房地产市场调控政策

房地产市场调控 政策与市场走势分析谢家瑾

2011年12月1

谢家瑾 谢家瑾，女，经济学家 。 住房和城乡建设部总经济 师兼住宅与房地产业司司 长，中国物业管理协会会 长。

一、从世界金融危机带来2008年底房产新政出台的背景谈起

政策出台的背景世界金融危机给中国经济带来的影响在2008

年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较

快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引

导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。4

为阻止国内房地产市场下行趋势，2008年下

半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化， 根据中央统一部署，2008年四季度国家出台一系

列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于扩大内需保经济增长。5

1.财政部、国家税务总局联合下发《关于调整 房地产交易环节税收政策的通知》。 从2008年11月1日起， *对个人首次购买90平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一下调到1%; *对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

*对个人销售住房暂免征收土地增值税。*地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。6

2.中国人民银行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发 [2008]302号)。 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住 房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准

利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调

0.27个百分点。7

财政部财政科学研究所副所长白景明在接受媒体

采访时表示，不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调

节宏观经济的策略。“楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度， 调整楼市可以达到四两拨千斤的作用，同时规范房地 产交易亦可加快建设房地产市场制度”。8

2008年11月20日上午9点，温家宝总理在国务 院第一会议室召开了经济形势专家座谈会，回良 玉、王岐山、李克强、张德江副总理和国务委员 马凯出席会议。

会议开始时，总理讲话：

今天召开专家座谈会，今年的经济碰到前所未有的复杂形势，百年一遇的金融和经济危机，严重地震

等自然灾害，还有国际上一些原材料和产品价格的大起大落，这些都给我们的经济发展与调控带来很多困

难。年初我说，今年经济难，难在不确定因素，但老

实说，那时候还没有想到这么难。但现在看，不仅难，不利因素非常多。10

因此，当前

面临两项工作：一项按出手快、出拳重、措施准、工作稳，积极

应对国际经济金融危机的影响，克服困难，使我们的经济能继续保持平稳较快发展；

二是筹划未来，起码明年，采取什么方针？中央为什么在召开经济工作会前一天就把宏观经济调整政

策出台，就是时不我待，一天一秒都不能耽误。到明年人代会(三、四月份)各项工作考虑细致， 为明年经济的健康、平稳发展奠定好的基础。11

他说：要让所有政策措施叫老百姓知道，最重 要的坚定群众信心，首先是领导信心。 要把真实情况告诉群众，根本目的是让群众了 解当前遇到的困难与采取的政策措施，能团结在 党中央周围，同心同德攻克时艰。

我作为这次会议被邀请的专家在发言中首先 对我国当前的房地产市场需求进行了分析，引用了

中国指数研究院分析师5月1日在上海展览中心举行“假日楼市”房展现场采用问卷方式展开的商品住 宅市场的需求特征随机抽样调查分析，这一分析与 上海房协进行的两次市场调查结果基本相近。 调查显示：13

买 房 目 的 分 布

2.购房次数分布：

首次购房占67.4%,

二次购房占30.2%。

3.购房时间分布。 准备在一年内和1-2年内购房的占75.6%。

4.购房支付能力分布。 准备出资50-80万占32.6%,80-150万元占50%, 总价低于120万元的房子显然更受市场欢迎。

将目标户型定位在

90平米以下占47.1%, 90-100平方米的占27.6%。

5.购房年龄分布。

45岁以上占44% 25—35岁占45.2%

6.家庭收入分布。收入

5-10万占54.4%,10-20万占17.7%,

20-30万占8.9%。

由此可见：一是我国目前的住房市场不是以投机和投资占主导

的市场，而是以真实需求为支撑的市场。尤其是经过几年的宏观调控，投资性购房所占的比重

减少，首次购房的比重正不断加大。

二是住房潜在需求很大，有一定的支付能力支撑。改善居住条件、结婚和拆迁安臵构成了当前市场需求

的主体。21

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