轨道交通车辆段上盖平台与房地产综合开发分析

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轨道交通车辆段上盖平台与房地产综合开发分析

作者：刘玉婷 曹国俊

来源：《环球市场》2018年第03期

摘要：车辆段上盖平台综合开发利用成为解决地铁运营模式及土地供应问题的有效出路与途径，本文分析总结了开发方向展及注意因素。 关键词：地铁；车辆段上盖平台；房地产；综合开发

城市地铁作为准公共产品，运营和建设成本非常高，投资大、回收期长，世界上大多数国家的城市轨道交通都很难实现自负盈亏。结合国际上几个实现盈利的地铁公司运营案例，可以看出，地铁网络和物业综合开发为其扭亏为盈起到了不可替代的作用。

近年来，随着土地供应紧缩，本着提高土地利用率，引入城市综合用地的概念，轨道交通上盖平台设计开发在国内各大城市掀起新的热潮。上盖平台设计将轨道交通与周边房地产紧密结合在了一起，尤其是车辆段上盖平台设计，突破以往先建地铁再规划设计周边房地产的模式，轨道交通与房地产物业同期设计规划，解决了很多以往做法会产生的问题，通过使物业增值，从而产生正向的经济效益，达到弥补地铁建设和运营的巨大成本，这必将成为地铁建设及城市建设的重要发展方向。

一、传统上盖平台与车辆段上盖平台的区别

这几年新建的地铁线，设计上越来越重视发挥整体效益，并提高周边土地的综合利用效率，不少站点的出口都主动考虑与周围的地上交通线路以及商业、住宅项目的衔接，涵盖了地面的交通转运枢纽，高层的住宅和裙楼中的商业物业。不过这种大多是根据周边已有大型商场、住宅，设计地铁出人口时考虑对接，并非从建造最初就有通盘考虑。

车辆段是地铁列车停放、检修、清洗、喷漆等工作的管理中心地，通常位于整条轨交线路的起点或钟点站附近，由于用地面积较大，通常在20公顷以上，地面因充满了站场轨道，不利于地块周边区域开发和景观协调，且容积率一般较低，为了改善现状和提高土地利用率，引入城市综合用地的概念，利用厂（库）房及周边的屋面结构顶板以及轨道咽喉区架空层结构顶板完成上盖平台的设计；上盖板底可视作带荷载的、上盖地坪部分，预留物业开发条件，使基地内的建筑与周边环境协调，与区域整体详细规划相呼应。 二、车辆段上盖平台设计对土地供应的作用

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