《三亚市人民政府关于进一步加强规划管理节约集约利用土地促进城乡统筹科学发展的意见》2015.01

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? 标 题：三亚市人民政府关于进一步加强规划管理集约利用土地促进城乡统筹科

学发展的意见

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索 引 号：00823240-4/2014-24587 分 类：城乡建设、环境保护; 发文机关：三亚市人民政府 成文日期：2014-10-14 发文字号：三府〔2014〕166号 发布日期：2014-10-24 主 题 词： 文件状态：有效

三亚市人民政府关于进一步加强规划管理集约利用土地促进城

乡统筹科学发展的意见

更新时间：2014-10-24 09：06：07

三亚市人民政府

关于进一步加强规划管理集约利用土地

促进城乡统筹科学发展的意见

各区筹备组，各管委会，市政府直属各单位：

为加强我市城乡规划、产业项目和土地资源管理，提高土地节约集约利用水平，推动三亚发展提质增效，促进城乡统筹科学发展，加强反腐倡廉源头管理和制度建设，规范重点领域权力运行，现提出如下意见。

一、加强城乡规划编制和管理

（一）调整完善城乡规划体系。根据三亚市行政区划调整，按照“主城区+区政府所在地”的发展框架，调整和完善城乡规划体系，在两年内完成行政建制区及重点区域城乡规划编制，并实现控制性详细规划覆盖。专项规划必须与各层级城乡规划有效衔接，并逐步实现“项目化”。

（二）坚持政府的规划主导权。总体规划和控制性详细规划必须由政府组织编制。控制性详细规划未覆盖的区域不安排建设项目，经论证确有必要的，由政府按程序组织控规编制。

（三）强化城乡规划强制性内容的管控。划定耕地、林地、山体、海域、海岸线、水系、湿地等生态保护红线，强化自然资源和生态空间管控。25度以上的坡地只能建设保护性生态景区，不得用于建设酒店、开发房地产或其他带有住宿功能的经营性项目。加强“绿线、黄线、蓝线、紫线”的管理，未经法定程序，禁止将规划确定的公共绿地、基础设施与公共服务设施用地、河湖水系保护用地、文物设施用地及其他依法需要保护的用地调整为其他用途。

（四）加强公共服务设施规划建设。根据城乡总体规划要求，合理布局公共服务设施，严格管控公共服务设施用地。

依据控制性详细规划以及《三亚市城市规划管理技术规定》，研究确定不同片区和地块的公共服务设施配套标准。土地出让时，可将配建公共服务设施的具体要求纳入出让条件，由相应地块的竞得人与有关项目同步建设后移交相关部门管理。

（五）加快完善产业园区规划布局。根据我市产业发展战略，结合各区域资源特色和基础设施条件，优先安排产业用地，合理布局产业园区。在海棠湾现代服务业产业园区、崖州创意产业园、吉阳动漫产业基地等园区的基础上，再规划若干个新兴产业园区，引导重大产业项目落地，促进产业转型升级。

（六）严格管理经营性建设用地规划条件。除因公共利益需要或城乡规划调整占用土地权益人部分经营性建设用地，政府可以按法定程序对规划条件进行调整外，经营性建设用地一经出让，不再受理土地权益人的用地性质和容积率变更申请。

（七）规范农村居民住宅规划建设管理。结合三亚市行政区划调整，完善农村规划建设管理制度，农村居民兴建住宅应依法取得宅基地使用权，禁止擅自占用土地。简化农村居民报建、验收程序，为其提供便利服务，引导其依法报建和实施住宅建设。

二、加强重点产业项目引进和管理

（八）充分发挥产业园区的平台作用。进一步完善海棠湾现代服务业产业园区、崖州创意产业园、吉阳动漫产业基

地等现有园区的硬件设施和政策环境，同时加快建设新的产业园，积极引进新兴产业项目，引导产业集聚化、规模化发展。

（九）制定项目准入标准。按照亩产效益的标准筛选项目，针对不同产业项目单位用地面积的投资强度和产出强度（产值、税收）等指标制定准入标准，作为项目准入的基本条件。合理控制普通商品住宅开发，提升开发品质，商品住宅户型面积必须在80平方米（含公摊）以上，鼓励房地产业与我市重点支持的其他产业融合发展。

（十）强化项目进入规划指引。凡申请进入我市的产业项目，应编制项目概念性方案报规划部门审查、指导。符合我市发展需求和项目准入标准的，由规划部门商国土部门优先在控规覆盖区域内进行选址；经论证确有必要对现有控规进行修改或利用控规未覆盖区域土地的，可由政府按程序组织控规修改或编制。相关地块的控规获批后，由政府组织开展土地征收储备，企业必须通过公开出让的方式获取土地使用权。

（十一）规范项目报批进程和时限管理。建设单位在取得规划建设阶段性审批意见后，须在规定时限内提出下一阶段的有效报批申请，直至开工建设；未按要求提出申请的，本阶段审批意见自行失效。建设项目规划及建筑设计方案经市城乡规划委员会审定后，因建设单位提出修改而造成项目土地闲置事实的，闲置原因不得认定为政府原因。

（十二）建立健全项目履约监督机制。我市重点支持的产业项目业主必须与政府签订协议，明确约定项目的各项具体指标要求、评估方式和违约处罚办法。政府要依据有关规定和双方协议加强该类项目的跟踪监督和后期评估，并对项目转让行为进行规范。对产业项目的扶持要采用“后支付”的方式，即在项目业主按照协议兑现承诺后，政府再兑现扶持措施。对未能兑现承诺的项目，要根据违约情况和有关协议追究业主的责任。

三、加强土地资源规范集约利用

（十三）政府负责实施土地一级开发。土地一级开发一律由政府负责实施，不再与企业合作实施新的土地一级开发项目。对目前有企业参与的土地一级开发合作项目要加强管理和监督，规范土地一级开发区域土地供应，防止企业“圈地”、“囤地”。

（十四）依法加强土地征收工作。土地征收一律由政府统一实施并按规定收储，企业或个人不得直接与村委会、村民小组或农村居民个人商谈征地补偿等事宜，禁止违法买卖土地或私自签订土地开发使用合作协议。切实保障被征地农村集体经济组织和农村居民的合法权益，按照就近、集中、便利、先安置后搬迁的原则优先安排安置区和集体经济发展留用地。

（十五）规范土地供应行为和市场秩序。科学编制并严格执行土地利用总体规划和年度土地供应计划，优化土地供应结构和布局。取消“一揽子”供地模式，坚持按项目带土

地的原则进行供地，加强土地供应计划与投资计划的衔接，按年度投资计划、项目年度建设需求，分期分批、逐年安排落实项目用地。国有和集体建设用地使用权一律在统一的土地交易市场进行供应和交易。国有土地供地时必须做到符合规划、权属清晰、安置补偿落实到位、规划条件明确、没有法律经济纠纷、具备开工建设的基本条件。加强土地二级市场监管，严厉查处非法买卖土地。严格管控划拨土地的类型和范围。

（十六）规范土地使用权占用补偿管理。政府因公共利益需要或城乡规划调整占用土地权益人的土地，应合理给予补偿。占用以划拨方式供应的土地，由政府对地上附着物等进行补偿后依法收回土地使用权。占用以出让方式供应的土地，原则上应以货币补偿方式收回；如果土地权益人提出申请并经论证可以通过调整容积率等规划条件进行补偿，政府可以按法定程序对容积率等规划条件进行调整；如果被占用后剩余的土地不能正常使用，且同时满足以下三项条件，土地权益人可申请采用置换土地方式进行补偿：①原土地面积不小于 10 亩，②按等值原则测算后用于置换的土地面积不小于 10 亩，③用于置换的土地价值相对于原土地价值溢价不超过 10%。

（十七）严格处置闲置土地。严格贯彻落实闲置土地清理处置政策规定，建立常态化监管机制，加强土地供后动态监测管理，督促土地使用权人严格按照土地出让合同或划拨决定书的约定及时开发使用土地。对因土地使用权人自身原

因造成闲置的土地，闲置时间满 1 年的依法征收土地闲置费，闲置时间满 2 年的依法无偿收回土地使用权；对因政府原因造成闲置的土地，经与土地使用权人协商一致，可采取延长动工开发期限、由政府安排临时使用、协议有偿收回土地使用权、置换土地等方式处置。

（十八）鼓励企事业单位集约高效利用自有土地。鼓励企事业单位根据政府相关规定按照小地块向大地块整合、低水平利用向集约高效利用转化的原则，积极利用自有土地进行综合开发。对通过自有土地开发产业项目，促进产业转型升级及完善城市功能，并经政府组织评估有显著效益的，政府可依法在规划条件、奖励补贴等方面给予适当支持。

四、加快推动城乡统筹发展

（十九）加快实施城市棚户区改造。坚持“政府主导、市场运作，规划先行、安置优先”。城市棚户区改造鼓励按控规地块或与周边用地整合改造，改造新增的建筑面积主要用于完善商业、办公、教育、文化、娱乐等公共服务设施和引入新兴产业项目。企业合作参与改造的项目，按同行业平均技术标准水平测算企业利润，企业利润率不得超过15%。

（二十）有序推进城边村改造试点工作。强化城边村改造试点工作管理，建立健全准入和退出机制。改造试点应符合土地利用规划和城乡规划，优先保障当地居民安置和集体经济发展，保障居民的持续收益。当地居民安置用地、集体经济发展用地和公共服务设施用地占改造范围建设用地的比例不得小于 60%。

（二十一）稳步开展远郊村改造。坚持“以人为本、规划先行、改善民居、培育产业、绿色发展、宜业宜居”的原则，通过培育特色产业带动远郊村改造发展和农村居民增收。鼓励有实力、有经验的企业参与改造，在不扩大现有村庄建设用地规模的前提下，发展特色农业和乡村休闲旅游，在农村居民住宅层数和建筑面积上可给予适当支持。禁止企业以改造为名进行商品房或产权式酒店开发。

（二十二）规范集体建设用地合作开发。经依法批准以集体建设用地合作方式实施项目开发的，由辖区政府根据规范的土地评估价格监管项目合作分成比例，充分体现集体土地的价值，维护集体经济组织和居民的利益。在项目开发过程中，要优先实施当地居民安置区和公共服务设施建设，辖区政府要对项目开发、建设与合作进行全程监管。

（二十三）提升农业用地利用水平。推进农村土地产权制度改革。以完成农村土地承包经营权确权登记为基础，稳慎推动经营权流转试点，建立健全农村土地承包经营权流转有形市场和服务体系。扶持农民专业合作社建设，培育新型农业经营主体，通过经营权的流转适度发展农业规模化生产，促进农业用地集约化利用。

（二十四）规范农村宅基地管理。加强农村宅基地确权登记发证工作，按照依法、便捷、高效原则，提供农村宅基地申请受理、审核审批、确权登记、办证便民服务。加强宅基地使用监管，严禁私下买卖。农村居民将原有宅基地上房

屋出卖、出租、赠与他人或改为非生活居住用途后再申请宅基地的，不予受理。

（二十五）坚决打击违法建设行为。持续开展“铁锤行动”，根据全市违法建筑的存量和分布区域，按照合法、规范的程序组织拆除。构建属地常态化、网格化管理模式，加大日常巡查力度，实行违法建筑举报制度，严控新增违法建筑。对发现的违法建设行为要及时制止，拒不停建的，依法强制拆除。

三亚市人民政府

2014年10月14

日

（此件主动公开）

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