消防管理工作指引 - 图文

消防管理工作指引

1. 概念

消防工作是物业管理中的一项重要工作，其目的是预防物业火灾的发生，为业主/业户提供安全环境，保障其生命财产安全。

依据国家有关的法律、法规和技术规范，结合公司消防管理工作的实际，制定本工作指引，作为消防管理的指导性原则，适用于公司及下属各管理处。

消防管理主要包括：消防组织建设、楼宇固定消防设施的管理、消防辅助器材的管理、公共消防安全管理、室内装修的消防管理、消防安全检查、消防控制室的管理、消防应急措施、公共消防安全宣传教育、消防档案的建立和管理等10个部分。

2. 管理的一般性原则

2.1消防组织建设

建立健全消防安全组织，明确消防安全责任，制订各项消防规章制度，建立训练有素的防火、灭火队伍，构成一个组织严密，全方位、立体化的消防安全管理网络，提高同火灾做斗争的整体功能。 2.1.1 消防安全责任制

实行防火责任制度，是消防行政管理的有效措施之一。 2.1.2 落实管理处逐级消防安全责任

方法：消防安全工作应实行目标管理，做到分工明、责任清、各负其责。 2.1.2.1 管理处经理作为消防安全责任人，全面负责所管物业范围内的消防安全工作，直接对公司领导负责，即“谁主管，谁负责”；

2.1.2.2 管理处副经理、主管负责分管范围内的消防安全监督、检查工作，直接对管理处经理负责，即“谁专管，谁负责”；

2.1.2.3 班（组）长负责本班（组）各岗位的日常消防管理工作，直接对管理处分管领导负责，即“谁在岗，谁负责”；

2.1.2.4 每名员工负责各自工作岗位的防火安全工作，直接对班（组）长负责，即“谁操作，谁负责”。

2.1.3 明确管理处与大厦业户/租户、外包单位在消防安全上的责任：

2.1.3.1 管理处应当与业户/租户、外包单位签订〈消防安全责任书〉，明确双方的消防安全责任和义务。

2.1.3.2 管理处应当为业户/租户、外包单位的消防安全责任人颁发任命书，并且要有签收。〈消防安全责任人任命书〉应镶入镜框，挂在墙上。

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2.1.3.3 管理处应当建立消防安全责任人定期会晤机制，互相通报情况，加强信息交流，增进了解，相互支持与配合，使消防安全责任落到实处。 2.1.4 消防规章制度：

是行政管理的一种重要手段，通过规定某一特定对象的 工作程序、管理办法等，来调整其在消防安全中的关系，规范和约束个人的行为，使消防工作的开展有章可循，做到规范化、制度化，以预防和控制火灾的发生。 2.1.5 消防规章制度的种类

用火动火制度、消防安全检查制度、用电管理制度、危险物品管理制度、安全通道和出口管理制度、消防监控中心管理制度、室内装修施工消防管理制度等。上述制度从不同范围、不同角度规范消防安全工作，使生产过程、施工过程和动火活动等都得到有效控制。 2.1.6 消防规章制度的制订

管理处应结合工作中的实际情况，针对大厦（小区）存在的消防安全问题，制订相关的规章制度和安全操作规程；对原有的制度和规程可以给予完善、修改和补充，使其适应变化了的形势和情况。 2.1.7 消防规章制度的落实

消防规章制度具有严肃性、指令性，应通过行政手段不折不扣的贯彻执行。 2.1.8 义务消防队的建设：义务消防队是预防和扑救火灾的群众性消防组织， 是各管理处自防自救的骨干力量。 2.1.8.1 义务消防队的职责

平时做好预防工作，发生火灾时能及时控制和扑灭初起火灾，积极抢救遇险人员，做好疏散工作。

2.1.8.2 义务消防队的组成

通常市级消防重点单位按职工总数的30%组成义务消防队。但管理处情况不同，其职工人数较少，而管理的大厦（小区）内人员众多，因此管理处的每一名工作人员都应是义务消防队员，只身每个人的分工有所不同。通常分为灭火组、疏散组、抢救组、警戒组等。

灭火组应主要由保安人员和维修人员组成。 2.1.8.3 义务消防队的主要灭火手段：

发生火灾时，首批队员应在3分钟内到场，先期到达火场人员以轻便灭火器和消防软管作为主要灭火手段；大批后继人员应在5-7分钟内到场，此时应以φ65㎜消火栓作为主要灭火手段，但要防止水压过高，造成人员受伤。 2.1.8.4 义务消防队的业务培训和灭火训练 I、

定期进行业务培训，掌握一定的消防技能，使其能够适应复杂、多变的火

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场情况。

II、 掌握“三知”、“三能”、“三会”：知防火任务、知本岗位易着火部位、知预防措施；能扑救初起火灾、能检查发现问题、能宣传防火知识；会使用灭火器材、会维护保养消防器材、会报火警。

III、 熟知大厦（小区）的建筑结构、安全通道和消防水源的位臵，做好备勤工作。

2.1.9 员工的消防教育和培训：通过讲座、实操演练、墙报、消防知识竞赛、消防运动会等多种形式，把教育、培训工作落到实处，提高员工的消防安全意识，增强消防技能，明确消防职责。

2.1.9.1 组织各级管理人员参加消防培训

公司、管理处的管理人员应参加市消防局举办的消防培训班学习，持证上岗。 2.1.9.2 建立员工的消防教育培训制度 I、

公司消防指导模块负责人每年对全体员工，按照不同的部门和岗位，采取

分阶段、分批次的方式，有侧重的进行消防安全教育和培训。 II、 B．新职工上岗前必须接受消防安全培训。

2.1.9.3 管理处在年底工作计划中，应有详细的消防培训计划 2.1.9.4 管理处经理负责对员工消防知识、消防技能的考核工作。

2.1.9.5 管理处经理每季度应对员工进行一次消防安全教育，总结近期的消防工作，部署下一阶段的工作任务。 2.2 楼宇固定消防设施的管理

楼宇固定消防设施是设臵在建筑内部，为了早期发现火情，及时采取有效措施，控制和扑救火灾，传递火场信息，为人员疏散创造便利条件和对建筑进行防火分隔的装臵、设备，是人们同火灾作斗争的有力工具。

建筑固定消防设施的设臵应满足消防技术规范的要求，并定期进行检测、维修、保养，保证完好有效。

具体的建筑固定消防设施见下表： 分设施及设备 类 名 称 作 用 标 准 和 要 求 注 意 事 项 ①安装位置至空调送风口的距离不得小于火对燃烧时产生的烟雾1.5m 灾 感烟探测器 处于良好巡检状态，与底座响应，发出报警信号，②安装倾斜度≤45度 自 （离子） 接触良好，外观洁净无遮挡 实现早期报警 ③运行二年后应进行全动面清洗，使用环境恶劣报的每年应清洗一次 警系对温度参数响应，产 感温探测器 不适宜安装在温度较高统 生报警信号，实现早同上 （定温） 的场所 期报警

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手动火灾报警按钮 室内消火 栓 （含水枪、水灭 带、消防软 管） 火 室外消火 栓 系 自动喷水灭统 火系统 向火灾报警控制器发出火警信号的手动触发器件 安装牢固，不倾斜，贴有明显标志 防碰撞、防人为误动 栓口的静水压力≤0.8MPa, 栓口的出水压力≤0.5Mpa 保安员必须知道室外消火栓的位置，并引导消防车就近停靠 ①施工中喷漆、喷浆时，应对喷淋头采取保护措施 ②防碰撞 ①必须在人员撤离防护区后，才能施放灭火剂 ②防护区内经常有人时，应将系统置于手动状态 注 意 事 项 ① 防止风道漏风 ② 送风口防止杂物堵塞 在启动排烟风机的同时，应关闭空调系统 平时应处于关闭状态 防火门不得上锁，门把手宜用推杆式 卷帘门两侧均应设有手动开关并安装玻璃罩防止误动 宜用玻璃罩或难燃材料防护罩加以保护 ①疏散标志牌应用不燃材料制作 ②标志间距≤20m，袋形走道尽头离标志的距离≤10m 设置应符合消防规范的要求 固定灭火系统 (CO2灭火系统) 分设施及设备 类 名 称 加压风机 各部件齐全完好，闸阀开启灵活，无渗漏、无锈蚀、无用于扑救建筑物内火霉变、 灾 接口垫圈完整无老化，箱体完好无缺 消火栓无锈蚀、无漏水、附主要供消防队取水灭近无障碍物，闷盖内垫圈完火使用 好无老化，阀塞启闭杆开关灵活，标志标牌完整 喷淋头无漏水、无积尘、无吊挂物品,玻璃球无变色,能自动作用扑救建筑管系无锈蚀,水力警铃、水物内火灾 流指示器、压力开关、延时器、泄压阀工作正常,监控室有信号显示 系统组件无锈蚀、无损伤、以CO2作为灭火介质，无变形、无老化且安装牢扑灭重点要害部位或固，开启装置灵活好用，有贵重设备间的初起火安全防护措施，压力、容重灾 在规定值以内，控制器电源及备用电源工作正常 作 用 阻止烟气向防烟分区以外扩散 排除烟气和热量，降低建筑物内的烟气浓度及温度 排除烟气的同时防止火势蔓延 防止火势蔓延和烟气扩散，给疏散人员提供安全条件 阻止火势蔓延，并将整个建筑内部空间划分成较小的防火空间 在火灾断电情况下，提供应急照明，给疏散人员和灭火人员提供方便 标 准 和 要 求 联动柜启动功能正常，手动控制箱电源及状态显示正常，消防控制室有信号显示，送风口出风正常 电源及开关工作正常，远程启动功能正常，消防控制室有信号显示，手动控制箱电源及状态显示正常 阀门关闭良好，制动开关正常，消防控制室有信号显示 防火门应设闭门器，平时应常闭；开启方向与疏散方向一致； 防火门门体状况良好，启闭灵活，周围无物品堵塞 卷帘门下无物品阻挡；展开与回收灵活；手动和联动控制正常；卷帘门动作时消防控制室有信号显示 供电正常，断电后5s内自动切换备用电源，备用电源保证供电时间不少于30min.，照度不小于0.5LX 电源工作正常，断开交流电能自动切换备用电源；安装位置符合要求，安装牢固，无损伤 畅通无阻，无任何物品堆放 防烟排烟系统 排烟风机 防火排烟阀 防火分隔系统 防火门 防火卷帘 火灾事故照明 疏散 逃生疏散指示标志 系统 消防通道 在火灾情况下，引导人们疏散的标志 设有防烟设施、应急照明的疏散楼梯及前室，满足人员疏散要求

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其他消防设施 运送消防队员、伤员、病残人员及灭火器材的专用电梯 发布人员疏散等相关信息，引导人员逃生 运行速度应保证1min内到达顶层，载重量≥800㎏；消防专用开关启动正常；消防电梯井底排水设施良好 电源正常，处于运行状态时电压正常，音响工作正常 ①发生火灾时由专用线路供电，动力电缆、电线应作防火、防水处理 ②发生火灾时，严禁其他人员使用此电梯 平时不要将磁带放入机器内，以防人员误操作 消防电梯 紧急广播 2.3 消防辅助器材的管理：

为应对突发的火灾事故，出于消防安全的需要而准备的轻便灵活、使用方法简单、效果明显，为人们普遍使用的常规消防器材。消防辅助器材的使用管理制度： 2.3.1 公共区域的消防辅助器材由管理处统一定位、合理配臵、统一管理； 2.3.2 大厦（小区）所有消防设备、设施及器材都是为消防应急时使用，严禁挪作他用；

2.3.3 配备的消防器材由保安员及相关岗位的工作人员负责管理，由维修班负责定期的检查、保养、维修；

2.3.4 严格遵守消防器材的使用、操作规范。 2.3.4.1 介绍几种常用的消防辅助器材： 器材名称 用 途 配 置 地 点 轻便灭火器 (CO2灭火器和干粉灭火器) ①公共区域：车库、走廊、重点部位、设备房、库房、值班室、监控中心等； ②业户室内； ③位置明显，便于取用，不影响安全疏散的地方。 数 量 根据公司所管理建筑的危险等级，每50㎡应配置2㎏CO2或干粉灭火器一个；地下建筑配置数量还应增加30% 根据义务消防队灭火组人数并结合实际情况配置 写字楼每层配置一把；住宅楼根据实际需要配置 上述地点各配置一盏 宜配置二支 ① 写字楼按人数配置 ② 住宅小区建议业户按家庭成年人口配置 根据实际需要配置 注意事项 ①每个设置点的灭火器不应少于2具，不宜多于5具； ②必须根据配置场所的火灾种类、环境温度、使用性质等来合理选择灭火器。 按《消防部队条例》要求进行摆放 用于扑救初起火灾 保护消防员的身体免受高温、蒸灭火战斗服 气、热水以及其他(含头盔、靴子) 危险物品伤害的个人防护装置 消防斧 应急照明灯 (手提式) 强光手电 消防破拆工具 断电时的应急照明装置 火灾现场烟雾浓重时，用于火场侦察和应急照明 人员紧急逃生时使用的个人呼吸保护装置 火灾发生时，高层楼宇中被困人员的自救逃生和互救逃生装置 大堂、地下车库等便于消防员快速穿用的地方 监控中心的固定地点、楼宇固定位置的消火栓内或其他便于取用的地方 监控中心、重点要害部位的固定地点 监控中心的固定地点 公共区域应放在隐蔽的地方 平常要处于充电状态 灯泡、电池要经常检查，时刻处于良好状态 过滤式自救呼吸器 办公室、业户家庭内容易看到，便于取用的地方 只适合成年人配戴使用 ① 避免在明火区域内使用 ② 避免绳索与尖锐棱角磨擦 高空救生缓降器 监控中心的固定地点

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2.4 公共消防安全管理

消防工作是一项社会公共安全事业，大厦（小区）的公共消防管理工作应遵循业主/业户自觉、自律、自防与管理处统一管理相结合的原则。

实践证明，大厦（小区）的消防安全工作单纯依赖管理处一家来做是远远不够，也是不切合实际的。物业管理单位与业主应当在《物业管理服务合同》中明确各自具体的消防安全职责。业主应当对自己专有部分的消防安全负责，专有部分已出租的，承租人对自己使用部分的消防安全也应依法承担相应的责任；物业管理处应当对大厦（小区）共有部分的消防安全负责，并依据相关的法律、法规和大厦（小区）的《管理公约》进行统一管理。 2.4.1 正确理解公共消防安全与室内消防安全的关系

大厦（小区）主要由占总建筑面积30%的公共区域和占70%的业户室内区域两部分组成。尽管我们在实际的消防管理工作中会有所侧重，但大厦（小区）是一个有机的整体，公共部分与室内部分是紧密联系、不可分割的。不能片面地理解为只重视公共部分而忽视室内部分，或者把两者对立起来，这都不利于大厦（小区）的整体安全。在消防管理上只有将两者有机地结合起来，统筹兼顾，才能保证大厦（小区）百分之百的安全，营造一个良好的消防安全环境。 2.4.2 管理处在公共消防安全管理中应履行下列职责

2.4.2.1 制订大厦（小区）的消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；

2.4.2.2 根据实际需要建立由工作人员组成的义务消防队，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练；

2.4.2.3 开展防火检查，消除火灾隐患；

2.4.2.4 保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

2.4.2.5 保障公共消防设施、设备、器材以及消防安全标志完好有效。 2.5 室内装修的消防管理

为保障大厦（小区）室内装修的消防安全，防止和减少建筑物火灾的危害，调整好装修效果、装修成本与防火安全的关系，维护公众利益和公共安全。 2.5.1 管理措施

2.5.1.1 业主（户）、租户在室内装修开工前，应向物业管理处申报登记；填写《室内装修申报表》和签订《室内装修管理服务协议》。

2.5.1.2 装修施工单位须出具相关资质证书的原件，并留下复印件存档。 2.5.1.3 确定施工现场的防火安全责任人。

2.5.1.4 施工单位从事装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必

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要的安全防护和消防措施。

2.5.1.5 物业管理处依据《室内装修管理服务协议》对装修活动实施管理和监督检查，发现违章行为立即制止，直至要求停工。 2.5.2 技术措施

2.5.2.1 对装修材料的要求 I、 料。

II、 宜选用燃烧时发烟量小、产生的气体毒性小的装修材料。 2.5.2.2 对装修过程的要求 I、

应向管理处提供消防设施布臵图、电气线路图、配电系统图、隐蔽工程布

臵图等；

II、 施工现场必须配臵相应数量的灭火器材并保证完好有效（每50 M2应至少配臵2M2的CO或干粉灭火器一个）；

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地下民用建筑、高度超过100米的一类高层建筑应选用不燃和难燃装修材

III、 电气设备和线路的设计、安装要符合消防要求； IV、 对装修施工的明火作业和焊接作业要严格管理； V、

加强对装修施工现场的管理；

VI、 室内穿过墙壁直通走廊等公共区域的各类孔洞、管道缝隙须用非燃烧材料封堵，分隔墙板必须到顶；

VII、 装修时不得把消防设施、设备遮掩、圈占和改变位臵；

VIII、对装修过程中使用酒精、天拿水及其他有机溶剂等易燃易爆物品要严格管理。

2.5.2.3 对竣工验收的要求 I、

对顶棚、隐蔽工程等容易发生问题，危险性较大的地方要重点检查；

II、 装修时使用的临时线路，交工前必须全部撤除； III、 对新装和改装的烟感探测器等消防设施要逐个进行测试； IV、 参与验收人员应在竣工验收记录上签字，并存档备查。 2.6 消防安全检查

为发现和消除火险隐患，监督各项消防法规、制度和规范的实施，制止违章行为，保障消防安全。是预防火灾的一项基本措施。 2.6.1 消防安全检查的方法

根据上级对消防工作的统一部署，结合管理处消防安全的实际情况，按大厦（小区）的火灾危险性特点、季节特点等确定检查的重点，开展经常性的消防安全检查。消防安全检查应做到：日常岗位自检和定期检查相结合，普通检

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查和专项检查相结合，检查和整改相结合。 2.6.2 建立消防安全三级检查制度

2.6.2.1 一级检查由管理处消防操作模块负责人指导、监督各班组、各岗位进行日常检查；

2.6.2.2 二级检查由管理处组织实施，每年元旦、春节、“五一”、“十一”前进行一次消防安全大检查；

2.6.2.3 三级检查由公司组织实施，每年不少于一次全面检查； 2.6.2.4 消防安全检查要填写有关记录和表格，统一存档。 2.6.3 消防安全检查工作的开展

2.6.3.1 由公司消防安全管理的职能部门保安部牵头，定期、定人地开展消防安全大检查，对各管理处的消防安全质量实施监督检查，防患于未然。

2.6.3.2 由公司设备、设施管理的职能部门工程部牵头，会同有关部门，定期对消防设备、设施进行检查，把好技术关，使其处于良好的技术状态。 2.6.3.3 管理处每逢重大节日前进行一次消防安全大检查：

2.6.3.4 检查面积大、范围广、项目多，是管理处消防工作的总动员； 2.6.3.5 根据不同的季节特点和工作安排，提出不同的检查要求； 2.6.3.6 在发现问题和控制事故发生的同时，起到宣传和警示作用; 2.6.3.7 管理处各班组班前班后的日常消防安全检查: 2.6.3.8 检查是定点的、小范围的、局部区域的；

2.6.3.9 在各重点部位设臵安全检查记录表，安排专人每天逐项检查； 2.6.3.10 检查结果要迅速反馈到管理处，及时安排整改。 2.6.4 消防安全检查的内容 2.6.4.1 消防管理基本情况的检查 I、

消防安全责任制的落实情况； II、 消防规章制度落实及执行情况；

III、 业户、职工对消防工作的认识以及重视程度。 2.6.4.2 重点要害部位的检查 器材。

2.6.4.3 室内装修过程中的检查 I、

管理处消防主管和装修主管每天对施工现场至少检查一次；巡逻保安员每天对施工现场的巡视不得少于三遍；

II、 对施工现场配臵的灭火器材进行检查； III、 对施工现场用火用电情况的检查；

重点要害部位的“三有”：有防火负责人，有防火制度，有灭火设施和

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IV、 对装修施工使用易燃易爆物品的检查； V、

对施工过程中违反消防安全规定的行为，及时制止并按规定进行处理。

2.6.4.4 对业户室内的消防安全检查（主要针对写字楼内的业户）

由于业户的经营管理相对独立，因此给消防工作的统一管理带来一定难度，是消防管理上的薄弱环节。 I、

为了不对业户造成过多影响，只在重大节日前进行消防安全检查；

II、 重点检查业户室内的电气线路、电器设备和消防器材的配臵、使用情况； III、 对检查中发现的消防隐患，限期整改；

IV、 对业户提出的有关消防方面的疑难问题，提供指导和帮助。 2.6.4.5 消防设备、设施及器材的检查 I、

巡逻保安员、维修班人员、监控中心值班员负责消防设备、设施及器材的

日常普通检查，发现问题及时上报。

II、 工程部技术人员负责消防设备、设施及器材的定期专业检查，必要时也可委托具备资格的专业维修保养企业进行检测维修，确保消防设备、设施完好有效。 2.7 消防控制室的管理

消防控制室是建筑内消防系统的监测、控制和信息处理中心，也是及早发现火情、指挥灭火、控制消防联动设备的中枢。 2.7.1 消防控制室的管理要求：

保证消防设备正常运转及其功能的充分发挥，使其真正成为防灾的 中心。

2.7.1.1 控制室值班员的管理

控制室值班员作为特定岗位工种人员，对初起火灾的快速反应和正确处臵起着关键作用。

《中华人民共和国消防法》第十八条明确规定：自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。 I、

控制室的设备操作人员，应在上岗前经过专门培训，熟练掌握本系

II、 统的工作原理和操作方法，并经公安消防机关考试合格；

III、 控制室操作、管理人员上岗后，每年至少应进行一次培训，不断提 IV、 高业务技能，使专业技术水平达到精、熟程度； V、

控制室值班员应保持相对稳定，人员调动或变更工作岗位，必须经管理处

经理批准；

VI、 控制室操作、维护人员要以高度的责任感去完成各项技术工作和管理工作； VII、 控制室操作、维护人员应依照消防法规、规章制度和操作规程，科学、规

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范的对系统进行管理。 2.7.1.2 控制室的运行管理 I、

制订明确的《消防控制室报警程序》，使值班员能够迅速、准确地处理火警； II、 制订详细的《消防控制室火灾处理程序》，遇到火灾时值班员能够正确、及时地做出处臵；

a. 通过制订、落实《消防控制室管理制度》、《消防控制室值班员岗位职责》、《消

防控制设备操作规程》等各项规章制度，来规范值班员的行为，保证监控工作正常、有序地进行；

b. 管理处经理、消防操作模块负责人每周至少到消防控制室巡视一次，发现问

题及时解决、处理。 2.7.2 消防控制室的技术要求：

如上所述，消防控制室是整个大厦（小区）的消防中枢，属于重点要害部位，必须确保其自身安全，保证系统设备正常可靠工作。 2.7.2.1 对设臵位臵的要求 I、 口；

II、 消防控制室的门应向疏散方向开启，并应在入口设臵明显的标志； III、 设在首层的消防控制室，门上应设“消防控制室”标志灯或标志牌； IV、 设在地下室的消防控制室，其标志必须是带灯光的，其电源应从消防电源上接入。

2.7.2.2 对消防用电的要求 I、

目前公司管理的楼盘均为一类建筑，应按一级负荷要求供电；

II、 消防控制室应设臵应急照明装臵，其照度在火灾时保持必要的工作照度。 2.7.2.3 对通风、电气线路的要求 I、

在有集中空调的建筑内，消防控制室送、回风管在其穿墙处应设防火阀； II、 消防控制室内（包括上、下夹层）严禁与消防控制无关的电气线路及管道穿过。

2.7.2.4 对周边环境的要求

消防控制室周围不应布臵电磁场干扰较强及其他影响消防控制设备工作 的设备用房。

2.7.2.5 对室内环境的要求：具体要求以设备使用说明书为准。

a. 房间温度范围：+18℃～+26℃

高层建筑的消防控制室宜设在首层或地下一层，并应设臵通室外的安全出

b. 相对湿度范围：40%～60% c. 空气应没有灰尘和污染。

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