土地招拍挂的风险与防范

风险与防范

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招拍挂方式取得国有建设用地的

风险与防范

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有建设用地的出让一般采取招拍挂方式。我市国有建设用地使用权出让通常采取挂牌方式。它是市、县（市）国土资源局经过市、县（市）人民政府批准后，在公告的期限和地点，在土地交易中心挂牌出让，通过竞价，将公告的竟标地块使用权出让给出价最高者，并由该土地使用权人按其竟价向国家支付土地出让金的行为。

一、土地招拍挂过程中存在的风险 1、土地回收风险

鹿泉市土地储备中心在回收国有工业用地使用权过程中发生的估价风险

2、审批规划风险

挂牌交易的地块是否经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。否则，不能进入挂牌交易程序。

3、竞买地块旁落风险

对于竞买人来说，在挂牌出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。

4、竞价风险

其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏

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风险与防范

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高

5、地上附着物评估风险

地上附着物评估补偿价格的高低往往对竟买人和附着物所有权人产生较大的影响。

二、为减小土地招拍挂过程中存在的风险而采取的防范措施 为保证烟草公司以较低的价格通过竟买得到竟标地块，可与土地行政主管部门及房地产评估机构灵活沟通，采用“技术手段”最大范围的降低竟买风险。

常见的限制条件有：

1、提高保证金缴纳数额。只有缴纳保证金后的竟买人才有权索取出让地块的详细资料。

2、不允许自然人参加竞买。 3、不允许联合竞买。

4、对于空置量大的房地产开发建设企业限制其参与竟买。国务院2003年18号文特别指出：“对空置量大的房地产开发建设企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”。

5、竞买人无拖欠地价款等不良记录

6、土地成交后必须一次性付清土地出让金。

7、有伪造公文、骗取用地犯罪行为记录的法人，不具备竟买人资格。

8、存在非法转让土地使用权等违法行为的竞买人，不具备竟买人资格。

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9、 因竞买人原因造成土地闲置一年以上的法人，不允许参加

10、有违背出让合同约定条件开发利用土地行为的法人，不允许参加

11 、有拖欠农民工工资等不良记录的法人，不允许参加。 12、通过与建设规划部门，土地行政主管部门协商，出让人根据竞买人的需求设定容积率、绿化率、公益用房等指标。

除设定以上限制条件外，还可以采取合理措施，确保竞买成功，主要有：

1、土地储备中心回收国有工业用地使用权时，暂不对地上建筑物进行评估。待竞买成功后，由中标人与地上建筑物所有权人根据中标结果，考虑是否提高地上附着物的评估价格。

2、在竟标出让环节，根据出让方式，考虑是否采取求助于其他竟标人。

以上方法仅是实际操作中的部分内容。由此，通过以上方式方法能最大限度降低竟标风险，确保委托人以较低的价格竟标成功。

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