房地产项目营销策略 - 图文

房地产销售策略报告

题 目： 房地产项目销售策略研究 类 别： 学术论文 学 院： 经管学院 专业班级： 工商管理 学生姓名： 李书 学 号： 110210367

2014年12月1日至 2015年4月8日

引言

随着我国经济快速的发展,房地产产业己发展成为我国经济主要产业之一。自空港经济区被开发以来，经济发展迅速，人口增长速度快，房地产业发展越来越成熟，市场竞争越来越激烈。又因国家对房地产调控力度加大，各种限制政策陆续出台，使房地产企业经营与发展难度加大。为了能够在竞争环境下良好的发展，突显实力，房地产企业应通过制定科学、合理的营销策略手段解决发展难题。

本论文以天津万顺房地产开发企业开发的雅仕阁项目为研究对象,在房地产营销理论的指导下，以目前房地产市场发展的环境为前提，对本项目进行环境、竞争、SWOT和营销策略分析，最后提出完善项目营销策略的意见。 关键词：房地产开发与经营；营销理论；营销策略

第1章 绪论 第1章 绪论

1.1选题背景

二十世纪以来，随着我国经济发展，房地产行业飞速发展。国家及地方政府针对房地产市场发展涌现出各种新动态和新问题，先后提出了一系列房地产政策和限购政策，其中包括土地市场、房地产金融市场。政府利用这些手段来规范房地产市场中购房交易行为，从而规范房地差市场发展。

近年来天津地区新楼盘产竞争的日趋激烈，和房地产业的日趋理性，曾经简单的楼盘买卖概念已不符合如今的房地产营销现状，房地产市场营销己从过去的“以产品为中心”模式向“以消费者为中心”的模式转变，合理应用房地产市场营销策略理论，制定出适合项目本身的营销策略，是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

1.2 研究意义

“成也营销，败也营销”。在激烈竞争的市场环境下，企业的成败很大程度上取决于营销策略制定的合理性。在当前条件下，对于房地产企业来说，企业与企业竞争越来越激烈，同时随着一系列宏观调控措施的出台，房地产企业能够很好的生存与发展有着巨大的困难和挑战。为了能够在此环境下良好的发展，突显实力，房地产企业应通过制定科学、合理的营销策略手段解决发展难题。

通过对雅仕阁项目营销策略的研究, 提出产品策略、分销策略、价格策略和营业推广等营销策略，为保证雅仕阁住宅项目实现预定的销售目标。另外完善公司的营销组织机构，为该公司打造一支高水平营销团队，增强人员的市场意识与竞争意，为企业的持续快速发展奠定一个良好的基础。

1.3 研究内容与技术路线

1.3.1 研究内容

该论文研究的内容包括以下几点：

第一部分“绪论”：该点阐明论文研究的背景和意义；以及对国内外文献综述，介绍论文研究的内容和技术路线。

第二部分“相关理论综述”：本论文基于房地产营销理论与“4Ps”营销组合理论对雅仕阁项目营销策略分析研究，此部分主要介绍房地产营销的基本理论与相关文献。

第三部分“雅仕阁项目背景与环境分析”：背景部分着重介绍项目的基本概况；环境分析部分首先对房地产市场宏观环境分析和区域环境分析，明确项目的机遇与挑战，然后雅仕阁项目竞争性分析，明确本项目的优势与劣势。并且提出

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第1章 绪论

尽可能避免本项目的劣势,最大限度的发展和创造自身优势,从而使制定的营销策略得以很好的实施，并且销售效果显著，使本项目实现利益的最大化。

第四部分“雅仕阁项目营销策略分析”：本部分基于4P理论基础上，对雅仕阁项目现已经实施的产品策略、价格策略、分销策略及营销推广策略研究分析，再结合开盘后的销售实际情况，提出项目在制定与实施营销策略的不足之处，以及影响销售量的各种因素。

第五部分“营销策略的改进意见”：针对于“雅仕阁”项目已制定的营销策略的不足点，提出完善该项目营销组织团队、项目的产品策略、价格策略和营销推广策略方面意见。 1.3.2 技术路线

图1-1 技术路线图

提出营销策略的改进意制定合理的营销策略雅仕阁项目营销策略分析项目营销策略分析 SWOT SWOT分析分析竞争项目分析 竞争项目分析环境分析 环境分析 宏观与区域分析 宏观与区域分析房地产营销策略文献梳理 房地产营销策略文献梳理项目概况 项目概况 营销理论综述 营销理论综述文献综述 文献综述 提出问题 提出问题 - 2 -

第2章 相关理论研究综述

第2章 相关理论研究综述

2.1市场营销研究概述理论

本部分主要研究的理论为“4Ps”、“4Cs”及“4Rs”理论。

进入21世纪以来,由于电子信息技术迅速发展,人们的消费方式发生非常大的改变。随着消费形式的多样化，现如今市场情形较复杂,企业与企业之间相互竞争十分激烈，不管是什么性质企业，想要成功目标占领、巩固和扩展目标市场,采用适当的营销策略显得十分重要。

长期以来, “4Ps”营销理论被广泛的引用各种营销活动中。“4Ps”理论是由J.麦卡锡(Mccarthy)在1960年提出的,即产品、价格、地点、促销活动。“4Ps”营销策略能从许多复杂的营销因素中寻找到最为重要的因素,能够将某一因素变换为某一策略,从而能够在竞争环境中突显自我，适应环境的变化。

随着市场营销理论不断研究,出现“6Ps”、“1OPs”营销策略，这些理论都基于4Ps营销策略的研究基础之上,其理论核心与4Ps是相同的。4Ps提出以后,大多营销策划者在策划营销活动前,是从“4PS”理论角度出发，针对需要策划产品的情况作出合理的营销策略方案，另一方面此理论核心是追求尽可能的满足市场需求。

于1990年美国著名学者劳特朋(Lanterbom)第一次提出新的营销策略理论，取代4Ps理论，这就是4Cs理论。此理论被提出为营销策略的深入研究找到了新的途径,与“4Ps”理论相比，此理论更关注焦点是消费者需求,以顾客需求为营销核心；4Cs理论在营销理念上有很大的改进。但是从市场调整和企业发展趋势分析4CS,4CSs在某些方面阻止了企业发展的创造性与主动性。二十世纪九十年代的中期，美国著名学者舒尔茨(DonE.Schultz)提出“4Rs”理论。此理论提出4个全新要素，包括关系（Relationship）、关联（Relevance）、反应（Reaction）和回报（Reward）。4Rs理论核心是以市场竞争为营销核心,在原来研究的基础上构建一个营销的新框架,它将企业所实施营销活动提升至社会层面进行考虑,公司不只要考虑自身的利益和发展，更重要的是与顾客以及利益相关者建立、巩固与发展友好关系，与其建立发展的共同体，因此企业重视关系管理的程度要高于市场交易。

三种理论的对比分析见表2-1。

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

表3-2 户型信息 户型 面积 总套数 占总数比例 产品优势 经济型：116平方米注重在既定面积下经济两室两厅 116㎡ 12 5.7% 的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率 舒适型：124平方米注重在既定功能下舒适二室两厅 124㎡ 110 52.3% 的空间品质感，特点是大开间，大厅、大主卧、小房 豪华型：150平方米以上注重在既定功豪华三室两厅 150㎡ 88 42% 能及空间品质下的差异感，特点是两梯两户、私密性好等。 由表3-2可知，本项目有多种户型，面积在116-150平米之间。3#-7#楼为两梯三户，助理户型为2室2厅1卫,8#-10#为两梯两户，助理户型为3室2厅2卫。户型设计南北通透，气流通畅，采光度高。

3.2项目环境分析

3.2.1外部环境分析

(1)国家政策

目前房地产业已成为我国经济主要产业之一，据统计房地产业与近六十个行业的发展有着密切的联系，如此可见房地产业的发展好坏与国民经济的发展好坏程度是分不开的。

为了能使房地产市场健康的发展，近年来政府出台一系列调控政策，控制房地产市场的平衡，具体情况见下表3-3。

表3-3 政治调控政策 政策 内容 “十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，2012年“中央经济工作会议”继续强调2013年将保持稳健发展，新增货币量和货款却有都有增加，为房地产继续带来好利。房地产调控方面处于正常平稳过渡阶段，同时政府将从紧控制房价涨幅扩大的市场情况。 稳增长

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

2010年7月份，天津市提出“津十条”房地产调控政策，鼓励普通商品房建设、限制高档次的别墅供给；政府投资加快保障住房的建设进度；提高住房用地的以及津十条其它用地的有效供应量,动迁安置用地量不可低于总供应量的百分之七十；压制投资性商品房购买的需求,该政策要求购第二套住房贷款的首付应高于百分之五十；加强企业风险处理措施,加强贷款审核与管理工作；加强对土地出让市场监管；加强购房与交付后的使用管理,完善其管理制度,加强市场监督，及时公开已经批准的信息。 从2010年到现在，对于银行贷款购房,首付款调到百分之三十以上；对贷款购买第二套住房的家庭, 规定首付不得低于百分之五十、贷款利率不得低于基准利率1.1放流量，坚持房地产调控不动摇，继续政府出台的限购等一系列调控政策。

(2)区域环境分析 1)空港介绍

天津空港经济区于2002年10月设立，位于滨海机场东北边，滨海经济开发区西边，天津市区的东边，东西衔接市区与滨海经济开发区，是经济枢纽重地。从这里到市区只有3公里，离塘沽港口30公里，这里交通便利。目前空港经济开发区发展成为多产业发展的开发区，其包括加工制造业、仓储保税业、物流业、研发工程以及国际贸易等产业，是开放型经济区。

空港空港经济区现已发展为电子信息产业园、汽车工业园、生命科学产业园、高科技研发园、新材料工业园等多种商业产业园区。优越的区位优势和空港经济区发展的综合优势相加在一起，为空港经济区房地产的发展奠定良好的基础。

2)空港经济发展状况

2013年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年。做好2013年的工作，对于进一步加快滨海新区开发开放，把天津建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，具有十分重要的意义。 天津空港经济区预期2013年GDP预计达到1280亿元，去年增长20%，工业产区

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房贷调控倍。针对个人购买普通住房,并且属于购买者家庭唯一住房的,税收减半。对个人购买普通住房面积在90平方米及以下,且该住房属于购买者家庭唯一的住房,按1%税率收税。对出售已有房子且在1年内再次购买房的购房者不再享有减免个人所得税的福利。 一些开发商将目光投向大户型和和高端别墅豪华住宅项目的开发上，因为“限购令”使得一些改善型客户不得不将改善投资转向别墅豪宅。但由于天津政府出台“限大令”新政，严格限制豪宅开发。 在商品房市场供给增加的同时，2013年保障性住房建设也会继续进展，其作用稳定房价，住房城乡建设部部长姜伟提出213年保障性住房的新目标：努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套，新开工的有六百万套的任务。从房地产调控政策方面，继续前些年的房地产调控不动摇，稳定房地产市场依然是主基调。 限购令增加保障房建设

2013年我国将加强和改善无敌宏观调控，坚持控制总量、稳增量、挤存量、

第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

增长值20%。空港区继续优化产业结构，形成特色鲜明、产业多元、协调持续的综合优势。夯实经济体制基础，做强航空、装备制造、电子信息、生物医药等主导产业，大力引进行业龙头、核心部件和关键技术研发、制造、销售为一体的高附加值项目。此外今年还启动战略性新产业，力求新能源、新材料、节能环保等领域的招商取得新突破，并着力吸引总部、贸易、金融、文化、白领密集型和生产型服务业项目，加大主题商业、特色商业、新型商业的招商力度。

2010年2月8日，经天津市委市政府决定，天津空港物流加工区正式更名为天津空港经济区，更名后最大的意义无疑更加确定了未来空港的经济地位和功能定位。据策源地产环渤海区域常务副总经理、天津公司总经理彭伟忠介绍：占据了投资先机的空港经济区，具备几大独特优势：其一，空港经济区的未来前景不用置疑，在产业规划上，空港经济区以高端制造业为主导，在航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业业已初步形成的基础上，正在着力打造“三区九组团”；其二，在整个滨海新区中，空港物流加工区的位置是最具有战略优势的，在市区与海港与北京之间，这个区位是最重要的汇集点。空港经济区是滨海新区连接京津两地的西大门，京津一体化进程的加快让大家看到了双城联动的发展速度；其三，有别于其他区域的功能定位，空港更加注重的是高科技的发展氛围，并特别为进区的企业配置了来自生活、休闲、娱乐、居住等各方面的便利条件。

高端产业加速聚集。坚持把招商引资作为核心战略，集全区之力聚焦招商、服务招商，引进高端产业项目，航空制造、通讯信息、装备制造加快聚集，新能源、新材料和新一代信息产业等战略性新兴产业初具雏形，现代物流、国际贸易等优势服务业日益壮大，金融租赁、服务外包、商业、房地产、传媒广告等新兴服务业加快发展，五年累计吸引合同外资额173亿美元和内联引资额206亿元。

发展空间进一步扩展。空港经济区一、二期45平方公里区域开发建设基本完成，基本建成综合保税区，启动了滨海航空产业区31平方公里土地开发，正在开展南港轻纺经济区二期16.7平方公里开发建设前期工作，形成了“多区域、多业态”联动发展格局，区域开发总面积超100平方公里，为进一步加快发展储备了战略空间。

从发展的角度看，预期到2013，地区生产总值突破1600亿元，年均增长20%以上；二、三产业结构比例达到3：7；工业总产值达2500亿元，年均增长25%以上；营业收入百亿以上企业集团超过10家，新增上市公司5家以上；营业收入百亿以上企业集团超过10家，新增上市公司5家以上；进出口总额达330亿美元，年均增长20%；出口总额达70亿美元，年均增长15%以上。全区研发经费支出占地区生产总值的比重达3.5%；高新技术产值占工业总产值的比重达60%；战略性新兴产业总产值突破1000亿元，占工业生产总值的40%以上；科技型中小企业达2400家，销售收入超亿元的科技小巨人达200家。

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

综上分析可知，当天津城市东扩的步伐日益加快，空港作为城市东扩的首站，无疑获得了巨大的发展先机，空港的区域价值正在凸显。空港经济开发区经济发展呈稳定上升趋势，土地有待开发面积大。再加上各产业纷纷进入这边区域，区域板块价值在热升，这些都为房地产的发展奠定良好的基础。

3)空港人口状况

2010年末，全区就业人数达15.3万人，比2005年末增加7万人；从业人员工资报酬大幅增长，人均年劳动报酬达4.1万元，比2005年末增加1.1万元。区域公共卫生安全得到保障，社区卫生服务体系稳步拓展，文化教育实现高起步，社会保险基本实现了全覆盖。

(3)竞争楼盘分析

从研究项目的产品,与“雅仕阁”项目形成竞争格局的房地产开发项目主要有邻近的万通金府国际、海航YOHO湾项目本为主要竞争者，在确定竞争项目时，依据了如下的原则和方法：

1)区域选择：选择离本项目较近，并且与项目构成直接的销售竞争的项目； 2)产品性质：主要以酒店式公寓为主的楼盘；

3)开发模式：与雅仕阁项目定位及类型相近的商住小区； 4)项目成熟程度：选择现楼和准现楼的项目；

综上选择竞争项目的条件，将本次选择万通金府国际定为竞争项目基本资料见表3-4。

表3-4 竞争项目概况

区位 占地面积 建筑面积 建筑类别 物业类型 绿化率 开盘时间 销售价格 建筑设计 物业费 物业公司 销售代理 万通金府国际 空港经济开发区 42000多平方米 15万平米 高层 住宅、公寓 35.03% 2011-09-10 6500元/平米 天津设计院 2.08元/月/㎡ 万通鼎安物业管理有限公司 海航YOHO湾 空港经济区 110000平方米 300000平方米 小高层 住宅、综合体、公寓 30% 2012-06 11000元/平米 3.57/月/平米 大通物业 12

第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

一室一厅一卫，40~50平米 主要户型 两室一厅一卫，70~85平米 两室两厅两卫，114.79平米 三室两厅两卫，149.8平米 教育：天津市东丽区华明学校 医院：空港首家公立医院——空港国际医院 社区配套 银行：中国农业银行天津空港物流加工区支行 其他：温泉高尔夫球场、国际汽车园、天津滨海国际机场 容积率 总户数 装修情况 开发商 产权年限 3.2 总共1527户 精装 天津万华置业有限公司 40 1.47 1579户 精装、毛坯 天津空港商贸中心开发有限公司 40 A户型：三室两厅两卫，约120平米 B户型：一室一厅一卫，约70平米 C户型：两室两厅一卫，约80平米 E户型：两室一厅一卫，约70平米 医院：国内一流大型现代化综合医 院、健身中心 学校：空港幼儿园、空港经济区学校、民航大学、 其他：中国移动、4S汽车服务中心 表3-4是对两个竞争项目概况， 对竞争项目的开发模式、产品特色以及销售策略分析，为提出本完善本项目营销策略做基础。 1)“金府国际”项目分析 本项目位于滨海新区空港经济区中心大道与东五道交口，北侧为滨湖商业休闲中心，空港管委会和金融街，南侧为各大企业的研发中心，东侧为低密度的住宅区，西侧为温泉高尔夫球场，详见图3-4。该项目占地42000多平米，建筑面积大约15万平米。项目类型为公寓、框架小高层，共六栋楼，层数在十层到十三层之间；主力户型为经典小户型，一居室户型面积在50平米左右，两居室户型面积在80平米左右，其余的户型面积在110-150平米之间。 该项目建筑风格为现代简约风格，建筑布局合围式方式将城市喧嚣隔绝其外，创造宁静的社居空间，规划见图3-5。依据现代德式园林风格做本项目景观13 图3-4 金府国际区位图

第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

设计以，楼间设置具有层次感的休闲树阵，加上雕塑、小水景、休闲设施等硬件与四草坪植被，为住户创造宁静休闲的生活景象。

该项目于2011年开盘，均价在9000元/平米以上，到2012年初均价在8500元/左右，到目前价格稳定在6500元/平米，价格走势情况见图3-6。

图3-6 金府国际价格走势图

图3-5 金府国际规划图

由价格走势图可知，“金府国际”项目开盘价格味9000元/平米，随着销售活动的进展，价格一路下滑，成下降趋势，目前稳定在6500米/平米。

2）“海航YOHO湾”项目分析

本项目位于滨海新区空港经济区东二道和东三道之间，西邻空港经济区的主干道中心大道，与空港管委会和海关大楼相对, 南面为空港唯一的景观湖,见图2-7；总占地面积约11万平方米，总建筑面积约30万平方米，项目共分6个地块，产品包括主题酒店、购物公园、休闲广场、办公、酒店式公寓和LOFT。一居40-50平米，

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

本小区主题酒店、购物公园、休闲广场、办公、酒店式公寓和LOFT为一体化的商、住小区，海航YOHO湾商业部分规划有超市、影院、特色餐饮等，通过连廊及休闲平台形成三条购物街，可满足吃、住、娱、创业、购物、交友等多方面需求。

图3-8 海航YOHO湾规划图

图3-7 海航YOHO湾区位图

图3-9 海湾YOHO湾价格走势图

该项目于2011年开盘，均价在9000元/平米以上，到2012年初均价在9000元/左右，到目前价格稳定在11000元/平米，价格走势情况见图3-9。

3.2.2内部环境分析 (1)开发商概况

雅仕阁项目开发商是天津万顺置业有限公司，公司成立于1996年7月，是一家以房地产投资与开发的为主的公司。公司董事长白少良为中共党员，高级经

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

济师，并担任北辰人大代表和天津市人大代表。2007年获得天津市关爱职工的民营企业家的荣誉称号。企业经过多年的艰苦创业，以及不断创新，近年来得到很好的发展。公司的经营理念是“以诚为本，以信立业”，科学运作，秉承去实践，以务实理念和创业激情，在近几年内，缔造了天津一个个地产神话，截止目前公司已经拥有900余名员工，以房地产为主营，兼营物业管理、餐饮等集团性企业，总资产达18亿元。

这些年来，公司开发了“万顺温泉花园”项目，组建了“君怡物业管理有限公司”，并获得“优秀示范小区”称号。公司开发的国际经济贸易中心，收到了较好的社会和经济效益。2003年开发建设了“天津赛顿中心”和“丽晶大厦”项目，打造了天津市地标建筑群，见图3-10。

国际经济贸易中心 塞顿中心 丽晶大厦

国际经济贸易中 塞顿中心 丽晶大厦

图3-10 核心项目

公司以其优质的产品品质，高水平的管理和人性化的服务，成为天津市“高档甲级智能化纯商务写字楼”的典范，逐步树立了“万顺地产”这一深入人心的企业品牌，并成为房地产信誉度AAA企业。

近年以来，面对金融市场变动和政策调控，公司调整了经营战略，提出“练内功、蓄势待发，调结构、控制规模”措施。以构建“节约型、和谐型、学习型”企业为目标，采取请进来走出去的办法，投资50万元与大专院校、科研院所合作对员工进行了全面系统的培训，增强员工的危机意识和抵抗风险的能力，树立了齐心协力克服困难的信心。同时，把开发建设的重点放在为滨海新区做配套项目上，承建了新区的融和广场、投资服务中心办公大楼、金融中心等项目。 (2)万顺置业开发能力分析

万顺置业开发有限公司发展到现在，现有的业务有房地产策划、开发、销售以及物业管理的一个业务链，为消费者提供良好的服务，为空港的发展创造价值。公司在产品设计上追求创新的理念，针对目标客户的需求特点将产品做到精益求精，再加上公司拥有精英销售团队，具体从公司先进产品规划理念与企业全程营销理念形成企业核心竞争力。

1)先进的理念。在设计产品上引进国外先进理念，再结合国内的先进理念，

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

形成万顺特色的房地产产品风格。雅仕阁项目体现出产品规划设计结合法式新古典主义园林设计方法，其包括建筑形貌、风格和小区自然景物规划。

2)全程营销。企业注重产品的全程营销，经前期市场分析、可行性分析确定项目起，到客户群定位、产品定位、产品设计，以及产品销售整个过程，将产品对外做宣传销售，达到产品设计与产品销售同步进行。 3.2.3 SWOT分析

SWOT分析是对项目优势劣势综合分析法,是企业制定经营战略规划计划的一种工具，是市场营销的基础分析方法其中一种。SWOT分析是对企业内外环境所形成的竞争优势(Strengths)、竞争劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)、等四个方面的情况进行全面分析,从而把企业的经营路线与公司内部所持有的资源、外部所处的环境有机结合，最终制定出适合企业发展的战略方针。

(1)优势分析

区域:位于空港经济开发区的CBD核心区域，四周有汽车产业园区、信息工业园和高科技研发园区等，以及融和广场、汇津广场等商业区。

品牌影响力:万顺房地产品牌影响力,在天津有较成功的典型项目，对社会影响大。

周边环境:位于碧波湖与温泉高尔夫球场之间,拥有湖景资源、湿地资源两大资源,环境清新优美,空气质量好，更适宜人生存居住。

产品: 该项目建筑风格为现代简约风格，建筑布局合围式方式将城市喧嚣隔绝，项目的法式建筑风格法式纯板式精品小高层、低密度住宅社区、外墙面为高档石材以及芬兰通力双电梯。 (2)劣势分析

居住条件：居住氛围不够浓。

住房年限：公寓40年产权,购买的性价比不理想。

户型设计：项目只推出三种户型，并且均在百米以上，限制中小户型需求者购买。

板块热度：项目所所在区域人口密集程度较低,板块的整体热度有待发展。 周边配套：周边配套设施不完善，很单一，同质服务的竞争性较小，服务质量存在缺陷。

交通工具：路网交通发达,但出行不方便，公交线路单一，出行没更多的选择。

(3)机会点分析

区域:空港经济开发区保持持续的开发和建设当中,现已有多种产业聚焦于此，经济、人口快速增长。

带动效应：空港经济区域汽车、运输、电子信息、科研等商业迅速,将对该

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

区域以后发展提供有利的保障。

升值潜力：该项目周边生态保持良好，位于空港CBD中心地带，升值幅度大 (4)威胁点分析

宏观调控:近年来购房政策调控有紧无松,收税比例上浮，一部分潜在客户无法购买。

竞争激烈:该项目周边有很多竞争项目,加大销售难度。

项目本身:在本项目开盘初期,市场影响力低，项目优势难以得到宣扬。

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指 导 教 师 评 语 指导教师(签名)： 年 月 日 专 业 评 价 意 见 负责人(签名)： 年 月 日 29

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