土建可行性研究毕业设计 - 图文

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毕业设计(论文)

徐州苹果新天地项目可行性研究报告 THE FEASIBILITY STUDY REPORT OF APPLENEWFIELD PROJECT IN XUZHOU

学生姓名 学院名称 学 号 班 级 专业名称 指导教师

土木工程学院

10造价

工程管理（投资与造价管理）

2014年 05月 27 日

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徐州工程学院学位论文原创性声明

本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名： 日期： 年 月 日

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论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

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摘要

可行性研究是项目前期阶段的重要工作之一，也是控制项目成本的依据之一。可行性研究的作用是强化项目决策的科学性，减少决策失误，从而提高项目经济效益。通过科学的分析方法，运用统筹原理找出最优方案，判断项目是否可行，能否盈利，从而为开发商是否投资该项目提供咨询意见。

本可行性研究报告研究的对象为徐州苹果置业有限公司于徐州市鼓楼区北2环至3环拟开发的苹果新天地住宅小区项目。该报告先后对项目的市场前景、总体规划、建设方案、项目的经济效益分析、社会效益分析和风险分析等几个方面，采用定性和定量等科学分析方法，全面论证该项目是否具备开发的经济价值和社会价值。经过论证，证明该项目具备良好的经济效益和社会效益，本项目可行。

关键词 建设方案；市场分析；经济分析；可行性研究

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Abstract

Feasibility study in the early stages of the project plays an important role in research projects and control project is one of the bases . The role of project feasibility study projects that can strengthen the scientific and correct decision , greatly reducing projects making mistakes , which serve the purpose of improving economic efficiency of the project. Working through a series of feasibility studies and scientific analysis to determine whether the project is feasible, can be profitable , whether it is worth investing the developer ; while also repeated on different scenarios of comparison, the relevant principles of co-ordination , to identify best practices , and thus play a role in saving resources .

The feasibility study report of the study subjects apple Properties Limited in Xuzhou Xuzhou City Gulou District, North Central 2 to 3 ring Apple intends to develop residential district Xintiandi project . The report has several aspects of the market prospects of the project, the overall planning, construction plan, economic analysis and risk analysis projects, the use of scientific methods of qualitative and quantitative analysis , a comprehensive demonstration of the project is worth investing in developers . And through demonstration, the project has proven profitability, reasonable and economically viable , the project is worth developing .

Keywords Building program；Market analysis；Economic Analysis；Feasibility study

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目 录

1 总论.................................................................1 1.1 项目建设背景......................................................1 1.2 项目单位概况......................................................1 1.3 可行性研究编制依据................................................2 1.4 项目建设的必要性..................................................2 2 市场分析.............................................................3 2.1 项目优势..........................................................3 2.1.1 自然环境优势..................................................3 2.1.2 交通及其他配套条件优势........................................3 2.2 价格定位..........................................................4 2.3 房地产市场分析....................................................5 2.4 销售对象分析......................................................6 3 项目选址及配套建设条件...............................................7 3.1 项目选址..........................................................7 3.2 配套建设条件......................................................9 4 建设方案.............................................................9 4.1 总平面布置.......................................................12 4.2 主体规划与建设...................................................10 4.3 公用工程.........................................................11

4.3.1 供配电.......................................................11 4.3.2 供水.........................................................11 4.4 消防.............................................................11 4.5 环境质量综合保障.................................................12 5 建设规模及实施进度..................................................13 5.1 建设规模.........................................................13 5.2 建设内容.........................................................13 5.3 实施进度.........................................................13 6 总投资估算及资金筹措 ...............................................15 6.1 总投资估算.......................................................15 6.1.1 项目直接投资估算 ..............................................15 6.1.2 项目间接费用的估算.............................................16 6.1.3 项目开发总投资.................................................17 6.2 资金筹措及借款计划...............................................17

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7 财务及不确定性分析.................................................19 7.1 财务评价........................................................19 7.2 不确定性分析....................................................21 7.3 风险分析与对策..................................................22 7.3.1 市场风险分析................................................22 7.3.2 经营管理风险分析............................................22 7.3.3 金融财务风险分析............................................22 8 社会效益分析.........................................................23 8.1 社会影响分析.....................................................23 8.2 社会效益分析结论.................................................23 9 结论与建议...........................................................24 致谢.,.................................................................26 参考文献...............................................................27

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1 总论

1.1 项目建设背景

随着徐州市人民生活水平的提高和徐州市经济的迅速发展，人们开始追求更高品质的生活环境。近年来市区内落成的普通住宅在数量上出现极大的突破，但是纵观整个徐州市房地产市场，既能满足人们自已增长的物质需求又不需要太高的价格的楼盘还很鲜有。为了进一步推动徐州市房地产行业的发展和经济发展，打造超高性价比、既改善居民的生活水平又经济实惠的住宅小区。徐州市苹果置业有限公司拟在徐州西北部二环至三环之间建设“苹果新天地”住宅小区。

1.2 建设单位概况

徐州苹果置业有限公司是徐州颐和房地产开发公司的子公司。公司的注册资本为6000万元，房地产开发资质为2级，公司主要从事房地产开发、销售以及租赁自建房屋并且提供配套服务等业务。徐州著名的小区风尚米兰、风尚自由城、泉山美墅、河畔花城等都是该公司开发的房地产项目。在使用品质和用户体验方面，该公司开发的小区具备独特的设计理念和高水平的科技含量：

（1）全明户型设计：以纯板式户型设计打造明卧、明厅、明厨、明卫“四明”科学户型，大面宽、大开间、短进深的设计使得室内光照充分，居住感十分舒适。

（2）科技住宅：该公司研发的智能科技系统在徐州属领创行列，空气交换系统使得即使24小时不开窗，室内空气依然清新。

（3）意式园林：秉承让居民“每次回家都是一个穿越风景的旅行”的理念，公司重金聘请国内高端园林设计规划公司对各小区绿化进行设计，让居民生活惬意。

（4）贴心物管：为每个单元设置一对一贴心管家，永不占线的客服电话，人性化职能安防系统使得小区内的安全系统非常高。

以上独特的设计理念使得该公司开发的小区销售火爆，消费者能够享受到极高的使用品质，在徐州地区具备很大优势。

以下是各个小区的具体详情：

（1）风尚米兰项目地处于徐州市主干道中山北路，总建筑面积约50.1万平方米。由于该小区位于徐州市核心商圈，故周边交通十分便利，配套设施非常齐全。小区结构、户型设计具有人性化的特点。远可观景、近可赏心，该小区是徐州市内不可多得的优质小区之一。

（2）风尚自由城亦处于市中心主干道中山北路上，占地面积3.3万平方米，总建筑面积为10万平方米，总户数约1000户。该小区物业形态以高层为主，商业配套服务为辅。 风尚自由城倡导主题“自由主场，畅想徐州”，定位城市中心高档时尚社区。 （3）徐州“泉山美墅”住宅小区占地面积约170亩，总建筑面积14万平方米，总

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户数约900户，该小区分三期开发，由多层、小高层住宅以及联排、双拼别墅构成。二期别墅于2005年8月开工，由叠加、联排以及双拼三种户型构成，共212套，总建筑面积65000平方米，于2007年6月交付使用。三期小高层2005年底开工，共有136套，总建筑面积约25000平方米。

（4）徐州“河畔花城”住宅小区是该公司继徐州“泉山美墅”之后的又一力作，该小区位于市中心古黄河风景区内，北依黄河南路，东靠苏堤北路，由3栋高层和1栋小高层构成。该项目的规划设计贯穿着“以人为本”的设计思想。整个小区呈现“景就是路，路就是景”的特点，充分利用城市的绿地景观。

1.3 可行性报告编制依据

（1）省计委计投[2014]15号文《关于“苹果新天地”项目建议书的批复》； （2）徐州市建设局“苹果新天地住宅小区规划红线图”，苹果置业有限公司提供的有关资料。

（3）苹果置业有限公司2014年8月委托徐州建设工程咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的协议。

（4）徐州神舟建筑设计有限公司出具的地质勘测资料。

1.4 项目建设的必要性

（1）徐州市总体经济发展的需要。房地产行业是城市发展的重要物质基础，也是国民经济的支柱产业之一，对整个市场经济有着极其重要的作用。根据徐州市的社会和经济发展计划和2014年房地产业目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点发展产业。按照徐州市委、市政府提出的系列要求，我市房地产业坚持“综合开发，合理布局，统一规划”的原则，以住宅建设为重点，优化房产资源配置，提高房地产行业的总体水平和规模效应，加快房地产业现代化步伐，使地产业成为我市国民经济发展的重要支柱，充分发挥了先导性产业的作用，这是我市当前经济建设中的重要措施[1]。

本工程以中档住宅建设项目，对进一步加快我市房地产业发展，满足城市中等收入人群对住宅日益增长的消费需求，提高中等收入人群的生活水平，提高本市经济发展速度具有十分积极的意义。

（2）大力改善徐州市居民的生活和居住条件。本项目可以改善目前徐州市城区对总价要求在40万左右，单位面积在100平米左右的高品质的住宅小区地产产品的市场需求量。为本市内外所有追求生活品质的中等收入人群提供一个健康、自然、和谐的居住生活空间。本项目集居住、娱乐、健身、养生为一体，绿化面积客观，景色怡人。能够极大的提高居民的生活质量和居住条件。

（3）项目建设单位在当地具备优势。该企业以“建筑美好生活”为使命，先后开发了风尚米兰、泉山美墅、中国移动通讯大楼等项目，以先进的设计规划理念和可靠的产品质量，以及高水平的物业形态，无论是业界还是消费者，都获得了极大的好评。因

其优越的企业形象，该公司开发的小区项目必将收到广大购房者的关注。

综上所述，本项目建设十分必要。

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2市场分析

2.1 项目优势

2.1.1 自然环境优势

社会的发展速度越来越快，人们的环保意识也在逐渐增强，对居住区的自然环境的要求也越来越高。而苹果新天地住宅小区环境优美、空气清新，很适合人们居住。

2.1.2 交通及其他配套条件优势

本项目所属商圈为徐州最为繁华的彭程广场商圈，距离市中心约12分钟车程，公交线路可达市区各地，毗邻规划中的地铁二号线，交通便利。是当代公司白领的理想居住地。同时，该项目不但拥有3.5万平方米专属商业配套，并且拥有非常完善的周边配套条件：

2.1.2.1 3.5万平米专属商业配套

（1）超市、24小时便利店齐全；

（2）咖啡店、中西风味餐厅、外卖小吃，居民餐饮十分便利； （3）有KTV、美容健身、羽毛球网球娱乐设施； （4）家政服务、儿童托管和亲子乐园等； 2.1.2.2 周边配套条件

（1）幼儿园：慧朵儿幼儿园（江苏省重点教育机构）、天资幼儿园、清水湾幼儿园

（2）中小学：江苏实验小学（距离项目东侧200米）、大马路小学（重 点小学，距离项目2000米）、树德中学

（3）商场：宜百家超市、爱客来连锁超市、苏果超市、农贸市场等 （4）银 行：交通银行、中国银行

（5）医 院：祥和医院、电力医院、规划中的三甲医院

2.1.3 与竞争对手的优势分析

2.1.3.1 项目自身优势

本项目从产品形态上来说具有楼上楼下动静结合，空间自由变换的特点，无线WIFI覆盖整个小区，为了让小区住户可以足不出户地享受到无线网络的便捷和自由，满足居民的居住和网络需求，小区特地设立“虚拟网络社区”。订餐、缴纳水电费话费等、交友互动都可以通过虚拟网络社区来实现。在公共区域也有24小时WIFI覆盖，使居民可以和现代科技零距离接触，在未来，该小区商业将是本市北区最繁华的商业中心。美国著名设计师的蜂巢形象设计灵感是本项目建筑外立面的设计来源，这种设计有两个显著的特点：一是模式块的色彩是渐变式的，立面风格很像一个魔方，这种跳跃色的使用和绚烂的外观在徐州的建筑中是十分罕见的。二是该“蜂巢”设计有一种亲近自然的感觉。

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无论是从生态科技的角度还是从时尚外观的角度，苹果新天地的建筑风格在徐州都是首创，特点本身也很好地体现了该项目的设计理念。本小区主打户型面积为55平方米，两室两厅两卫结构，采光充分，南北通透，居住环境十分舒适。这样的复式结构充分考虑到了年轻人的居住需求：底层的客厅可供业主会见客人，顶层的卧室可以保证业主休息的私密性，一动一静，打造完美的复式居住生活。5.4米的层高可以供业主自由变换空间，让不同的性格和梦想可以在这里得到实现！ 2.1.3.2 消费人群优势

购房者多为就业不久的青年人，苹果新天地项目以打造徐州首座专属青年人的时尚社区为目标。“苹果”是现代社会科技的佼佼者，而“新天地”的灵感来源于上海的一片城市活力区，可见“苹果新天地”的目标人群就是活跃在城市内的年轻人。动感、时尚、知性、独立是现代年轻人群的特点，而苹果新天地的一切设计都符合这一人群的特点。

2.2 价格定位

项目的主打户型价格为30W-40W，50多平米却拥有两室两厅两卫，5.4米得挑高让房子一层变两层，并且拥有动静分离的复式居住特点。挑高设计使产权面积仅为55平方米的房子可以拥有110平方米居住面积，折合以后的单价仅为3500元每平米，这在徐州市区3环以内的小区属于超低价格。以下是该项目周边楼盘定价（2013）

表2-1 周边楼盘定价 楼盘 苹果新天地 滨河花园 华商清水湾 水岸春天 兴隆花园 中北小区 华美生态园 怡康花园 开发商 苹果置业 韩山村镇建设综合开发公司 江苏华商 江苏淮海置业 兴隆地产 徐州中北房产 恒嘉置业 怡康房地产开发有限公司 楼盘性质 期房 现房 现房 现房 现房 现房 现房 现房 售价（元/M2) 7600 5600 7500 5400 6300 5000 6000 7500 4

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在配套条件、规划设计、科技水平、产品品质等方面，“苹果新天地”与周边的小区比较均更胜一筹，并且价位与徐州市的同期楼盘比较也有明显优势，故该项目在环境、房型、价格方面都有一定的优势。 2.3 房地产市场分析 徐州地区房地产市场在2013年表现非常活跃，土地市场、商品房市场均有乐观的表现。在商品房方面，2013年徐州市区的商品房供应新增784万㎡，环比上涨72%，此外，成交量新增547万㎡，环比上涨55%。此外，2014年1-2月徐州市商品房新增供应113万平详见表2-2，图2-3。 方米，环比上涨59.15%，新增成交87万㎡、环比上涨45.00%，供求比达1.30:1。 表2-2 2013年徐州市区商品房市场数据指标变化 指标 供求比 供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 图2-3 2013年1-2月徐州市商品房供求对比 2012年 1.30：1 465 352 2013年 1.43：1 784 547 同比增长 72% 55%

从表2-2和图2-3可以看出，徐州市商品房供应量和需求量逐年增加，预计2014年较2013年仍有较大涨幅，但是供求比呈现略有下降的趋势，市场竞争较为激烈，项目建设

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单位应该加强管理，强化竞争优势，优化销售策略，保证项目的建设和销售工作顺利进行。 2.4 销售对象分析 作为徐州市一家国家二级资质的房地产开发企业，苹果置业有限公司经过八年的开发建设，在徐州市区规划和建设了20万平方米的中高档大型住宅小区，并且获得了国家级优秀物业管理住宅区等一系列荣誉，苹果新天地是该公司开发的又一个别具风格的小区项目。 中档公寓深受城市小资本收入阶层的青睐，随着当今社会经济的发展和人民收入水平的提升，加上近年来银行系统对房地产销售实行按揭的强大支持，知本型收入的白领阶层开始寻找市区扩容带中的理想居所。 100% 5%资本型收入阶20%知本型收入阶层 经理阶层 高知阶层 普通收入阶层 主管阶层 白领阶层 0% 经济适用型收入阶层 图2-3 苹果新天地知本型业主占位图

苹果置业早在21世纪初就开始着眼于按照知本型消费者的需要先后设计了风尚米兰、风尚自由城等两个项目。

根据苹果置业自1991年以来在房地产业的开发经验，“苹果新天地”的主要销售对象定位在以下几个方面：

徐州市中等收入阶层。主要为各企事业单位的中层管理人员、刚从大学毕业不久的职场新人，以及自由职业者。此类人群的收入处于中等水平，年薪一般在8万元以内。住在该小区交通便利，居住消费观念也处于保守和前卫之间，但是对居住环境和生活品味质量要求普遍比较高，因此“苹果新天地”将成为他们的首选居住地，此类人群将要成为“苹果新天地”最主要的销售对象。

徐州市较高收入阶层的第二居所。这一部分人大多不满足只有一个居所。他们需要第二、第三居所来满足他们休闲、放松或者投资等需求。“苹果新天地”小区将以超低的价位，超大的增值空间以及一流的建筑风格和环境来吸引他们。

外籍以及港、澳、台地区的投资者。苹果新天地吸引了众多外资，投资者比较喜欢既具有现代化的特点，环境又优美的居住地。“苹果新天地”将是他们的最佳选择之一。

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3 项目选址及配套建设条件

3.1 项目选址

徐州苹果新天地住宅小区位于徐州市鼓楼区北部，距离市中心不远但又远离市区

的喧嚣和杂乱，是徐州2环到3环范围内不可多得的一块风水宝地。 项目建设用地位于殷庄路以西，西止祥云路，南临奔腾大道，北靠荆马河南路。总占地面积72亩。详见图

3-1。

图 3-1 项目选址地点

本项目的使用地为集体所有，地势非常平坦，东部和西部的高差仅为2米。荆马河南路、奔腾大道以及殷庄路等可直通市中心的公路极大的改善了该小区的交通条件。项目用地距离徐州市中心彭程广场越10公里，到徐州高铁站约17.4公里，到徐州火车站仅5.3公里，交通条件十分便捷。

本住宅小区项目建设用地周围自然环境优越。苹果新天地居住小区处于鼓楼区西北部，荆马河畔环境优美，风景宜人，花草树木茂盛，气候也十分怡人。

苹果新天地建设项目用地的人文环境也很优越，周边有“祥和小区”等老牌住宅小区，各种文化培训机构、花鸟市场、风味小吃等应有经由，文化气氛十分浓厚。购买本项目住宅的居民可以享受到周边现有的服务。

综合上面的论述，本项目的选址具有科学性，符合现代居民对生活条件的要求。

3.2 配套建设条件

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苹果新天地居住小区项目目前已部分完成平整场地，供、排水、电力、天然气、强、

弱电线路均已接通，配套条件完备，可以满足项目的建设要求。具体配套条件如下：

供水：项目南面的殷庄路下有DN500自来水管，为小区内的自来水源。由徐州鼓楼区水厂提供。

电信：荆马河南路下的通信光缆，能够满足本项目的通信要求。

供电：由鼓楼区变电所提供的10KV电源，荆马河南路现有一路10KV高压线。 煤气：目前该地区主要使用管道天然气，本项目的天然气需求可以得到保证。 数字电视、有线电视：祥和路设有徐州有线电视网络电缆，可满足小区内有线电视用户的需要。

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4 建设方案

4.1 总平面布置

本项目用地形状为较规则的矩形，占地面积50000平方米。小区采用多层和高层的复式住宅，由不同的单位、单元拼接组合而成，由于徐州地区独特的地理纬度和环境条件，开发者在小区内设计了南偏东以及南偏西住宅，既不影响小区内部的景观效果，又不影响小区内的采光效果，和以往有些小区单调的兵营式布局不同，本项目还增加了绿化面积，保证居民生活在更加贴近大自然的环境之中。

在景观设计方面，改变了以往集中设计的方式，避免大规模地块绿化，在保证小区绿化率指标的基础上，设计分组分单元绿地，让每一户居民都有比较好的绿色景观。

根据场地的情况和周边道路的情况，区内的道路依据建筑自由布置，两个主入口分别设在荆马河南路和殷庄路的交汇处以及祥云路，入口处设置苹果汇邻湾广场，广场的周围沿荆马河南路设置商业、文化、娱乐设施；小区沿殷庄路还有托儿所、家政公司、老年人活动设施等。小区内主要道路宽6米，次要道路宽3.5米，支路宽2米。

根据本小区建筑物布置的特点，小区内的车辆采用路边加地下停车相结合的方式。住宅间距约60米，保证小区内有足够的空间设置绿地、晨练场地、儿童游玩场地等供居民进行体育运动和休闲。

小区内的道路将整个用地分为A、B、C三个区域。其中A区为小区用地东北部，依据地形布置一栋小区主楼和一栋住宅楼；B区和C区将小区其他部分均分，布置多栋复式多层公寓。

小区俯图

图

4-1 视效果

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表4-2 项目主要技术指标表

项 目 占地面积 居住户数 居住人数 户均人口 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 商圈建筑面积 计量单位 亩 户 人 人 万M2 万M2 万M2 层 人/ha % % 数 值 72 2000 7000 3.5 17 13.5 3.5 18 443 3.5 ＜40 ＞30.5 所占（%） 100.0 79 21 规划住宅平均层数 人口毛密度 容积率 建筑密度： 绿地率 4.2 主体规划与建设

住宅小区的规划和布局着重处理好建筑布局和空间设计等，在保证协调的同时追求变化，注重住宅单元的设计和小区环境的设计。空调外机位置采用使用建筑构件进行遮盖的设计，屋顶高低错落有致，富有变化。

在小区道路网络、停车设施的规划方面，小区采用人车分流的原则进行设计。停车位按照0.6辆每户，自行车按照1.5辆每户进行设计。

中心绿地、小部分景观绿地、顶面植物等共同构成了该小区的绿化系统，系统内各单元点线面结合，互相渗透，形成整个小区的立体绿化景观。

“苹果新天地”的公共建筑布置在小区的东面，以荆马河南路和殷庄路交汇处布置的汇邻湾广场为中西，布置汇邻超市、托儿所、干洗店、餐饮等生活、娱乐休闲场所。

小区的规划设计本着“以人为本”的方针，按照现代居民的生活规律和市场的需要进行住宅设计，节能、节水、智能化和环保等技术支撑着住宅的科技性和适用性。

复式多、高层住宅每套建筑面积100~200平方米不等，面向中等收入阶层。 套型以现有的A型、B型、C型为主，面积配比（A型，建筑面积55平方米，使用面积110平方米）：

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客厅：40平方米； 厨房加餐厅：20平方米； 主卧：20平方米； 底层卫生间：5平方米； 次卧：14平方米； 顶层卫生间：5平方米； 层高：5.4米

房型设计除满足徐州市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范的要求。 主要结构形式如下：

复式住宅，为11-18层钢筋混凝土剪力墙结构； 小区商业、文化娱乐设施为3～5层剪力墙结构； 托儿所为2～3层钢筋混凝土框架结构。

场地内地基土质良好，基本没有池塘地质，基本无需进行特殊处理。公共建筑框架部分采用独立基础进行建造。

4.3 公用工程

4.3.1供配电

总装机用电量约8500KW，按65%的同时使用系数，另外还需要建一座6000KVA的变电所。由鼓楼区变电所提供的10KV电源，荆马河南路现有一路10KV高压线进行供电。

住宅小区室外照明采用节能灯，草坪采用专门的低压节能灯具，确保绿地的安全。建筑内部的楼梯等使用声控延时开关。

安全监控系统、周界防范系统保证居民的安全。

在通讯系统方面，小区为居民预留IDD直线电话，每户都有电视接收系统和宽带接入端口。

4.3.2 供水

小区最大用水量约为3000吨/日，设置DN200总水管，该供水管日供水量可达3500吨，由徐州鼓楼区水厂提供。

小区道路分三级。主要道路宽6米，次要道路宽3.5米，均为水泥路面；支路宽2米。

4.4 消防

小区公共建筑、变电所以及住宅小区内、外的消防是本项目的主要消防形式。在超市等人口集中的公共建筑内设置消防栓，按照一定的密度给超市、商场等设置灭火器；在住宅楼梯间内设置易用的泡沫灭火器；在天然气调压站、配电室内设置一定数量的二氧化碳灭火器。

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在主要道路和若干次要道路上设置消防栓。各主要道路环形布置以保证消防车的顺利通行。

4.5 环境质量综合保障

按照徐州市建设委员会的相关规定，本项目在水压不足的地方使用调速变频水泵加压，保证住户水压的稳定，此外本项目不设置屋顶水箱。

绿化是保证居民身心健康，保证小区内环境怡人的重要环节，本项目针对小区内绿化采取以下措施：

1.于小区绿化带使用耐践踏型草种，无明显土壤露出。 2.在山墙处种植相关植物形成垂直绿化带，提高绿化率。

本项目采用垃圾分类袋装技术，由物业保洁员上门收集并且送至小区内的垃圾站，再送往垃圾处理厂。让垃圾的分类和处理井然有序。

对于生活污水的处理，本项目采用雨水和生活污水分流的方法，雨水顺小区下水道排入殷庄路DN600水管，生活污水经过相关的过滤和处理排入京骂河南路的DN500污水管直接流入污水处理厂进行处理。

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5 建设规模及实施进度

5.1 建设规模

苹果新天地住宅小区项目总用地面积47856平方米（约72亩），总建筑面积17万平方米，其中包括13万平米复式公寓，3.5万平米社区商业配套。

规划居住户数2000户，居住人口7000人，设计容积率3.5，绿化率>30.5%。

5.2 建设内容

5-1

序号 设容1 览

2 4 内容 总用地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 住宅建筑面积（㎡） 商业服务设施（㎡） 地面停车位（个） 地下停车位（个） 住宅总户数（户） 容积率 绿地率（％） 指标 47856 169895.5 130000 23000 850 650 2000 3.5 30.5 表建内一表

5 12 13 14 15 16 5.3 实施进度

本项目采用建筑施工和销售同时进行的方式，初步设计方案确定后即开盘销售。项目的建设期为两年：2014年5月至2016年5月。销售工作自2015年2月即施工进度达到30%时开始。在建设期内建设单位需完成项目的项目申请报告报批、施工图设计、施工建设、设备安装、验收交付等工作。

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表5-2 进度计划表

序号 时间 项目 申请报告报批 2 4 第一年 6 8 10 12 14 16 第二年 18 20 22 24 1 2 施工图设计 施工准备 施工建设 装修 竣工验收 3 4 5 6

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6 总投资估算及资金筹措方案

6.1 总投资估算

6.1.1 项目直接投资估算 6.1.1.1 土地费用估算

土地费用是开发商为了取得项目建设用地而产生的必不可少的一项费用。一般情况下由征地费用、拆迁安置费用以及土地使用出让金几个部分组成。

根据土地出让金的计算公式：土地面积×5年土地使用费×容积率系数[2]以及对2014年周边地区土地使用费用的信息掌握，本项目土地费用估算为5000万元，对项目用地的征地以及拆迁安置补偿费用为8000万元，土地契税按照土地使用费×4%算得200万元。详见汇总表6-1：

表6-1 土地使用费一览表 项目名称 土地使用出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地契税（4％） 小计 金额（万元） 5000 6800 1200 200 13200 6.1.1.2 建筑安装工程费用的估算

建安工程费是指构成建筑物实体所需要的费用。主要包括建筑工程费、设备安装工程费（电气、给排水管道、消防、防雷等设备及安装），以及室内装修工程费用。一般情况下可采用单位指标估算法、单元估算法以及工程经验估算法等方法来计算[3]。本项目按照本地区近似的工程经验进行估算，按照项目建筑面积×近似估算指标算得该项目的建筑安装工程费用为：45912.0万元。 6.1.1.3 前期工程费

前期工程费一般包括两个部分。 第一部分是项目的规划、设计、可研等所需要的费用。规划及设计费通常取建安工程费的2%左右，水文地质勘测费用一般根据所需工程量按照相关标准进行估算。第二部分是场地平整、通水、通电、通路（“三通一平”）所需要的费用，这部分费用一般也根据所需工程量按照相关标准进行估算[4]。 本项目按照一定的百分比进行前期工程费用的估算：

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表6-2 前期工程费估算表 项目名称 规划及设计费 监理费及审计费 水文地质勘探费 场地平整、三通等 合计 计算基础（万元） 建安45912 工程费 百分比（%） 2 1.2（1+0.2） 0.1 0.7 金额（万元） 918.24 550.9 45.9 321.38 1836.42 6.1.1.4 基础设施费的估算

基础设施费一般指红线内的工程费，水、电、气的供应以及道路的敷设、绿化、环卫、排污等都在起范围内。通常使用的估算方法为单位指标估算法，根据徐州地区类似工程的经验，基础设施配套费一般按照总建筑面积×240元/平方米进行计算，故本项目基础设施配套费为：4077.48 万元 6.1.1.5 不可预见费用的估算

不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费。其估算应该依据该项目的复杂程度和前面4项费用只和按照3％一5％进行计算[5]，本项目取4% ，估算结果为：2601.03万元。

6.1.2 项目间接费用的估算

项目开发间接费用也称为开发费用，一般可分为管理费用、财务费用和销售费用。 （1）管理费用的估算。管理费用可按照土地费用、前期工程费用、建安工程费以及基础设施配套费为基础乘以一定费率（该项目去费率2%）进行估算[6]。 其估算结果为：

（13200+45912+1836.42+4077.48）×2% = 1300.52（万元）

（2）财务费用估算。房地产企业的财务费用主要包括为了筹集建设资金而产生的贷款利息、贷款手续费等。本项目贷款计划为2014年：34000万元，2015年：25000万元，贷款利率按当时银行贷款利率6.4%按年计算，计算公式为：

当年利息=（年初借款本息累计+当年借款÷2）×年利率

经计算得第一年贷款利息为：1088万元，第二年贷款利息为：3045.63万元 财务费用合计为：4133.63万元

（3）销售费用的估算。销售费用是指在产品的销售过程中产生的各项费用，也包括销售机构和委托销售代理的费用。该项费用一般按照销售收入的4%进行估算，本项目销售费用估算为：4713.42万元。

根据以上计算，可得该项目间接费用如下表：

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表6-3 间接费用估算表 项目名称 管理费用 财务费用 销售费用 合计 合计 1300.52 3911.68 5214.21 10426.41

6.1.3 项目开发总投资

将以上直接费用和间接费用进行汇总可以得到该项目的开发建设总投资。以下是汇总表：

表6-4 总投资估算表

序号 一 1 2 3 4 5 项目名称 直接开发费 土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施配套费 不可预见费 间接开发费 管理费用 财务费用 销售费用 项目总投资 合计金额 67626.92 13200 1836.42

45912.0 4077.48 2601.03 10426.41 二 1 2 3 三 1300.52 4133.63 4713.42 78053.33 6.2 资金筹措及借款计划

本项目建设资金来源分为两个部分，第一部分为企业自有资金，第二部分为银行贷款，其具体的投资计划和贷款利息情况见下表6-5，6-6。

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表6-5 建设期资金筹措计划 序号 1 2 3

表6-6 借款还本付息表

序号 1 2 3 4 5 项目名称 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 建设期 2014年 0 34000.00 1088.00 0.00 35088.00 2015年 35088.00 25000.00 3045.63 0.00 63133.63 2016年 63133.62 0.00 4040.55 67174.17 0.00 合计 59000.00 8174.18 67174.17 项目名称 自有资金 银行贷款 投资总额 建设期 2014年 19053.33 0 19053.33 2015年 0 34000.00 34000.00 2016年 0 25000.00 25000.00 合计 19053.33 59000.00 78053.33 计算过程： 计算公式：当年利息=（年初借款本息累计+当年借款÷2）×年利率[7] 2014年贷款利息：34000×6.4%÷2=1088万元

2015年贷款利息：（35088+25000÷2）×6.4%=3045.63万元 2016年贷款利息：63133.62×6.4%=4040.55万元

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7 财务评价及不确定性分析

7.1 财务评价

考察房地产项目盈利能力水平的重要分析方法之一是财务盈利能力分析，该项目的静态盈利能力分析与损益表如下：

表7-1 损益表（单位：万元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8

其中，经营税金及附加按照销售收入的5.7%进行估算； 土地增值税按销售收入的0.1%-0.2%估算；

利润总额计算公式：销售收入-经营成本-经营税金及附加-土地增值税

应纳所得税额=经营收入-开发成本-开发费用-交易税费-土地增值税 所得税按照应纳所得税额的25% 计算[8]。

根据该项目的“投资估算表”、“损益表”以及“现金流量表”等可以得到该项目的盈利能力指标，详见表7-1

项目 销售收入 经营成本 经营税金及附加 土地增值税 利润总额 累计利润 所得税 税后利润 2014年 15139.32 2015年 2016年 2017年 合计 40106.15 29885.123732.27 5 870.51 30.28 2306.10 80.21 -1659.05 0.00 0.00 49122.25 28592.21 132959.93 19985.42 2824.53 491.22 4450.49 1644.05 285.92 78053.33 7645.19 887.63 -9493.74 7834.69 25821.08 22211.75 46373.78 -9493.74 0.00 0.00 24162.03 46373.78 46373.78 0.00 0.00 13912.13 13912.13 32461.65 32461.65 19

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表7-1 财务评价指标一览表 金额（万元） 序号 项目 合计 2014年 2015年 2016年 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 现金流入 销售收入 出租收入 自营收入 其他收入 现金流出 132959.93 15139.32 132959.93 15139.32 40106.15 40106.15 56340.43 34000 2306.10 80.21 -16234.28 -21049.08 0.8696 49122.25 49122.25 28315.75 25000 2824.53 491.22 20806.5 -242.58 0.7561 2017年 28592.21 28592.21 1929.97 1644.05 285.92 13912.13 26662.24 26419.66 0.6341 16906.53 13706.19 100498.27 19954.12 19053.33 870.51 30.28 -4814.8 -4814.8 1 -4814.8 -4814.8 评价指标 开发建设投资 78053.33 销售税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流量（万） 累计净现金流量 折现率（15%） 净现金流量现值 累计净现金流量现值 7645.19 887.63 13912.13 -14117.33 15731.79 -18932.13 -3200.34 财务内部收益率（%） 财务净现值（万元） 静态投资回收期 备注：

投资利润率计算：

22.67 13706.19 3.2年 投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%

=（32461.65/ 78053.33）×100% =41.59% 静态投资回收期计算:

静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+[上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量][9]

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=4－1＋3200.34/15731.79 =3.2 年

财务内部收益率（FIRR）

NPV1 FIRR =i1＋×(i2-i1)[10]

NPV1?NPV2 i1= 20%时 NPV1= 15304.4万元

i2 =25%时 NPV2=－13364.4万元

FIRR=20%＋15304.4÷（15304.4+13363.4）×(25%-20%) =22.67%

从上述两表不难看出，本项目在经营期内能够回收资金，内部收益率大于基准财务折现率，本项目在财务上可行。

7.2 敏感性分析

在投资项目的经济评价中，敏感性分析是研究该项目不确定性的重要方法，它以确定性分析为基础，进一步分析不确定性因素对整个投资项目的影响程度。 下表为该项目建安工程费的敏感性分析

表7-3 建安成本敏感性分析 基准方案 净现值（万元） 财务内部收益率 净利润（万元） 投资回收期（年） 13706.19 22.67 32461.65 3.2 建安成本变动 -10% 47.62 30.45% 34.15 32.15 1.64 -14.31 -5% 25.14 26.47% 16.62 16.99 2.35 -5.36 8.75 5% -36.24 18.54% -18.33 -11.87 2.11 9.01 10% -423.91 -60.04 15.12% -33.41 -25.24 2.62 18.99 21853.30 18274.52 6734.79 净现值升降幅度（％） 财务内部收益率升降幅度（％） 净利润升降幅度（％） 投资回收期升降幅度（％） 建安成本临界点(％) 备注：

建安成本变化时的临界点计算：

27865.25 35241.85 23915.72 20153.21 建安成本变化率为5%时，NPV1=6734.79万元 建安成本变化率为10%时，NPV2=-423.91万元

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临界点= 10%-423.91÷（423.91+6374.79）×（10%-5%） =8.75%

从表7-3可以看出，当建安成本变动幅度大于8.75%的时候，该项目的经济效益为负值，小于8.75%时项目才可盈利。可见建安成本对项目财务指标的影响非常大。建设单位应该在保证工程质量的同时尽量减小建安成本。

7.3 风险分析与对策

7.3.1 市场风险分析

自2011年以来，徐州市住宅市场逐渐出现供大于求的现象，市场需求动力不足。苹果新天地项目定位为中档住宅，该小区在地段、交通条件、自然环境以及人文环境和配套措施等方面均有一定优势，但是销售仍然有一定风险，该风险主要体现为销售价格风险。房价在国际上一般为居民收入的三到六倍，徐州市当前的房价为7000元每平方米，一套100平米的住宅大概要60-70万元，接近家庭收入的8倍，需求略显不足，销售存在风险。但是随着国家采取的相关政策（货币政策以及财政政策），居民的消费能力在逐步提升，从长远角度看，房地产市场的销售前景比较好。

开发商应该从项目成本上优化项目，降低成本提高收入，抵抗销售价格带来的风险，做好规划工作，户型的设计工作，从而减少项目的风险。

7.3.2 经营管理风险分析

本项目开放商应该最大限度地减少项目的风险，可采取以下措施：1.加大促销和产品推广 2. 加强营销工作，做好房屋的销售工作。 3. 优化各方面的设计，降低成本。 从本项目财务分析的数据可以看出，工程投资如果降低1%，则方案可增加约600万元净现值：反之则利润减少，收益下降。因此，降低本项目的风险可以从降低成本，控制投资等方面着手。

7.3.3金融财务风险分析

银行贷款、公司自有资金、房款资金回笼是本项目资金的三个组成部分，为了减少资金回收风险，从自有资金和开放资金回收方面考虑，可以采取一下方式降低项目风险：

1. 分期付款 2. 八成按揭方式 3. 一次性付清全款 4. 分期付款+银行按揭 5. 其他优惠付款方式

利用上述方法可以减少开发商的财务风险。

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8 社会效益分析

8.1 社会影响分析

本项目的社会效益主要体现在可以完善所在地段的规划功能、提高居民的生活质量、提升城市整体形象、增加社会需求和促进地区社会经济的发展等几个方面[11]。以下是该项目的社会影响分析：

（1）促进徐州市城市发展建设。

徐州市鼓楼区作为城市的主城区之一，近几年来紧紧围绕建设现代化主城区的目标进行经济建设。该项目的建设符合徐州市的总体规划，能够提高徐州市的整体形象，对建立良好的生活和交通秩序、促进社会事业的发展、满足该区域居民生活、文化、娱乐的需要具有一定的积极作用。项目建设符合徐州市加快经济发展建设的需要。

（2）改善居住环境，提升地区形象

随着徐州市经济的持续增长，极具现代化的住宅小区不断出现，在徐州各区呈现高，低，高，低的现代化节奏，创造出优美动态的城市轮廓。该项目在环境绿化建设上运用了大量的曲线设计，与建筑物的整体布局交相辉映从而形成一个有机的整体，体现了以生态为重点的设计构思。起到了改善城市容貌，提升地区形象的作用。

（3）加快所在区域的城市化进程以及民生发展

该项目建成以后，当地的人流量和车流量都将增加，加大了对环境卫生的工作量，同时增加对建材、设备和劳动力的需求，从一定程度上增加了所在地区服务业的就业机会。此外，项目的建成可以促进周边公共基础设施的完善，增加当地的消费需求。

8.2 社会效益分析结果

从总体来讲，本项目对徐州市房地产业的发展起到积极作用，同时可以促进对当地资源的开发和利用，促进当地的社会经济发展，提高当地居民的生活水平，美化当地环境，使周边全体公众受益。并且不会对当地自然生态环境和交通造成不利影响。有助于社会环境的稳定和社会经济的可持续发展。本项目具备良好的社会效益。

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9 结论与建议

作为第三产业的核心产业之一，徐州市房地产发展一直受到政府的高度重视。苹果新天地项目总体市场前景较好，符合地方相关政策和城市规划的要求，且能够满足人们对低价格、高品质住宅的需求。对带动徐州经济发展、优化地区投资环境、提高人们生活质量起到非常积极的推动作用。

项目内部收益率（22.67%）远大于基准收益率（12%），资金回收期较短，投资利润率非常可观，从这些财务评价指标来看，该项目在经济上是可行的。该项目建安成本对财务净现值、内部收益率等指标影响较大，只要控制好建安成本，该项目就能取得良好的收益。同时，该项目具备良好的社会效益，符合徐州市城市建设和规划的要求，能够促进社会经济和民生的发展。研究后认为，该项目可行。 序号 1 2 4 5 6 7 8 9 10 10.1 10.2 11 12 13 14 15 15.1 15.3 15.4 15.5

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指标名称 规划用地面积 总建筑面积 建筑密度 绿化率 建筑容积率 入住总户数 停车位 项目建设投资 资金来源 企业自有资金 表8-1 主要技术经济指标汇总表 单位 数据 ㎡ ㎡ ％ ％ 户 辆 万元 万元 万元 万元 年 万元 万元 万元 ％ 年 ％ 万元 47856 169895.5 40 30.5 3.5 2000 1500 78053.33 78053.33 19053.33 59000 2 132959.93 7645.19 32461.65 所得 税前 59.41 所得 税后 41.59 备注 息税后利润 按项目总收益数据计算 计划三年内完成销售 基准收益率12％ 申请银行长期贷款 建设期 项目总销售收入 项目总经营税金及附加 项目利润总额 评价指标 投资利润率 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 3.2 22.67 13706.19

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对建设单位的4点建议：

1.考虑尝试社会融资等方案来解决项目资金来源的问题

2.自信谋划项目的销售方案，准确捕捉市场，制作成功的广告来赢取客户群。 3.加快办理手续，尽早开工。

4.要重视广告宣传在整个项目建设中的作用，把该项目的特点从环保、经济等各方面加以解释，让社会广泛认知该小区，形成一定的品牌效应，降低项目的财务风险。

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致谢

毕业设计的完成意味着大学生涯的结束，回忆大学四年的学习生活，从来没有做一份作业像做这份毕业设计一样认真，制作的过程中出现了很多困难，这些困难反映出了我这四年学习过程中的一些盲区，但是我特别庆幸和感谢我有老师作为指导老师，她作为学院的书记，平日工作繁忙，但是仍然抽出一些时间来仔细浏览我们组每位成员的论文并且挨个进行指导，专业知识十分过硬，口吻非常礼貌，让我们打心眼里佩服姜老师的为人和管理能力，所以我能够完成毕业设计，我首先要感谢的就是我的指导老师——姜老师。其次我还要感谢我的组员们，当我遇到困难的时候，他们都会不厌其烦地和我讨论，做毕业设计的过程也增加了我们的友情，我在这里要感谢他们对我的帮助！最后，我觉得我最应该感谢的就是我的母校徐州工程学院，如果我没有来到这所可爱的学校，我就不会遇到这么好的老师和同学，也就不会有这么充满回忆的4年大学生活。此真的谢谢，谢谢大家对我的帮助！

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参考文献

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/96n.html