（王春雷）房地产开发企业的核心竞争力本质及其构建

题目：

继续教育学院吴家湾校区 毕业论文

（2011届）

学生姓名： 王春雷

准考证号： 014807202523 专业班级：07工程管理（4）班 指导教师： 万文君

教务处 二O一一年三月

房地产开发企业核心竞争力本质及其构建

摘 要

中国房地产经历了20年的粗犷产业政策下的发展，其行业发展史也是中国经济发展史的一个缩影。从1999到2010是中国房地产发展进程中最风起云涌的10余年，市场用了十年时间让房地产完成了一个螺旋式轮回。市场也终于在2008年教会人们：房地产绝不是只涨不降，只赚不赔的生意。相比其他企业房地产企业是有很多优势。但是，在市场经济坏境的促使下其行业竞争也是相当激烈的。

自二十一世纪初开始，我国面临的市场环境从卖方市场进入到供给相对过剩的买方市场，新的市场环境下房地产企业要想发展和生存就必须提高企业的核心竞争力这是毋庸置疑的，尤其近几年房产企业的高速发展使得一些企业老板一味追求高额利润却忽略了企业社会信誉，导致粗放经营、社会责任感缺乏等问题，造成了房地产产品同质化严重、产品结构不尽合理、市场呆滞，以致许多企业运作举步维艰。例如近几年发生的楼歪歪，楼倒到等事件。给予中国房地产企业敲响了警钟，企业产业结构的调整加强企业核心竞争力的构建无一不迫在眉睫。

房地产企业要想在激烈的市场竞争中取得竞争主动权，获得持续的竞争优势，培育和提升核心竞争力是有力的措施之一。只有培育出自身独特的核心竞争力，房地产企业才会有信心和决心与其他企业抗衡，在房地产市场上去努力争取属于自己的市场空间，从而不断的扩大自己的市场占有率，最终促使企业不断的成长和发展。

本文阐述了核心竞争力研究现状，房地产企业核心竞争力本质概述，房地产企业核心竞争力的构建及与企业竞争预见能力的关系；文章运用了多学科知识，对房地产企业核心竞争力本质与构建进行了多方位阐述与分析。

关键词：房地产企业；核心竞争力；构建

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Abstract

China's real estate enterprise experienced 20 years of the develop-ment of industrial policies ruggedly under, its profession development is an epitome of the development of China's economy. From 1999 until 2-010 is China's real estate development in the process of 10 y-ears, the most blustery market through ten years time for real estate completed a spiral samsara. The market is finally in 2008 to teach people: real est-ate is not only rise not drop, only earn not to compensate the business. Compared to other enterprise real estate enterprise is has many advanta-ges. But, in a market economy to its bad border of competition in the i-ndustry is also very intense.

Since the 21st century at the beginning of market environment, China faces from the seller's market entry to supply relative surplus of buy-er's market, the new market environment of real estate enterprises want to development and survival must enhance core competitiveness of the en-terprise that is beyond doubt, especially in recent yea-rs housing the fast development of the enterprise makes some enterprise boss blindly seek profits but neglect enterprise social reputetion, cause extensive management, social responsibility and lack in causing real estate prod-uct homogeneity serious, product structure is not rational, market dull, so that many enterprise operation limping. For example, in recent years happened floor crooked poured into events such as the building. Given China's real estate enterprise was a wakeup call, enterprise adjustment of industrial structure, strengthen the construction of enterprise core competitive ability all imminent.

The article content includes: core competitiveness research situate-ion, the core competence for real estate enterprises essence analysis, the core competence for real estate enterprises and with the constructi-on of enterprise competitive foresight relationship. This paper utilizes the multi-disciplinary knowledge, to the core competence for real estate enterprises essence and construction manyside expounding and analysis.

Keywords:

real estate

enterprises; Core

II

competitiveness; Constructing

目 录

摘 要 --------------------------------------------------------- I Abstract -------------------------------------------------------- II 绪 论 ---------------------------------------------------------- 1 1 核心竞争力研究现状 --------------------------------------------- 2

1.1 国外研究现状 ---------------------------------------------- 2 1.2 国内研究现状 ---------------------------------------------- 4 2 房地产企业核心竞争力本质概述 ----------------------------------- 6

2.1 核心竞争力本质阐述 ---------------------------------------- 6 2.2 企业的竞争力与核心竞争力的辩证关系 ------------------------ 7 3 房地产开发企业核心竞争力的构建 --------------------------------- 9

3.1 房地产开发企业核心竞争力的构建体系 ------------------------ 9

3.1.1 核心竞争力构成理论 ----------------------------------- 9 3.1.2 核心竞争力构成来源 ----------------------------------- 9 3.2 房地产开发企业核心竞争力营造 ----------------------------- 11

3.2.1营造房地产企业核心竞争力的途径 ---------------------- 11 3.2.2培育和提升房地产开发企业核心竞争力的基本策略 -------- 13 3.3 核心竞争力的和企业预见能力基本关系浅析 ------------------- 16 4 房地产开发企业（万科集团）核心竞争力培育案例浅析 -------------- 17

4.1案例简介 ------------------------------------------------- 17 4.2万科集团核心竞争力浅析 ----------------------------------- 18 5 结束语 -------------------------------------------------------- 21 致 谢 --------------------------------------------------------- 22 参考文献 -------------------------------------------------------- 23

绪 论

党的十六届三中全会提出了把增强企业活力，进一步完善基本经济制度作为推进改革、完善社会主义市场经济体制的重要任务。而建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度又成为进一步完善基本经济制度的一项迫切任务。房地产是风险率极高的行业，其资金投入大、运作周期长、市场变化快，常令业内同仁有如履薄冰之感。虽然不乏很多地产商有过辉煌，但多少曾经十分优秀的企业败下阵来，其兴衰荣辱如同一本本教科书，给人以深刻的启示。地产商是否永远无法摆脱发展、消亡的生命周期定律？如何打造常青型的房地产开发企业？这已成为许多面向新世纪的房地产企业正在苦苦思考与摸索的问题。这其中关键的一条就是如何在整合战略资源的同时强化企业的核心竞争力，并以此来面对全球化经济所带来的高层次竞争。

如今，对于核心竞争力的研究与实践得到了理论界与企业界的广泛关注。我国房地产企业更是将其作为企业重点研究课题。可以说，企业对于核心竞争力由感性到理性的理解过程，也是我国房地产企业在发展与坎坷中不断寻求和探索的过程。同时，企业核心竞争力又是企业长盛不衰的主要原因，他能为企业创造出持续性的竞争优势，是企业在竞争中保持长期主动性，同时还使企业方方面面的竞争能力提高，同而增强企业一系列产品竞争力，使企业具有绝对的市场优势。所以说，在竞争激烈的市场经济环境下，企业的核心竞争力，乃企业立足之根本，对其研究具有重大意义

自从上世纪90年代出普拉哈拉德和哈默尔在《哈佛商业评论》首次提出了核心竞争力这一概念之后，国内外就关于核心竞争力的研究与报道不曾经断，其理论与观点呈多元化趋势，也从而导致了一些理论不足之处。一般而言，核心竞争力(Core Competence)就是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的能力。现阶段，大多数房地产企业对核心竞争力的认识和理解不足，甚至只重视短期效益，把获取土地资源作为其唯一的核心竞争力，从而影响了企业的长远发展。

就我国房地产企业来说，在粗犷的产业政策下高速发展了20年必须通过内外部资源的整合，提升培育其核心竞争力，才能在未来中国的房地产行业内占有一席之地。房地产企业为研究对象，首先对核心竞争力的研究现状进行综述，然后通过对核心竞争力理论的分析，将该理论应用于房地产企业的具体实现。

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1 核心竞争力研究现状

1.1 国外研究现状

1990年,著名管理学家普拉哈拉德(Prahalad)和哈默尔(Hamel)在《哈佛商业评论》上发表的《企业的核心竞争力》(The Core Competenceof Corpo-ration)一文,首次提出了核心竞争力(corecompetence)这一概念,认为:“企业的核心竞争力就是组织的积累性学识或知识,特别是如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识或知识。”他们是在以信息技术、生物技术、新材料等为代表的科学技术革命使竞争环境变得更加复杂，使得企业不仅要关注其外部产品市场的变化、更要将目光转向企业内部，通过企业开发其自身独特的资源来获取并保持企业的 持续竞争优势这样的时代背景下提出来的。并在《企业的核心竞争力》(The Core Competenceof Corporation)一文指出：核心竞争力是组织对企业拥有的资源、技能、知识的综合能力。并以此创造出超越其他竞争对手的独特的经营理念、技术、产品和服务。这篇论文一被发表，立刻引起理论界和实业界的巨大反响，成为《哈佛商业评论》历史上被引用频率最高的管理学文献之一。根据有的学者在SCI、SSCI和A&HCI的检索，1990—1999年引用《企业核心竞争力》的文章533篇，发表有关核心竞争力的论文 176篇。从此以后，企业的核心竞争力成为企业经济学和企业战略管理领域的主要研究课题。企业核心竞争力在工商管理实践中得以应用的同时，世界各国经济学家、战略管理学家也从不同的角度对核心竞争力理论做了诸多研究，有基于整合观、知识观、文化观和组合观等的核心竞争力。

哈默与普拉哈拉德是从产品和技术创新角度研究核心竞争力的，他们是整合观的代表。1994年，哈默发表的《核心竞争力的概念》又重申了这个观点，即核心竞争力代表着多种单个技能的整合，并指出正是这种整合才形成核心竞争力的突出特性哺。除此之外，为核心竞争力研究者所熟知的梅约和厄特巴克也是基于技术观和技术创新过程分析企业核心竞争力的典型代表。他们认为企业核心竞争力是指企业的研发能力、生产制造能力和市场营销能力，认为核心竞争力在更大的程度上就是在产品创新的基础上把产品推向市场的能力。这种观点通常认为企业的创新能力和技术水平的差异是企业异质性存在的根本原因。

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知识观的代表是巴顿，他从基于知识的角度来分析核心竞争力，认为核心竞争力是使企业独具特色并为企业带来竞争优势的知识体系。它包括四个维度：技巧和知识系统、技术系统、管理系统、价值观系统，这四个维度之间存在较强的相互作用。巴顿还认为，核心竞争力构成了企业的竞争优势，它随时间积累而不易为其他企业所模仿。因此，企业为实现持续自主创新，必须以核心竞争力的持续积累为条件。麦肯锡咨询公司的凯文? 科因、斯蒂芬?霍尔和帕特里复?克里福德等也提出，核心竞争力是某一组织内部一系列互补的技能和知识的组合，它具有使一项或多项关键业务达到业界一流水平的能力。这一提法，强化了核心竞争力以知识的形式存在于企业各个方面的能力中。

拉法和佐罗成为核心竞争力文化观的代表，他俩认为企业核心竞争力不仅存在于业务领域，而且蕴藏于企业文化体系，并随企业文化在组织成员中渗透。严格地说，企业真正的核心竞争力是不可分割的，它是技术核心能力、组织核心能力和文化核心能力的有机结合，不可能在企业里分散开来加以定位。因此，企业核心竞争力的积累蕴藏在企业的文化中，渗透在整个组织中，而这些恰恰是组织拥有—个综合的、难以模仿的核心竞争力不可或缺的必备条件。

组织观认为，核心竞争力是提供企业在特定经营中以竞争能力和竞争优势为基础的多方面技能、互补性资产和运行机制的有机融合。体现在这种组织中的核心内涵是企业所专有的知识体系，正是企业的专有知识才使核心竞争力表现的独一无二、不可模仿和与众不同。核心竞争力建筑于企业战略和结构之上，以具备特殊技术的人为载体，涉及到众多层次的人员和组织的全部职能，因而，核心竞争力必须有沟通，有参与和跨越组织边界的共同视野和认同oCoombs(库姆斯)(1993)认为企业核心竞争力包括企业的技术能力以及将技术能力予以有效结合的组织能力。因此，企业核心竞争力是技术专长(包括产品和工艺在内)和有效配置这些专长的组织能力。

资源观强调资源和能力对企业获取高额利润回报率和持续市场竞争优势的作用。基于这一观点，企业在获取、配置资源和能力的“异质性\方面决定了其获得高额经济回报率的可能性。这些长期的、能获取高于正常利润回报的特性是企业在“有缺陷的”和“不完全的”要素市场中获取并开发战略性资产的能力所决定的。因为企业在选择和积

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累资源上的决策是以在有限的信息、认知偏见、因果关系模糊等条件制约下最经济性地合理配置这些资源为特征的。所以，不同企业之间在获取这些战略性资源时，在决策和过程上的“异质性”构成了企业的核心竞争力。基于这样的观点，资源成为保证企业持续获得超常规利润的最基本条件。从资源的类型看，构成核心竞争力的资源具有稀缺性、独一无二、持续性、专用性、不可模仿性、非交易性、无形性、非替代性等特征，企业只有拥有了这样的资源，才能在同行业中拥有独特的地位，这种地位就来自其在资源识别、积累、储存和激活过程中特有的能力。基于资源观点考察，可以认为核心竞争力是企业在获取并拥有这样特殊资源的独特的能力。

1.2 国内研究现状

核心竞争力理论产生以后，也得到了一些中国学者的重视，涌现出了许多研究成果。有人提出狭义的核心竞争力概念，如李建明(1998)提出核心竞争力是指企业内部一系列互补的技能和知识的组合，主要由洞察预见能力和前线执行能力组成；也有人提出广义的概念，如管益忻(2000)认为凡是企业特有的，足以胜过对手的市场预测、研究开发、市场营销、加工制造、经营决策、人力资源开发、品牌战略、企业文化、战略管理以及企业的产业创新、制度创新等等一系列关键程序、能力、资源、机制均为企业的核心竞争力构成要素。在形成核心竞争力的要素方面：鲁开垠、汪大海(2001)等提出包括人力资源、技术体系、管理体系、信息系统和价值观等都是形成企业核心竞争力的要素；曹阳华(2005)还给出了企业核心竞争力的数量评价模型等。

国务院发展研究中心副主任陈清泰1999年在上海财富论坛上说：核心竞争力是指—个企业不断地创造新产品和提供新服务以适应市场的能力，不断创新管理的能力，不断创新营销手段的能力。这个概念突出企业在研发、管理、营销等方面的创新能力。

中国社会科学院副院长陈佳贵研究员认为，核心竞争力主要是指企业在生产经营过程中的积累性知识和能力，尤其是关于如何协调不同生产技能和整合多种技术的知识和能力，并据此创造出超越其他竞争对手的独特的经营理念、技术、产品和服务。

我国企业界对核心竞争力也有独到的理解，如万科创始人王石认为，万科的核心竞争力是持续学习能力。这是万科过去成功的关键因素，并将是保证万科继续取得成功的

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内在支撑能力。正是万科具备的持续学习能力，才使万科能够顺应市场变化，把握发展机遇。同时还有些学者也提出自己的观点。朱雨(1999)将核心竞争力概括为：“基于技术和产品创新的核心竞争力，基于知识的核心竞争力，基于资源观的核心竞争力，基于组织和系统观的核心竞争力和基于文化观的核心竞争力”等五类，说明了对核心竞争力的不同理解。陈劲等学者则将核心竞争力归为整合观、网络类观点。王毅等认为企业核心竞争力是由能力及能力构架与层次组成的一个两维知识系统。此外还有一些学者观点，如李悠诚认为：企业核心竞争力就是无形资产，它在本质上是企业通过对各种技术、技能和知识进行整合而获得的能力。开盛，周星，柳御林，张彦宁等认为企业核心竞争力就是企业具有开发独特产品、发展独特技术和独特营销的能力。程祀国，王秉安认为企业核心竞争力是由核心产品、核心技术、核心能力构成的，它使企业能在竞争中取得可持续生存与发展的核心性能力。左建军认为企业体制与制度是最基础的核心竞争力。王忠明，白津夫等表示核心竞争力是企业资源有效整合而形成的独具的、支撑企业持续竞争优势的能力。史东明认为核心竞争力使分布企业组织的能量通过核心专长表现出来，而其赢得竞争的能力核心又是企业文化与价值。

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2 房地产企业核心竞争力本质概述

2.1 核心竞争力本质阐述

企业核心竞争力最早是由两面位美国战略管理学家帕拉哈德和哈默1990年在《哈佛商业评论》上提出。他们认为企业核心竞争力是通过企业内部对知识和技能的整合，尤其是协调各方面资源的知识和技能，企业核心竞争力有三个特点：一、明显的竞争优势，二、扩展应用的潜力，三、竞争对手难以模仿。企业可持续竞争优势之“根源”是企业核心竞争力

国内一些学者指出：企业所拥有的每一种资源都能够形成一种或几种企业能力，但是,在这些能力中,只有那些能够为顾客创造价值,被市场所认可,从而为企业进入某种现实潜在市场提供机会的能力,才会被企业用于参与市场的竞争,这种能力才真正成为了企业的竞争力(Competence)。

企业核心竞争力是一个复杂的系统工程,它是以核心技术能力为基础的一个多层面、多角度的构成体,最为重要的是表现为以下几种能力：

（1）企业的核心技术能力。企业的新产品研究与开发、工艺与材料的创新,以及企业技术储存量与动态技术优势问题,均成为企业核心竞争力的基础；

（2）企业的核心市场营销能力。指企业营销网络与渠道、营销过程与促销政策等一系列营销环节的运作,这些运作优势对于将企业的技术优势转化为市场优势来说,是不可缺少的；

（3）企业的核心品牌形象能力；

（4）企业的核心服务能力。在技术差异化日益缩小的今天,服务个性化与差异化成为企业竞争力的重要组成部分,也成为核心竞争力的重要内容；

（5）企业的核心生产能力。企业核心能力的水平需要通过产品来展现,而制造能力则是技术成为产品的中介,它决定着企业由技术优势变成质量优势和成本优势；

（6）企业的核心管理能力。企业的管理也是生产力,它涉及企业结构组合、信息传递、沟通协调、激励奖惩以及各种生产要素的优化组合,通过高效优质的内部运作,保障技术优势的发挥,也保障了将生产优势转化为市场优势；

（7）企业的战略决策能力。企业的战略决策能力决定了企业对自身优势、劣势、机会点、风险点的认知和把握,能有效地积累企业的核心竞争力、准确地分析产业与产品的前景,为企业发展选定良好的方向；

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（8）企业的响应能力。指企业对外界重要事件或机会或威胁作出有效的反应,从而保持竞争优势的能力。

综上所述企业的核心竞争力（ Core Competence ）是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平、具有明显优势的能力。简单地说，就是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的能力。

2.2 企业的竞争力与核心竞争力的辩证关系

企业竞争力和核心竞争力(或称为核心竞争能力)是辩证统一的关系，既有联系，又有区别。在英文中竞争力是（competitiveness），而核心竞争力是（corecompetence）。竞争力的特点是：决定和影响企业竞争力的大多数因素在各企业之间具有可比较性和很大程度的可计量性，企业竞争力研究的努力方向之一就是力图将企业竞争力因素尽可能地进行量化，从而进行企业间的比较。而且，竞争力因素具有一定程度的可交易性(或可竞争性)，即企业竞争力的许多因素是可以通过市场过程获得的，或者可以通过模仿其他企业而形成。我们可以将企业的竞争力分为四个因素：

第一类因素，企业在竞争过程中所发生的或者可以形成的各种“关系”，广义的“关系”包括有关各方面的“环境”：企业竞争力研究所涉及的关系可以包括：企业所在产业的状况、本企业与相关企业的关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、经济、社会及政治环境。

第二类因素，企业所拥有的或者可以获得的各种“资源”：包括外部资源和内部资源，从而使企业具有某些优势。包括人力资源、原材料资源、土地资源、技术资源、资金资源、组织资源、社会关系资源、区位优势、所在地的基础设施等。

第三类因素，能够保证企业生存和发展以及实施战略的“能力”：对企业能力的研究更强调企业自身的素质，即企业对环境的适应性、对资源开发控制的能动性以及创新性等。

第四类因素，不受物质资源约束而本身却能够物化为企业的“资源”和“能力”的“知识”或者“学识”，包括独特创意、观念、战略、体制、机制、经营管理、商业模式、团队默契等。从其性质来看，知识本身也是一种能力。

而核心竞争力则通常是指企业所具有的不可交易(不可竞争)和不可模仿的独特的优势因素。核心竞争力往往是难以直接比较和难以进行直接计量的。每个企业都或多或少具有一定的竞争力(否则就不可能在市场竞争中生存)，但未必具有自己的核心竞争力。

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核心竞争力可以成为企业竞争力中最具有长远的和决定性影响的内在因素，通常存在于竞争力的“知识”层面的最里层。企业的核心竞争力和企业竞争力在企业发展中可能会有共同的表现：即能够持续地比其他竞争对手更好、更有效率地向市场提供产品或服务，并获得经济收益。但竞争力因素更加广泛，而核心竞争力因素则是非常集中的。

核心竞争力的实质是企业的核心理念。从长远看，企业成败兴衰取决于自身竞争力的强弱，而企业竞争力中最具决定性的因素是企业的核心竞争力或核心竞争力。优秀企业核心竞争力或核心竞争力的精髓是其核心理念。这种核心理念体现在企业经营管理和发展的整个过程中，渗透到企业机体的各个部分和环节，对企业的长期生存和发展具有深刻的影响。另外，普拉哈德拉提出了一个非常形象的“树型”理论。他认为，公司就像一棵大树，树干和主枝是核心产品，分枝是业务单元，树叶、花朵和果实是最终产品，提供养分、维系生命、稳固树身的根就是核心竞争力。核心竞争力是公司内部的知识汇总，尤其是如何协调纷繁复杂的生产技能和融合多种技术潮流。核心竞争力是凝聚现有业务的胶水，也是发展新业务的火车头“树型”理论很形象地描绘出企业核心竞争力的重要性。

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3 房地产开发企业核心竞争力的构建

3.1 房地产开发企业核心竞争力的构建体系

3.1.1 核心竞争力构成理论

由于核心竞争力是难以触知的、暗含的企业竞争力因素的复杂集合， 因此，要真正做到理性的开发核心竞争力，就必须注意到竞争力因素的复杂构造关系。

西方学者鲍 · 埃里克森和杰斯帕 · 米克尔森的最新研究从较为全面的企业范围和更广泛角度来考察核心能力的组合原因。他们认为，核心竞争力是企业组织资本和社会资本的集合。组织资本是指组织对所承担任务的协调能力的资产，而社会资本是指作为资源提供给行为人用来获取收益的那部分社会结构的价值，它通过行为人之间相互关系的变化而产生。像其他资本一样，社会资本具有生产性。组织资本反映了协调和组织生产的技术方面，社会资本则显示出社会环境的重要性。前者可以在组织结构中得以体现，后者可以反映出企业文化，并被看作是特定组织结构水平上的产物，二者互为补充，暗含了企业应在特定情形下寻求提高组织活动的效率。

在我国，有的学者认为，企业核心竞争力的形成依赖于企业所拥有的诸多能力，可以包括市场界面能力、基础设施能力和多种技术能力等。有的则认为企业核心能力一般可以概括为企业技术能力和制度能力两大方面。还有的认为，企业核心能力的构成是核心技术、组织管理知识和市场知识三大要素。

也有人运用 “ 价值链分析法 ” 来分析核心竞争力的形成。 “ 价值链分析法 ” 是由美国哈佛学院著名战略学家迈克尔 · 波特提出的。他把企业内外价值增加的活动分为基本活动和辅助活动，基本活动涉及企业生产、营销、来料储运、成品储运、售后服务。不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，实际上只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的 “ 战略环节 ” 。企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链某些特定的战略环节上的优势。运用价值链的分析方法来确定核心竞争力，就是要求企业密切关注组织的资源状态，要求企业特别关注和培养在价值链的关键环节上获得重要的核心能力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。

3.1.2 核心竞争力构成来源

笔者在总结了众多观点的基础上，认为核心竞争力来源于以下几个方面：

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(1)企业的人力资本。在知识与资本日益对等甚至是知识雇佣资本的时代，人力资本对企业竞争力的作用已毋庸置疑。问题是对于企业的所有者来说，进行怎样的机制设计将人力资本与企业有机地结合在一起，使特殊人才竭力为企业奉献才能。

(2)核心技术。核心技术包括虽然公开但受法律保护的专利技术以及一系列技术秘密。拥有自己的核心技术是企业获得核心竞争力的必要条件，但不是充分条件。关键是拥有持久保持和获得核心技术的能力。

(3)企业声誉。声誉是拥有私人信息的交易方对没有私人信息的交易方的一种承诺。在产品市场上，声誉是卖者对买者作出的不卖假冒伪劣产品的承诺；在资本市场上，声誉是企业家、经营者对投资者（股东、债权人）作出的不滥用资金的承诺。这种承诺通常不具有法律上的可执行性，但如果卖者、企业家不履行这种承诺，就要失去买者的光顾和投资者的青睐。从这个意义上说，我们不应该把声誉理解成一个道德问题，而应该把它理解为一种制度。对于生产复杂产品以致于买者或投资者一时无法判定质量如汽车、房地产以及买者靠承诺购买未来产品或服务的服务业和资本市场，声誉是企业获得核心竞争力甚至生存的根本和生命线。

(4)营销技术。营销技术即企业通过高效的产品、价格、促销和营销渠道整合向顾客提供满足其个性化需求的商品和劳务。营销技术既取决于企业人力资本和经验的积累，技术手段和营销信息系统的应用也起到基础性作用。在网络经济条件下，积极发展以电子商务为核心技术的网络营销技术和实现营销技术的标准化有利于企业在更大的范围拓展销售空间。先进的营销技术是企业竞争力的重要方面，在消费者主权的时代，营销技术甚至是比制造技术更重要的竞争力因素。

(5)营销网络。营销网点是企业推销产品和服务的前沿阵地，其主要功能是产品销售、市场调查、营销宣传、技术支持和市场开拓。营销网络是通过一定的管理技术将配送中心、营销网点、信息体系和信息系统等联系在一起，形成覆盖较大区域市场的营销网络。从企业竞争力的角度分析，企业一旦在消费者中形成了营销网络，将成为后来者进入该市场的壁垒，从而在相当长的时期内获得超额利润；而后来者只有花费大量的投入与先入企业进行广告和销售网的争夺战，才有可能在市场上获得一席之地。 （6)管理能力。管理能力是企业竞争力的核心内容，包括企业获得信息能力、推理能力、决策能力和迅速执行决策的能力，也可以理解为狭义的 “ 企业核心能力 ” 。在一定意义上，企业的管理能力取决于企业是否拥有一支特殊组织才能和企业家才能的

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经理队伍。由于管理能力至少在高管理层次上并不局限于某种产品，因此管理能力的提高有利于企业更有效率地利用其资产，扩大经营范围，提高在市场中的竞争力。 （7）研究开发能力。原创性研究开发能力是企业竞争力的重要组成部分。研究开发能力可由企业研究人员的数量和素质、研发投入经费总额及研发经费占企业销售收入的比例等指标来表示。研究开发能力是企业获得持久制造技术或专利技术从而获得长期利润的源泉。

（8）企业文化。企业文化实际上是企业经营理念及其具体体现的集合。从概念上看，企业文化非常简单，而通常的难度在于找到适合企业特色的文化理念和具体落实。良好的企业文化是企业整合更大范围资源、迅速提高市场份额的重要利器。

企业核心竞争力的大小最终体现为获利能力、市场份额、企业形象及公众对企业产品和服务的认同等。不同企业由于在某个方面较为突出，在其他方面比较薄弱，但整体竞争力较强，表现出强烈的企业竞争力特色。这也正好可以理解为什么企业核心竞争力是其他企业所特有的和不易模仿的。

3.2 房地产开发企业核心竞争力营造

3.2.1营造房地产企业核心竞争力的途径

房地产开发激烈的竞争已迫使开发企业从理念开发、规划设计到单体建筑、社区配套，从整体到局部，无不处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。不同的开发模式，其核心竞争力的构建途径是不同的，主要有以下几种：

(1)激发创新能力,从某种程度上说，市场竞争优势与核心竞争力都是一个阶段性概念，只有创新才是企业生命的源泉。对任何一个房地产企业而言，激发创新能力的核心在于企业摆脱现有的市场和产品观念的约束、重视多样化的整合、超越顾客导向、保持好奇心和想人之所想等多种激励手段的综合运用。

企业要想确立自己的竞争优势，必须具有较强的创新能力，房地产企业的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到较广泛的认识，如绿色环境建筑、智能小区等。新的产品不断涌现，科技含量提高，附加值不断增加。但是产品创新还要分析人的行为模式和心理空间，不断将其融入新产品中。管理方式的创新对房地产企业来说尚显不足，缺乏长远发展的眼光，将经营管理简单地等同于项目营销。

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因此要分散企业的经营价值链，实现企业资源配置的弹性化，提高企业资源的整合能力，加强对企业和产权激励的优化和整合，充分重视技术创新人才的价值，选择适度超前的策略，谋求人无我有，人有我优，人优我特的竞争优势。

(2)形成规模经济,规模开发可以使房地产企业获得低成本优势和差别化优势，是企业的核心竞争力之一。

规模经济可通过下面几种途径获得：加大土地的储备量可以有效提高每个项目的规模和企业的总体规模，形成规模经济效益；与其他房地产企业合作开发，突破资金对规模的限制，有效扩大开发规模，增加与供应商的谈判能力，压低供应价格，降低开发成本；兼并收购是迅速扩大规模的有效手段，同时还能节约土地储备的费用，当然，企业在选择兼并对象时应当考虑到企业资源的互补性、企业文化的兼容性，否则发挥不出兼并应有的效果。

(3)发展比较优势,从竞争对手和市场空缺中寻找机会，建立自己的比较优势，构建支撑这种优势的潜在核心能力。如2000年广州宏宇集团开发番禺地块“星河湾”住区时，在竞争激烈的广州房地产市场上，宏宇集团的劣势是很明显的：一没品牌，二没经验，三没队伍。

另外，还面对着很难看清局势的近2万亩的华南板块和竞争激烈的广州房地产市场。开发企业通过对竞争对手的分析，发现竞争对手的弱点，发展自己的比较优势，在市场分析中发现广州消费者选择住房的标准正由价格因素向环境因素转变，从中找到了自己能够为消费者提供特殊利益的方式与方法：即将高尚住宅和高尚环境结合在一起，将环境和品位打造成为其竞争优势的核心能力。

(4)提高品牌能力,房地产企业的品牌能力主要包括品牌认识能力、品牌建设能力、品牌管理能力等。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要，品牌能力关系到房地产企业能否为市场所认同。

房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺，最大限度地克服开发企业与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与信誉度。房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到模仿的行业中，万科品牌在管理、城郊地盘开发、为中青年白领工作者提供住宅方面创造了差异。房地产品牌的外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号，这样有助于确立主品牌形象，充分利用企业影响，发挥企业统驭品牌的能力；品牌符号也可以是某个具体项目的符号，这样有助于企业发展品牌组合，

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同时降低因个别品牌失败可能对企业经营带来的风险。房地产企业围绕品牌开展的宣传推广活动，目的都在于加强和深化品牌符号对受众的影响。

无论采用何种形式的品牌符号与宣传推广活动，房地产企业都必须保证品牌与企业形象的一致，并体现品牌在某方面的权威性、品牌的目标市场、品牌的价值和品牌的说服力。优秀的品牌来自于一个企业对产品品质长期的控制，从长远来看，它将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用。万科和华远在房地产界的品牌效应可谓有目共睹,经过多年的精心打造,品牌已经成为他们企业核心竞争力的重要方面。

(5)强化资源整合能力,房地产企业资源的整合能力是指企业充分利用和协调各种资源从而产生更大效益和更高效率，它主要表现为对各种资源的获取、协调、融合以提高资源利用效率的能力，可以细分为组合、协调、判断与决策等能力，而企业则应该主要通过在有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。一般而言，房地产企业需要的有形资源主要包括市场资源，如市场目标以及需求，竞争对手的成功经验和失败教训等；利益相关者资源，如客户、企业全员、合作伙伴、供应商、分包商等；原材料资源如土地、建材等；传媒资源。无形资源则主要包含：信息资源，如新技术、新材料的获得渠道、时尚文化概念等；政策资源，如政府宏观指导和控制因素、新政策、新法规等；品牌资源，如企业及产品的知名度、市场的忠诚度；组织资源，如企业的文化建设。资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产生的一种综合力，它对企业经营所投入的资本、资源、劳动力和科技知识等各种要素的交互作用起黏合、润滑和膨胀作用，使彼此分散、隔离的生产要素不断地产生类似物理、化学性能的聚合、裂变反应，从而释放出更大的能量，形成我们所熟悉的1+1>2的放大效应。而缺乏核心竞争力的企业，仅仅表现为资源、资本和劳动力等生产要素的简单迭加，甚至是相互作用的递减。在现实中一些企业生产经营有良好的经济效益，在较短的时间内，迅速收回投入的资本，甚至可以再造几个同等规模的企业，而有的企业却只是在消耗投入的生产要素，无法创造更多的剩余价值。

3.2.2培育和提升房地产开发企业核心竞争力的基本策略

(1)全面战略管理是前提。

1）企业要科学、合理、实事求是的审视自己所拥有的各种资源的优势与劣势，对本企业已经拥有或将要拥有的核心竞争力构成要素及其发展方向进行分析，并给予正确的定位；

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2）要认真开展调查研究，用战略的眼光准确预测其产业及技术演变的发展变化趋势，把握市场，针对市场的变化及时作出正确的、灵敏的反应，争取扩大自己在市场中的份额；

3）要根据自己的优势资源，突出核心专长，保持市场竞争优势，针对特定的细分市场来确立具体的核心竞争力的培育目标以及获取方式；

4）要紧紧围绕自身的核心能力制定企业的战略发展规划，培育和提升企业核心竞争能力与企业发展战略相一致，能使企业保持长久竞争优势。

房产企业竞争要素 全面战略管理 房地产核心竞争力挖掘 系统资源整合 房地产核心竞争力培育 达到竞争优势 房地产核心竞争力形成 转为独特竞争优势

图3-1 房地产企业核心竞争力要素

(2)拥有人才是保障。

在企业生存和发展全过程中，每一个环节、每一个阶段都与人力资本的创新能力、管理能力、决策能力和技术能力密切相关，人才是中小企业培育和提升核心竞争力的根本，是实现核心竟争力优势的保障。一方面，要牢固树立“人力资源是企业第一资源”的指导思想，构建科学有效的人才引进、培养和使用机制，使企业拥有一批具有战略决策、技术创新和营销管理的高素质核心人才；

另一方面，可通过不断培训提高企业职工的整体素质，最大限度地开发企业的人力资源，调动他们的主动性和创造性，提升企业的核心竞争力。

(3)技术创新是关键。

中小企业要在激烈的市场竞争中永立不败之地，必须不断培育和提升自己的核心竞争力，培育和提升核心竞争力的关键是拥有自己的核心技术，并不断实施技术创新。

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实施技术创新，一是企业的经营决策者首先要提高对科技进步的认识，要理解科学技术是第一生产力的深刻内涵，把推进企业科技进步以及核心技术能力的培育当作头等大事来抓。加大对科技开发资金的投入力度，充分调动科研、工程技术人员的积极性和创造性，强化自己的技术创新实力。二是积极引进科技人才和专利技术，以市场需求为导向，不断创造核心产品，不断占领和创新市场，走自我创新、自我发展的道路。三是广泛开展产、学、研合作项目，积极吸收高校、科研机构的成果。

(4)品牌战略是依托。

商品的品牌是一种标识，它代表了该商品和商品生产者的某种特性，是企业无形资产的重要组成部分，这种无形资源比有形资源更难被竞争对手了解和模仿。

在所有竞争优势中，品牌优势最为持久、最有价值，它把产品、服务与顾客紧密地结合起来，尤其在产品技术、质量差异性较小的企业之间的竞争中，品牌形象甚至主宰着市场的成败。中小企业由于自身条件的限制，要树立自己的品牌困难是非常大的。但是，要培育和提升企业的核心竞争力，一定要树立品牌意识，要讲质量、讲信誉，在条件许可的情况下，创建自己的品牌，充分依托品牌效应开拓市场，获得核心竞争力。

(5)差异化竞争是抓手。

差异化竞争策略是指企业所提供的产品和服务与众不同，这种与众不同的效果可以从产品设计、生产技术、产品性能、顾客服务、销售网、商品形象等多方面去实现，一个企业如能在上述的某几个方面显示出优越性，就可以形成比较理想的产品差异化策略效果。为了形成产品差异，企业需要进行广泛的研究开发、产品设计、高质量原材料选用和争取顾客支持等工作，或者寻找某些可以利用的差异点。一般来说，中小企业要形成自己独特的差异化优势，可在“小”字和“活”字上做文章。“小”，就是生产的商品本身体积小，价格不高，但专业化成高度，并能保持自身特色，进而形成与众不同的特点。“活”，就是企业应该不断的推陈出新、灵活多变，充分利用自身的优势，努力做到“人无我有，人有我精，人精我特，人特我转”，以便能够及时有效地抓住机会或躲避危险，永保差异化的竞争优势。

（6）企业文化是灵魂。

企业文化是一个企业的灵魂，一个拥有核心竞争力的企业也肯定是拥有优秀企业文化的企业。随着社会的发展，经济全球化、数字化、信息化步伐的加快，企业文化和价值观等无形资产对企业核心竞争力的贡献也越来越大。抓好企业文化建设，尤其是建立学习型企业文化，是培育和提升企业核心竞争力的重要途径。

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实践证明，企业的发展依靠核心竞争力，核心竞争力来自于技术，技术来自于管理，而管理靠的是优秀的企业文化。没有企业文化，就谈不上核心竞争力，企业文化可以通过企业战略、组织结构、企业制度、企业风格、企业技能塑造核心竞争力。适宜的企业文化是培育和提升核心竞争力的土壤和源泉，是塑造核心竞争力的灵魂。

3.3 核心竞争力的和企业预见能力基本关系浅析

核心能力包括两个类别即预见能力和前线执行能力；其中预见能力主要来源包括以下几个方面：1、能够产生一系列发明的技术和科学知识。2、专有的数据。3、源于具有领先优势的最大市场份额的信息。4、在发明成功的产品方面的纯粹的创造才华。5、高超的分析和推断能力。由此可见企业预见能力是企业核心竞争能力灵魂，它是企业核心竞争力构建的基础。良好的企业预见能力对于企业未来的产业结构调整和其市场发展方向至关重要。

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致 谢

本论文是在导师万文君教授的悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢!

本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢班导、各科老师，在他们的指导和帮助下，我得以系统地学习了现代经济理论和管理知识，接触到新的管理理念，在此谨对他们的渊博的学识和敬业精神表示崇高的敬意。

在四年的学习期间，得到潘志刚、张苏、成传根、彭先明等同学们的关心和帮助，在此表示深深的感谢。

最后感谢我的父母，家人的鼓励是我完成学业的动力。

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参考文献

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