我国房地产市场存在的问题与对策

Ｎ市场营销

ＯＲＴＨＥＲＮＥＣＯＮＯＭＹＡＮＤＴＲＡＤＥ

我国房地产市场存在的问题与对策

王

剑

１５００２８）

（哈尔滨商业大学经济学院，哈尔滨

文摘编号：１００５－９１３Ｘ（２００８）０９－００５８－ＣＡ

摘要：目前房地产业市场存在一些问题，完善房地产金融市场体系；健全人民币汇率形成机制；通过税收政策抑制投机性需求；优化供给结构是解决房地产市场问题的有效对策。

关键词：房地产市场；问题；对策

中图分类号：Ｆ８３２．４８文献标识码：Ａ文章编号：１００５－９１３Ｘ（２００８）０９－００５８－０２

近年来，我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。

一、我国房地产市场存在的问题（一）融资渠道单一

房地产行业是一个资金密集型行业，从１９９７年至２００６年，我国房地产开发企业平均资产负债率为７５．０６％，我国房地产业对银行体系的信贷资金具有很强的依赖性。虽然国内贷款占房地产开发企业资金的比重近年来呈持续下降趋势，在２０％左右徘徊，但自筹资金和其它资金来源的比重却在不断增加。同时，在其他资金来源中，约有８０％左右来自于个人住房贷款，所以，房地产市场仍有超过５０％的资金来自于银行的信贷。然而，国外房地产企业资金来源通常是４０％的房地产基金，４０％是私募基金，２０％才是银行贷款。银行信贷在支持我国房地产业发展的同时也积累了大量的潜在风险。房地产市场一旦从繁荣走向衰退，就可能导致整个金融体系的风险，从而影响整个国家的宏观经济。

我国房地产开发企业资金来源所占比重表

单位：％

国外汇储备余额为１５２８２．４９亿美元，同比增长４３．３２％。自从２００５年７月人民币汇率改革以来，截至２００８年４月８日人民币汇率的中间价为：１美元对人民币７．００１５元人民币，人民币累计升值１５．４％。升值预期不断累积，以及房地产价格的持续攀升，导致了大量的境外逐利资金通过各种渠道流入到我国，主要是选择股票市场和房地产市场。２００７年，我国对外贸易顺差２６００亿美元，但新增外汇储备高达４６００亿美元，其差额为２０００亿美元。据商务部估计，４０％是通过房地产市场流入的，所以２００７年已有约８００亿美元流入到我国的房地产市场，资金有推动价格上涨的作用，境外逐利资金的流入对房地产价格形成了支撑作用。外来资金具有很强的流动性，一旦市场发展遇到拐点，外来资金的增值预期破灭，那么它往往又是最先撤出房地产市场，会给房地产市场甚至整个宏观经济以较大的打击。

（三）房价上涨的心理预期刺激了房地产市场的投机性行为

２００７年各个季节，全国房屋销售价格持续上涨，与房价持续上涨的乐观预期相对应，投资者在进行投资时，往往产生跟风跑的行为，这在一定程度上进一步推动了整个房价的上涨。２００６年至２００７年商品房销售额不断攀升，局部地区房地产市场过热，此时的投资行为更具有一定的投机性，投资者追求通过买卖差价来获得投机利润。由于通胀的压力，使得有能力的购买者宁愿将资金以资产的形式来保值增值，也不愿意存入银行，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。目前，房价等资产价格提高速度很快，资金成本远远低于投资回报，导致了投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，助推了投资需求以及投机性行为。

２００６－２００７商品房销售额增速图

资料来源：根据《２００７年中国统计年鉴》计算得出（二）外资流入放大了房地产市场潜在风险

近年来，我国国际收支持续顺差，２００７年１２月，我

资料来源：兴业证券研发中心（四）房地产市场供求失衡

从需求角度来看，随着近些年国民生产总值的快速增长，居民收入的显著提高，为住房需求打下了坚实的经济基础。同时，长期低利率也对居民的买房需求产生了一定的刺激作用。由于流动性过剩，居民消费物

收稿日期：２００８－０４－１５作者简介：王剑（１９８３－），女，哈尔滨人，硕士研究生，从事产业经济学研究。

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ＢＥＩＦＡＮＧＪＩＮＧＭＡＯ

北方

经贸

价指数持续升高，先后突破３％、５％，全年最高达到了６．９％，全年居民消费价格指数上涨了４．８％，产生了通胀预期，加剧了购房者的投资需求。２００７年，全国商品住宅竣工面积４．７８亿平方米，同比增长５％，比上年上升５．８个百分点；销售面积６．９１亿平方米，同比增长２４．７％，比上年上升１１．６个百分点，其中，现房销售面积２．１２亿平方米，同比增长５％，比上年上升１５．１个百分点，期房销售面积４．７９亿平方米，同比增长３６％，比上年上升４．２个百分点。４０个重点城市１２月末累计可售商品住房面积１．４３亿平方米，比上年下降６％；批准预售商品住房面积２．３９亿平方米，同比增长１０．９％；登记销售商品住房面积２．６１亿平方米，同比增长２４．４％。与此同时，商品住房空置面积继续下降，１２月全国空置商品住房６７５６万平方米，同比下降１６．６％，降幅较上年加快８．６个百分点。从供给方面看，日益稀缺的土地资源决定了住房供应难以满足如此庞大的需求。２００７年１－６月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积２．８亿平方米，同比增长２１．５％；房屋竣工面积１．５亿平方米，同比增长１１．１％；截至６月，住宅竣工面积连续３０个月低于住宅销售面积。房屋总量供应不足客观上加剧了住房供求矛盾。最后，供求结构性失衡，主要表现在大户型、豪华住宅的空置与小户型、中低档住宅的短缺并存，使得商品房平均价格上扬。

二、促进我国房地产市场健康发展的对策思考（一）完善房地产金融市场体系

首先，规范银行房地产信贷，加强房地产信贷的监督和管理，严格按照相关程序对房地产开发企业和个人购房者贷款，根据市场行情，定期对抵押物进行重新估价，抵押物价格发生变化的，实行多退少补的原则。积极推行房地产贷款资产证券化，使集中在银行系统的风险得到分散。其次，大力发展房地产证券市场。改变房地产金融过度依赖银行的局面，实现房地产市场的直接融资，增加其融资方式多元化。最后，发挥保险机构的功能。银行主要对房地产开发贷款和个人住房贷款进行投保，银行作为投保方，可以以其房地产贷款收益的一定比例逐年计提投保专用基金，银行作为被保险人，主要以其房地产贷款保险利益为保险标的，当借款人无力偿还贷款时，由保险公司赔付。一方面保险通过风险分担进一步提高风险的可分散性；另一方面，保险机构的积极参与，将在很大程度上消除中介环节的混乱所带来的信息不对称，从而提高市场的有效性，避免不必要的道德风险。

（二）改革利率———汇率机制，调节境外资金供求房价的非正常变动主要是国际游资的大量进入，而国际游资的进入则主要是由于人民币的升值预期所引起的。伴随着我国经济实力的不断增强，人民币升值在所难免，自２００５年人民币汇率改革以来，人民币汇率不断小幅升值，由于我国的利率还不是完全由市场的供求关系所决定的，所以利率———汇率传导机制不畅，人民币汇率的弹性小，导致人民币继续升值的压力仍然存在。因此，应该继续进行利率市场化改革，增强货币政策的有效性，增加人民币汇率的弹性，理清利

率———汇率传导机制，发挥利率、汇率自动调节机制。同时，培育健全的外汇市场，放宽我国居民对国外市场投资的管制，大力发展远期外汇市场，完善外汇市场价格形成机制和规避风险机制。

（三）通过税收政策抑制投机性需求

市场的投机行为助涨了房地产市场的潜在风险，所以，要抑制投机性需求。首先，借鉴国外的经验。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的８０％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。所以我国在抑制房地产投机需求时，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税。为保障一般居民合理房地产消费，国家在征收物业税时应确定一个上限，如人均２５平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。其次，政府应完善购房登记制度，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。同时，可以以个人为单位，限制购房面积。例如，年收入在２万元以下的个人，购房面积不能超过２５平方米，年收入在５万元以下的个人，购房面积不能超过４５平方米，年收入在１０万元以上的个人，购房面积不能超过７０平方米。最后，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度。

（四）优化房地产市场供给结构

首先，政府继续开发大量的经济适用房和廉租房，来满足低收入者的住房需求。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为中等收入者提供住房。其次，限制大户型、别墅等奢侈型住宅的建设，可以提高开发商建设该种户型的成本，对于大户型、别墅等奢侈型住宅，银行要收取较高的利率，政府征收较高的税率，鼓励开发商多开发一些中小户型。最后，加快发展住房三级市场。当前，我国房屋租赁市场发展缓慢，说明房地产市场发展还很不健全。必须积极发展房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，以满足居民住房需求。今后国家应采取有针对性的政策措施，加快发展住房三级市场，如建立优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用，制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度，健全房屋租赁市场法律法规，促进房屋租赁形成健康有序的流通秩序等。

参考文献：

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［责任编辑：文筠］

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