资产评估 平时作业1及答案

第二章 资产评估的程序与基本方法

2、单项选择题

（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ B ）万元。 a、15 b、12.6 c、10 d、50 （2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ A ）。

a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本 （3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（ D ）元。

a、145000 b、115000 c、152000 d、151800 （4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ B ）万元。

a、50 b、70.8 c、35.3 d、85

（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ B ）万元。

a、200 b、250 c、300 d、350

（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ A ）。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ C ）。 a、相同的原材料 b、相同的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、相同的设计

（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ C ）。 a、实体性贬值 b、经济性贬值

c、功能性贬值 d、资产利用率

（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ C ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上三个都可以

（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ B ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5

（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ C ）元。

a、160000 b、150000 c、10000 d、40000

（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（ D ）万元。

a、357 b、448 c、400 d、417 （13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ D ）万元。

a、136 b、219 c、127 d、145 （14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的

被评估设备的价值为（ D ）万元。规模效益指数为0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6 （15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10 （16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ C ） a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技术 （17）在应用市场法时，一般应该选择（ A ）参照物进行比较。 a、3个或3个以上 b、2个或2个以上 c、1个或1个以上 d、4个或4个以上

3、多项选择题

（1）资产评估业务约定书的内容包括有（a、b、d）。 a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期 （2）重置成本的估算方法有（a、b、c、d）

a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重置核算法 e、观察法 （3）实体性贬值的估算方法有（a、c）

a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法 （4）功能性贬值包括（a、b）

a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重置成本的功能性贬值 d、更新重置成本的功能性贬值 e、修复性功能性贬值

（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（a、b、e） a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用

d、资金成本 e、管理费用

（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（b、e）。

a、该项资产技术落后 b、该项资产生产的产品需求减少 c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧 e、政府公布淘汰该类资产的时间表

（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（a、c） a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料

4、问答题

（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？

答： 资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续。

（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？

答： ①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。③估计待评估资产的剩余使用寿命。④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 。

（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？ 答：对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。

（4）如何确定折现率？

答： 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： ①市场比较法。

即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。 ②资本资产定价模型法。

即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险，可分散风险可以通过投资多样化（组合）来降低或消除，不可分散风险无法通过投资多样化降低或消除。

由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。国库券是最安全的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。

资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：

期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿

资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：

资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β

=无风险利率+(资产平均回报率-无风险利率)×β

③加权平均资本成本法。

加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：

加权资本成本(折现率)=权益成本×权益比+负债成本×负债比

如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：

加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×(1-所得税边际税率)×负债比

5、计算题

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。 答：

1）年超额运营成本：

10000×(1.5-1.2)×12=36000(元) 2）年净超额运营成本： 36000×(1-33%)=24120(元) 3）功能性贬值：

24120×(P/A,10%,5)=24120×3.7908=91434.096(元)

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