资、消费快速发展，工业企稳回升的拉动下，增长幅度继续高升：全年全市累计实现地区生产总值230亿元，比上年同期增长12.2℅。

二、工业增长

工业生产企稳回升，企业效益逐步好转，全年度全市规模以上工业增加值35.2亿元，同比增长7.3℅，增长幅度在全区14个市中排十三位。

三、固定资产投资继续快速增长

全市固定资产投资完成220.99亿元，增长59.6℅；在全区14个市中排位第二。

四、消费市场持续活跃

社会消费品零售总额66.49亿元，同比增长17.5℅，增长比上半年提高0.9个百分点。

五、这年城乡居民收入继续增加

全市城镇居民人均可支配收入14070元左右，同比增长10.4℅。 六、旅游发展

2008年以来全市接待游客将近400万人次，增长13℅以上；旅游总收入超过22亿元，同比增长21℅以上。此外，外贸和财政收入也保持快速增长。

第四章 贺州房地产面临机遇与挑战

机遇篇

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1、贺州是的房地产是从2002年开始起步的，而到2006年才正式进入到真正的发展时期，直到2009年贺州房地产市场运行机制才得以建立，到了2010年底人们可以看到的成熟小区仅有汇豪。

2、贺州市作为一个新兴城市，商品房的价格还很低，到2010年底贺州市商品房的平均价格只有2750元每平方米，只到广西区商品房均价的一半；贺州经济发展迅速，人均可支配的收入在2010年比2009年增加了10.4℅。贺州乃至全国都进入到了农村向城市过渡的发展阶段，农村人口向城市的流动性大。

3、随着贺州市旅游业和交通的发展，吸引了很大一部分粤港澳的居民前来贺州居住与投资。

挑战篇

1、随着贺州市区的土地供应量减少和建筑的成本的增加，贺州的房价到了2009年一路飙升，很大一部分市民处于观望状态。

2、房地产开发风起云涌，2010年下半年国家对一线、二线城市房地产实行宏观调控，由于贺州市属新兴城市，房地产业起步不久，很多有关房地产的政策都还不完善，一线、二线城市的很多开发商把苗头投向三线、四线城市，2010年到2011年5月份贺州市区在建的商品房就有汇豪国际城、康盛花园、帝景湾、远东国贸、向阳花园、大学生公寓、八达广场、陶瓷厂小区，这些小区规模不大且都会在2012年交付使用。 3、政策

贺州房地产在贺州的行业中从2002年起步至2010年还不到十年，各种问题还比较多，今年市里由市建规委牵头组成的房地产市场秩序专项检查组，对全市房地产开发企业进行了检查，检查中发现一些开发项目存在没有严格

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按规定办理相关手续、开发销售的过程不够规范、物业管理跟不上等几个主要问题，出现这些问题的原因主要是房地产开发企业对相关的法律法规不熟悉。为此，市里正在研究加强各方面的监督管理工作，严格办证程序，对于今后房地产市场发展情况，分析认为，随着宏观经济的发展，特别国家一系列宏观调控措施的相继到位，贺州市作为新兴的地级市将会进入一个相对稳定的发展时期。

第五章 贺州房地产发展前景分析

一、国内发展大机遇

贺州是三省通衢之地，向东南至香港、澳门400公里，广州市约230公里，是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国---东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉，成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、大项目不断进入到贺州，使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。贺州是一座正在崛起的新兴城市，具备企业发展的优越条件，是国内外客商投资、创业、发展的热土。 二、城市建设面临的发展机遇

地处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连，可以吸引到很丰富的外省资源。快速发展的铁路，高速公路成为了架起南北交通网的一个重要的枢纽，再有丰厚的旅游业作铺垫，旅游地产将会成为贺州市的一个新的产业亮点。贺州成为新兴的地

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级市将会进入一个相对稳定、快速的发展时期，对于今后房地产市场发展情况，业内人士认为，随着宏观经济的发展，特别国家一系列宏观调控措施的相继到位，贺州市作为新兴的地级市将会进入一个相对稳定的发展时期。

由于贺州市属新兴城市，房地产业起步不久，市建规委正在研究加强各方面的监督管理工作，严格办证程序，简化办事程序，引导开发企业按规定办理相关手续，尽量为开发企业提供必要的帮助和支持。

三、 贺州的地理优势

1.居住优势，在泛珠经济圈与大桂林旅游圈的区域合作一体化框架中，贺州市于2008年邀请我国著名城市运营专家王志刚，通过他三个月的调研后形成了《贺州市发展战略策划总报告》，贺州城市形象定位为“森林之城，田园都市”，战略定位为“桂粤湘区域中心城市，珠三角新明珠”，功能定位为“生态产业城，商旅休闲地”。

随着中国—东盟自由贸易区旅游市场深入合作以及交通大突破的历史机遇，贺州凭借粤港澳—桂林的黄金线上的区位优势，充分利用丰富的旅游资源和独特的名胜景点，主动融入泛珠三角区域无障碍旅游圈和“大漓江”旅游圈，努力打造粤港澳休闲旅游的“后花园”，打造贺州“森林之城，田园都市”的独特城市名片。

2.贺州城市规划的已获国家批准，规划将再度刺激城市规模及人口的扩张，带动贺州城市建设、房地产及其他产业的发展需求。预计未来几年贺州房地产投资增长将会迅速提升，城市扩张,市场运作更加加快。

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