西安写字楼市场分析报告(精华版)

2015年西安写字市场分析报告

高新写字楼市场分析研究

2015年6月

2015年西安写字市场分析报告

报告导读

一、宏观背景研究 二、区域城市功能及规划发展研究 三、宏观商务市场现状及发展研究 四、区域市场研究分析 五、可售型商业销售及规划特点分析 六、商务配套研究

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一、宏观背景研究 西安市城市定位 城市规划发展研究 城市产业分布研究 城市经济水平研究 城市人口规模及收入水平研究

重大政策及机遇研究

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一、宏观背景研究

西安市定位——国际化大都市，关天经济带的核心城市 陕西省省会，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆中国段—陇 海；兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略。 西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城、第一批对外开放的旅游城市之一。

《关于经纲要》的西安城市定位：“西部中心城市”,规划是继北京、上海、广州等之后 的又一国际化大都市。

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一、宏观背景研究

西安市规划发展研究——西安市规划将在未来导入大量人口，这个契机将会是房地产强劲的内在驱动力

西安市主城区现有总人口450万人，建设用地261.4平方公里，规划2020年主城总人口扩大

至850万人，建设用地达到850平方公里。4

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一、宏观背景研究

西安市产业分布—— 高新科技技术产业主要在高新区，传统的装备制造业主要在渭北工业园老城以人文旅游、文化 服务、商业零售业为主北部重点发展出口加工 业、现代制造业

西北部：为汉长安城 遗址保护区

东部发展成国防军工 产业工业区

西部：发展成居住和无 污染产业的综合新区 西南部重点发展高新 技术产业 东北、南部和东南部重 点发展文化旅游、物流 等产业

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一、宏观背景研究

西安经济水平分析——西安经济发展高于全国水平，受宏观经济影响，暂时疲软

2008年至2015年上半年，西安市GDP增速远远高于全国水平，近几年来，西安GDP增速有所 放缓，总体看来，西安经济运行整体相对平稳。6

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一、宏观背景研究

西安经济水平分析—— 西安经济实力持续增强，经济增速稳超周边城市12000 100006,202 9,109 10,057

14.0% 12.0% 10.0% 11.1% 9.9%

8000 6000 4000

4,884 5,475

6,782

8.0% 6.0% 4.0%

2000 2.0% 0 0.0% 2013年 西安 郑州 成都 2014年

西安 2012年

郑州 2013年 2014年

成都

城市GDP总量发展对比

城市经济发展增速

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一、宏观背景研究

西安市人口规模与收入水平研究—— 人口增长平稳，但要实现国际化大都市还有很大差距，房地产发展还有很

大的发展空间；西安市常住人口走势870 860 850 840 830 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% -2.00%

820810

2007 830.54

2008 8

37.52 0.84%

2009 843.46 0.71%

2010 847.41 0.47%

2011 831.31 -1.90%

2012 855.29 2.88%

2013 858.81 0.41%

2014 862.75 0.46%

-3.00%

西安市常住人口(万人) 增长率

目前西安年人口增长约10万人，按这种增长是远远完成不了国际化大都市的目标，还需 要大量的产业与人口导入；8

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一、宏观背景研究

重大政策及机遇研究——“一带一路“规划发布，西安市作为丝绸之路经济带核心城市，城市发展将会越来越迅速，房地产发展机遇众多、前景利好。

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一、宏观背景研究

重大政策及机遇研究——习近平主席多次来西安，代表着西安在国际、国内地位持续提高，大步向前。

2015年2月16日

2015年5月14日

习近平来到西安进行视察

习近平在西安会见印度总理莫迪

习近平多次视察西安，同时通过在西安迎接印度总理，中国成功地将西安推到国际聚光灯下。这 也帮助陕西省带去新的关注。西安市将在推广丝绸之路经济带项目中承担重要职责。未来五年，西安也 将成为近40座领事馆的选址地。西安不仅想要推动丝绸之路经济带，而且还想扮演中国与中亚之间的 重要桥梁。10

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二、区域城市功能及规划发展研究 高新区城市功能定位 高新区产业发展 高新区规划与发展前景

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二、区域城市功能及规划发展研究

1、高新区城市功能定位西安高新区是丝绸之路经济带上的经济桥头堡；是关-天经济区最大的经济增长极； 是中西部经济规模最大和中国重要的高新技术产业基地； 高新区是陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口； 经过24年的快速发展，西安高新区拥有各类企业3万家，入园企业年经营收入突破万亿。

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二、区域城市功能及规划发展研究

2、高新区产业发展

开发区 北京中关村 上海高新开发区 西安高新区

成立时间 1988年 1992年 1991年

入园企业数量 6万家 4万家 3万家

企业增加量 20家/工作日 16家/工作日 25家/工作日

2014入园企业年总收入 3.3万亿元 1.8万亿元 1万亿元

2014年，西安高新区新注册企业6168家，企业总数超过3万家，平均每个工作日新成立企业25家 目前高新区产业就业人口已突破30万元，相比其他区域人口密度低，城区环境佳。

高新区企业数量与质量快速增长，经济发展强劲，是西安经济第一引擎。 2015年资金投入方面，西安高新区设立7亿元的战略性新兴产业发展专项资金， 加大对重点产业核心技术和关键技术攻关的资金支持。此外，西安高新区推出了

我国第一款基于政府征信平台的互联网金融产品——“橙e税金贷”,为信用企业提供贷款。13

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二、区域城市功能及规划发展研究

3、高新区规划与发展前景西安高新区国际化路径

:

两线放飞,双核发展以三环为轴,将高新分为内高新和外高新

外高新: 高新技术发展区约45平方公里

内高新: 现代服务示范区约35平方公里

21世纪国际化示范新城区

世界级高新技术产业集群14

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二、区域城市功能及规划发展研究

内高新定位表述:

3、高新区规划与发展前景

西安 高新区 内高新

21世纪国际化示范新城区21 century Global Creative city

推动高新纵深国际化，以高度发达的现代服务业助推世界一流科技园区发展商业 金融 政务 商务 创意 休闲 运动 居住

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三、宏观商务市场现状及发展研究 西安宏观商务市场及趋势分析 商务项目板块划分与特点研究 大盘商务项目开发模式与特点

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三、宏观商务市场现状及发展研究 1、宏观商务市场现状及趋势研究

商务存量高，供需严重失衡，竞争激烈，压力难减商品住宅 2014年库存面积(万㎡) 月均去化量(万㎡) 2270 108 办公 344 8 商业 703 8

去化周期(月)

21

43

90

全市超千万平米潜在供应，未来中长时期，销售市场竞争环境难改善！ 截止2014年底，西安市办公物业存量达344万㎡,且继续攀升，去化周期超过40个月； 潜在供应1700万方，需消化20年；

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三、宏观商务市场现状及发展研究 1、宏观商务市场现状及趋势研究

2013年为商业土地成交巅峰，15成交量严重下跌，短期内潜在供应骤减西安市商业用地成交量单位：宗

西安市商业用地成交量单位：亩

西安市商业土地最大可建设面积单位：万㎡

2014下半年至今，西安商业用地成交量急剧下

滑，市场逐步进入纯去库存阶段； 2014年开发商投资趋于保守，新开发收缩，直 接影响到15年的商品房供应； 2015年西安市场的整体供应预期将明显小于 2014年。18

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/91fq.html