河南财经政法大学新校区 - 图文

河南财经政法大学新校区 物业管理、绿化、维修、秩序维护服

务采购项目需求 招标编号：豫财招标采购-2017-2553

项目需求及有关要求

为提升新校区的校园物业管理服务水平，构建校园物业管理服务统一的理念、标准和机制，加大物业管理服务的技术设备投入，提升校园物业管理服务的规范化、专业化、信息化水平，建立、健全物业管理服务的档案管理机制，拟通过招标方式引入实力雄厚、管理规范、技术力量强、服务理念先进的优质专业物业管理服务公司，以满足师生对学校物业管理服务的更高期望，以优质、高效的物业管理工作服务于学校的建设和发展。

第一节 总则 一、采购项目名称

河南财经政法大学新校区物业管理、绿化、维修、秩序维护服务项目

二、采购项目概况

1.学校物业基本概况

河南财经政法大学郑东校区占地1740亩，教学区建筑面积近46万平方米，在校学生28500多人。

2.本项目的招标范围

本次招标一个标段，招标范围主要为河南财经政法大学郑东校区保洁服务、日常维修服务、绿化服务、学生公寓管理服务和楼宇秩序维护服务。具体情况见下表：

序号 项目名称 楼宇保洁 面积（㎡） 458391.16 376672.84 1263396.48 429732.48 215330.60 184432.73 最低用工人数 149 34 43 43 77 38 384 备注 建筑面积 室外面积 综合面积 绿化面积 建筑面积 建筑面积 1 2 3 4 5 保洁服务 校园保洁 日常维修服务 绿化服务 学生公寓管理服务 楼宇秩序维护服务 合计 注：投标人新增设备（价值5000元以上）提高劳动效率，可提出最低人员配置调整申请，经采购人审核后调整最低人员配置。服务人员的工资及五险社保缴费标准不得低于郑州市最低标准，否则为无效投标。扫地机、扫地车、垃圾清运车、打磨机等为必备设备。

3.采购项目预算

本项目年度采购预算：人民币1439万元（壹仟肆佰叁拾玖万元整）。投标人投标报价应按年项目管理服务费报价，实行包干价，即：在合同履行期限内，价格原则上保持不变，不因原材料及人力费用等市场行情变化而变动。报价包含满足招标文件要求的所有费用。

投标人投标报价（年项目管理服务费）超出本项采购预算或未按招标文件要求提供详细的两种格式的分项报价的，其投标将被拒绝，作无效投标处理。

4.服务期限：按照《河南省省直机关办公用房物业费管理办法（暂行）》第十条之规定，物业服务设一年试用期，试用期满经考核合格后，可约定合作三年，三年期满后由政府采购管理部门进行评估，评估合格后可继续合作三年，满七年后必须重新进行招标。

5.履约保证金

①本项目的中标投标人（简称供应商，下同）在与采购人签订合同前，按物业管理服务费一年总金额的10％向采购人支付履约保证金。

②本项目合同期满时，供应商完成相关服务工作，没有违约行为，办理完物业交接的相关手续，并按时退场后的10日内，由采购人将履约保证金一次性无息退还供应商。

③本项目合同期满时，若供应商在采购人组织的合同期师生满意度调查中满意度低于85％（不含85%），或合同到期综合考核得分低于85分（具体考核方式和标准见附件），履约保证金将直接抵作整改费用，整改经采购人验收合格后，履约保证金剩余部分一次性无息退还供应商，如履约保证金不足以支付整改费用，则由供应商补足差额部分。

④本合同履行过程中，若供应商在任何一次年度综合考评中评分低于85分，并直接造成采购人损失（包括但不限于经济、社会声誉、治安稳定、教学科研成果等方面），情节严重的，采购人有权单方面终止合同，履约保证金不予退回，并有权要求供应商赔偿采购人遭受的实际损失。

6.物业管理服务费支付方式

①支付方式与程序：物业管理服务费按月支付，采购人在对供应商上一月的服务考核合格后，于月底之前支付上一月费用。每次支付前三日，由供应商向采购人提供合法有效的发票。若考核不合格，按照附件3的考核办法扣减物业管理服务费。遇节假日或寒暑假则提前或顺延。

②在本合同履行期限内，价格原则上保持不变，不因原材料及人力费用等市场行情变化而变动。若物业服务工作量变动，双方根据中标价格相应的费率另行协商计算物业服务费增减额。

三、投标人资格要求

参见本项目招标公告。

四、重要说明

1.中标人可优先聘用符合工作要求的学校现有编制外工人。

2.采购人有权在签订合同时根据学校的实际工作开展情况对项目方案作适当调整或对服务数量作适量增加或减少。在合同执行过程中，根据学校工作安排或需要，服务内容如有增减，相关费用按照中标人所投单位面积服务费用据实结算。

3.中标人未经采购人批准，不得以任何方式转包或分包本项目。如中标人存在转包或分包本项目的情况，采购人可以中止合同，由此造成的一切后果均由中标人承担。

4.中标人违反如下任一义务（合同中有特别约定的可立即解除合同，并要求中标人赔偿损失）或未能达到约定的服务标准，采购人有权要求中标人限期整改，逾期未整改且无正当理由的，采购人有权扣除该期间中标人的项目服务费。其中：

（1）如中标人年度考评分数低于85分（不含85分）的，采购人有权单方解除合同；造成采购人经济损失的（包括第三方索赔、律师费、行政处罚金、采取补救措施的费用及开支），中标人应承担赔偿责任。

（2）如中标人出现重大管理失误或严重违约，采购人有权单方解除本合同；造成采购人经济损失的（包括第三方索赔、律师费、行政处罚金、采取补救措施的费用及开支），中标人应承担赔偿责任。

（3）如发生其他情节严重的情形（给采购方带来重大经济损失或社会名誉损害等情形），采购人有权单方解除本合同；造成采购人经济损失的（包括第三方索赔、律师费、行政处罚金、采取补救措施的费用及开支），中标人应承担赔偿责任。

五、整体质量要求

1.采购人与中标人签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。

2.中标人在承接项目时，对建筑物、设施、设备、场地进行认真查验，验收手续齐全。 3.物业管理专业人员要取得资格证书，专业操作人员须持证上岗。

4.制定完备的物业管理制度（质量管理、档案管理等）；建立完善的物业管理档案（设备管理档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案，对各类管理人员和服务人员进行考核；运用计算机进行管理。

5.制定争创省、市、区物业管理示范（优秀）项目的规划。

6.按照国家相关法规规定，参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标。

六、物业管理服务的其它要求

1.供应商应按国家相关法律规定和服务外包合同约定完成本项目物业管理服务，守法经营，遵守学校有关规章制度，主动接受学校有关部门的监督、考核。

2.供应商自主制订的物业管理服务、人员编制和费用预算方案，应报送采购人审定，接受采购人的监督，保证物业管理服务费的合理使用。

3.供应商应处理及回复采购人对供应商工作人员的投诉或举报。

4.未经采购人书面许可，不能从事与本物业管理服务外包项目合同约定以外的任何经营性活动，不得引进任何单位和个人从事经营性活动，不得出租、出借、出让学校任何资产，供应商有义务爱护采购人管辖范围内的各种设施设备，不得阻碍经学校批准的服务项目和活动的实施，否则视为违约。

5.供应商不得向他人转让本外包项目，也不得将本外包项目肢解后分别向他人转让。 6.合同履行期内采购人委托的新增物业管理服务，供应商必须无条件接受，否则视为违约。 7.供应商应遵守劳动法等相关法律法规的规定，依法签订、履行、变更、解除、终止劳动合同，购买相应保险。

供应商与其员工（含供应商临时安排人员）产生的一切纠纷均由供应商自行负责沟通、协调、处置和赔偿。由此造成采购人损失的，采购人有权向供应商追偿，由供应商承担全部责任。

服务外包项目的从业人员在工作期间和其他时间的人身安全由供应商承担，学校不承担任何责任。

8.供应商应教育其员工增强消防、安全和治安方面的责任意识及法律意识；本项目管理服务期内因供应商原因引起的各项人身及财产损失由供应商承担全部责任。

9.采购人仅为供应商提供必要的工作条件，如办公用房、设备工具库房、员工更衣室等，除关键岗位工作需要以外的供应商员工住宿由供应商自行安排。供应商应妥善使用、保管采购人交于其使用的办公用房及办公设施，并对有关资料具有保密义务，不得随意向第三人透露。

10.合同终止时，供应商应向采购人提交物业管理总结报告；供应商必须自合同终止或解除之日起 3日内按入驻交接时清单内容向采购人移交原外包管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产（除供应商在管理服务期内积累的办公设备、车辆及其他不影响后期物业正常运行的设备）；根据清单内容核算清楚后，所有移交的内容由双方共同签收后进行转移；全部手续完成后签署物业移交确认书。

12.供应商不得以任何方式贿赂、拉拢采购人的工作人员；若因此损害了采购人利益，损坏了双方的关系，一经查实，供应商须向采购人支付物业管理服务费一年总金额的千分之九违约金，并须承担由此给采购人带来的全部经济损失。

13.必须为学校任何时间内开展的重大活动提供所需的后勤保障。 14.供应商须提供信息化管理的技术手段、设备（含软件）和人员。

15.供应商办公区域水电实行挂表使用，按学校规定标准每月另行据实付费。

16.供应商违反合同约定，未达到物业服务质量要求的，采购人有权暂停支付物业管理服务费，同时有权要求供应商在规定的时间之内整改完毕。供应商逾期不予整改或整改后仍不符合质量要求的，采购人有权委托第三方完成相关工作，经费由供应商承担，且供应商还应当按照物业管理服务费一年总金额的万分之三向采购人支付违约金。月度考核（考核办法和考核实施细则详见附件3、附件4）连续两次不合格或在一年内累计三次不合格的，采购人有权单方提前终止合同，给采购人造成的损失由供应商承担。

17.供应商缺少项目负责人，或项目负责人从业年限不足三年的，则采购人有权解除合同。给采购人造成损失的，采购人有权要求供应商予以赔偿。供应商自行承担全部损失。

18.供应商违反其他合同义务，采购人有权暂停支付物业管理服务费，同时有权要求供应商在规定的时间之内整改完毕。供应商逾期不予整改或整改无法达到采购人要求的，采购人有权单

方提前终止合同，且供应商还应当按照物业管理服务费一年总金额的万分之三标准向采购人支付违约金。违约金不足以弥补采购人损失的，采购人有权要求供应商在承担违约金的同时另行承担采购人损失。

因供应商原因导致重大火灾、伤亡、失窃等事件或其他违反法律、法规和规章规定的行为的，采购人有权要求单方解除合同，并根据损失程度要求供应商做出相应赔偿。

第二节 保洁服务物业管理项目要求

总体要求：提供专业、规范的环卫保洁服务，创建整洁干净、舒适靓丽的校园环境。负责各楼宇内部公共区域和楼宇外部（校园）的环境卫生管理，由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准保洁，按标准定人定点定时管理、巡查、监督、建档,以对工作质量进行考核。中标人在清洁卫生工作中要根据工作需要投入一定的清洁设备，其中：洗地机、吸尘吸水机、高压清洗机、扫地车（中、大型）、垃圾车（中、大型）、打蜡磨光机等为必投设备，所需的设备、工具、清洁剂等物料费用由中标人自行承担。

一、楼宇内部保洁服务

（一）服务范围

服务面积共458391.16平方米。用工人数不少于149人。具体服务内容为教学区、行政区、学生宿舍区和商业街区内所有楼宇公共区域（包括内外墙面、屋面、电梯轿厢、玻璃幕墙等，教学区包含所有教室和教师休息室内部保洁，行政区包含所有会议室保洁）的保洁服务。各楼宇保洁范围如下：

1、行政区：

A、负责行政办公楼公共区域的卫生清扫、保洁（含卫生间、楼梯、扶手、走廊、墙壁、地面、会议室、电梯、玻璃、幕墙及附属物等）。

B、负责图书馆大楼公共区域、阅览室、自习室的卫生清扫、保洁（含报告厅、会议室、多功能室、卫生间、楼梯、电梯、扶手、走廊、墙壁、地面、玻璃、幕墙及附属物等）。

C、负责综合办公楼公共区域的卫生清扫、保洁（含楼内部分教室、会议室、节能监控

中心、卫生间、电梯、楼梯、扶手、走廊、墙壁、地面、玻璃、幕墙及附属物等）。

D、负责校医院公共区域的卫生清扫、保洁（含会议室、卫生间、洗衣间、楼梯、电梯、走廊、墙壁、地面、玻璃、幕墙及附属物等）。

E、负责校内会所公共区域的卫生清扫、保洁（含卫生间、楼梯、扶手、走廊、墙壁、地面、玻璃、幕墙及附属物等）。

F、负责室内体育馆内公共区域的卫生清扫、保洁（含卫生间、楼梯、扶手、走廊、墙壁、地面、玻璃、幕墙及附属物等）。

2、教学区：

A、负责教学楼内公共区域的卫生清扫、保洁（含1号、2号教学楼教室、教师休息室、报告厅、卫生间、楼梯、扶手、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、窗台、天花板及附属物等）；教室内桌椅保洁、教室门窗玻璃、窗台保洁，教室地面、墙面、天花板保洁，教室窗帘每年暑期清洗一次（如果污损严重，随时清洗）。

B、负责教学科研楼内公共区域的卫生清扫、保洁（含教室、教师休息室、卫生间、楼梯、电梯、扶手、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、天花板及附属物等）；以及教室内桌椅保洁、教室门窗玻璃、窗台保洁，教室地面、墙面、天花板保洁，教室窗帘每年暑期清洗一次（如果污损严重，随时清洗）。

C、负责综合实验楼内公共区域的卫生清扫、保洁（含教室、教师休息室、实验室、卫生间、楼梯、扶手、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、天花板及附属物等）；以及教室内桌椅保洁、教室门窗玻璃、窗台保洁，教室地面、墙面、天花板保洁，教室窗帘每年暑期清洗一次（如果污损严重，随时清洗）。

D、负责建树楼内公共区域的卫生清扫、保洁（含教室、教师休息室、卫生间、楼梯、电梯、扶手、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、天花板及附属物等）；以及教室内桌椅保洁、教室门窗玻璃、窗台保洁，教室地面、墙面、天花板保洁，教室窗帘每年暑期清洗一次（如果污损严重，随时清洗）。

E、负责第三餐厅三楼大学生创业基地内公共区域的卫生清扫、保洁（含卫生间、楼梯、电梯、扶手、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、天花板及附属物等）。

3、学生宿舍区：

A、负责学生公寓内公共区域的卫生清扫、保洁（含活动室、卫生间、洗衣间、楼梯、扶手、电梯、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、天花板及附属物等）。

B、负责第2商业街3楼学生住宿区卫生保洁（含卫生间、洗衣间、楼梯、扶手、走廊、

墙壁、玻璃、地面、玻璃雨搭及附属物等）。

4、商业街区：

负责第1商业街和第2商业街商户经营区以外公共区域的卫生清扫、保洁（含卫生间、洗衣间、楼梯、扶手、走廊、墙壁、玻璃、地面、幕墙、天花板及附属物等）。

5、玻璃及幕墙

负责教学区各楼宇玻璃及幕墙的清洁工作，每年进行1次保洁，保持幕墙洁亮，如遇学校举行重大活动，需根据学校工作要求进行玻璃幕墙保洁。

（二）各楼宇情况

服务范围内各楼宇的基本情况汇总表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 楼寓名称 行政办公楼 综合办公楼 校医院 图书馆 1、2号教学楼 教学科研楼 建树楼 综合实验楼 会所 室内体育馆 第一商业楼 第二商业楼 雅苑1--8号楼 馨苑1--3号楼 静苑1--6号楼 怡苑1号楼 怡苑2号楼 怡苑3号楼 怡苑4号楼 建筑面积（㎡） 33318 6206.18 5387.37 47573.78 48738 32824.3 15508 28195.1 4797.77 5421.27 8206.75 5484.04 65166.5 23952.4 66157.4 14679 14679 14679 16017.3 层数 9 6 6 13 7 9 6 6 6 2 4 4 6 6 6 11 11 11 11 备注 （含地下一层） （含地下一层） （含地下一层） （含地下一层） 20 创新创业教育示范基地 1400 1 458391.16 3餐厅3楼 合计总面积 备注：以上数据为东区建设指挥部和就业处提供，投标人可实地勘察。 （三）服务标准及质量要求

项目 保洁范围 1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门、窗户、玻璃、窗台、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具、装饰柱、植物花盆、开水器等 作业频率 每天保洁1次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每二周保洁1次；大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次；地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 每天保洁1次且巡回保洁踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关每二周保洁1次，大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次，地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次。 每天两次对卫生间全面保洁，且巡回每两小时保洁；天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次；开水房每天保洁1次，开水箱每两月清洗1次；每天定时开放。 服务质量标准 参考定额 2、楼道：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、配电箱、消教学楼、防设备、楼道门、窗、教学科灯具及开关、垃圾桶研楼、综楼梯、扶手、墙面、合实验等 楼、建树楼、综合办公楼等有教3、公共卫生间、开水学场所房：地面、墙面、天的楼宇 棚、大小便器、垃圾篓、台面、镜子、门窗、灯具、排气扇、上下水管道、水龙头、开水箱等。 地面无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘、光亮干净，墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮；植物花盆无积尘，无污渍。 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮，墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表1000㎡/人 面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮；窗台无积尘。 卫生间无异味、厕坑便具洁净无污物、无黄渍、镜面、水盆、水龙头、台面无污点，光亮；纸篓加装垃圾袋并随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网；地面无水渍、无污渍，无垃圾，开水房达到卫生标准、安全可靠。保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点； 4、教室及教师休息室：桌椅、讲台，黑板、地面、踏步、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、设备、沙发、窗帘、饮水机等 每日早、中、晚共3次并巡回保洁；天棚、灯具、设备每周1次；窗玻璃每两周1次。教室窗帘每年暑期清洗一次，有严重污损时随时清洗。 5、电梯及各楼宇屋面：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁等。 校医院、会所、第1商业街、第2商业街 1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具装饰柱、植物花盆 2、楼道：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶等 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，且每两小时巡回保洁；电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头每周1次。各楼宇屋面定期巡查。 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚线等5天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每二周保洁1次；大理石（花岗岩）每三个月打蜡1次，每两周抛光1次；地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 每天保洁1次且巡回保洁；踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关每二周保洁1次；大理石（花岗岩）每三桌椅、讲台，窗台、黑板、地面、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂物；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味；捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不私自处理。教师休息室干净整洁，无杂物、无异味。 轿厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮；电梯门槽内无垃圾杂物。各楼宇屋面定期巡查，整洁有序、无杂物。 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮；墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、 明亮；植物花盆无积尘， 无污渍。 1400㎡/人 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮；墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表

3、公共卫生间、开水房：地面、墙面、天棚、大小便器、垃圾篓、洗手盆、台面、镜子、门窗标牌、灯具、排气扇、上下水管道、水龙头、电开水箱 4、电梯及各楼宇屋面：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头 个月打蜡1次，每两面无手印，无积尘，无周抛光1次。 污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮；窗台无积尘 每天两次对卫生间卫生间无异味、厕坑便全面保洁，且巡回保具洁净无污物、无黄渍、洁2次；天棚、灯具、镜面、水盆、台面、水窗玻璃排气扇每两龙头无污点，光亮；纸周保洁1次；开水房篓加装垃圾袋并随时清每天保洁1次，开水理；墙面、天棚、墙角、箱每两月清洗1次； 灯具无积尘、蜘蛛网，光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾，开水房达到卫生标准、安全可靠。保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点； 电梯轿厢、电梯厅、电梯轿厢内无积尘、无电梯门及门套、指示污渍、无粘贴物；灯具、板、厢壁、每天保洁指示板明亮；厢内地面1次，且巡回保洁天干净、无垃圾杂物；不花板、灯具、监控器探头每周1次；各楼锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮；电宇屋面定期巡查。 梯门槽内无垃圾杂物；各楼宇屋面定期巡查，整洁有序、无杂物。 1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、楼梯、扶手、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具装饰柱、植物花盆等 墙面、台阶、楼梯、扶手、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每二周保洁1次；大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次；地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 2、楼道：地面、楼道地面、楼梯、扶手、梯级、扶手、墙面、墙面、垃圾桶等每天地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮，墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮，不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、1600㎡/人 明亮，植物花盆无积尘，无污渍。 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮， 行 政办公楼 踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶等 3、公共卫生间：地面、墙面、天棚、踢脚线、大小便器、垃圾篓、洗手盆、台面、镜子、门窗标牌、灯具、排气扇、上下水管道、水龙头等 保洁1次且巡回保洁踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关每二周保洁1次，大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次，地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 每天两次对卫生间全面保洁，且巡回每两小时保洁，天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次 墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮，不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮，窗台无积尘 卫生间无异味、厕坑便具洁净无污物、无黄渍、镜面、水盆、台面、水龙头无污点，光亮；纸篓加装垃圾袋并随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网，光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾，保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点； 地面干净、无垃圾杂物；桌椅摆放整齐、干净整洁，会议室内无积尘，无污渍、光亮；窗帘挂放整齐；室内无异味；窗玻璃无积尘、无污渍，明亮 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、1200㎡/人 明亮植物花盆无积尘，无污渍 4、会议室、接待室：桌椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、茶具设备等 图 书 馆 1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具装饰柱、植物花盆等 2、楼道：地面、楼道会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角三日1次；但会套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头每周1次 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每二周保洁1次大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 地面、楼梯、扶手、墙面、垃圾桶等每天保洁1次且巡回保洁踢脚线、配电箱、消地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公梯级、扶手、墙面、踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶等 3、公共卫生间、开水房：地面、墙面、天棚、踢脚线、大小便器、垃圾篓、洗手盆、台面、镜子、门窗标牌、灯具、排气扇、上下水管道、水龙头、开水箱等 防设备、楼道门、窗、灯具及开关每二周保洁1次大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 每天两次对卫生间全面保洁，且巡回每两小时保洁，天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次，开水房每天保洁1次，开水箱每两月清洗1次； 共设施表面无积尘、无污渍、光亮，不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮，窗台无积尘 卫生间无异味、厕坑便具洁净无污物、无黄渍、镜面、水盆、台面、水龙头无污点，光亮；纸篓加装垃圾袋并随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网，光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾，开水房达到卫生标准、安全可靠。保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点； 会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角无积尘、无污渍、光亮；会议桌摆放整齐。窗帘挂放整齐；室内无异味；窗玻璃无积尘、无污渍，明亮 4、会议室、接待室：桌椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、茶具设备 5、阅览室、书库：阅览桌椅、书架（柜）、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角 6、电梯：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头 会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角三日1次；但会议结束当日清理，天棚、灯具、设备每周1次，窗玻璃每两1次，会议桌椅、窗台、地面、门楣、门门套、墙面、墙角、天棚、灯具、天棚、灯具、书架设备每周2次窗玻璃每周1次 阅览桌椅、地面、窗台每天保洁1次，门楣、门套、墙面、墙角两日1次； 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，且每两小时巡回保洁天花板、灯具、监控器探头每周1次 阅览桌椅、窗台、地面、门楣、门套、墙面、墙角无积尘、无污渍，光亮；阅览桌椅摆放整齐 电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮；厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮；电梯门槽内无垃圾杂物 1、大厅、楼道：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施、配电箱、灯具装饰柱、植物花盆 室 内 体 育 馆 2、公共卫生间：地面、墙面、天棚、踢脚线、大小便器、垃圾篓、洗手盆、台面、镜子、门窗标牌、灯具、排气扇、上下水管道、水龙头 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、装饰门及门套、踢脚线、植物花盆等每周保洁1次，用时巡回保洁；墙面、天棚、消防设施、配电箱、灯具每二周保洁1次大理石（花岗岩）每半年打蜡1次，每两月抛光1次 大型体育馆每周1次对卫生间全面保洁，用时巡回每两小时保洁教育用风雨操场每天1次对卫生间全面保洁，巡回每两小时保洁天棚、灯具、窗玻璃排气扇每周保洁1次 学 生 公 寓 楼 3、观众席：座椅、指使用准备时全面清示标牌、地面、门楣、理保洁1次；用后及门套、墙面、墙角 时地面保洁并整理平时每月保洁1次；（座套 1年清洗1次） 地面、台阶、宣传窗、 垃圾桶、装饰柱、植 物花盆等每天保洁11、大厅：地面、墙面、次，且巡回保洁；装踢脚线、台阶、天棚、饰门及门套、踢脚线装饰门及门套、宣传等5天保洁1次；墙窗、垃圾桶、消防设面、天棚、消防设施、施灯具装饰柱、植物灯具每二周保洁1花盆 次；大理石（花岗岩）每三个月打蜡1次，每两周抛光1次；地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次 2、楼道：地面、楼道每天保洁1次且巡回梯级、扶手、墙面、保洁；踢脚线、配电踢脚线、配电箱、消箱、消防设备、楼道地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮植物花盆无积尘，无污渍 卫生间无异味、厕坑便具洁净无污物、无黄渍、镜面、水盆、台面、水2000㎡/人 龙头无污点，光亮；纸篓加装垃圾袋并随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网，光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾，保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点； 座椅（座套）、地面、门楣、门套、墙面、墙角无积尘、无污渍、室内空气质量好 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮；墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无1200㎡/人 手印，无积尘，无污渍、明亮；植物花盆无积尘，无污渍。 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮；墙面灰尘、无污渍，光防设备、楼道门、窗、门、窗、灯具及开关亮，墙角无蜘蛛网，公灯具及开关、垃圾桶每二周保洁1次；大共设施表面无积尘、无等 理石（花岗岩）每三污渍、光亮；不锈钢表个月打蜡1次，每两面无手印，无积尘，无周抛光1次。 污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮；窗台无积尘 3、公共卫生间、开水每天两次对卫生间卫生间无异味、厕坑便房：地面、墙面、天全面保洁，且巡回保具洁净无污物、无黄渍、棚、大小便器、垃圾洁2次；天棚、灯具、镜面、水盆、台面、水篓、洗手盆、台面、窗玻璃排气扇每两龙头无污点，光亮；纸镜子、门窗标牌、灯周保洁1次；开水房篓加装垃圾袋并随时清具、排气扇、上下水每天保洁1次，开水理；墙面、天棚、墙角、管道、水龙头、电开箱每两月清洗1次； 灯具无积尘、蜘蛛网，水箱 光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾，开水房达到卫生标准、安全可靠。保洁工具与用品要统一放在指定地点； 4、电梯及各楼宇屋电梯轿厢、电梯厅、电梯轿厢内无积尘、无面：电梯轿厢、电梯电梯门及门套、指示污渍、无粘贴物；灯具、厅、电梯门及门套、板、厢壁、每天保洁指示板明亮；厢内地面指示板、厢壁、通风1次，且巡回保洁天干净、无垃圾杂物；不口、天花板、灯具、花板、灯具、监控器监控器探头 探头每周1次；各楼锈钢表面无手印、无积宇屋面定期巡查。 尘，无污渍、光亮；电梯门槽内无垃圾杂物；各楼宇屋面定期巡查，整洁有序、无杂物。 主席台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具 每次会议前全面保洁1次，主席台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚每周保洁1次；灯具每月保洁1次，座套1年清洗1次 开放期间每天全面保洁1次闭馆期间地面、窗台、窗（柜）玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚展览台（柜）、展板、主席台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面无积尘、无污渍，室内空气良好，整体清洁整齐，明亮 会议室及 报告厅 2500㎡/人 展 览 厅 地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、展览台（柜）、展板、镜框、灯具 地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、展览台（柜）、展板、镜框、无积尘、无污渍，室内空气良好，整体清洁整

镜框每周保洁1次；齐，明亮，展览作品无灯具每月保洁1次 积尘、无污渍 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控所有电梯 器探头。 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，且巡回保洁；天花板、灯具、监控器探头每周保洁1次。 电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮 ；厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮；电梯门槽内无垃圾杂物。 注：楼宇玻璃及幕墙每年清洁1次或遇重大节庆时，根据学校工作要求进行保洁服务。

（四）其它服务要求

1、公共区域

①楼梯台阶、地面、踢脚线及楼宇周围地面：干净、无积水、无污渍、无痰迹、无垃圾、保持地面材质原貌，楼道内无长明灯，无长流水；

②地面：无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾、保持地面材质原貌； ③玻璃门、窗：光亮干净、无积尘、无印渍；

④墙面、台面、灯座、宣传标示栏、附属设施及外围墙面：光亮、整洁、无积尘、无污垢、无印渍；

⑤扶手、栏杆、挡板：无积尘、光洁、明亮； ⑥空间：空气流通、清新；

⑦行政楼、教学楼等有教学和办公功能的楼宇公共区域垃圾桶：清洁光亮、无污渍、烟灰及垃圾不超过容器的2/3；学生公寓公共区域垃圾桶垃圾不超过容器的2/3，夏季2天清洗1次，冬季1周清洗1次，摆放整齐。

⑧天花板保洁：无积尘、无蜘蛛网；

⑨照明保洁：灯管无积尘、灯盖、灯罩明亮清洁；

⑩走廊墙面、挂物及木质装饰材料：无积尘、无污垢，走廊内无自行车及其他堆放物品； ⑾天台、屋顶每周清扫1次，天台、雨篷：无杂物、垃圾堆积、纸屑、排水口畅通；

⑿定期检查安全门并保持通畅。

⒀每年定期和根据季节在学生公寓、行政楼、教学楼等公共区域消杀蝇虫，每次消杀要做好工作记录，用于消杀的危险物品要有严格详细的管理登记制度，要有详尽的使用登记记录。

2、卫生间（含室外公共卫生间）、洗衣间：

①门、窗、墙面、天花板：干净、整洁、明亮、无积尘、无污迹； ②室内地面、空间：无脚印、无污迹、无水迹、空气流通、无异味；

③便池、尿斗、面盆、镜面：干净、无污迹、无污垢、无异味，污水管及下水道畅通； ④水龙头、落水管：光洁、明亮； ⑤手纸篓、垃圾筒：日产日清； ⑥地漏排水畅通；

⑦及时清理卫生间内乱涂乱画，无小广告。

3、教室、教师休息室、会议室：

①门、窗、桌椅：干净整洁、无积尘、无纸屑、玻璃干净明亮；

②墙面、墙面悬挂牌、框、墙角、踢脚线、窗帘、天花板：干净整洁、无积尘、无污渍、无蜘蛛网，窗帘每年暑假清洗一次；

③地面干净整洁、无积尘、无纸屑、玻璃干净明亮； ④灯具、电扇、空调：干净、整洁、无积尘、无污渍； ⑤室内空间：空气流通、清新； ⑥公用教室、会议室：桌椅排列整齐； ⑦桌面整洁、无课桌文化，桌斗内无垃圾； ⑧墙面无印迹，无乱涂乱花； ⑨保洁用品摆放整齐。

4、工具设备间、地下室：

①门、窗台、窗柜、桌椅：干净整洁、无积尘；

②墙面、墙角、踢脚线、窗帘、椅子、天花板：干净整洁、无积尘、无污渍、无蜘蛛网； ③地面：干净整洁、无积尘、无污渍； ④灯具、电扇：干净整洁、无积尘、无污渍； ⑤室内空间：空气流通、清新。 ⑥工具摆放整齐，工具自身洁净。

5、其它保洁要求：

①装备要求：清洁工具、垃圾袋、檀香、卫生球、消杀药水及工具和工作服等，费用由中标人负责；清洁禁止使用强腐蚀性物料。

②工作要求：学习、工作、办公环境上班前卫生清洁结束；坚持天天清洁和保洁；清洁过程防止二次污染。

③接受采购人监督指导，配合采购人或卫生防疫部门做好卫生宣传、防疫和查验，并完成采购人临时交给的任务。

④遇重要节日、学校重大活动，需根据学校要求进行校园大清洁。

⑤屋面及外墙保洁：可上人屋面保洁标准同硬质地面，其他屋面及雨棚顶面要求无落叶等污物明显堆积，落水管口清洁、畅通；建筑物外墙3米以下无污损、小广告。

（五）档案资料管理要求

1、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立学校楼宇内部保洁巡查记录、业务培训考核等登记制度。 3、管理委托合同规定的其它事项。

4、以上资料必须每月装订提交给采购人归档。

二、楼宇外部（校园）保洁服务

（一）服务范围

所有楼宇外部公共区域（不含绿化区和家属区），卫生清洁面积376672.84㎡，用工人数不少于34人。包括校园内的道路、人行便道、建筑物的外墙、灯杆立面、树杆和广告牌、垃圾桶箱外表面、室外固定座椅、室外标识标牌以及垃圾中转站等。

（二）服务标准及质量要求

建立环卫保洁管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责、考核办法，有《环卫工作应急预案》。环卫工具设施齐全，定期维护，保证保洁设备及工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。有完善的月度工作计划并分区落实到人。

项目 作业频率 每天学校作息时间上班前完成各大楼前及校园主要道路保洁工作，随后接着完成其他保洁，且巡回保洁，每日早、中、晚三次将垃圾桶（箱）内垃圾集中清运至垃圾场，做到日产日清；校园内露天固定座椅、标识标牌以及垃圾桶箱外表面等做到随时保洁。 服务质量标准 保持道路全天整洁干净，达到“九无”(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、重大活动期间实施道路冲洗保湿；遇大雪或暴雪时及时组织相关人员共同清扫。无乱张贴、路牙无泥沙)；“四净”(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)“一通”(下水道口通) 雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通。 参考定额 道路 保洁 10000㎡/人 广场 保洁 每天上班前完成各大楼前及校园主要广场保洁工作，随后接着完成其他保洁，且巡回保洁，每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾场，做到日产日清；重大活动期间实施广场冲洗保湿；遇大雪或暴雪时组织相关人员共同清扫。 垃圾生活垃圾日产日清，清运率达清运 到100%； 保持广场全天整洁干净，达到“九无”(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、无泥沙)；“四净”(广场地面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)“一通”(下水道口通) 雨雪天气时，保证广场面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）； 覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损；清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；清理时车辆噪音做好控制； 国家爱卫会标准一、灭鼠标准 1、15㎡标准房间布放20X20厘米滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过3％；有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间不超过2％。 2、不同类型的外环境累计2000米，鼠迹不超过5处。 二、灭蚊标准 1、内外环境积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3％。 2、用500ml收集勺采集校园水体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3％，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。 3、特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只。 三、灭蝇标准 1、有蝇房间不超过3％，平均每阳性房间不超过3只；食堂防蝇6000㎡/人 150000㎡/ 人 (运距10Km) 除四害消杀 四月中下旬至十一月上旬，每日一次灭蚊蝇工作，每周清理灭蚊蝇缸（笼）1次每季度统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少3次。 200000㎡/ 人 设施不合格房间不超过5％；加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。 2、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3％。 四、灭蟑螂标准 l、室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3％，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。 2、有活蟑螂卵鞘房间不超过2％，平均每间房不超过4只。3、有蟑螂粪便蜕皮等蟑迹的房间不超过5％ （三）其它服务要求

1、道路路面及周围花砖地面、楼宇周围花砖地面等：保持路面目视干净，无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂；

2、路牌、标识、指示牌、宣传栏、观瞻物、石凳、石桌、路灯灯杆：目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴；

3、校区内合理设置垃圾桶并及时清理，保持垃圾桶周围干净，桶内外无污迹。垃圾清运要使用环保无噪或低噪车辆，乙方购买的垃圾清运车辆应附合甲方的清运要求。

4、定期灭蚊、蝇、鼠、蟑等，确保无滋生源。

5、垃圾箱、垃圾筒：箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱筒外表干净、无污渍、发现有异味及时处理；

6、垃圾中转站：及时清运垃圾，地面、墙面无粘附物、无明显污迹； 7、排水明沟：无明显泥沙、污垢；

8、雨水井、污水井：底部无沉淀物，内壁无粘附物，井盖无污迹；每月检查1次，视检查情况及时清掏；

9、喷水池：目视无纸屑、杂物、青苔、水无变色或有异味；

10、按师生活动频度安排日常保洁频度，不产生卫生死角，要求保洁对象无杂物、污迹、灰尘、臭味、异味、积水等。

11、照明设施、标牌：无积尘、无污迹、透明度好；

12、如遇雪天及时清扫（部分区域由学生承担），小雪清扫不超过2小时，中雪清扫不超过3小时，大雪清扫不超过4个小时。

（四）档案资料管理要求

1、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立校园保洁巡查记录、业务培训考核等登记制度。 3、管理委托合同规定的其它事项。

4、以上资料必须每月装订提交给采购人归档。

第三节 维修服务物业管理项目要求

总体要求：提供专业、规范、安全、优质、高效的维修服务，确保本物业管理服务外包项目内资产管理有序、保值安全，建筑物和校园设施设备正常运行使用。最低用工人数不少于43人。负责全校区范围内所有楼宇建筑及配套用房的维

护；道路、给排水系统、供配电系统(中心配和区域配由甲方负责)、供暖系统（热力交换站站房由甲方负责）、光伏电系统、太阳能系统、中央空调系统、地源热泵空调系统（站房由甲方负责）、中水系统（站房由甲方负责）室内外管网系统、地下管网系统、所有楼宇的二次加压水箱的维护与保养、学生公寓家具门窗玻璃以及教室桌椅等设施设备的运行、维护、维修、保养、管理及大型项目的报修等服务，做到节水、节电、节约能源，零星维修及时率达到100%，维修质量合格率达到100%，各类设施设备维修档案健全、记录完整。除零星维修以外，房屋、设施、设备等维修工作，乙方要提前向甲方提交维修方案，经甲方审核同意后实施。所需维修材料由甲方承担。

一、服务范围 （一）设施、设备

1.所有教学区（含食堂）所有室内外的上下水、雨水管网、中水管网（站房除外）、供配电系统 (中心配和区域配除外)、光伏电系统、喷泉系统、暖气系统（热力交换站站房除外）、空调系统、地源热泵空调系统（站房除外）地下室强排系统的设备、设施的日常维修、管理、运行、维护、保养及控制。

2.所有室内外的桌椅、门窗、玻璃、幕墙、黑板、屋面、墙面、墙砖、地砖、吊顶、空调、电扇、卫生间隔断、家具的日常维修、管理、运行、维护及保养。

3.所有道路的维修保养、污水井、雨水井清理及疏通。

4.所有楼宇、阳台、卫生间、地面、墙面及屋面的防水处理以及日常巡修、维修。 5.所有楼宇的二次加压水箱的维护与保养。

6.所有设备、设施的维修、运行、维护、管理、保养及控制严格按照规范和规程操作处理，建立健全完善的设施、设备档案和维修、维护、保养档案（含电子档案）。

（二）日常维修和应急抢修

1.所有日常维修、应急性抢修、临时性维修都由乙方负责维修并完成，甲方负责材料供应并负责监督施工及验收和管理（如需动用大型机械设备，机械设备费用由甲方支付）。

2.所有维修、运行、维护、管理、保养及控制严格按照规范和规程操作处理，建立健全完善维修、维护、保养档案（含电子档案）。

（三）服务楼宇、面积及用工需求

维修服务楼栋、服务面积及用工需求一览表

区域 教学区 教学楼 综合实验楼 教学科研楼 建树楼 行政办公楼 综合后勤楼、校医院、会所、幼儿园 商业街 食堂 东西南体育场、训练馆、体育部、东西南大门 宿舍区 图书馆 怡苑、馨苑、静苑、雅苑 项目名称 数量 建筑面积（m2） 所需人数 2 1 1 1 1 3 2 3 8 1 21 48738 28195.1 32824.3 15508 33318 18391.89 13690 35214 8400 47573.78 213716 4 2 2 1 2 2 1 3 1 2 21 主要维修内容 所有楼宇室内外及地下室上下水管网、水电暖、照明灯具及线路、教室桌椅、黑板、门窗、房屋墙面、吊顶、卫生间、污水井、雨水井及雨水管网清理及疏通、空调、电扇。 供水、供配电、供暖系统和地源热泵系统、中水系统、光伏电系统、所有室内外道路、路灯、管网 所有上下水管网、路灯照明设施、道路、公共卫生间 1 约1740亩 2 上下水管网系统的维修、保养。 合计 45栋 43 备注：以上数据仅供参考，以投标人实地勘察为准。

二、服务内容

各区域维修服务主要内容一览表

区域名称 服务内容 办公室、教室 灯具、电扇、插座、配电盒 电 地源空调 公共场所 备注 末端开关、风口、和楼宇内的管网 走廊灯、卫生间灯、大厅灯、教室灯、楼梯灯 上水 教学区 水 下水 暖气 基础 房屋 吊顶 洗漱池、卫生间、开水间、拖把池 蹲便、地漏、下水软管 温度、漏水 墙面、地面、屋顶、幕墙玻璃 卫生间、走廊、大厅 楼顶门、教室、楼梯、进楼大门、配电间门、 门、窗 五金 黑板 桌椅 厕所 房间 电 公共场所 上水 水 下水 暖气 宿舍区 基础 房屋 灯具（房间灯、阳台灯）、电扇、插座、配电盒 洗衣房、走廊灯、卫生间灯、大厅灯、楼梯灯 洗漱池、卫生间、开水间、拖把池 蹲便、地漏、下水软管 温度、漏水 墙面、地面、屋顶、幕墙玻璃 吊顶（卫生间、大厅） 门、窗（楼顶门、教室、楼梯、 五金 五金 进楼大门、配电间、厕所） 床（床架、床板、爬梯） 家具（桌子、柜子、凳子） 电 室外区 水 路灯、配电柜 自来水漏水、污水井冒水、井盖、消防栓漏水 道路 塌陷、地砖破损、路边石破损等、自行车棚的维修 三、服务标准及质量要求

对维修范围内的设施24小时内完成维修；对不属维修范围内的设施2小时内报告甲方，并协助甲方做好维修。

1、维修效率

a.定期进行维修巡查情况，发现故障及时处理或报告，有巡查记录本；

b.保证维修的及时性，简单维修时间不超出24小时，特殊情况的维修时间完成不超出48小时；属于甲方负责的复杂维修，应于24小时内书面报告甲方（特殊情况电话通知）。

2、维修质量

a.保证维修质量，维修材料安全可靠、品牌正宗，维修工艺和外观美观整洁； b.维修返修率每月低于5%，有记录并每月汇总报送甲方。 3、服务态度

a.注重维修服务态度，合理安排维修时间，与师生交流时态度热情诚恳，维修作业不影响师生的学习、教学和生活，每月投诉率低于5%，有记录并每月汇总报送甲方。

b.有维修安排、维修回访、投诉处理记录。

物业维修的标准和质量要求

项目 二次供水、排水 作业频率 1、每2小时对给水设备巡查1次；管线及地下室集水井排水设备每天巡查1次； 2、高压水泵等设备每月保养检修1次，每年大修1次； 3、水箱每年清洗消毒2次，化验水质2次；4、每周进行1次环境卫生保洁 1、每天对设备巡查1次并做好抄表记录； 2、设备每月保养1次，小型故障及处理，每年大修1次； 3、设备运行3-4年后进行1次设备耐压试验；4、每周进行1次设备表面及环境卫生保洁 1、每天对设备巡查1次并做好抄表及巡查记录； 2、四月机组检修；五月室内风机排风管保养消毒；十月保养全部制冷设备；3、每周进行1次设备表面及环境卫生保洁 1、每天按照学校冬季供暖用途规定时间进行运行维护； 2、设备每月保养1次，小型故障及处理，每年大修1次； 4、每周进行1次设备表面及环境卫生保洁 服务标准 1、保证正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，有应急预案并能及时启动。2、由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，有严格的管理制度并上墙；3、每次水泵或管道或水箱内维修后，进行及时清洗，同时进行水质化验并出化验报告单。确保水质符合饮用水标准；4、设备及环境卫生清洁，符合饮用水卫生标准；5、保证雨季或暴雨天气地下室集水井排水设备的正常运行。 1、低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决；2、保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；按规定进行试验并出试验报告单。 低压变电所（室）（无人值班） 中央空调 供暖系统维护维修 1、工作人员持证上岗，有严格的岗位职责，确保系统正常运行；2、空调系统进行巡视，保证运行正常，无漏水现象； 3、保障6月至9月的制冷运行，室内温度维持在26度；保障11月至次年3月的供热运行，室内温度不低于16摄氏度；4、空调系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。 1、工作人员有严格的岗位职责，严格按照操作规程进行，确保系统正常运行；2、每天系统进行巡视自查，保证运行正常，无漏水现象3、系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。4、假期设备停止运行时及时保养和维护，确保设备完好率100%；

学生公寓各项维护、维修 1、加强维修人员的培训，提高专业技能；2、执行24小时抢修制度，设立报修电话（值班室），接到报学生公寓各项设施、设备、修及时通知维修人员，并做好相关记录；3、维修人管道、线路、家具等维修员接到报修电话后，必须立即赶赴现场进行维修，及时、妥善 零星维修及时完成；4、维修后，进行跟踪回访，对维修质量进行检验确认。 一、房屋土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或预约修复日期。 屋面、地面、墙面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、垃圾道等零星维修 (一)室内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补；木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密、符合相应规范要求。 (二)室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固、符合相应规范要求。 检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补；质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头、符合相应规范要求。 烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复；质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水、符合相应规范要求。 清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件、符合相应规范要求。 屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏、符合相应规范要求。 外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情；质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患、符合相应规范要求。 阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹；质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象、符合相应规范要求。 二、上下水系统小修标准 (一)、室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。(二)、卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 (三)、排水管道、化粪池，检查井等。 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满 溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 三、供电设施设备小修标准 (一)、配电设施 小修内容：(1)、配电柜(2)、配电箱(3)、配电盘 ；质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 ；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 。 (二)、室内设备 小修内容：(1)、闸具(2)、电源插座(3)、开关(4)、灯头 ；质量标准：正常使用 ；时限要求：报修后30分钟到达现场处理。 (三)、配电线路 小修内容：(1)、导线(2)、支持物 ；质量标准：绝缘良好完整可靠 ；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 。 门配件及加固 铰链、拉手、地簧等配件维修、门加固。 24小时内完成 门锁、钥匙 维修、更换、配钥匙，确保能正常使用。 24小时内完成 急开锁 门窗玻璃 床 门窗家俱类 桌、椅、柜 课桌椅 讲台 普通黑板 吊扇、壁扇 窗帘维修 晾衣绳维修 紧急开锁，确保能正常使用。 装配、加固，确保能正常使用。 固定，确保能正常使用。 维修、更换，确保能正常使用。 维修、加固，确保能正常使用。 维修、加固，确保能正常使用。 维修、更换，确保能正常使用。 维修、加固，确保能正常使用。 2小时内完成 门配件及加固 加固、配件完整，确保能正常使用。 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 配件配齐、维修和加固，确保正常使用。 24小时内完成 维修、加固、更换，确保能正常使用。 24小时内完成 阀门 给水管 维修、更换，确保能正常使用。 主材费单价300元以内的零星维修 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 上下水系统 软管、下水管 维修、更换，确保能正常使用。 室内外落水管 维修、更换确保能正常使用。 低压水箱 开关、插座 供电设施设备 灯具、灯座 空开 线路 盖板 下水道 窨井 校园设施设备 化粪池 楼栋内地面、墙体、公共座椅 喷泉 校园路灯 维修、更换配件，确保正常使用。 维修、更换，确保能安全正常的使用。 24小时内完成 维修、更换，确保能安全正常的使用。 24小时内完成 维修、更换，确保能安全正常的使用。 24小时内完成 主材单价300元以内的零星维修 更换、周边零星修补，确保安全正常使用。 疏通、清掏，确保排水畅通。 疏通、清掏，确保排水畅通。 疏通、清掏，确保排水畅通。 1㎡内地砖更换、墙体刷白，主材单价300元以内的座椅维修 主材单价300元以内的零星维修 主材单价300元以内的零星维修 24小时内完成 现浇盖板15天、成品盖板24小时 临时措施2小时内 24小时内完成 24小时内完成 48小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 24小时内完成 架空层抽水泵 主材单价300元以内的零星维修 以上维修项目接到报修后2小时内响应。

四、配合节水节电管理服务要求

积极做好节水节电工作，强化节能管理和员工节能意识。具体要求如下：

1.建立内部节能管理制度，加强员工节能培训、宣传，全年举行培训不少于1次，宣传不少于2次；

2.楼宇内杜绝长明灯、长流水，做到人走灯灭，人走水停，无跑、冒、滴、漏现象。 3.各楼宇管理员负责巡视检查，发现水电浪费的行为要及时制止，检查情况要记录备案。

五、其它服务及质量要求

1、对校区所有设备、设施进行巡视并进行维护、维修及保养，及时开关各种用电、供水设施，发现异常情况及时进行维修，对损坏的零配件及时更换，保证校区内供电、供水系统能正常运行（包括水龙头的拆装，给排水管道疏通、清洁、维修保养）。

2、对屋面排水沟、室内排水管进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季、雪季前一个月

要对建筑物天面进行检查，发现防水层有气臌、破碎，隔热层有断裂、缺损的应及时维修，对屋面防水层有气臌、破碎，缺损的面积较大时应及时报告委托方并出具维修方案，双方共同协商维修事宜（伸缩缝、落水口周围、卫生间、阳台、墙面的漏水由乙方负责及时维修）。

3、遇有市政维修、校区维修或特殊情况需停电停水时，应及时通知委托方，并在宣传栏张贴书面通知，做好应急预案和安全防护工作。

4、对建筑物瓷片、批档脱掉的要及时维修，平时做好各建筑物保养工作。中标人要有熟练、具有资格证的专业工程技术人员对学校各项设施设备进行维护。维修人员中必须具备不锈钢焊工、木工、水电工等，并持有相关技能资格证书。

5、整个学校内露天井盖、灯具灯饰等要不定期检查，有缺漏和损坏的，及时补足和维修。保证露天井盖盖严实，以防伤人；照明路灯检查孔封闭完好，以防漏电触电。

6、负责所有室内外的桌椅、门窗、玻璃、幕墙、黑板、屋面、墙面、墙砖、地砖、吊顶、防水、空调、电扇、卫生间隔断、家具、所有楼宇室内外上下水管网、水电暧、照明灯具、开关插座的日常检查维修、管理、运行、维护及保养，负责保证各项设施正常、安全运行。

7、每周一次巡查室外其他附属设施，保证其正常运行。节假日特别是重大节日前，应对学校各场所景观设施、照明进行安全功能检查，保证节假日期间各项设施正常、安全运行。

8、每天按规范对学校配电房进行基本维护，保证设备正常运转及供电正常。 9、每年寒假和暑假前，须进行全校排查，登记好待维修项目，在寒假或暑假期间统一维修，确保新学期学校各场所设备设施的零损坏。

10、每年毕业生离校后和新生报到前期间，须全面检查学生宿舍的设施设备完好情况。如发现损坏或缺少的，应及时维修或更换好。

11、配合采购人或消防、安监等部门做好安全宣传和查验、维修工作。

12、对设施、设备进行日常管理和维修养护使用完好率达到98%以上，零修、急修及时率达100%，师生的满意率达到95%以上。所有接到报修任务15分钟到达现场。简单的维修2小时内处理完毕，小毛病15分钟到达现场，一般维修4小时处理完毕，中型维修15分钟到达现场，12小时当天处 理完毕，大的维修项目应拿出维修方案并立即通知甲方，经双方协商再确定维修方式及完成时限。小修范围的设施、设备，应及时组织修复；属大、中修范围或需更新改造的设施设备，及时报委托方确定维修方案。

13、负责宿舍热水、宿舍楼空调、洗衣机、电梯、智能用电系统的日常管理，主要工作为联系、督促热水、宿舍楼空调、洗衣机、电梯、智能用电系统的相关公司对设备进行日常

维护和维修，如有重大问题或紧急情况及时向学校主管部门报告。

14、日常维修人员数：维修工不少43人 。

15、学校电梯、锅炉系统以及建筑物主体等由学校委托专业维保公司维保。

16、在学生宿舍公物遭破坏时，应配合学校主管部门调查核实具体情况及进行相关处理。 17、路灯完好无损，保持洁净，夜间正常使用，定期检查，维护保养；及时处理好学校临时交予的各项任务。

18、维修人员所使用的工具等由中标人配备；维修中所使用的材料由学校负责，由中标人按以旧换新的原则向学校领取。

19、维修人员中必须配备2名泥工、2名批墙的油漆工、2名木工、1名有维修防水经验的工人，水工和电工及其他工种配备必须合理协调，保证所有维修任务按时保质保量完成。

20、所有维修材料及零配件由甲方负责，乙方在维修中原则上是能维修尽量维修，确实不能维修再更换，对更换批量较大的应以书面的形式通知甲方，待甲方许可后才能更换。

21、对于应急性抢修任务，如乙方确有困难不能维修，经甲方确认后由学校组织安排维修。

22、对应急性抢修或特殊性维修，为提高维修效率，经甲方认可，乙方可自行购置材料，但所需费用必须参照市场价格，并由甲方支付。

六、其它约定

1、乙方应严格遵守甲方的各项规章制度，按合同规定执行，服从学校管理，发现没有按照合同及学校规定的每次从承包款中扣除500元。

2、完善项目维修管理规章制度和工作流程。

3、乙方必须公布24小时维修服务电话，保持电话畅通，非工作时间安排专人值班，及时处理紧急报修事项，检查中发现没有按规定执行的每次从承包款中扣除200元。

4、接到报修单或报修电话，10分钟之内有响应，根据报修内容和预约时间及时进行维修，发现一次没有及时维修的从承包款中扣除200元。

5、维修时限：小修不超过4小时，中修不超过12小时，大修不超过24小时，没有按规定的时间完成的每次从承包款中扣除200元。

6、爱护使用维修工具，特殊维修工具使用后及时归还，损坏照价赔偿；维修材料及时书面上报，更换的废旧材料及时交回甲方。

7、根据甲方提出的意见建议和整改要求，及时整改，已达到更好地维修服务效果，没有按甲方的意见建议和整改要求执行的每次从承包款中扣除500元。

8、乙方必须按照甲方合同中的要求配备人员，人员必须坚持上班签到，甲方不定时抽查人员配备情况，发现没有按照甲方合同中的要求配备人员每次从承包款中扣除200元。

9、定期对员工进行安全操作及岗位技能培训，提高员工安全生产意识。

10、维修服务满意率95%以上，返修率不超过2%，投诉处理率100%，每投诉一次从承包款中扣除100元。

11、维修人员上班期间必须保证人员到位，如有请假承包方负责人必须通知甲方相关人员，不得空岗，睡岗，脱岗，离岗，当班人员不得饮酒，每发现一次违反以上规定的从承包款中扣除100元。

12、乙方必须爱护学校国家有资产和节约资源减少浪费，每发现损坏国有资产和浪费资源的现象每次从承包款中扣除200元。

13、根据甲方需求，配合并融入甲方云后勤在线报修系统。完成甲方交办的其他临时性工作任务。

14、如每月因乙方违反甲方管理规定，连续3个月每月从承包款中扣除的金额超出2000元时甲方有权终止本合同。

七、档案资料管理要求

1、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立学校水电设施检查保养、业务培训考核等登记制度。 3、管理委托合同规定的其它事项。

4、以上资料必须每月装订提交给采购人归档。

第四节 绿化服务物业管理项目要求

总体要求：提供专业、规范的绿化养护服务，创建舒适靓丽的校园环境，积极创建生态园林式校园。最低用工人数不少于43人。由专业人员（绿化工程师、

花卉园艺师、绿化技工等）实施绿化养护管理，负责对校区内的绿化区域进行日常淋水、除

草、松土、修枝、整形、防治病虫、施肥、防风、排涝、绿化区保洁等专业护理，营造良好的园林景观，美化学校环境。中标人工作需要的设备、器具、工具、消耗的农药、肥料等物料费用由中标人自行承担。中标人在接到中标通知书后一周内，要完成各绿化区域面积核算、苗木和绿植清点等工作，签订合同当天要完成各类绿植、苗木、草地等管理项目的交接工作。原绿化合同未到期的项目，在原绿化合同到期前一周内完成绿化区域面积核算、苗木和绿植清点等工作，原绿化合同到期的当天要完成交接工作。费率按中标的绿化相应费率据实结算。

一、服务范围

全校区绿化总面积为429732.48㎡

绿化服务项目详细统计表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 项 目 名 称 一期部分 教学楼、中轴色块 2#、5#、6#、7#、澡堂、食堂及小广场 小计 二期部分 健康一条路绿化 行政办公楼绿化 实验楼、二食堂、8、9号宿舍楼绿化 建树楼绿化 小计 三期部分 三期学生宿舍、食堂及运动场区域绿化（三期学生宿舍周边、4#学生宿舍周边、运动场看台周边、2#人才楼周边、室内训练馆周边） 小计 图书馆中心区域 教学科研楼东侧绿化 湖面面积 假山东侧绿化 中心区域绿化 假山叠瀑工程 小计 运动场部分 东运动场内草坪 小计 东南区域 绿化面积 22908.07 31728.02 54636.09 11061.70 25528.93 27431.37 4182.37 68204.37 51220.32 51220.32 43721.22 11000.00 57702.29 15072.00 9927.88 137423.39 7880.00 7880.00 14 东南区域草坪 15 南大门东侧绿化 16 其他绿化 小计 17 毓苑社区 小计 总计 注：以上数据由东区建设指挥部提供，投标方可实地勘察。 11080 15808.25 39960 66848.25 43520.06 43520.06 429732.48 二、服务标准及质量要求

1.综合管理

（1）人员编制：43人。包含：经理1人，绿化技工5人，绿化普工37人。 （2）配备具备园林绿化相关专业中级及以上职称的技术管理人员不少于3人；绿化技工熟悉校园整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗旱、抗病虫害等养护技能。

（3）建立绿化养护管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法。

（4）有年度、月度工作计划，有巡查并做好巡查记录。

（5）工具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。 2.乔灌木养护

（1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； （2）树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率100%； （3）树冠基本完整，内膛不乱，通风透光；

（4）在正常条件下，生长季节有少量黄叶、焦叶、卷叶； （5）无明显枯枝死杈、无死树；

（6）乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年二次以上，篱、球等按生长情况、造型要求及时修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝叶紧密，无脱节；

（7）每年适时除杂草，五次以上；

（8）按植物品种、生长情况、土壤条件适时适量施肥。每年松土普施基肥一遍，花灌木增施追肥一遍；

（9）病虫害防治全年全校不少于3次，防治结合，病虫害虽有发生，但能及时灭治，树木被啃咬的叶片最严重的每株在8%以下；有蛀干害虫的株数在5%以下，树木缺株在5‰

以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；因人为或风雨之害造成树木倾斜应及时护正。

3.绿地养护

（1）草坪覆盖率达到95%以上，生长旺盛，草根基本不裸露； （2）叶色正常，生长季节基本不枯黄；

（3）及时对绿地整治修剪，高度控制在10cm以下；

（4）及时除掉杂草，每年除杂草六遍以上，杂草率10%以下； （5）干旱、高温季节保持有效供水，有低洼及时平整，基本无积水； （6）按生长情况，适时适量施有机肥二遍； （7）及时做好病虫害防治理；

（8）绿地整洁，生长好，有斑秃及时补植；能及时清理垃圾杂物。 4.园林小品（含水面、水质管理）

（1）凉亭、长廊、水榭、花架、塑木小品、座椅、灯光等设施完好，使用正常，表面无油漆脱落，局部无损坏。假山或叠石小品无倒塌，石块接合处缝隙1cm以下（无安全危险）；

（2）每天上、下午各清扫一次，垃圾及时清运，设施表面无附着污物。

（3）水体景观水质良好，无异味，能见度达到80cm以上；如有水生动植物长势良好。 5.空地管理

（1）保持校园空地绿化全覆盖。每年打草六次以上； （2）无垃圾倾倒现象，空地上无明显垃圾； （3）无种菜现象；

（4）未经学校批准，空地不得用于其它用途，不得兴建任何设施。

6.行政楼、图书馆、工程训练中心、师生活动中心、高尔夫学院等楼宇周边区域内绿化养护水平达二级以上。

7.所有植物保持不缺水，做好雨季和日常的培土工作，防止积水。负责浇灌系统的维修维护，费用由中标人承担。灌溉水电费用由学校承担。

8.做好树木涂白、防风害等工作，对受损或倾到花木及时扶正和局部补苗，相关费用由中标人承担。由于委托人施工造成的损坏补苗费用由委托人承担。根据相关病虫害发生的环境条件及其规律，合理施肥，坚持以“预防为主”的原则进行防治，不得使用高毒及以上的农药，保持花木生长健壮，枝叶茂盛。

9.根据季节变化或采购人具体要求，摆放季节性花卉，花卉购置费用由采购人承担，花卉养护由中标人负责。

10.特别约定：在绿化维护过程中，出现树木死亡的，应按照死亡树木的原规格、价格进行赔偿或补种。

校园绿化服务标准及质量要求详表

项目 服务标准 1、植物配置合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地；2、树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率98%以上。3、树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，4、在正常条件下，生长季节无黄叶、焦叶、卷叶、 乔灌木养护 落叶；5、无枯枝死杈、无死树；6、乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三次以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪；7、及时除杂草，杂草留存不超过三天；8、按植物品种、生长情况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要；9、以防为主，及时采用高效、低毒、农药，使树木被啃咬的叶片最严重的每株在3%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，树木缺株在1‰以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；因人为或风雨之害造成树木倾斜应及时护正。 1、草坪覆盖率达到95%以上，生长旺盛，草根不裸露， 2、叶色正常，生长季节不枯黄， 3、及时对绿地整治修剪，高度控制在8cm以下； 4、及时除掉杂草，每年除杂草十遍以上，杂草率5%以下； 5、保持有效供水，无绿地养护 积水； 6、按土壤肥力、绿地种类、生长情况，适时适量施有机肥三遍； 7、15000 以防为主，严格控制病虫害，发现时及时采用高效、低毒、农药进行治理； ㎡/人 8、绿地整洁，生长良好，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运 时花与盆景 1、全校大型活动、会议摆放花卉盆景每年六次以上,四季有花,花期一致; 2、花卉生长正常,无枯枝残花;及时补种缺株、倒伏、枯死的花卉,补种、颜色要与原来的保持一致; 3、及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾,每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次,盛花期追肥适量； 4、做好病虫害防治工作，无病虫危害； 5、花坛设施保持完好。 1、经典的设施（包括凉亭、长廊、水榭、花架、喷泉、雕塑等塑石、塑木小品、座椅、灯光等）保持完好，使用正常，好卫生保洁工作，每天上、下午各清扫一次，全天候不间断保洁，垃圾及时清运，设施表面无附着污物。水体景观水面无残花、落叶和废弃物及漂浮植物。水底无沉积的污泥，每年要清除二次。 3、水体景观水质良好，无异味，能见度达到80cm以上；如有水生动植物长势良好。 30处（小品）10000㎡（水体） /人 800 盆/人 40000 ㎡/人 定额 园林小品

三、档案资料管理要求

1、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立花木养护记录、业务培训考核等登记制度。施肥、杀虫要经委托方签字。

3、管理委托合同规定的其它事项。

4、以上资料必须每月装订提交给委托人归档。

第五节 学生公寓管理服务物业管理项目要求

总体要求：提供专业、规范、安全、优质、高效、整洁的物业服务，创建安全、舒适、美观、卫生的住宿环境。最低用工人数不少于77人。学生公寓物业

服务要实现科学化、规范化和标准化管理，各项管理和服务制度完善、机制健全、档案完整，在甲方的指导下，强化学生公寓智能化管理的各个环节，积极推进学生公寓文化建设，加强公寓内各项安全检查和学生私拉乱接电线及使用违规电器的检查，协助保卫处做好学生公寓内消防设备的检查，除重点做好公寓的门卫管理、防火、防盗等工作以外，还要重视对外来人员身份检查与登记，严禁放行身份不明的人员出入学生公寓楼；严格对携进、出物品的管理，严禁无登记的大件或贵重物品离开学生公寓；负责楼宇内公共设备设施的管理和维护，制定学生宿舍突发事件应急预案，及时正确处理突发事件，保证公寓内学生人身、财物和公共设施的安全。学生公寓内有责案件发生率为0，学生投诉处理及时率100%，投诉处理满意率95%以上。

一、服务范围

负责学生公寓的门禁管理、卫生管理、设施设备管理、节能管理以及公寓内学生的日常行为管理，主要包括学生宿舍区及大门的门禁值日、安全检查，学生公寓各项设施设备资产管理，学生日常行为纪律反映，按规定时间关闭及开放宿舍区大门，学生晚归登记等。协助学校公寓管理部门做好新生宿舍家具的验收、分发，毕业生房间家具验收及上锁等工作。负责学生公寓的防疫、消毒工作，协助保卫处做好学生公寓内的消防安全工作，协助学生工作

部门组织好学生文明宿舍创建等工作。学生公寓楼宇及人员分布情况如下表：

学生公寓管理人员及各出入口宿管人员配备情况一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 公寓名称 静苑1-2号楼 静苑3号楼 静苑4-6号楼 雅苑1-2号楼 雅苑3号楼 雅苑4-5号楼 雅苑6号楼 雅苑7-8号楼 馨苑1--3号楼 怡苑1号楼 怡苑2号楼 怡苑3号楼 怡苑4号楼 人数合计 层数 6 6 6 6 6 6 6 6 6 11 11 11 11 人数 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 77人 学生公寓楼总面积213273m2 共52名楼管，为确保每个学生公寓出入口白班2人、夜班1人，每组4人按工作要求调配。 另： 按照标准化学生公寓建设达标体系要求，每1000-1200名学生配备专职宿管员1人，全部学生公寓尚需配备25名宿管员（含项目经理1人，主管3人，职责主要为监管所有楼管人员及公寓卫生、安全督查等工作）。 备注 二、服务标准及质量要求

建立学生公寓管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《学生公寓管理应急预案》。建立管理档案，有住宿情况电子档案、工作交接本、日常巡查记录本、舍监巡查记录本、失物登记本、维修登记本、大件物品进出登记本、人员进出登记本等档案资料。有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。工具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；不得谩骂、殴打学生，不得与师生发生任何冲突，如有纠纷及时向甲乙方管理部门反映；定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录，杜绝影响学生正常生活住宿的情况发生。具体要求如下：

1.综合管理：

（1）人员编制：77人。包括：项目经理1名、管理人员3名、门禁管理员52人，楼宇管理员21名。

（2）经理需从事本行业3年及以上经历。

（3）建立学生公寓管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《学生公寓管理应急预案》。

（4）建立管理档案，有住宿情况电子档案、工作交接本、日常巡查记录本、舍监巡查记录本、失物登记本、维修登记本、大件物品进出登记本、人员进出登记本等档案资料。

（5）有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。

（6）工具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。 （7）使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；统一工装，挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；不得谩骂、殴打学生，不得与师生发生任何冲突，如有纠纷及时向甲乙方管理部门反映；

（8）定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录，杜绝影响学生正常生活住宿的情况发生。

（9）参与学生公寓寝室检查评比等工作。 2.门禁值班和安全管理

（1）按照学校的作息时间和相关部门要求开关门和灯； （2）不得脱岗缺岗；管理员进餐时间不超过半小时；

（3）管理员实行24小时值守制，值班期间不允许做与工作无关的事情，值班室内不得烹饪、煮饭等，做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有管理经理签阅意见；

（4）熟悉本楼宇一切情况，包括：房间、卫生间数量，公共区域面积，消防器材数量及状况，具备处理应急突发事件的能力；

（5）每日检查设施设备，出现故障2小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；

（6）做好人员来访、 设备及物品出入登记等记录，有专用记录本，严格控制闲杂人员进入；

（7）指挥、引导学生公寓楼前自行车整齐有序停放，并保持消防过道的通畅；如存在消防安全隐患和可疑情况要及时上报，消除隐患。

（8）开展学生公寓内的防火、防骗、防盗等安全宣传和警示教育，配合学校相关部门

开展其他学生教育管理工作；

（9）根据学校有关学生住宿管理规定，配合学院做好本楼内学生住宿秩序、纪律管理，有晚归学生登记本。

（10）女生学生公寓须安排女性值班。

（11）公寓管理员能熟练使用楼内各项设备，如消防监控报警、限电控制、监控设备等。 3. 消防管理

（1）建立学生公寓紧急情况处理预案和消防安全应急预案；

（2）做好防火巡查检查、安全疏散设施管理、火灾隐患整改、用火用电安全管理等工作，有分类专项记录本；

（3）能熟练使用楼内消防设施，每天对大楼消防安全及消防设施巡查1次并做好巡查记录和消防设施定期检查记录。发现问题及时上报校保卫处。

（4）在保卫处的指导下，积极组织员工开展消防演练，强化员工消防安全意识，每学期组织员工开展消防演练不少于1次。

（5）配合学校、保卫部门做好消防安全检查，对违规使用大功率电器等安全隐患情况主动巡查发现，及时上报；

4.水电管理

（1）加强用水用电设施设备巡查，节水节电，避免出现长流水、长明电等浪费现象，保证公寓水电设备运转正常；

（2）协助做好中途入住、调宿、退宿学生水电费的结算工作，不发生遗漏现象。 5.维修维护管理

（1）学生公寓各项设施设备维修上报，熟练使用云后勤在线报修系统； （2）跟踪维修完成情况，逾时未完成维修的要及时催促。 6.床位管理

（1）建立宿舍电子台账，熟悉本楼栋空房间和空床位情况；

（2）巡查床位使用情况，对变动情况24小时内更新变动资料并及时向甲方报送； （3）未经甲方同意，不得擅自安排、调整床位； 7.入住调宿退宿管理

（1）配合学校相关职能部门做好学生公寓的调配工作。 8.生活设备管理

（1）对洗浴系统、限电系统、监控系统、开热水供应、门禁系统等设备运行情况进行

有效监控管理，有运行记录；

（2）对生活设备主动发现问题登记上报，有报修和维修记录。 9.空调管理

（1）做好报修登记并跟踪空调维修情况，有专用记录本； （2）有宿舍空调台账（包括空调卡、遥控器等）；

（3）有检查、验收毕业生及整间退宿（含搬迁）房间的空调设备情况的记录，并及时报送甲方；

（4）配合学校的空调检查工作。 10.毕业季、新生入学管理

（1）做好人员进出登记、手续办理（收发钥匙、结算水电费、收发专用卡、空调遥控器等）、房间清查等工作，有分项记录本；

（2）检查已退宿舍的配备设施情况，有专用记录并及时报送甲方； 11.施工队进楼管理

（1）对进楼施工的工程队严格把关，凭证出入；验证施工报批和水电使用报批手续；有施工队进楼维修手续办理登记本；

（2）有施工队进楼维修监管记录本。

主要服务内容一览表

主要指标 实施措施 安全管理 1、加强公寓管理员、保洁工作人员的消防安全知识培训，落 实责任人负责巡视，发现隐患、苗头及时处理；2、制定火灾 事故应急措施并报甲方同意并定期演练；3、定期宣传学生公 学生公寓无火灾寓防火、防盗知识，尤其是让学生了解防火知识，定期组织 事件发生 公寓管理员、保洁人员和学生共同参加的消防演练。4、加强 对宿舍内学生私拉乱接电线、使用违规电器的检查，发现问 题按程序及时通报学生工作部门处理。 1、公寓管理员对来访人员严格执行登记手续，杜绝闲杂人员安全管进入学生公寓；2、对学生公寓内物品的出入实行登记放行手理、学生行为管理 学生公寓无偷盗续；3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷盗案件发生； 4、案件发生 严格遵守校方制定的公寓钥匙管理规定，钥匙的登记、领用有序。 学生公寓无男女1、严格执行公寓管理制度，异性同学及异性来访者不得进入

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