修缮四合院带来市场新空间

修缮四合院带来市场新空间 50套四合院8月上市

今年8月，50套四合院经修缮后，将集中在北京拍卖。业内人士对此次大规模的四合院上市交易表示担忧：限于历史原因，被拍卖的房子很有可能是经租房、代管房，甚至有可能是使用权与产权混合的四合院。

专业四合院代理机构万德成总经理井蕴娇指出，现在的四合院交易属于第一轮市场，大都是对破败的、“文革”时候腾退的四合院出手，交易的价格就是地价，房屋的价值根本没有体现出来。当新的购买方把四合院修缮好再卖时，就预示着即将进入第二轮比较到位的市场。北京盛佳国际拍卖有限公司董事长桂立平则表示，他们接收房源时都要经过“确权”，权属不明的，都无法上拍。

需求量大

“境外大量的买家，太喜欢四合院了。”有关人士说，因为有需求，所以不论是拍卖还是代理，他们都能接受。“但是我们仍然要保证在产权明晰的情况下交易，而且要修旧如旧，不能毁坏。”某业内人士也认为，北京四合院交易的兴盛，主要是靠产权与市场关系的协调。

据统计，北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16．7万人，共需迁出人口11．8万人，占现状总人口的41％，借着国家的鼓励政策，越来越多的老百姓选择“主动出击”，一时间大大小小的经纪公司都打出了收购、出售四合院的招牌。

北京四合院市场的卖家、买家信息比较分散。卖家就近委托小经纪公司卖房，买家信任大经纪公司委托大公司为其寻找房源，每家公司虽都有一定的信息，但是过于分散。而拍卖会就可以同时召集到众多的卖家和买家，给卖家、买家更多可挑选的余地。

同时，四合院买卖的交易时间也较长。百姓卖房都希望变现快捷，但房产进入经纪公司后会有一定的运作流程，小经纪公司寻求和大经纪公司的合作，大经纪公司再打广告，筛选买主。由于目标客户群并不好把握，可能需要比较长的一段时间来运作百姓的房产。相比之下，来参加拍卖会的都是对四合院感兴趣的目标客户，只要房产合适就会出手，这样卖家就不存在在经纪公司长期压房而错过其他交易机会的风险了。

再就是四合院的卖家、买家心理价格有出入。卖家由于人数多，无其他房产等原因，对于自己出售的四合院往往有着很高的期望价格，而从买家角度考虑，四合院虽然单价合理，但乘以面积之后总价也动辄百万，卖家、买家之间存在着价格上的拔河心理。而在拍卖会上，卖家就可以参考市场价、评估价、期望价而最终得出自己的拍卖底价，不存在购房意向确定后双方对于价格的拉锯。

产权是重点

“四合院交易过程不论怎样复杂，确保产权明晰永远是第一要素。”井蕴娇指出。用胡同保护专家华新民的话说，“产权不明晰的四合院交易有很大危险。不能把别人的东西卖掉。”

合意（北京）律师事务所律师杨洁依据《中华人民共和国拍卖法》作出解释：产权不清的

四合院肯定是不能拍卖的，拍卖标的应当是委托人所有，或是依法可以处分的物品、财产权利。既然产权不明确，也就是权利归属不明确，因此就无法确定拍卖的委托人，从而导致无法进入拍卖程序。“不光是拍卖这种形式，只要交易四合院，都要确保产权明晰。”他说。

产权混乱也体现在四合院的分散分布上。从区域上划分，北京市历史文化保护区共有40片，总面积1287公顷。第一批25片，总面积1038公顷，占旧城17％；第二批15片，面积249公顷，占旧城4％。

四合院的产权形式分为三种：公产、私产、单位产。现在四合院以公产居多，但从成交量看以私产交易为主。主要位于东城区和西城区，例如西四头条至八条、什刹海、锣鼓巷、东四地区。院子最小的几十平方米，适合想住平房的百姓购买，大的有东城区一处占地6000多平方米的清代四合院，适合公司购买。各类买售人都有挑选的空间。

井蕴娇介绍，各经纪公司的房源有时候是相通的，而桂立平则表示，本次拍卖的四合院有三种来源：一是向百姓征集（最主要），二是公司有现成的资源，三是某四合院组织因没有销售途径而批量委托。

修后增值大

据专家介绍，目前北京仅存的四合院有3000座，其中绝大部分是老房子，多年以来失修失养，危房的比例已经由解放初期的5％上升到50％以上。并且院内违章建筑密集，人口密度也居高不下。没有天然气管道，大多数用煤取暖。不少院落还是使用公共水龙头，电力线路老化严重。这是长期积累下来的历史欠账，因为量大、面广，需要做好长期修缮的准备。

井蕴娇说，一般的卖户没有卖前修缮意识，因为我国二手房市场本身比较无序，而在国外，都由卖房者把房修好，这是为了尽快卖出并卖个好价钱。而修缮后的四合院有很大升值潜力，这点已经得到业内共识。

对于即将拍卖的50套四合院的修缮，桂立平说可分两种。一种是状况不太好，有改动空间的，都被外国人买走，只把内部空间做调整，门墩、门梁不变；另一种是大修过的，大都被外地驻京办事处买走直接使用。

修四合院的成本也因材而异，井蕴娇指出，用水泥修缮价格是1200元／平方米～1500元／平方米，油漆彩绘加进去可达到2000元／平方米左右；砖木结构的大概是3000元／平方米～5000元／平方米，上好的木头比如黄松、红松，根据产地不同，价格也有差异。

北京大卖老四合院 台港澳人士买走一半

据台湾媒体报道，今年九月北京将首次大规模拍卖老四合院，约有二十座四合院公开拍卖，台湾及海外人士都可以参与竞拍。拍卖行预测，将有一半四合院被境外企业及个人购买。目前，京城已出售的四合院中，有一半在台港澳人士手中。

据香港文汇报报导，老北京人世代居住的四合院，曾一度成为老北京的名片和符号。但目前，旧城区内尚存的挂牌保护院落只有五百多座。物以稀为贵，这些为数不多的四合院已飙

到数百万乃至逾千万人民币。

负责拍卖的北京盛佳拍卖公司负责人介绍说，此次拿出拍卖的四合院，主要位于北京东城区和西城区，例如西四头条至八条、什剎海、锣鼓巷、东四等地，均位于京城中心城区。最大面积逾六百平方公尺。最小的只有几十平方公尺。

据悉，有三大因素影响北京四合院价格，分别是院落环境、历史、本身条件。位于北京东、西两个中心城区的四合院价格较高，均价在每平方公尺二万元人民币左右，崇文宣武价格次之，八千至一万五。位于保护区内、风景区附近、交通便利的四合院价格要比位于其它区域的四合院高出很多，比如位于什剎海沿岸的比位于和平门的要贵将近二万元。

台港澳人士和企业以及境外人士成为此次拍卖的首选客户群体。目前，京城约有一半的四合院被台港澳人士买走。一是他们的投资眼光，二是同宗同源，对于北京四合院的喜爱，三是雄厚的资金实力。

北京仅3成胡同保存完整 旧城保护面临尴尬境地

一项北京建筑工程学院对北京二环路以内的胡同的实地调查报告显示，北京仅有1/3的胡同完整地保留了原有格局，大部分已经拆除或部分拆除，旧城保护面临尴尬境地。

15％胡同已全部改建

此次调查对象为宽度18米（建筑与建筑之间）以下的传统街、道、胡同等。据了解，调查的1320多条胡同主要分布在什刹海地区、西四地区、国子监地区、东四地区、东单地区、前门大栅栏地区、鲜鱼口地区等，其他地区的胡同已经零散孤立，被新的建筑和改造的气氛所包围，难以成片。

调查显示，只有33%（430条胡同）的胡同完整保留了传统格局，其他52％（685条）部分保留了传统格局的胡同情况十分复杂，有的仅仅保留了20米长的“胡同”，已经不能算胡同了，只是几处四合院，如花市头条、手帕胡同等；有的一侧的四合院已经被拆掉了。此外，15％（205条）胡同已经全部改建。

参与调查的专家表示，这些胡同拆除的理由，很多都是因为这些胡同不在历史文化保护区内。

行车胡同占总量95％

目前，仅用于步行的胡同极少。胡同没有单独的人行步道，总是处在机动车、非机动车与人交织混行的状态。

调查显示，目前实际行车的胡同占调查胡同总数的95％以上，虽然多数是单行，并在胡同入口有禁行标志，但逆行也是常有的事情。同时，一些胡同中，只要够一辆小车的宽度，就有停车，3米宽的胡同被汽车占去后，几乎就没有行人的通道。（记者 蒋彦鑫）

■记者调查 胡同车辆多违章逆行

地点：东城区礼士胡同

现状：礼士胡同宽约3米，长约780米，由于连接两条大路，来往的车辆很多，胡同两侧也停满了私家轿车。

胡同巡逻员程树春说，礼士胡同白天7时至22时只能自东向西行车，但每天都有不少车自西向东开，干扰胡同交通。他在9月底，设计了违章提示牌。

调查显示北京仅三分之一胡同格局完好

北京建筑工程学院公布了对北京二环以内胡同的调查报告，结论是北京仅三分之一胡同完整地保留原格局，旧城保护面临尴尬。连日来，本报记者对一些胡同进行调查。在调查中发现，正在[非法内容]的胡同内居民急切地盼望胡同早日拆除，以摆脱生活诸多不便，而格局保持完整的胡同居民则对现在的生活很满意。胡同风貌保护是否完好影响着居民对胡同保护的态度也影响着居民幸福感。

残缺胡同居民盼[非法内容]

北京建筑工程学院的调查显示，被调查的一些胡同有的仅保留了20米长的平房，已经不能算胡同，只有几处四合院，如花市头条、手帕胡同等，被调查总数的15%(205条)胡同已全部改建。

花市头条和手帕胡同均位于崇文门外，花市头条只剩下北半侧胡同，南侧是正在建设的楼房，手帕胡同只剩下西侧半条胡同，胡同平房大多是饭馆。花市头条和手帕胡同中间，原来有花市二条、三条、四条胡同，现在均已建成楼房。手帕胡同再往南是健康里西巷，两名居民表示，他们认可北京建筑工程学院的调查。“我们这里10年前就说要拆，但现在房子越来越破，连有线电视都接不上，还是没拆。”

专家反对改善居住与文保对立

北京市非物质文化保护专家委员会副主任赵书认为，有些胡同居住条件差，可以分为管理问题和使用问题。房子长年没有太多维修，是有关部门的管理问题，如果房子只够居住几家，而实际上居住超过几倍的户数，就是使用问题。

“一个城市只有保持自己的文化性格才有存在价值。北京早已形成以四合院为主的建筑格局，这是中国人的文化观念也是居住的文化形态。”

赵书认为，不能把改善居住和保护古城风貌对立。“四合院文化在世界上具有独立性，我们必须保持北京的记忆。”赵书说。

专家观点

“市民文化应和宫廷文化画等号”

北京市非物质文化保护专家赵书认同微循环改造

北京市非物质文化保护专家委员会副主任赵书介绍，北京的宫廷文化保护比较好，但除宫廷文化，还有市民文化，市民文化和宫廷文化是画等号的，不能是皇帝的就保护，平民的不保护。

“走在胡同里，许多四合院门口都贴着保护的牌子，但牌子上没有写哪个单位。北京公布过两批街区保护名单，第一批划定了25片，第二批增加了15片，但没有具体保护的单位。如果把四合院作为一种文物，就应当给予文物价值和历史地位，设置专门的维修费用，还可以立法保护。”赵书说。

赵书称，北京经过多年旧城改造，剩下的胡同不多，没有拆的胡同占北京住宅面积很小的比例。所以更加珍贵，处理起来应该更加慎重，必须站在人类文化学的高度上处理。“北京不仅属于当代，还属于子孙后代。”赵书说。

赵书说：“名人故居增加了胡同的历史价值，实际上北京有800多年的历史，哪条胡同都有历史，只是缺少人们的发掘。”

“我比较认同微循环改造，改造后还是原来的样子。”赵书表示。

记者探访

古城风貌、邻里亲情保持原味

●探访地点：府学胡同

府学胡同位于交道口，胡同居民将其称为“文物胡同”，胡同里不少平房的门上都贴着蓝色小牌子：“保护院落”。

胡同西口来往的公交车很多，但走入胡同100米，就可避开汽车声，白天出现在胡同里的居民以老人为主。近日，胡同里戴着红袖标的张大妈说，她习惯了胡同安静的生活。张大妈解释：“这古城风貌保护很好，老邻居也在这，住楼房的女儿时不时接我过去，我住不了几天就想要回来。”

文天祥祠位于胡同中间，工作人员杨先生说，附近居民大部分都来过文天祥祠，有的居民还把朋友带来。“胡同里经常有一些老外，乘坐三轮车观看四合院。”北京市文物局就在文天祥祠旁边，看门的董先生说。

身边尽是高楼只剩半条胡同

●探访地点：花市头条

近日，崇文区西花市大街北侧，居民张老先生和老伴站在路边晒太阳，该地区[非法内容]后高楼林立，阳光洒不到路上，只有搜秀影城后面的工棚不高，老两口每天在这站一会儿。

花市头条南半边的平房全部拆除，一排挡板放在胡同南侧，南侧的高楼挡住太阳，走在胡同里感觉冷嗖嗖。胡同南侧堆着的垃圾被冻在一起。胡同长约300米，西头是崇外大街，走出东头则是新楼。胡同一位居民称，上世纪50年代搬到这，院内房子几乎没修过，邻居的房子墙裂开了一个能伸进拳头的缝。

“为什么南侧拆了，北侧不拆？我们希望早拆。”看着南侧拔地而起的高楼，居民们说。胡同北侧一家小学现在成了[非法内容]办的办公用房，说起为何没拆除北侧，[非法内容]办一工作人员笑了，说可能有四合院要保护。

京剧名角故居隐身大杂院

●探访地点：铁树斜街

谭鑫培故居位于大栅栏铁树斜街，门口没有牌子，里面是大杂院，住在院口一名女居民并不知道这是名人故居。

谭家第五代孙女谭凤珠居住在一间半老房里，院子里建满平房，房子之间的路只有1米宽。“我们家原来有近50间房，后来国家收回了。”谭凤珠说。她现在居住的房子已有百年历史。

谭鑫培第六代孙女谭晓咪说，谭家想把故居建成谭鑫培博物馆，海外的朋友有意向投资，但院里住着许多居民，院子的地他们收不回。

谭晓咪说，铁树斜街住过许多名角。谭鑫培故居往西100米就是梅兰芳故居，门口也没有标志。梅家人已不在此居住，现在故居两边分别是男女厕所。现在该故居居住的王春林说，院里共有7户，都知道这是梅兰芳故居。

总有人来拍当年德国人砌的墙

●探访地点：东交民巷

舒文秀上世纪50年代搬到东交民巷11号院，旧社会时，她曾经看到过“华人与狗不得入内”的牌子。近几年，她多次向年轻居民说起那段历史。

舒文秀住在11号院红楼里。她搬到东交民巷后，11号院旁边还是外国使馆，舒文秀回忆起当年站在楼顶看使馆演电影时，兴奋得直笑。舒文秀说，使馆搬走后，盖起几座高楼，门口的汽车多了，胡同里稍微乱了一些。胡同东口看车的两名老师傅对一堵德国人盖的墙记忆颇深，他们说每天都有人过来拍墙的照片，“墙西部的颜色与东部不同，因为西部是后来仿建的。”

四合院修后上市 角逐即将展开

一场产权与市场的较量即将在北京展开。

2006年8月，50套四合院经修缮后，将集中在北京拍卖。“50套，对于四合院是一个不小的数字。交易成功可以激活四合院买卖市场，失败的话同样会带来隐患。”北京某四合院交易业内人士这样评价这场由北京盛佳国际拍卖有限公司发起的四合院专场拍卖会。

专业四合院代理机构万德成总经理井蕴娇指出，现在的四合院交易属于第一轮市场，大都是对破败的、“文革”时候腾退的四合院出手，交易的价格就是地价，房屋的价值根本没有体现出来。当新的购买方把四合院修缮好再卖时，就预示着即将进入第二轮比较到位的市场。

然而，记者采访的多位业内人士对此次大规模的四合院上市交易表示担忧：限于历史原因，被拍卖的房子很有可能是经租房、代管房，甚至有可能是使用权与产权混合的四合院。

北京盛佳国际拍卖有限公司董事长桂立平则表示，他们接收房源时都要经过“确权”，权属不明的，都无法上拍。

交易重点：产权，产权，还是产权

“四合院交易过程不论怎样复杂，确保产权明晰永远是第一要素。”井蕴娇指出。用胡同保护专家华新民的话说，“产权不明晰的四合院交易有很大危险。不能把别人的东西卖掉。”

合意(北京)律师事务所律师杨洁依据《中华人民共和国拍卖法》作出解释：产权不清的四合院肯定是不能拍卖的，拍卖标的应当是委托人所有,或是依法可以处分的物品、财产权利。既然产权不明确，也就是权利归属不明确，因此就无法确定拍卖的委托人，从而导致无法进入拍卖程序。“不光是拍卖这种形式，只要交易四合院，都要确保产权明晰。”他说。

产权混乱也体现在四合院的分散分布上。从区域上划分，北京市历史文化保护区共有40片，总面积1287公顷。第一批25片，总面积1038公顷，占旧城17%；第二批15片，面积249公顷，占旧城4%。

四合院的产权形式分为三种：公产、私产、单位产。现在四合院以公产居多，但从成交量看以私产交易为主。主要位于东城区和西城区，例如西四头条至八条、什刹海、锣鼓巷、东四地区。院子最小的几十平方米，适合想住平房的百姓购买，大的有东城区一处占地六千多平方米的清代四合院，适合公司购买。各类买售人都有挑选的空间。

井蕴娇介绍，各经纪公司的房源有时候是相通的，而桂立平则表示，本次拍卖的四合院有三种来源：一是向百姓征集（最主要），二是公司有现成的资源，三是某四合院组织因没有销售途径而批量委托。

修缮后增值

据专家介绍，目前北京仅存的四合院有3000座，其中绝大部分是老房子，多年以来失修失养，危房的比例已经由解放初期的5％上升到50％以上。并且院内违章建筑密集，人口密

度也居高不下。没有天然气管道，大多数用煤取暖。不少院落还是使用公共水龙头，电力线路老化严重。这是长期积累下来的历史欠账，因为量大、面广，需要做好长期修缮的准备。对此，桂立平表示，将根据市规委最新发布的《北京四合院建筑要素图》，在拍卖之前，对损坏的四合院进行修缮。

井蕴娇说，一般的卖户没有卖前修缮意识，因为我国二手房市场本身比较无序，而在国外，都由卖房者把房修好，这是为了尽快卖出并卖个好价钱。而修缮后的四合院有很大升值潜力，这点已经得到业内共识。

对于修缮四合院，井蕴娇认为，《北京四合院建筑要素图》应该具备框架而不需太细，因为建筑思想和建筑材料都换了，不可能再弄得和明清时一模一样。“昨天看了一个假四合院，是用水泥做的，但外观还是很像。而且现在木架结构还不主张用，所以修缮时要更加注意。而且造价也都特别高，要按照原来的制式做很困难。”

对于即将拍卖的50套四合院的修缮，桂立平说可分两种。一种是状况不太好，有改动空间的，都被外国人买走，只把内部空间做调整，门墩、门梁不变；另一种是大修过的，大都被外地驻京办事处买走直接使用。

修四合院的成本也因材而异，井蕴娇指出，用水泥修缮价格是1200元/平方米～1500元/平方米，油漆彩绘加进去可达到2000元/平方米左右；砖木结构的大概是3000元/平方米～5000元/平方米，上好的木头比如黄松、红松，根据产地不同，价格也有差异。

“为了提高价格，卖家把屋里贴金箔、镶银边，反而很受买主青睐。”桂立平同时指出，修缮时外墙是灰的，屋顶是坡层顶，原汁原味的四合院也有市场空间。

杨洁指出，有的四合院具有文物价值，上市交易前应当经相关的文物行政管理部门依法鉴定，许可后才能交易。

需求巨大，交易方式不定

“境外大量的买家，太喜欢四合院了。”井蕴娇说，因为有需求，所以不论是拍卖还是代理，他们都能接受。“但是我们仍然要保证在产权明晰的情况下交易，而且要修旧如旧，不能毁坏。”

某业内人士也认为，北京四合院交易的兴盛，主要是靠产权与市场关系的协调。

据统计，北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16.7万人，共需迁出人口11.8万人，占现状总人口的41%，借着国家的鼓励政策，越来越多的老百姓选择“主动出击”，一时间大大小小的经纪公司都打出了收购、出售四合院的招牌。

“即便如此，和百姓的迫切交易需求比，四合院交易市场一年的成交量并不可观。”桂立平总结了目前市场成交量不大的几点原因，同时指出了“拍卖”四合院的一些优势。

他认为北京四合院市场的卖家、买家信息比较分散。卖家就近委托小经纪公司卖房，买家信任大经纪公司委托大公司为其寻找房源，每家公司虽都有一定的信息，但是过于分散。而拍卖会就可以同时召集到众多的卖家和买家，给卖家、买家更多可挑选的余地。

同时，四合院买卖的交易时间也较长。百姓卖房都希望变现快捷，但房产进入经纪公司后会有一定的运作流程，小经纪公司寻求和大经纪公司的合作，大经纪公司再打广告，筛选买主。由于目标客户群并不好把握，可能需要比较长的一段时间来运作百姓的房产。相比之下，来参加拍卖会的都是对四合院感兴趣的目标客户，只要房产合适就会出手，这样卖家就不存在在经纪公司长期压房而错过其他交易机会的风险了。

再就是四合院的卖家、买家心理价格有出入。卖家由于人口多，无其他房产等原因，对于自己出售的四合院往往有着很高的期望价格，而从买家角度考虑，四合院虽然单价合理，但乘以面积之后总价也动辄百万，卖家、买家之间存在着价格上的拔河心理。而在拍卖会上，卖家就可以参考市场价、评估价、期望价而最终得出自己的拍卖底价，不存在购房意向确定后双方对于价格的拉锯。

北京旧时闻名中外的八大胡同

北京的胡同多如牛毛，独独八大胡同闻名中外。因为当年，这里曾是烟叶花柳巷的代名词。 “八大胡同”在西珠市口大街以北、铁树斜街以南，由西往东依次为：百顺胡同、胭脂胡同、韩家潭、陕西巷、石头胡同、王广福斜街、朱家胡同、李纱帽胡同。

其实，老北京人所说的“八大胡同”，并不专指这八条街巷，而是泛指前门外大栅栏一带，因为在这八条街巷之外的胡同里，还分布着近百家大小妓院。只不过当年，这八条胡同的妓院多是一等二等，妓女的“档次”也比较高，所以才如此知名。

老北京城的妓院分若干等级。最早的妓院分布在内城，多是官妓。现东四南大街路东有几条胡同，曾是明朝官妓的所在地，如演乐胡同，是官妓乐队演习奏乐之所。

内务部街在明清时叫勾栏胡同，是由妓女和艺人扶着栏杆卖唱演绎而来的。以 后“勾栏”成为妓院的别称。 明清时期，当官的和有钱的饮宴时要妓女陪酒、奏乐、演唱，叫做“叫条子”，在妓女一方，则叫“出条子”。

百顺胡同

到了清末民初，妓院主要集中在前门外大街，一是因为这里离内城较近，官员们出城享乐比较方便；二是这里有火车站，南来北往的旅客多；三是前门外大街是京城著名的商业街，相当繁华；四是这一带是戏园子、茶馆、酒楼的集中地，吃喝玩乐，可自成一体。

据30年代末的一份统计资料，当时“八大胡同”入册登记准予营业的妓院达117家，妓女有750多人，这只是正式“挂牌”的，还不算“野妓”和“暗娼”。

老北京的妓女分为“南班”与“北班”两种，一般来说，“南班”的妓女主要是江南一带的女子，档次高一些，不但有色，而且有才。这样的妓女陪的多是达官显贵，如京城名妓赛金花、小凤仙等。“北班”的妓女以黄河以北地区的女子为主，相貌好，但文化素养差一些。“八大胡同”的妓女以“南班”居多，故多为一、二等妓院。而其它地区的妓院，大多数是

“北班”。当时在京城做官和经商的人多是南方人，因此，“八大胡同”成为这些达官贵人经常出入的地界。

西壁营胡同

流传的八大胡同的说法里一种有这个胡同，那时候叫皮条营。而另一种说法里这条胡同并不算在“八大胡同”的范围内，代替它的是东北方向的“朱家胡同”。

“八大胡同”的档次也不尽相同，百顺胡同、陕西巷、胭脂胡同、韩家潭多为一等。一等妓院，也叫“清吟小班”，顾名思义，“清吟”以饮茶、谈棋说戏为主，并非只有皮肉生意。出入“清吟小班”的嫖客多为有权势的人，当然也有文人墨客。

石头胡同的妓院多为二等，二等妓院也叫“茶室”。王广福斜街、朱家胡同、李纱帽胡同以三等妓院居多。一、二等妓院的名字以“院”、“馆”、“阁”为主，三、四等妓院多以“室”、“班”、“楼”、“店”、“下处”命名。

走进现在的“八大胡同”，从一些老屋老楼的建筑，你仍能体会到当年的风貌。百顺胡同最初曾设有太平会馆、晋太会馆。会馆后来改为民居，据说李文藻进京朝见乾隆皇帝时，曾在这条胡同住过。如今这条胡同的老房保存得相对完好，当年从胡同西口依次排列的妓院有潇湘馆、美锦院、新凤院、凤鸣院、鑫雅阁、莳花馆、兰香班、松竹馆、泉香班、群芳院、美凤院等。

韩家胡同

韩家潭，现今叫韩家胡同，据史料记载，康熙年间，著名戏剧家李渔（字笠翁）曾在此居住。“四大徽班”进京后，三庆班曾设在韩家潭，老北京的梨园公会就设在36号院。这条胡同多为“南班”妓院，有名的有环采阁、金美楼、满春院、金凤楼、燕春楼、美仙院、庆元春等20多家。

陕西巷当年的一等妓院有16家，其中清末名妓赛金花入主的怡香院最有名，现在这所妓院的房屋建筑和布局保存较好。“四大徽班”之一的四喜班曾设在这条胡同里。

胭脂胡同

过去叫胭脂巷，北连百顺胡同、南通珠市口西大街。胭脂胡同的一等妓院有10多家，其中莳花馆是一家三进带跨院的大四合院，几乎占了半条胡同。据李金龙先生考证，明朝时，这个大院叫苏家大院，有名的妓女苏三（玉堂春）曾在此居住。其正门几经变故，现在已是百顺胡同居委会。

陕西胡同

石头胡同，南口在西珠市口大街，北口在铁树斜街，清末曾设有望江会馆和龙岩会馆，是二等妓院的聚集区。这条胡同比较长，有24家二等妓院，有名的有茶华楼、三福班、四海班、贵喜院、桂音班、云良阁、金美客栈等。如今，几乎都成了民居。

王广福斜街，现在叫棕树斜街，东连大、小李纱帽胡同，西接石头胡同，这条胡同的房屋较为破旧。

从前，这里集中了三等妓院，有名的有久香茶室、聚千院、贵香院、双金下处、全乐下处、月来店下处等。李纱帽胡同，原来分为大李纱帽、小李纱帽两条胡同，现在已改为大力胡同和小力胡同。小李纱帽是“八大胡同”之一。这条胡同不大，总共有21个门牌号，但是在老北京，妓院就占了近20个院子。这里的妓院主要是三等，有名的有双凤楼、鑫美楼、永全院、天顺楼、泉生楼、连升店下处等。因这条胡同离一些戏园子和饭庄较近，所以也有几所二等妓院。

这就是赛金花当年所在的怡香院

朱家胡同

怡香院内景

朱家胡同，在早曾分为留守卫胡同和羊毛胡同，这条胡同有三等妓院20多家，有名的有怡春楼、陆生院、洪顺下处等。与朱家胡同相连的清风巷、清风夹道、朱茅胡同、燕家胡同、西羊茅胡同等，在老北京也是三等、四等妓院和土窑子的聚集地，不过没有“八大胡同”名气大。

风流总被雨打风吹去。昔日红粉飘香的烟花柳巷早已成为历史遗迹，值得庆幸的是，由于“八大胡同”老房太多，改造起来很困难，所以京城危房改造还没有涉足这里，所以在满街大兴土木的时候，它才能得以保留。

斑斑点点的角落仍在老老实实泄露它的秘密，在这个晴朗的秋末的上午，阳光穿过那几百年仍挥之不去的烟尘，照亮了这些老房子。老屋不语，知道道不尽的，是沧桑。

而如今，八大胡同已经成为北京市的一个重要景点，吸引了众多中外游客前来参观，青楼的历史是一段深刻的历史，但也从一个角度反映了老北京的过去。

“北京胡同地名文化遗产保护工程”的肇始

2004年伊始，爱泼斯坦与刘保全(中国行政区划与地名学会会长、中国地名研究所所长)几次讨论、磋商，燃起了“北京胡同地名文化遗产保护工程”的火炬。共同的思想理念铸就了这一历史工程的基磐。

他们共同的理论观点，主要表现在： 一、“人是历史文化的主体”。世界文化遗产是人类天才的杰作。在地名文化相关的领域中，人类居住地、城镇设计、规划成果、名胜古迹、地名的命名，是人类历史某一个或几个重要阶段的文化沉积，是人类文化的佐证。

二、“唤起社会的地名文化意识是当务之急”。地名与人物、重大事件、生活传统、思想意识、宗教文化有密切关系，地名是人类生活的必需。 三、“核心问题是搞好保护”。历史的遗存是珍贵的资产，是不可再生的。对依然存在或已经消失的传统文明，应及时抢救，要充分研究，要尽力保护。

因为工作之需，笔者潜心研究了爱老和刘会长对北京胡同文化的论述。他们在此问题上的思想理念如出一辙。为了学术上真实性，梳理过程中，凡涉及到重要论点，都尽量引用了他们的原话原文，以体现“原汁原味”的观点。此文极少笔者心裁，而是选取了部分他们讨论的“合璧”成果，以飨读者。

刘保全认为地名是人们赋予各个地理实体的名称。自从有了人类，有了语言，也就有了地名。地名是历史的产物，地名起名包含了人们灵性对地理实体的感悟和寄托，因而它承载着大量的历史信息。因此，联合国地名标准化大会决议指出：地名是民族文化遗产。地名有重要的文化和历史意义，随意改变地名将造成继承文化和历史传统方面的损失。我国幅员辽阔，历史悠久，地名数量之多，内涵之丰富，在世界上是独一无二的。但由于种种原因，地名文化保护意识淡薄，存在着严重的乱起名、乱改名现象。并且近些年出现了起名西化、洋化的倾向，给传统的地名文化造成了严重损害。研究保护我国地名文化遗产，唤起社会保护地名文化意识，成为地名科研工作的当务之急。

听到刘保全同志这些观点，爱老立刻回忆起了当年在天津生活的情景。解放前他生活在天津英国租界地，接受的是以“欧洲为中心”，宣扬殖民主义的教育，他十多岁时，上一家英国人办的中学，学校中很少有人说中国话，更不教中国的历史与文化课程。在天津英租界里，有不少街道是以外国侵略者名字来命名的，如埃尔津路、戈登路、西摩路。他认为这种现象对住在这片土地上的“我们”，等于每天都在心灵上受到侮辱。

在谈到北京胡同时，刘保全认为北京的胡同是一排排四合院间的通道，由它连接起所有的院落而组成了规模宏大的北京古城。北京胡同地名，有以人名命名的，有以市场商品命名的，有以建筑物命名的，有以地形景物命名的，也有以花鸟鱼虫动植物等命名的，花样繁多，语词文化内涵非常丰富。北京胡同经历了几个朝代，有的胡同有七百多年的历史，也有不少经历了四五百年的历史，其形状宽窄、长短、曲直不一，两侧既有高门显贵居住的四合院，也有百姓陋宅，胡同实体文化底蕴很深厚。可以毫不夸张地说，北京胡同地名文化遗产是我国地名文化遗产中的瑰宝，也是世界文化一颗璀璨的明珠。保护、挖掘、利用好北京胡同地名文化遗产，对北京文化名城的发展和国际文化交流都有着十分重要的意义。

爱老深情地嘱托刘会长：“北京胡同地名有特点，再不能拆了，要研究抢救办法，要保护。”爱老对北京地名文化很有研究，他认为北京是世界上有名的历史文化古城，新起名要考虑继承传统地名文化的风格，要考虑原地名文脉的延续。二环、三环、四环，这些是外国的地名风格。二环是沿古城墙走的，如果叫“城环路”或“环城路”，就会使人走在路上，想到这里是古城墙遗址，文脉就能得到些延续。

爱老还深情地回忆了他居住过的北京胡同以及他在胡同里的动荡岁月：“北京，这座美丽的中国古都比起天津租界来更适合我，并且使我更接近中国。”他曾说过：“我在北京的居留使我开始了一生中一次关键性的转变，原来我只写一些关于那个蚕茧似的租界内外国人社区

的，也是供他们阅读的无关紧要的东西，现在我转而写作以中国为主题的东西，供更广大的读者群阅读，包括海外读者和中国读者。”“北京在我的心中留下难以磨灭的印迹——许多曾在这里工作和生活过(哪怕时间不长)的人都这样。它的建筑和城市格局在深度和广度上再现了中国古代和现代的历史。它对于中国所发生的所有事情都是如此敏感，即使是最洋气的外国人也不可能使自己完全置之度外。”

从那时起，在以后的数十年中，中国实际上是爱老写作的惟一主题。可见，胡同对年轻时的爱老的影响，也反映出他对胡同的阐释是多么独具视角。

从胡同的概况，谈到了细节。从胡同“阳光”谈到胡同存在的“忧患”。

他们把胡同地名文化，联系到国际，联系到文化遗产。爱老站在国际高度来评述北京的胡同，客观地评述了历史与地名文化的有机联系。

他们用中国传统的价值观与西方价值观进行比较，突出了中国传统文化的特点，从特点之中，又凝结出精华——中国传统文化的优点。

关键就是保护。不然，你今天能看到，后人就看不到，对现代人来说是一种不文明、不负责任的行为，甚至可能就是一种犯罪。而谈到保护并不是一味保护，应是科学地保护。

爱老对北京胡同文化的关注有深刻的历史根源，而且坚持他始终不渝的理念。近年来汉语词汇频频出现了“世界遗产”，而在之前，人们却很少作为“遗产”来提及，而遗产实际是存在的，有些还永恒地存在着。世界遗产保护的概念是在人类社会经历了巨大社会变革时期提出来的。它反映了人类对发展的关注，反映了人类心灵的渴望。同时，世界遗产中文化遗产的概念随着时代的进程，也在不断地变化和发展。

在他过去曾工作过并担任主编的《今日中国》(原名《中国建设》)杂志中，也一贯体现了他对民族文化、民族遗产的珍爱。杂志组织的作者(撰稿人)，许多是民族文化的代表人物，如戏剧界的梅兰芳、音乐界的贺绿汀、古生物学界的裴文中、考古学界的夏鼐、宗教界的赵朴初??突出宣传文化遗产保护是《今日中国》杂志的“性格”。

在选择和制定每期重点选题时，主要考虑读者对中国所感兴趣的问题。中国传统优秀文化对外国读者有长期的吸引力，如组织过“孔子与中国文化”的专题、“丝绸之路的今昔”、“京剧二百年”、“民族文化”等。这类文章不仅介绍了优秀文化遗产，还体现了我国在弘扬优秀文化政策下，如何加以研究和发展以及在现实生活中的影响作用。

1991年初，我国驻美使馆文化处也向杂志的读者进行了一次调查。该处1991年4月1日谈到：“今年初，我处向四十七名《今日中国》的长期读者发函征求对该月刊的意见。答复的三十一名读者一致认为《今日中国》是一份很好的刊物。其中很多热心的读者都列举了他们喜欢的题目和文章。一位在医院工作的修女写道：‘很喜欢文章涉及的地点的简图，这是中国的《新闻周刊》和《时代周刊》。我每次看完都放在候诊室里，让前来治病的人看。很多病人都十分喜欢它，还有人寻问，开始订阅。’一位中学老师写道：‘介绍中国的文章很有用。’他还列举了近年来他所喜欢的文章，如关于孔子、妇女、少数民族风俗、修复长城等等文章。”

在遗产保护报道中，出现了问题，更可显示作为杂志的领导的鲜明态度。有这样的例证，在杂志刊登的照片中，其中一幅是山西云冈石窟的大佛。大佛的膝部坐着几个年轻人。这幅照片引起了斯里兰卡大使馆的批评，认为这是对佛教的不尊重。当时杂志社接受了意见，进行了严肃的自我批评，承认错误，并保证再不发生这样的错误。

出现问题固然不是好事，但瑕不掩瑜，认真负责的态度引起了大家的赞赏，而且采取措施杜绝了这种事情的发生，更得到众人的称赞。

刘保全列举了中国地名的遗存，追溯了几次改名风的特定时期，他坦言：据统计，我国仅已发现的殷墟卜辞中的地名用字就有五百多个。地名包括人文地理实体名称和自然地理实体名称两大组成部分。我们初步统计，仅人文地理实体地名中，上千年的县名就多达六百个以上、古镇名几千个、古村落名近十万个。在我国，由于缺乏传统文化的保护意识，乱更名、乱起名现象屡禁不止。建国后，“大跃进”时期改了一批，“文革”中改了一大批，改革开放以来又陆续改了一批，甚至一些有上千年历史的美好地名在“刮风”中也被改掉。这些改动，就当时的背景下虽都有一定的合理性，但将其放到历史长河里看，则极少部分合理，而绝大部分不合理，对地名文化资源造成严重破坏。因此，保护研究地名文化遗产、延续地名历史文脉、发展人类文明成果，成为当前一项紧迫的任务。

2005年4月29日，我在电话中与黄浣碧大姐商量，明天刘会长准备去看望爱老，并有两件事商量：一是“北京胡同地名文化遗产保护工程”办公室的牌子制作好了，请爱老过目；二是办公室买了一批《见证中国》，准备请爱老盖一下名章(原准备请爱老签名，因量大，刘会长怕累着爱老)，此书将作为奖品，奖给“对地名文化有重要贡献者”。

4月30日，刘会长、笔者、李行林、张建武一行去看望爱老，途中刘会长特意给爱老买了一箱牛奶。当日爱老精神很好，还在“北京胡同地名文化遗产保护工程”办公室的牌前与我们合影。爱老一再嘱托刘会长：“北京胡同地名文化很有意义，北京胡同一定要保护好！”刘会长说，“这项工作得到了各方的支持。我们一定会做好。”转过头对黄大姐说,“黄大姐，这项工作您一贯支持，办公室的工作也请您参与。”(事后，决定由黄浣碧同志担任办公室副主任)。

刘保全同志向爱老介绍了“北京胡同地名文化遗产保护工程”各方面的关注。黄大姐在桌旁认真地打开每本书的书名页，精心地盖上爱老的印章。爱老眼里透出希望的光，我相信他正在憧憬北京胡同文化的未来。爱老嘱托刘会长：“书，要赠送给有志于地名文化事业和为此做出贡献的人们！”

其时距爱老去世只有二十六天。

这些盖有爱老印章的巨作，超出了一般作者签名的意义，它是爱老的嘱托和期望。此事的本身就是爱老对胡同地名文化关注的见证。这些书将沉甸甸地嘉奖“对地名文化有贡献者”。

爱老在世时，刘会长每次拜访爱老我都在场。他俩的交往是一段过程，也是美好的结果，记录这段历史，让别人也去“感受”，我想是很有意义的。

爱老与刘保全的沟通、磋商，凸现了理念上的共鸣，是地名文化史上的一次波澜，是一次有启迪意义的撞击，是相得益彰的佳篇。

爱老对地名文化指导性关注，匡了地名文化之不逮。爱老走了，给刘保全留下的是嘱托、教诲和“上善若水”的情谊。

事情已有部分过去，有的尚在延续，明日可能还有更新的发展。但是不能忘记，起到很大作用，站在当事人身旁的爱老夫人，那位不显山，不露水的黄浣碧大姐。

“北京胡同地名文化遗产保护工程”是一座以中华文化为底座，以传统文化为碑体，以地名文化为碑额的史碑，它将永远矗立在历史的长河之中。它记载着人类文化成果，碑上镌刻了古代和现代千千万万人的名字——他们是中国古代文化的先驱者，他们是继往开来的继承者。

四合院：重建的和重建不了的

亡羊补牢的标准模板

2006年6月29日，《北京四合院建筑要素图》在位于前门的北京市规划展览馆举行首发仪式。不过是一册小小的建筑构造通用图集，引起的社会关注程度倒非同小可。这本编号为BBJ14-4（2006）的工程设计文件，是北京第一部四合院建筑要素图集，由北京市建筑设计标准化办公室主编，北京市古代建筑设计研究所等四家单位经过一年多的调查研究，联合分编，反复修验，最后经专家审定完成。这一部图集的出版是规划设计行业标准图制工作的一个成果，有着几千年历史的四合院，终于有了一个修缮的依据。

有专家说：“《北京四合院建筑要素图》的出台，不过是对四合院感到扼腕痛惜的人们的一剂安慰药。图集虽然具有可操作性，却没有实际的意义和价值。”在过去的十几年里，不管民间保护四合院的呼声有多强烈，都挡不住对胡同和四合院的[非法内容]脚步，直到现在才停下来探讨，如何保护和开发剩下的胡同和四合院。

尽管完整的四合院所剩无几，但是《要素图》的出台还是起到了亡羊补牢的作用。四合院的抢救与保护有了标准模板。今后的北京四合院改造再也不能随意更改结构和比例，一切均要按照新出台的标准化格式进行，从院落规模、建筑结构到空间关系，皆有例可循、有图可依。

《要素图》也许会为施工单位及私房主人进行四合院的修缮、翻建、改建带来参考价值。《北京四合院建筑要素图》均以明清建造的传统民居四合院为准，不涉及现行的建筑设计规范所规定的各项指标。那么按此标准改造的四合院，是否真能找回这原来的文化价值？

尽管北京市旧城控制规划明确了被保护的街道、胡同，可是依然能看到一个个完好的四合院在永远消失。比如前门大栅栏保护区的煤市街、红星胡同等等。北京市规划展览馆购票处有这样一块非常突兀的告示：“本展馆内容与[非法内容]无关，请慎重购票”。那么，仅仅为修缮提供依据，真的能改变四合院被拆的命运？

产权与维修

《城记》的作者王军曾在潘家园[非法内容]见到过很多1949年以前的北京城房屋买卖契约。“有修缮依据总比没有好。因为产权稳定，你才敢修、敢买，但是还有很多的四合院因为历史原因，产权不明确。”王军说。

在欧洲，对各类老建筑的修缮维护力度一直很强，经过修缮的意大利、比利时等欧洲的民居，尽管已经存在成千上百年，也一直还在使用中。可是北京四合院呢？不过就上百年的历史，就要面临被拆。

表面上，老城市看来缺乏秩序，其实在其背后有一种神奇的秩序在维持着街道的安全和城市的自由。柏林是一个老城市，你想怎么走，没有什么高级住宅小区让你过不去，而北京的很多地方，你想穿过去，不是这边被一个小区挡着，就是那边被围墙挡着。在很多人眼里，北京整个城市是支离破碎的，被各种匪夷所思的规划所分割。简·雅各布斯当年非常反感这种划分“地盘”的模式，她称之为一种“伪装的秩序井然”，其实质是破坏城市的流动性，伤害了真正有活力的城市肌理。

有人说：“北京拆除胡同和四合院，不是居民迁移与城市改造，而是传统居住文化的大规模生态灭绝。”平安大街、两广路、前门大栅栏、隆福寺、秀水街，一片片的四合院消失，一条条的胡同被拆除。北大教授唐晓峰说：“在我看来，当前的城市发展热潮中，整体来看中国的城市充满了生机，然而对城市局部的‘死’关注得远远不够。”

四合院为人民而存在

简·雅各布斯在1959年写过的一篇文章《市中心区为人民而存在》说，只要我们拥有足够的资金，那么我们就能在十年内消除所有的贫民区，但是快车道抽取了城市的精华，大大地损伤了城市的元气。在市中心大规模[非法内容]，不管你的初衷多么好，一定会伤筋动骨。一条条笔直的宽大马路代替旧城区，充斥着与当年雅各布斯笔下同样的官僚机制和城市毁灭机制。

有人形象地把四合院比喻为“一个盒子”。在一个四合院里，四世同堂，曾经是北京人对生活的最高理想。但是再过50年，在周围全是钢筋水泥的新潮建筑中间，想住四合院，可能要比住五星级饭店难得多。

四合院是华北民居形式的典型，并不是北京特有，早在西周时，四合院形式就已初具规模。作为北方四合院的代表——北京的四合院最早出现在周初，此后经过几个朝代的发展，逐渐演变成一种由大门、影壁、倒座、正房、厢房等若干单体建筑组合而成的建筑样式。

北京四合院的中心庭院从平面上看基本为一个正方形，其他地区的民居有些就不是这样，如山西、陕西一带的四合院民居，院落是一个南北长而东西窄的纵长方形。建筑结构上，北京四合院四面房屋相对独立，互不相连，院子宽敞，以院子为中心组织空间，私密性强，同时为符合各个朝代的封建礼仪规范，而形成了内外有别、长幼有序的居住格局，不同的典型式样代表户主的身份地位。从一进院的最基本型到多进院以及数个多进院并列而成的大型住宅，虽有一定规律、尺度，但由于房基大小、形状、宅主财力与喜好而各有千秋。北方四面

房屋围绕中心院落的住宅很普及，但北京四合院有许多装饰独特的细部构件如门环、门敦儿、垂花门、天沟、烟囱，使北京四合院有了独特的建筑风格和营造方式，形成特有的地域文化。

“走进一个四合院，看到门墩儿，就能知道这个院子原来是官宦之家还是商人，这就是四合院的历史和文化。但是拆了之后重建，就根本不可能找回原来的感觉，也没有任何意义。”专业四合院代理机构万德成总经理井蕴娇说。

犹如已经被截去了双手，那就善待剩下的一双脚吧。对于老的四合院，青砖、水泥等材质与工艺都不易寻求，如何修缮？所以有人说《要素图》只适用于新建的四合院。然而，用现在的砖石和工艺修建出来的四合院，又能否重现当年四合院里的风采与历史？

复杂产权难住四合院交易

2005年11月底，西城区三海地区某四合院的姐妹四个产权人终于达成共识，将四人共同产权下的四合院以450万的价格出售。由于产权不明晰，该四合院的成交足足晚了半年，价格也由开始的460万减少了10万。

据北京万德成房地产经纪公司总经理井蕴娇介绍，北京四合院存在一个普遍问题：产权问题复杂。产权共有人少则四五位，多则二三十位，给四合院的顺利交易造成极大的困难。

对于祖辈留传的私产，众多的继承人之间存在着各种各样的矛盾，对家产的处理方式、分配方案各执一词，难以协调。急于卖掉四合院的想尽快出手，定价低一些；不着急卖的认为卖价低了太吃亏，要价比市场行情高出许多，这样就导致无法商议价格。

目前四合院的产权主要包括四种：混合产权（即包括私产、公产、单位产）、单位产权、房管局产权和私产，其中又以混合产权最为复杂。私产里又包括单独占有产权和同时拥有十几个产权人的情况。

“有些四合院的一部分是使用权房或经租房，房主想完整出售根本不可能。”井说。

使用权房是住房分配制的遗留，当时的房屋产权归国家所有，分配给个人使用。住房体制改革后，其中能独立成套的出售给了个人，称为售后公房，目前与产权房同等待遇；不成套的与个人没买下的称为使用权房。使用权房经通融也能买卖，但拿到的不是房屋产权证，而是公房调拨单。

经租房是由于解放初我国城镇居民住房紧张，从50年代初期开始到60年代初的10多年时间里，我国政府对城镇居民所拥有的房产一定量以上的部分进行社会主义改造，并实行由国家经租。

北京合意律师事务所律师杨洁指出，这种四合院的产权是不属于居住者的，这种情况容易和普通居民在自家宅基地上所建四合院的产权相混淆，因为从表面上看是很难区分的，并且这种历史遗留下的东西一般买受人是不知道的，这就容易产生买卖所有权的纠纷。

“很多时候，经纪公司还要在产权不明晰的情况下做协调工作，这就使专门做四合院代理的经纪公司工作量加大，从而降低了四合院交易的速度。”井蕴娇告诉记者，北京的房地产

经纪公司中，很少有像他们这样花费很大工夫协调卖主产权的。

北京旧城保护与新城建设面临有名无实困境

“北京旧城蕴涵着丰富的历史文化资源，是一座取之不尽、用之不竭的经济宝藏。”中国文物学会会长罗哲文在接受中国经济时报记者采访时表示，旧城保护与经济建设并非相悖，旧城除了具备爱国主义教育、科学研究、艺术欣赏等“精神文明”功能，还有带动文化、旅游等第三产业发展的“物质文明”功能。

对此，北京社会科学院城市问题研究所副所长叶立梅在接受本报记者采访时提出，应该加大旧城保护力度，建设面向全国和国际旅游市场的文化设施，将二环以内建设成为以“文化展示”和“文化交流”为特色的第三产业功能区，以文化设施保护良好的历史文化遗产、全面反映我国历史文化的各种博物馆、展览馆、标志性建筑以及文艺演出场所等、文化机构和文化人才为资源，通过“展示文化”和“交流文化”满足人们的精神需求并从中获得经济收益。

“二环以内是北京城市的核心地区，是最能代表中国文化的文化资源密集区。只要把握好‘保护’与‘利用’的‘度’，形成旧城保护与经济发展的良性互动是完全可能的。”叶立梅还特别强调，明清古城多分布在东城和西城，崇文、宣武的历史遗迹相对较少，而且崇文、宣武的经济基础较差，文化设施资源较少，经济发展动力不足，特别是崇文区，近年来与其他城区经济发展水平差距拉大，建议在文化设施选址时，适当向南城倾斜，以利于促进城区的平衡发展。

罗哲文则指出，关键是要把“保护”纳入城市社会与经济发展的全面规划之中，把古建筑文物、古城格局、传统风貌等作为新的城市规划与建设的组成部分。对于近年来相继制定的《北京旧城２５片历史文化保护区保护规划》、《北京皇城保护规划》、《北京历史文化名城保护规划》等，他表示赞赏。

保护经费无人埋单

“历史文化名城保护是一项长期而且耗资巨大的工程，需要持续的巨额资金投入。尤其对于经济基础相对落后的宣武和崇文，这是一个比较现实的问题。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员宋迎昌在接受中国经济时报记者采访时指出，目前宣武、崇文等多处文物保护区内的古建及周边环境已经破败，需要整治、修复以及整体规划，才足以形成特色传统商业格局。但是要财政并不充裕的宣武、崇文两区政府出资投入，可行性不大。

“我们愿意自费修缮自己的房屋，不需要政府出一分钱。”不少南城的四合院私房主向本报记者表示，留下四合院从大里讲，是保存了中国的传统文化；从小里说，对于区政府，甚至对私房主们来说也是一种可以无限开发的文化资源。

被划为宣武区大吉片危改范畴、面临[非法内容]的宣武区贾家胡同４０号房主李桂莲告诉记者，如果自己的院子得以保留，除了会自费恢复老宅原貌，还计划将宅内家居、家饰全部置换为民俗风格，以开发旅游资源。

“问题是在旧城内还存在大量直管公房，这些老房子谁来修缮？”叶立梅指出，复杂的房屋产权关系也是旧城保护需要解决的现实障碍。

“历史文化名城保护以及文化资源的开发需要整体统筹规划与建设，以个体私房院落为单位的修缮只是基础，整体文化氛围、格局的营造，相关公共配套的建设与维护仍需要政府投入巨资。”宋迎昌表示，缺少政府财政投入，南城保护很难做到“名副其实”。

“尤其是土地目前已经成为各区政府拉动ＧＤＰ的增长点，财力较弱、缺乏经济‘卖点’的南城，自然有过之而无不及。”一位不愿具名的规划专家指出，旧城保护被部分领导视为阻碍地区建设的绊脚石。还有一些领导则认为，北京古城已经被破坏，现在提保护为时已晚，不如放弃旧城保护，专心致力新城建设。种种思想误区是现在北京旧城保护必须克服的阻碍。

“是大力投入保护资金，在保护历史文化名城、改善居民生活条件的同时，开发长期受益的文化产业资源；还是与民争利，贪图短期卖地收益，这是旧城保护所面临的利益‘硬伤’。”这位专家指出，长、短期利益的博弈将决定旧城保护的成败。

“旧城保护不只是旧城区，也是北京市乃至整个国家的文化工程。”宋迎昌指出，在各区政府尤其是宣武、崇文两区无力承担保护责任时，上级政府应该在财政、行政规划等方面给予支持、投入。

据记者了解，从２０００年起，北京市委、市政府安排近６亿元专款用于文物修缮。如除对白塔寺、历代帝王庙、先农坛、圆明园、十三陵等全国重点文物保护单位和北京市重点文物保护单位加以修缮外，还对南中轴线、东皇城根遗址、明城墙遗址、永定门等重要遗迹进行了整治和修复。

“这些专项资金远远不够填补旧城保护的经费缺口。”专家指出，北京目前对旧城环境风貌的整治，主要靠以房地产开发带动危旧房改造的模式进行。其中，危旧房改造，多是以提高容积率和突破建筑规划高度的方法补偿开发商，使旧城内独具特色的平房、胡同快速消失，成片的楼群破坏了旧城“天际线开阔、平缓，城市呈水平布局”的格局。

探索“多元化”保护

“多层次保护模式并举，是比较可行的方法。”叶立梅指出，可以采用原住民自费修缮私宅、区政府出资整治公房、市政府或中央政府拨款治理旧城环境风貌、建设公共设施等多种模式结合的保护方式。

她告诉记者，目前在东城、西城已经有一些直管公房得到了当地政府的拨款修缮。此外，她还指出，目前四合院市场交易日益活跃，不仅让一些四合院得以保留，从某种程度上也促进了政府斥资保护整治四合院的积极性。

有媒体调查显示，到目前为止，四合院的成交率比去年同期增长了一倍多，成交量增幅高达８０％。北京四合院总面积大约为３００万平方米，交易价格为每平方米１－１．５万元之间。保护较好的四合院在市场上的月出租价普遍达到２５００－３０００美元／月。

专家估计，随着旧城改造的加速，四合院将越来越少，由于四合院的不可再生性，一旦实现公开的自由流通，价格很可能继续上涨。但是，据记者向几家中介机构了解，东城、西城，尤其是后海、什刹海附近的四合院最为抢手。宣武、崇文地区四合院的行情则相形见绌。

“只要地区改造规划明确，修缮、交易热情就会高涨。”一位规划专家指出，后海、什刹海地区除了具备较为优越的地理优势以外，其明确的保护规划，是吸引投资的主要原因。比如什刹海地区被列为历史文化保护街区后，出现了公民、法人共同投资建设、发展旅游产业的良好局面。

他指出，自上世纪９０年代以来，什刹海地区曾开展过以房地产开发带动危旧房改造，拆除了大片民居以建设仿古建筑群。当时清华大学朱自煌教授指出，局部开发高档四合院，对提高地区经济效益，改善环境有一定积极意义，但不能过多，否则会影响到这一地区的特色和人民性。

其后，什刹海地区停止了大规模[非法内容]。许多私房主知晓四合院得以保留，自行修缮房屋，不少沿湖的私房主还将房屋改造成中国传统建筑形式，辟为具有中国风情的茶室、咖啡屋，吸引了众多投资者通过二手房交易来此地发展。目前，规划不明确正是导致宣武、崇文区四合院修缮、投资交易积极性不高的重要原因。

此外，著名的胡同民间保护人士华新民向本报记者指出，理顺产权关系，将标准租、经租房交还私房主，也是调动居民自费修缮的关键所在。

而对于旧城整体风貌和公共设施的整治与建设，叶立梅认为，在区级政府能力有限的情况下，北京市政府除了应该给予资金、制度等多方面的支持，支持的程度、相关投入是否足以支撑当地经济的繁荣，也有待商榷。

她向记者透露，南城某区政府官员曾表示，如果上级政府给予的保护资金投入，不足以形成比较完整的文化产业格局，还是需自己投入大量后续资金的话，仍然是不可行的。

特色定位难掩“同质化”

“尽管目前北京已经对１８区县进行了各具特色的功能规划，并将其从总体上划分为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养保护区四大功能区。但事实上，各区县并未真正遵循自身的特色发展经济。”宋迎昌表示，招商引资、发展房地产市场仍然是各区县政府奉行的经济发展方针，他们不会因为投资方所持产业不符自身功能定位，而拒绝接受投资。因此，同质化竞争、重复建设短期内很难改变。

虽然新规划指出，未来要疏导不适合在旧城发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和旅游业。但事实上，包括南城也并非将历史文化保护及相关产业链的开发，作为自身的经济发展重心，同样热衷与其他区县竞争招商引资与地产开发，以增加财政收入，这对于南城历史文化的保护是一个非常现实的威胁。

而作为疏解城区功能的１１个新城也并未如当初规划的那样，真正起到分流中心压力的作用，因为中心城区不仅没有放弃地产开发、招商引资，反而互相竞争吸引投资，城市功能愈

加向包括旧城在内的中心城区集中，新城建设只能是有名无实。

与此同时，旧城所具备的历史文化名城核心、行政中心、旅游中心、交通中心等多重功能重叠所产生的矛盾日益凸现。尤其是，现代中心城市与历史文化名城所产生的两种需求不同的城市功能叠加在同一空间，当突出一种功能时，另一种功能必然受到影响。比如，为使旧城能够承载现代城市功能，城内道路不断被拓宽、古建不断被拆除，北京传统的历史风貌因此遭受严重破坏。但旧城区内的交通阻塞等问题仍然没有解决。

而据记者采访获悉，近期南城为解决道路拥堵，又将开始对一些路段进行道路拓宽，比如宣武区大吉危改工程将对南横街东段道路进行拓宽改造；崇文区则将进行前门东侧路道路拓宽改造工程，而周边的古建也面临[非法内容]。

“旧城保护以及各区县协调、平衡发展，最终还是只有靠市政府统筹规划，并针对不同区县出台相应的政策、优惠或者限制，才有可能实现。”宋迎昌表示，仅仅希望依靠各旧城区政府一方包揽历史文化名城保护的重任，并不现实。

破解四合院保护三大难题

随着北京市“十一五”规划的明朗化和北京市建委2005年撤消55片旧城改造计划，四合院保护再次受到各方关注

作为北京的重要地理坐标，对传统民居四合院的保护，历来是除了皇城和胡同外最重要也是最敏感的关节。记者日前采访北京市文物局局长梅宁华时，他表示至少有三大问题亟待解决。

究竟要不要腾空

四合院是北京传统民居形式，辽代时已初成规模，经金、元，至明、清，逐渐完善，最终形成今天这样的格局。其适合北京气候而产生出来的青砖灰瓦、玉阶丹楹、磨砖对缝的“口”字形的建筑造型，曾令马可·波罗“叹为观止”的天人合一的住宅理念，尤其是一家一户长幼有序浓缩儒释文化精髓的居住程式，被誉为中国传统住宅文化的集大成。但是，经历了三个历史“高峰”，今天的四合院成为拥挤和落后的指代。这三个“高峰”分别是：民国以后，大批贫民出现在城市，大杂院始露端倪；“文革”以后，房管所直管公房，许多单位打破一户一院制，把院子分割成几家，后来大批知青拖家带口返城，房子不够住，就在院子里搭建棚舍；1976年唐山大地震时，为躲避余震，许多居民跑到四合院里搭防震棚，地震后这批防震棚保留了下来。

“经过多年演变，四合院早已不是以户为单位的传统居住形态，大量的四合院成了大杂院，人满为患，违章建筑乱搭，安全隐患触目惊心。保护四合院，首先要疏散人口。”梅宁华强调，解决四合院人口密度过大问题迫在眉睫，针对前段时间个别媒体关于“腾空”四合院的说法，他提出：“人口疏散，不等于全部腾空。这一说法极不准确！根据北京市政府的当下规划，改造四合院，主要是恢复到传统的一户一院的居住形态，减小人口密度，合理地疏散人口。”

“多数人迁出，少数人留守。房屋有人住才有活力，尤其是四合院，天人合一，缺一不可。腾空式的博物馆保护法，除了少数重点文物保护单位外，既没有必要也不顺应四合院住宅文化的本质。”有专家指出。

如何增加舒适性

舒适性差是四合院居民遭遇的最大问题。反对对四合院给予保护者不乏其人，依据是四合院落后、贫穷。持此论者基本来自四合院现居民以及拥有四合院居住经验者。这一观点至少表达了一种现实需求：随着经济高速发展和生活水平提高，人们对居住环境和居住品质有了新的要求，而四合院则因为取暖、上下水、电、气、热等基础设施不健全，基本生活功能难以实现。因此，旧城改造的推土机启动时，四合院里的居民翘首迎接，冀望从此能住进楼房。四合院的文化价值不言而喻，但如何最大化地实现其使用价值，是必须攻克的难关。怎么既享受文化底蕴又住得舒适？改造基础设施，完善居住功能，是首要前提。针对正在实施的玉河、三眼井、白塔寺、大栅栏、鲜鱼口等北京历史街区整治试点，梅宁华认为关键问题“不光是基础设施改造的技术问题，也不是财力问题，而是关涉四合院改造和保护方向”。解决基础设施，恢复一户一宅的传统居住形式，既有利于四合院的保护，又提高了居住质量。梅宁华说：“房子不拆，房户分离，然后对四合院地区统一规划、改造和使用。”

怎么进行分类保护

“光拆不行，完全不拆也不行！”梅宁华说。四合院不是一个统一概念。北京现存的四合院不全是大宅院，相反，大量的四合院形式简陋，尤其是清末民初建造的房子，多且杂，院子不标准，主要是贫民居住，现多在南城。王府式的大宅门只是少数，一些商贾住的院子质列中等，现存数量也不多。据此，四合院的保护分三类，即保护类、改善类、修复类。保护类指挂牌文物保护单位，其价值和信息独一无二，坚决不能拆，谁拆谁犯法。改善类主要指改造基础设施，改善生活质量。修复类是指平民百姓盖的四合院，不属挂牌文保单位。盖的时候因为财力不够用的材质不好，墙缝里甚至塞满了旧棉花，加上年久失修，已成危房。“在北京的四合院里，这一类占的比例特别大，修复的计划是在保留部件和结构的基础上，拆掉一个危机重重的四合院，重盖一个形式相似的四合院，相当于文保单位实施的落架大修，技术上是可行的。”

由“推光头式”的旧城改造，到一所房子一个胡同的微循环改造，再到以建平房和传统样式住宅为主把四合院以立法形式保护下来，再到整个旧城整片街区的风貌保护，政策在倾斜，规划在调整，政府保护四合院的决心越来越大。

失去风貌，失去了地理图标，北京就不是北京。有资料显示，北京的胡同正在以每年600条的速度迅速消失，依此类推，北京仅存的不到3000座四合院，如果不加保护，毁灭就在眼前。因此，慎重处理好四合院改造乃至整个北京旧城的保护和发展，是远规，更需近举。

保护北京文化的表征——四合院

作为北京历史文化表征之一的四合院如何保护？大拆已被叫停，小幅度[非法内容]正被热议。2月8日，北京市文物局负责人介绍，四合院保护将被列为“十一五”的重中之重——

保护北京文化的表征——四合院

2008年奥运会举行在即,作为北京旧城一大景观的四合院虽是蜂拥游人的看点,却也是主办者的难点。四合院的破损也在加速,不少四合院的名称早已为“大杂院”取代,严重影响着市容。1月10日,北京市文物局局长梅宁华郑重宣布:四合院保护将被列为“十一五”的重中之重;2月8日,在北京市文保协会,北京市文物局副局长孔繁峙在对会员们列举了四合院保护的几条措施后并不讳言:由于情况复杂,目前对四合院的保护尚无很好的办法。

四合院怎么办?大拆已基本叫停;“小幅度[非法内容]”,目前是文保热心之士议论的焦点;“微循环”,是记者最近从东城区文保所李所长那里听到的新名词,其意是从四合院迁出原有住户,寻找投资保护人。原则是“人房分离,腾而不拆”。尽管步履维艰,四合院的改造必须并且已经“循环”起来。

北京不能没有四合院

许多人惊呼:没有四合院的北京何称北京?!然而,古都风貌究竟需要多少四合院?谁都难以说清。在北京旧城,四合院占地近1/3。

四合院历史悠久。据考证,四合院在辽代已初具规模,经金、元至明、清,逐渐完善,形成了今天特有的京味风格。但砖木结构的民居毕竟不能长久,现在我们看到的四合院,最远也不过是清代的,而大多建于民国。文保人士介绍说,传统意义上的古民居,在北京旧城难觅踪迹，如果有一定要加以保留。

十几年来,北京旧城的四合院在大幅度减少,道路拓宽、旧城内的机关扩建,都在不断蚕食着它们。

然而,四合院不可不要。没有四合院的北京何称北京?!人文奥运需要四合院,许多文保热心人士在焦急地阻止着大拆的继续。

有专家认为,人的健康也需要四合院。因为四合院的建造具有科学依据,其建筑格式有益于人的健康。

在北京文保协会的一次会议上,来自旅游界的会员疾呼:四合院是北京不可多得的旅游资源,绝不能让四合院文化断档!

四合院怎样“微循环”

四合院必须要,但是怎样要?一位专家的分析十分精辟:“商人希望把四合院拆掉,而文化人则希望把四合院保存下来。”

四合院改造目前主要是政府行为,开发商行为已基本终止。皇城内不再对四合院进行成片的[非法内容]改建,原因是多方面的,舆论压力可算其一。“顶着雷”是有些人士对舆论压力的形容。过去对古建筑的保护提倡过“异地迁建”,将四合院的构件移到远郊,这遭到许多人

反对,理由是:发生在这片土地上的古老故事是无法复制的;不可再造假古董。

然而,国际化大都市的奥运北京,不能与破旧并行,小幅度的[非法内容]仍要继续。

东城区文保所李所长提到的“微循环”,实际上是“小幅度[非法内容]”的一个细化步骤。办法是,首先达到两个百分之百,即院内的住户百分之百同意迁出,百分之百同意安置。拆除破旧房屋后,这里作为“熟地”,寻找投资保护人,承担[非法内容]、建设等全部费用,按新格局建成传统意义上的四合院。当问到能否找到这样的投资保护人时,李所长肯定地说,手里有大把钞票、想投资者大有人在。

“小幅度[非法内容]”的另一部分也包括回迁,除了私房主外,承租户也可在追加资金、实现回迁后拥有产权。

北京市文物局孔繁峙副局长向北京市文物保护协会会员们介绍的四合院改造几大模式为:南池子模式,即危改加市政改造,北京东城区政府现已投入几千万元;鼓楼东大街模式,即拆除违章建筑,重铺人行道,重点整修街面两侧的房屋,建成明清风格的仿古一条街;以及十几年前就已实践的菊儿胡同模式,即在平房基础上加盖小楼。

先说南池子模式:在南池子大街路东靠北的一片居住区,崭新的四合院群落展现在人们面前,与远处的王府井商业街遥相呼应,俨然“都市里的村庄”。这里是迁出住户后重建的新四合院。回迁户住二层小楼的院子,独门独院的深宅则由私人购买,并配有车库。据一位河南口音的大爷说,几年前,这里迁走900多户,盖好房后,回迁270多户。那时[非法内容]费用尚低,走时每平方米给[非法内容]户5900元,回来买新房,约每平方米1万元。每个二层小楼的院子里尽管住了好几户,但幽静、整洁,环境甚佳。

南池子大街路西尚未改建的旧四合院,靠街面部分的房屋外墙进行了简单的粉刷,色调灰白相间。院内的老北京住户颇有文化韵味,有的办起了民间文化展室,做书画生意。在南池子,前来看房、拍照的中外游客不少。想买房的老外似乎说不出太多的理由,只是觉得这里很美,可以领略中国传统文化。但既然花天价买房,谁都有自己的考虑。

再说菊儿胡同模式:位于安定门一带的菊儿胡同是四合院开发的“老区”了。十几年前那里曾是新闻热点,当时作为四合院改造的样板,吸引来众多参观者。菊儿胡同整齐划一的灰色平房上加盖着米色的二、三层小楼,屋顶是传统的灰瓦屋顶。院外胡同虽狭窄,院落却方正齐整,闹中取静。

最后谈鼓楼东大街模式:鼓楼东大街的改造主要是街景改造,拆除杂乱的违章建筑后,便道是素洁的灰色调,青砖铺地,连盲道也是灰色,马路两边是老槐树。明清风格的仿古一条街,店铺也具古韵,经营烟酒、乐器、房地产等。这里也是热销地段,一个很小的店面,年租金要3.6万元。

四合院保护有多难

纸上谈兵,似乎难度并不大,按政策办就行。而实际操作起来,问题便大量显现:

其一,花巨资拿到产权的户主,他们无疑对这片院落拥有支配权,具有“修改规划与改变用途的权利”。在利益驱动下,他们会把保存完好的四合院拆掉,用这片土地搞其他开发,北京就曾有这样的例子。他们关心的不是“保护”,而是“利用”,买时就打听是否能随便拆。这就违背了四合院保护的初衷。

其二,[非法内容]纠纷大。由于地价因素被相关法规所忽略,对[非法内容]户和买主来说,每平方米值多少钱的问题尚无明确的规定,大家都可以随意援引,难免产生混乱和纠纷。

其三,真假“古董”的争议。北京有多少四合院?实际上很难界定。要看究竟是原汁原味、未加改动的四合院,还是大杂院,或者是改建过的、并非完整意义上的四合院。传统意义上的、原汁原味的已经少之又少,垂花门、影壁也不多见,或毁于“文革”,或消失于改建。代之而起的,是符合现代人生活需要的院子,二、三层小楼,有四合院的影子,却又相距甚远。于是,“假古董”的批判此起彼伏。

其四,许多四合院无法套用几大模式来改建。如菊儿胡同,本来基础不错,都是整齐划一的灰色平房,上面加盖小楼,格局不受影响。而许多破旧的四合院,房子本来就属危房,上面承受不了任何重量,盖上小楼,更危险不说,本来不宽绰的院子会更加拥挤。因此,“大动”没有条件、“小动”不解决问题的现象会大量存在。

理想中的四合院什么样

重修的四合院,必须达到较理想的状态,否则就对不起付出的艰辛。何种状态才算理想?当然众说纷纭。从实际讲,前面所列的几个模式,街景和内部算是相对理想的。从“纸上谈兵”角度说,一般认为是:保持原有的胡同四合院的建筑风格、建筑色彩、基本格局、艺术特点。在此基础上适当调整院落及主要建筑尺度,以适应现代人生活的功能要求。从规划角度看,北京东城区三眼井胡同改造工程的承诺是:“结合宅门、影壁、街头小景、砖石雕刻、牌匾楹联等细部设计,为之注入文化内涵”,“道路交通、防火、防盗、市政配套等方面符合现代居住功能,规划新设充足的停车泊位不少于100个”等等。既要古朴,又要现代,这篇“大文章”并非好做。

北京十几年前曾推出几个四合院典型供人参观、认购。也许到今天,人们已不满足于以往的典范,对四合院模式、功能又有新的要求,如菊儿胡同,首层大多是驻京办事处、[非法内容]、社区办公场所。“建成一批高档次的精品四合院[非法内容]和商务会所”,是北京东城区曾作出的承诺。

链接

■北京四合院是北京人世代居住的主要建筑形式，是由东、西、南、北四面房子围合起来形成的内院式住宅。

■2002年2月，北京市批准了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，在旧城内圈出了25片历史文化保护区。规划要求对历史文化保护区必须以“院落”为基本单位进行保护和更新，危房改造和更新不得破坏原有院落布局和胡同肌理。

■2002年9月，《北京历史文化名城保护规划》颁布实施，有着3000年城建史的古都北京终于有了第一个最为完整的名城保护规划，与以往不同之处，这是一个法制性文件。名城规划在上述25个历史文化保护区的基础上又确定了第二批15片历史文化保护区名单。其中，在旧城内继续补充历史风貌较完整、历史遗存较集中和对旧城整体保护有较大影响的街区进行保护，在旧城外确定一批文物古迹比较集中、较能完整体现一定历史时期传统风貌和地方特色的街区和村镇。

■2002年8月北京市有关四部门联合发布了《关于加强危改中的“四合院”保护工作的若干意见》，对没有列入文物保护单位的“四合院”提出了保护标准。北京市文物局从2001年3月到2002年8月，对旧城区132片危改区进行了调查，发现具有保护价值的大、中、小四合院539处，并列入了单体保护规划。北京对于四合院的保护基本形成了历史名城整体保护、历史文化保护区和文物保护单位三个层次的保护体系。

四合院是北京的第二座城墙

安居，在如今大多数人的心中，并不是一个快乐的话题。那是吾辈人几乎要倾其所有才能换取的北京城中的一处安身之所。但这围墙之内，钢筋水泥的窝总缺少了点什么，是一份温馨，还是一份悠然自得，说不清。

种种的缺失逐渐累积，还原成一座44方方的院落——四合院。那是现如今在名人故居或在某个匆匆路过的胡同中的偶然相遇，却曾是捏合了老北京城的最活跃、最有人情味儿的细胞。

老舍的儿子，学者舒乙曾痛心地说：“北京现在是在拆第二座城墙，胡同和四合院是北京的第二座城墙。”而这种痛，同样痛在我们心上。

曾用《城记》记录下北京古建筑的王军将带我们怀念这4方之间的魅力，却也感受其然倒塌的痛楚。

四合院◎胡同 13世纪的天才设计

城市从来不应该是冷冰冰的，元朝人赋予了城市一座温暖的骨架，并用承载着生活百味儿的4方地界让这个城市骨肉相连。这骨架便是北京的胡同，那充盈着其中孕育出人间烟火味道的庭院便是四合院。二者如骨肉般纠缠，绵延出每一段酸甜苦辣的日子。

“街道甚直，此端可见彼端。盖其布置，使此城门可望彼城门也。”“全城地面规划有如棋盘，其美善之极，未可宣言！”——马可·波罗

按《京师五城山昆坊巷胡同集》所载，这时已有纯胡同459条，连火巷算上足够1100多条。

王军旁白

元朝之前的城市布局有点像现在北京的社区、单位，用高高的围墙隔离起来，一头扎进

去，便像拧成了死疙瘩般沉寂。而胡同和四合院这种规划是非常灵活的，元朝的标准胡同，从东到西大概用5分钟的时间。也就是说，如果你要去南北的商业街，是非常方便的，而你这一路上，却不是孤单，绝对是一个发生故事的地方。也许，你会碰到一直爱慕的姑娘，搭讪几句；也许，戏楼里正演着那出你爱听的戏，你也忍不住哼唱两句。

曾有人如此赞美北京：“北京太有魅力了，出门走几步就能出家当和尚。”北京的每个胡同，平均有1～2个寺庙，还遍布着戏楼、茶楼，都如四合院般是四4方方的结构。这方块就像北京的DNA一样，遍布了整个城市，成了北京城的符号，也最大程度地方便着百姓的生活。这些戏楼、茶楼、寺庙就像老北京身上的穴位，把北京城扎活了，大家在这些高尚的公共空间见面，而不是像现在大家都在街头遍布的洗脚的地方见面。

四合院◎后花园 让城市自然地生长

在城市规划的历史上，两种声音的争辩从未停止过，舒适和密度的对决。没有密度的城市就没有安全感，可密度过大的城市又没有后花园可以享受。然而，在老北京城那片62.5万平方公里的神秘土地上，早已把这一切安排得如鬼斧神工般惬意。

“天棚、鱼缸、石榴树、老爷、肥狗、胖丫头”。——清朝描写四合院生活的俗语

历史闪回

盛夏，一个院门关住了所有的燥热。院中粗壮枣树已有好几十岁，繁茂的枝叶伸展开来盖住了小半个院子。阳光从斑驳的树叶中乜斜下来，竟也滤去了那满身的暑气。

老爷子闲坐在四合院中，眼微闭，手摇大蒲扇，不时端起小茶壶喝上一口。鸟笼中的百灵叫得正欢，正房门前青花瓷的大鱼缸中鱼儿游得畅快。好一幅悠然自得的画面，曾是在每个老北京的四合院中都铺展开的长卷。

王军旁白

又有密度又舒适是全世界城市规划的最高追求，老北京的四合院做到了。老北京的四合院是非常高密度的住宅。一个胡同，连排过去，都是四合院，没有空隙，没有土地上的浪费。1949年，老北京62.5万平方公里的城区住了130万人口，每平方公里有2万多人，而大栅栏地区，每平方公里集中了4万多人。

老北京给了如此多的人生活的机会，看似非常拥挤。但只要你关上四合院院门，便会回归到一种私密的空间。从街市中的喧嚣穿过胡同的热闹，逐渐到四合院中的宁静，心中的归宿感会慢慢增强，理直气壮地走到院中，便有种“结庐在人境，而无车马喧”的坦然和美好。

老北京的四合院不仅是后花园，而且还是很大的后花园，院中一般都种树，较多的是枣树、海棠、石榴树等，从景山上望下去，那真是森林里面盖房子啊。夏天四合院里基本上不用开空调，院里面的树就是最天然的节能系统。四合院就是这样，让城市和生活都能自自然然地生长。

四合院◎危房可看见的历史塌了

梁思成在为北京城墙的消逝而泪流满面时，也许不曾想到，几十年后，老北京的第二座城墙 然倒塌了。

老城开发项目几乎破坏了地面以上绝大部分的文物建筑、古树名木，仅仅将其当做“地皮”来处理，无异于将传世字画当做“纸浆”，将商周铜器当做“废铜”来使用。——吴良镛

历史闪回

2004年11月30日的夜，被一阵砸墙拆院的野蛮撕得生疼。孟端胡同45号，一处罕见精美的四合院，里面的绿化已经呈规模，竹林绿树成荫，却在那天死在了铁锤和推土机的蛮力之下。

四合院内的倒座房，屋顶之椽、檐、望板等，被工人用铁钎猛撬，或整或折，抛之房下，弃之如废物，一片狼藉。挥着铁锄的工人们表情漠然，全然不知这里曾是光绪年间镇国公载卓府第的一部分。

“这么好的老宅子应该是文物了。”面对惨不忍睹的场景，附近的百姓却无力与占地的房地产项目抗衡。这段时间，在北京古城里，同样在给开发商腾地方的，还有东城的红星胡同、东堂子胡同等等。大规模地拆，仍在兴头上。

据统计，解放初期曾有着3000多条胡同的北京旧城，如今只剩下千余条胡同。与胡同一起消逝的是老四合院。有数据表明，如今留下的四合院已经不到建国前的1/3。

王军旁白

北京市八道湾11号，鲁迅先生写成《阿Q正传》的院落，蔡元培故居，恭王府，这些都是我极力参与保留下来的四合院，但和被毁灭的四合院数量相比，微乎其微。

什刹海、南锣鼓巷、烟袋斜街，这些都是四合院保存得比较完好的胡同，也是因为它们地处北京旧城的保护区内，其他地方的四合院就没有那么幸运了。

很多四合院被拆的理由是危房，1949年之前北京几乎没有危房，危房率只有4.9%，但后来私房进行改造，动员人们把四合院的房子出租出去，在院子里盖了不知多少地震棚、小平房，才把大部分四合院变成了大杂院。如果，四合院的产权在个人手里，那每个人都会对自己拥有的住宅好好保护和规划，政府只要制定一个四合院的修缮标准，剩下的事情，个人都会做好。

也不要去集中修某个胡同，老胡同本身就像一本历史小说一样耐读，四合院本身就是有个人居住特色的住宅，同质化了，反而不好。鼓楼东大街上，把各个门面都修得统一了，时间概念就消逝了，它们就没有身份了，所以现在有70家要求改变门面，没特色了，生意反而不好做了。

在这些拆拆修修中，四合院的记忆被打乱了、拆散了，只剩些零星的院落沉寂在北京城中，显得格外的单薄与孤寂。在偌大的北京城中，也从没有一座四合院的博物馆，能让我们完整地体味老祖宗给我们留下的艺术，让这些城市的符号留下来，流下去。

文化遗产保护：古都保护的“世纪工程”

铺陈了3000余年的中华历史轨迹，有着850年的建都史，北京充满着五朝帝都的大气和民居建筑的灵秀:金碧辉煌的皇家宫殿、精致幽深的王府花园、青砖灰瓦的四合院、错落毗连的街巷胡同??中华民族古代文明的智慧结晶在这里展示着，泱泱大国古老都城的神韵在这里散溢着。把历史名城及这些珍贵的文物保护好、传下去，是我们这一代人的历史责任，也是作为拥有它们的北京的历史责任！

近年来， 市委市政府从可持续发展的宏阔视野来面对文化遗产的保护，过去5年间，投入专项文物修缮经费8.1亿元，这个数目是新中国成立头50年北京投入文保事业总经费的20多倍；颐和园、天坛、明十三陵等6处世界文化遗产单位“集体”大修；近百处全国重点文保单位、200余处市级文保单位中多数都已经得到维修。北京为保护这些人类的瑰宝付出了巨大的努力。

每天，都有濒临坍塌的文物景观在修复，日复一日，直至获得新生。

每天，在修修补补间，北京文物的守护者们都在绞尽脑汁，谨慎抉择。

拆与留之间，寻求的是保护与发展的并存，是古老风貌与现代都市的和谐平衡，是实现改善人居环境与再现古都风貌的双赢

说到文化遗产，许多人首先想到的是文物，是那些样子有些沧桑、门口挂着牌子的文物保护单位。

作为五朝古都，北京16808平方公里的土地上汇聚了国家级重点文物保护单位97处，市级文保单位200余处，区级文保单位千余家。它们是历史留给北京最珍贵的财富。

面对年久失修的文物，历来有着迥然不同的两种观念

一是认为“凡是旧的就是落后的”，于是就有人主张“大拆大建”、“剃平头、盖高楼”；

二是认为“凡是旧的都是经典”，主张古城“原封不动”，追求文物古建的“静止”保护，一根木柱顶了一百年，早已糟朽，却要纯粹追求本色，不得拆修。

而市委市政府寻求的是保护与发展的并存，是古老风貌与现代都市的和谐平衡，是实现改善人居环境与再现古都风貌的双赢。

明代京城由宫城、皇城、内城、外城组成。沧海桑田、朝代更迭，500多年过去了，原有城墙在整体上现已不复存在。周长40公里的明代内城城墙，如今只剩下了崇文门至东南角楼的一线1.5公里相对完整。其东南角楼因此成为全国重点文物保护单位。

然而，上个世纪末，让这里闻名的不是作为古城标志的旧城墙，而是乱名远扬的“三角地”。

那时，站在崇文门路口东望，大片毗邻相连的低矮棚户中，很难找到老城墙的身影——依着城墙盖起的厂房有3万多平方米；拆了城砖盖起的房子有19栋；有的住家用城墙当后山墙，还有500户干脆就住到城墙上??

古墙在呻吟

墙根儿下，老百姓的日子也不好过。

“那时我们一家4口挤在一间不到8平方米的小平房里，屋里只够放下一张床。”回想往事，赵女士记忆犹新，“一下雨我都不敢睡觉，就怕房子塌了。墙薄得邻居说个悄悄话都能听清楚。”

古都风貌亟待保护，当地居民生活条件亟待改善！

2001年11月25日，市政府正式启动“明城墙保护工程”，作为北京市政府2002年为群众拟办的60件实事之一，首次提出“文物腾退政策”。

时任北京市市长的刘淇先后20次到现场办公、视察。

患有老胃病的孔繁峙当时任市文物局副局长，他揣着小药瓶和饼干在城墙脚下盯了一年多，走家串户、苦口婆心，画草图、在城墙上转悠??

深藏在胡同里的贵族生活

在繁华喧嚷的北京老城里，在纵横交错的胡同深处，老北京的四合院，仿佛被现代文明唤醒的、尘封了多时的记忆，悄然复兴。曾经被风雨侵蚀而黯然失色的朱漆大门又在重妆亮彩，只不过侯门深院告别了往昔森严的门第等级，用它记载着历史的高贵迎接着新的主人。

北京的四合院，始于十二世纪，它的建筑规制严格地符合封建社会宗法制度的要求，是北京城数百年来的传统住宅形式。

“四”是说东西南北四面，“合”是合在一起，形成一个口字形，这就是四合院的基本特征。四合院布局严整，而且长幼有序，各居其室，作息方便。

北京的四合院，大大小小，星罗棋布，或处于繁华街面，或处于幽静深巷之中；大则占地几亩，小则不过数丈，据专家介绍，老话有“看好自家的一亩三分地”，说的就是大多数四合院的基本占地面积。

从前，北京人住房讲究很多，俗话说：有钱不住东南房，冬不暖，夏不凉。北京的胡同一般是东西走向的，胡同北边的四合院叫正座，大门一般开在院子的东南角；南边的四合院叫

倒座，也就是东南房，大门一般开在院子的西边角。

四合院建筑的布局，是以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落为基本特征的。按其规模的大小，有最简单的一进院、二进院或沿着纵轴加多三进院、四进院、五进院等等。北京的四合院住宅，经过长期的经验积累，不论在形式上，还是在结构、材料、施工方法上，都有一套成熟的做法。

首先是大门，它是旧社会主人地位的一个表征。王府大门是最高形式，其次有广亮大门、如意门、墙垣门等。广亮大门只有有官位品级的宅第方可使用。

进大门后的第一道院子，南面有一排朝北的房屋，叫做倒座，通常作为宾客居住、书塾、男仆人居住或杂间。自此向前，经过二道门(或为屏门、垂花门)进到正院。这二道门是四合院中装饰得最华丽的一道门，也是由外院进到正院的分界门。

在正院，小巧的垂花门和它前面配置的荷花缸、盆花等，构成了一幅有趣的庭院图景。正院中，北房南向是正房，房屋的开间进深都较大，台基较高，多为长辈居住。东西厢房开间进深较小，台基也较矮，常为晚辈居住。正房、厢房和垂花门用廊连接起来，围绕成一个规整的院落，构成整个四合院的核心空间。

过了正房向后，就是后院，这又是一层院落，有一排坐北朝南的较为矮小的房屋，叫做后罩房，多为家里的女眷居住，或为库房、杂间。

四合院里的绿化也很讲究，各层院落中，都配置有花草树木、荷花缸、金鱼池和盆景等。老北京人讲究较多，如院门前不能种槐树，因为以前槐树上会掉下来一种虫子，俗名吊死鬼，担心过路人说“这儿怎么这么多吊死鬼啊”，因桑树与“丧”同音，四合院边也不种桑树。四合院里种植较多的是枣树、海棠、石榴等。

当古老的四合院走向现代时，等级与门第被社会主义的民主所取代，禁卫森严的皇宫成了可供大众参观的博物馆，而皇城根下沉淀着数百载民族文化的四合院，却迅速变成了体现平等的“大杂院”，在由数十户分享的老宅里，原有的建筑规制已经面目全非了。

如今，按照北京旧城保护规划，“皇城”里的许多地方被划为城市风貌保护区，老四合院将有计划地进行修复、翻建和改造，散发着幽幽墨香的老巷正在悄悄地找回昔日皇城的尊严。

越来越多的人不惜重金在皇城古老的胡同里购置着这些现代的老四合院，或享受、或传世。总之，随着时代的发展，这样古董般的房子无疑越来越少了，它们的价值无疑已经不能再用金钱来衡量。所谓“豪宅”，谁能如斯呢？

人文历史凝聚四合院 价值评估成交易瓶颈

2005年11月26号，董先生的四合院在北京万德成房地产经纪公司挂牌一年后，终于以300万的价格找到了买家。“邻居的四合院是以320万的价格出售的，我一直想等到他那个价格，却迟迟无人问津。”董先生说。

万德成总经理井蕴娇认为，同一条胡同的四合院价格有差距是很正常的，影响四合院价格

的因素也有很多。“作为结合了经济价值和历史价值的高端房地产产品，四合院的价值评估困难是其最大的交易瓶颈。”

受困经验定价

目前，北京四合院的销售价格大致为：期房无内装修24000～26000元/m2；建成后，无内装修一般在28000～30000元/m2；国外市场销售价格一般在4000～4500美元/m2。总价则以四合院占地面积来计算。

目前北京市所有四合院的市场指导价，大多是参照北京万德成房地产经纪公司多年来从事四合院代理的经验价格，再经由买卖双方商讨并达成共识后确定。“万德成是从实践中得到的价格，公司也没有专业的评估师。”井蕴娇称。

对于这种非专业评估机构的经验定价，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，“不论高低，市场认可就可以。”我爱我家副总经理胡景晖也表赞同：“经验性的评估虽然不具有法律意义，但更接近市场的价格。”

但正是由于对四合院这种特殊物业类型的市场价值缺乏专业评估，增加了买卖双方交易的难度。

从事了多年四合院代理的井蕴娇也承认，“与供需两旺的市场相比，成交量明显偏低，买方和卖方很少能在价格上一次达成共识，双方僵持的时间有的长达一年。”

“在实际操作中，卖方要价过高最为严重，有的甚至要出了天价。”井说。

卖方认为，四合院是独具北京地方特色的民居，大多位于北京旧城区，可谓寸土寸金。而买方认为，四合院多数年久失修、破损严重，缺乏完善的生活配套设施，普遍没有天然气和供暖设施，电未增容，甚至没有独立的卫生间，不符合现代人居要求。购买后需要大规模的改造和翻新，改造周期至少要一至两年的时间，需投入大量的人力和物力。而且，大多数四合院都分布在旧城区的胡同里，胡同狭窄，交通拥堵，胡同两侧挤满了小摊小店，环境杂乱。

井蕴娇认为，“对四合院历史价值的判定才是一个天价四合院的卖点，而很多没有被列入文物保护之列的四合院在价格上应当更实际一些。”

评估四大难点

井蕴娇认为，地理位置、外部环境、内部结构和历史因素是导致四合院评估困难的四大因素。

就地理位置和外部环境来说，井蕴娇举了几个简单的例子：大胡同里的小胡同内四合院通常价格能达到15000元/平方米，如果房子状况好一些，价格会在此基础上有稍许突破。但现在头条到八条的胡同几乎全被汽车占满了，价值也就在12000元/平方米左右。胡同是影响四合院价格的一个因素。另外有些四合院旁边有楼房，从楼上看四合院的院子很清楚，私密性没有了，也就贬值了，每平方米大约要降下2000~3000元。还有像风水等因素，都会

影响四合院的价格。

“专业评估机构对一座楼房进行评估，只要评估好顶层、中间层和底层，基本上就把整个楼房给评估下来了，因为那些建筑在生产年代、建筑结构和户型上是一样的。但四合院的每个院子都是一个独立的单元，都有它的独立个性，所以在评估时非常困难。”井说。

井蕴娇认为，四合院的价值评估杂项太多，无套路可寻。挖掘历史是判定其价值时最重要的一项，但也是最困难的。

四合院是历史的产物，越老越值钱。“我们鉴定四合院像古董，它是古董里最大的东西，它的价值是依照年代痕迹来判断的。头发胡同里有一个四合院是李淑一住过，对四合院价值的评估就是要挖掘类似的历史卖点。写字楼、公寓卖的是房子，而四合院卖的是文脉和人脉。”井说。

由于四合院的评估困难，涉足这一市场的房地产经纪公司也是少之又少。我爱我家的胡景晖和链家房地产经纪公司的市场总监金育松都表示，公司虽然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。

“四合院作为细分的高端房地产产品，交易要比普通房地产精，对经纪人的要求很高，在并不专业的经纪人队伍里要想找到对四合院有研究的，则是难上加难。”胡说。

金的观点基本相同：“链家的主营方向不是四合院，在房源、人员和市场调查方面都不是很充足。”

如何评估四合院？

“实际操作中的经验是，应该更注重对四合院历史价值的挖掘，让它的历史价值体现在经济价值上，尽管这两种价值不能等同。”井蕴娇称。“从历史角度和商业角度去评估是正确的。四合院有交易的需求，就应该把它市场化，利益和文化是不[非法内容]的，应用得好，利益和文化可以兼得。”

井认为，给四合院定价，一方面要参照同等地段已成交的四合院价格，另一方面要参照因时间差异导致的四合院升值或贬值的幅度。同时还应该更多地考虑到其历史价值，追求利润合理化，而不是最大化。“毕竟，四合院不是普通的房地产商品。”

北京大学旅游研究与开发中心吴必虎教授认为，“四合院有一个自然毁坏的过程，所以要有机地更新，如果单纯自住，效益会很差，但是如果把一部分四合院拿出来作为会馆和旅店来经营，就会产生经济价值。”

井蕴娇也同意吴的观点：“后海地区的四合院已经应该改造成旅店了，事实上，北京的四合院大部分都适合改造成会所或者酒店。方正、有文脉和依水的四合院，都很适合。”

对于四合院的投资风险，井认为[非法内容]是惟一的风险。“四合院位于寸土寸金的地带，永远不会贬值。”胡也表示同意：“地震、火灾的自然因素是不可避免的，但是四合院的保值

和增值的空间是巨大的。”

四合院的投资回报率也相对较高。据万德成的统计数字，目前四合院的投资回报率大致在10%左右。“客户以华侨、港澳台同胞为多，国外客户则以法国人居多。”井说。

建筑专家认为“不规划”是对北京旧城的最好改造

生在胡同、长在建筑世家的华新民曾目睹北京胡同的流年变迁，也曾参与几个街区的旧城改造。这位一直为“城市记忆”奔走呼吁的女学者在此间举行的中法建筑论坛上指出：留存胡同和四合院的最好方法是发动民间力量，而政府的“不规划”就是对旧城的最好改造。

华新民说，北京的四合院经历了特定历史时期的破坏、私拆乱建的干扰，很多已面目全非。法国在城市改造中非常重视保留人文传统，而中国往往对城市文脉不够重视，工作主要停留在技术层面。

在华新民走访的北京旧城街区，一些胡同和四合院的房主，在政府进行了一部分的腾退工作后，已开始着手修葺祖屋。“这说明民间的力量是可以发挥效果的。”她说，“目前中国的胡同需要长期的管理维护，更需要一种科学的管理机制。”

她建议政府给予一定的政策和资金支持，鼓励对胡同和四合院有感情的房主自己进行改造工作。这不仅有利于对有形文化遗产的保护和传承，更可以延续由人和建筑共生的无形文化。

即将就任美国麻省理工学院建筑系主任的中国建筑师张永和认为，北京旧城在密度和尺度、交通便利程度以及建筑整体性方面堪称经典之作，北京在城市建设方面“本身就有丰富的经验”，因此在进行新城市规划时应首先重读自身历史。

1982年以来，中国陆续公布了99个历史文化名城，其中很多代表性的传统建筑却在近年的城市改造和建设中遭到破坏甚至拆除。在北京，胡同也以每年600条的速度消失。

北京胡同环境整治标准将出台

北京城市规划学会日前称，北京胡同环境整治标准目前正在编制中，部分城区已经提前下手整治胡同环境。

据《北京晚报》报道，尽快实现胡同内市政设施现代化，提升居住在胡同四合院人们的生活环境，促进四合院小规模、微循环修缮是越来越受关注的问题。目前，北京城市规划学会已组织有关专家学者对整治原则、整治内容、实施步骤、整治成果的维护和管理等问题进行了研究，拟出了工作纲目。

报道指出，北京部分城区已经开始对胡同进行改造。为了在２００７年将护国寺街恢复为明清时期老北京传统商业街的风貌，西城区启动“道路大修工程”，包括护国寺、四环、棉花、罗儿、护仓、航空、三不老、正觉、菠萝仓、邱家共１０条胡同都将进行彻底改造，对所有不规范的门面装饰重新设计、修复，恢复护国寺商业街明清时期的风情风貌，引进和开

发老北京名优小吃，将在２００７年推出一条集餐饮、古玩字画、休闲旅游为一体的老北京传统商业街。

据介绍，胡同是北京城市的重要特征之一。一项名为《胡同保护规划研究》的研究课题称，１９９０年调查发现北京有２２００多条胡同。到了２００３年，胡同数量已降至１６００条。北京旧城确立了３０片历史文化保护区，其中包括６００多条胡同，另外还有９００多条胡同在保护区之外。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/9788.html