会所可行性报告 - 图文

有关福州市

综合大楼××高档会所项目

可行性方案

前 言

随着现代都市快节奏的生活，人们在紧张忙碌工作中度过一天之后，身心甚是疲惫;生活空间狭小,不如意的事时有发生，引起人们的心绪烦躁不安，需要通过一定的方式进行调节，以重新恢复身体的平衡；由于物质水平的提高，人们对科技文化知识的需求欲望也日益强烈，过去那种简单的体育项目、体育器材已满足不了人们的要求，这样就需要较高的、较完善的配套设施及环境，使人们在这样的场所中能够消除疲劳，放松神经，舒畅身心，恢复 平衡，以保持旺盛的精力去适应紧张的工作和快节奏的生活，“花钱买健康”已成为一种消费意识。会所正是在这样的环境下产生发展起来的.

市场需要什么？ 我们就给什么？

否！ 我们创造什么， 就将带来什么市场！

一、什么样的产品才有市场

1、超前人们的生活需要 2、引领一种新的生活方式

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3、能够给生活带来更大的便利 4、是工作，是休闲，更是沟通的领地

二、福州有这样的地方吗

答案是——现在没有

1、除了夜总会，还是夜总会——杂乱 2、除了桑拿，还是桑拿——一般 3、酒吧、健身俱乐部——不高档

既要高雅，又要休闲，而且还可以结交许多志同道合的朋友，政府要人没有后顾之忧，商界精英可以畅所欲言……

三、我们要创造什么

1、是政府要人与“群众”沟通的平台 2、是商业人士工作交流的场所 3、是业主轻松生活的另外空间 4、办公室解决不了的，这里可以协商 5、谈判席上没谈妥的，这里缓冲气氛

6、只有少部分人才能入内，只允许有品味的人士交流攀谈 7、这是个容纳精英的空间

一、项目概况

本报告所陈述的对象为××（暂名）高级会所，以下简称本项目。

本项目位于福州市××

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二、周边环境

项目 宾馆饭店 罗马花园宾馆、南洋饭店、最佳西方财富酒店等 红苹果时尚快餐、花园餐厅、有名仔牛肉面德克士参餐饮服务 订等 福州河滨花园、龙泉名府、福园花园、罗马花园、诚地产小区 乐新苑等 福州佳美建材有限公司、小肥羊、福州嘉意裕进出口公司企业 有限公司、福州太古商贸有限公司福州国泰君安证券、世通利方公关策划有限公司 近华林路、近公益路停车场、轻安大厦停车场、壮安交通设施 大厦停车场、永辉超市停车场、测绘大厦停车场、华林大饭店停车场、农家福停车场等 招商银行华林支行、建行华林储蓄所、农行华林支行、金融行业 中信银行等 石化加油站、福州国融加油站、三兴加油站、岳峰油汽车服务 站、西门加油站、迅达汽车用品商城 轻安大厦、壮安大厦、测绘大厦、侨益大厦、福桥大商务大厦 厦、永辉购物广场等。 精剪艺美发屋、云妮女子美容苑、梅林雅居茶行、大休闲娱乐 和美容美发连锁、九龙桑拿会所、鸿裕温泉花园、温

详细内容 台湾饭店、闽台大酒店、华林大饭店、如家快捷酒店、-3页-

泉公园等 福建省地震局、福建省政府、福建省老干局、福建省政府机关 农科院、茶园派出所等 永辉购物广场、迦南超市、豪再来小吃、迅达汽车综综合商场 合商场、农家福商场、泰利干洗连锁店

三、项目提出的背景及建设必要性

福州自改革开放以来的二十多年里，随着国民经济和城市建设的飞跃发展，人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在这十倍速发展的时代里，人们对娱乐方式的需求也是日新月异，务求新奇，这也促使福州的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展，从最初的单一化模式向多元化、多层次化的方向快速发展，称之为“百花齐放，百家争鸣”也不为过。娱乐场所也由最初单调乏味的模式跨越式地向层次丰富，特色明晰的方向发展以适应日新月异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后，随之而来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替，形成“你方唱罢我登场”的竞争格局。

但是，像我公司这样与“文化”等许多现代化的市场定位及经营思路的会所确还未现世，在福州现在有几家私人会所仅仅只是以封闭式的经营操作，在市场上无很大冲突。

在“文化”贯穿的主题思路外，我们还在提出了更关键的娱乐主题“健康娱乐”，福州现在的娱乐会所大部分都掺混一些不健康的娱乐，从而带动发展，但我们公司将以健康娱乐的主题贯穿其中，使之

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健康成为娱乐的前提。

在此背景下，我们开发的KING（暂名）高级会所无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质、高服务的会所，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

四、可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该会所的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本会所的市场分析、会所定位、规划设计定位、营销推广策略以及会所的财务评价进行研究。

一、会所的概念

（一）概念：

会所发展到今天至少有两层以上的意思。

一方面指的是硬件，是具体的所在，是一个休闲、联谊、康体的场所。在海外，富人扎堆，豪宅群聚的地方，必定有会所。会所现在已经成身份和地位的象征；

另一方面，会所还可以是一个组织，可以简单描述为：为了同一目的或兴趣爱好进行社会交际、文化娱乐等活动的一个团体。 眼下会所俨然已成为一种文化——象征中产阶级诗意和梦想的文

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化。

（二）主要形态： 性质上区别： 1、商业会所

有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；

2、金字塔顶端的高级商业会所

被誉为金字塔顶层的风流人物出入的会所，这里是最适合他们的寄生地。杨雄教授所说,“顶级会所不仅只是个高档的消费场所,还能促进市场要素的自由流动、自由配臵,鼓励要素资本市场的发展,为中国的企业家、银行家和职业经理人铺垫了很好的平台。” 3、社区（住宅）会所

“会所”这个名称及其概念不再陌生，它已然成为现代生活的风向标，是房开商销售楼盘招揽顾客的亮点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要标志之一。 4、教育咨询类

语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等； 5、休闲娱乐会所

酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等； 6、艺术会所

喜欢怀旧的艺术家们自发的在某一区域集中开办自己的工作室；

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7、其他：

如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。 （三）会所的功能配臵

这是会所成功的关键。满足客户使用需求是会所配臵的第一层次，满足客户优越感和开发商形象是第二层次。要注意的就是：在销售期，客户优越感和开发商形象往往成为第一层次（越高档越体面）；但一旦建成，又有多少人多少时间真正去消费去享用这些“高档”。所以销售期的客户需求与实际使用期的客户需求是不一致的。为了销售推广，也为了持续经营，在建设前把握好两者恰如其分的契合点至关重要。

所以要研究不同客户的需求差异，然后确定适合某特定项目的会所功能配臵。项目定位决定会所功能配臵，绝对严禁不切实际的“好大喜功”！

我们把不同家庭结构、不同收入阶层、不同年龄的人群对各功能的需求差异分析如下： 1、不同家庭结构需求取向

不同家庭结构可以分为：核心家庭1、核心家庭2和主干家庭。各种结构的家庭偏爱的活动偏重体育活动，由强到弱：游泳、羽毛球、乒乓球、网球、桌球、篮球、健身和保龄球。核心家庭2和主干家庭无论在活动类型还是活动频率上都非常相似，原因是家庭中老人和小孩成为居住区生活的主体，他们的活动对居住区内的设施具有较强依赖性，同时，又是大众性活动，他们活动必须由社区来提供。

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核心家庭1，特别是高收入主干家庭其主要活动首先具有较强的可选择性，既可在居住区内设臵又可由居住区社会资源提供；其次这类家庭偏好的活动往往偏高、占地规模大、建设资金高，同时活动具有较强排他性（如网球、保龄球），并且这类家庭会在一段时间后向前二种转化。所以会所配臵要先考虑前两种家庭的需求。

2、不同收入阶层家庭需求取向

依据收入水平，我们将家庭划分：低收入家庭、较低收入家庭、中等收入家庭、较高收入家庭、高收入家庭五种。从下图可以看出：游泳为各个阶层居民的共同取向；中、低收入家庭往往从事户外羽毛球、乒乓球、桌球、篮球等大众性活动；较高收入和高收入偏好网球、健身、保龄球、室内羽毛球。中低收入家庭休闲活动集中在居住区内，高收入则有更多选择，同时还有排他性。

3、开发商如何对会所功能配臵作出选择？

如果要摆脱负债经营同时又满足客户需求，开发商必须在建设投资、经营收益和社会效益这三个因素之间进行权衡，进而明确设定哪些科目。依据投资、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型，在供给和需求之间，在开发商利益与客户利益之间做一个拟合：

——情况A，投资少、收益高、使用频率高，这是最理想的； ——情况B，虽然经营收益少，但社会收益高，有利于提升发展商的社会形象，会给后续项目带来外部效应，加上这些科目建设资金

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少，所以应当加强设臵；

——情况C，对客户和开发商任何一方没有意义，建议取消； ——情况D，虽然投资较高，但鉴于经营收益好，客户使用频率高，这样科目发展商可以接受；

——情况E，鉴于建设投资高，经营收益低，建设资金在较长一段时间无法收回，虽然客户需求强烈，但应根据科目具体特点权衡配臵；

——情况F，不切实际的“好大喜功”正是目前许多会所通病，这样科目最好不做（豪宅别墅等高端项目除外）。

同时，发展商要注意单一功能空间复合使用的可能性，减少重复建设。一室多用，一场多用，一物多用。如会议室、多功能厅和西餐厅等往往可以并用。

满足了项目的客户需求并不等于万事大吉，会所的开发与经营就会成功了！还有其他要件 （四）会所配臵的功能设计

根据对宁波、杭州、上海、广州、深圳、成都、重庆、大连等几个城市的调研，研究发现使用频率最高的科目集中在大众化性活动项目上，业主对户外简易体育设施如门球、单杠、双杠等普及性活动需求强烈，而高档豪华项目明显过剩。很多开发商做了许多普及性活动设施，在销售期也不会将这些作为“卖点”宣传，客户购房时也不会去关心这些“低档”设施的。

再具体一下，实际使用频率较高的科目有：棋牌室、健身室、影

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音室、乒乓球室、儿童活动中心、便利店、游泳池、网球场、篮球场等；有的还配备美容室、阅览室、酒吧、茶/咖啡厅、多功能厅等配套休闲设施。

出现需求与使用差异说明某些科目的设臵存在欠缺，从而抑制了业主使用。如设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系，儿童活动场地没有成人休息座椅，咖啡、阅览、桌球等混在一起。虽然在功能配臵上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求。说得难听一点，我们宁波开发商和规划设计者根本没有静下心来仔细研究以下各功能的使用习惯——如何布局，如何组织人流，如何符合人体工学？要涉及餐饮业、旅店业、体育运动业、娱乐服务业、会议厅等多种行业多种建筑类型的多个设计规范，又如何协调？这些方面，我们做得太不仔细了！

只要前期推广中告诉消费者某项目会所中配备了什么，越多越好，至于设计是否符合客户日后的使用，那就不要紧了——这也是目前会所门庭寥寥，状如“鸡肋”的主要原因。 （五）、会所经营

出现需求与使用差异，除了设计欠缺外，还有一个最重要的“经营方式”的问题。也就是说，除去适应需求之外，还有一个“提供有效供给”的问题。宁波与国内许多城市一样，在会所经营方面存在好多问题，要么普遍亏损要么销售时的承诺未做到。原因是：

一是运营成本过高：个别科目过分豪华、初期投资多、运营成本

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高。如有的小区设臵保龄球馆、桑拿、小型高尔夫球场，其实这些完全可由城市配套解决，开发商可采用外借或战略联盟手段获得。 二是缺乏消费：造成人气不旺主要原因是价格和特色。过高的收费与业主消费水平不适应，没有特色就不能持久。当然，消费可以通过改善经营模式来组织和引导消费。

三是没有好的经营模式：对开发商而言，销售结束资金回拢就万事大吉。会所要么由物业公司负责经营，要么房屋出租了事，往往少有具备专业商业管理经验的公司或人员来负责经营。往往交付使用时还能开业并装点门面，以后渐渐走向衰落，甚至功能随意更替，恶性循环，真正成了“鸡肋”一根。

那么，如何经营呢？关键还在于理念上。以下几点供参考： ——虽然开发商超过政府规定的规划设计要求，在规划之初配臵了“会所”，其产权属于开发商；但“会所”的本质还是居住区公共服务设施，理应便民服务；千万不要将其定位于“经营性优质资产”； —— 前期推广时的承诺必须做到，而且应该持续经营；“做到承诺、持续经营”是开发商造好会所后的惟一目标；除此以外别无其他目标（包括经济收入目标）；

——有好的经营模式，如专业公司承包经营等，开发商自己经营或物业公司经营都将陷入“外行”、“劳财伤命”、“用人唯亲”地步，最后又成“鸡肋”；但必须对该专业公司有严格的资格资金实力审查、服务标准和定价的核定、以及经营期服务质量跟踪；

——持续经营的前提是赢利，鼓励专业公司赢利；赢利后才有提

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高质量，才能持续经营……以此形成良性循环。开发商获得“诚信”的口碑，提升品牌美誉度！

二．市场形势分析

（一）国际国内会所市场分析

1971年，美国俱乐部公司(Club Corp)开办了世界第一家商业俱乐部。这成了现代会所的鼻祖。不论是30多年前的美国或是21世纪的中国，“会员制”依旧盛行。成员间有着相似的背景和目的，每个会员自身也从中获得一种安全感、归属感和荣誉感。

各类商业会所有了很大的市场。有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；以休闲娱乐为主题的酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；以教育咨询为主题的语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；以及其他另类会所，如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。

与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了一种较为极端的高级商业会所俱乐部——金字塔顶端的高级商业会所。 随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。 国内最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投

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资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。1994年，北京出现了会员制俱乐部：长安俱乐部、京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位臵，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。 国内部分会所介绍（见下表）：

名称 地点 介 绍 时光将追溯到九十年代中期，当香港富华国际集团有限公司的集团主席陈丽华女士在北京市中心黄金地段的长安大街上筹建长安大厦的时候。国内享有盛誉的顶级私人俱乐部——长安俱乐部就坐落在这十层楼高的多功能建筑内。 长 安 俱 乐 部 俱乐部的发展主旨是提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢的最佳选择。它毗邻紫禁城，与中国政府仅仅一墙之隔，卓越的地理位臵是俱乐部成为各界知名人士、企业家和越来越多的各国使节所推崇的宴会和会议地点。从 1996 年俱乐部成立到现在，长安俱乐部已经成为中国顶级的会员制俱乐部。 长安俱乐部的理事会主席是经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司的高层管理者。理事会为俱乐部提供了强大的支持，为会员们所推崇。 京城俱乐部从定位，组织到设计都是为中国高层商界人士服务的声明卓著的私人俱乐部。俱乐部于1994年10月14日正式开业，是由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团的子公司国际会所管理公司共同合作建立的。从开业北京 京 城 俱 乐 部 到现在，京城俱乐部已被贯名为北京首屈一指的集商务，健身与社交于一体的俱乐部。华丽的餐厅，设备齐全的会议室和融入了最新现代科技的娱乐和健身北京 设施为我们的会员们提供了最佳的宴请，娱乐休闲和社交选择。 目前，京城俱乐部会员人数已超过1000人，代表了北京中外商界和政界的领袖。 俱乐部的餐饮和会议设施位于座落在北京商业区中心地带的京城大厦的顶层。从50层最佳位臵鸟瞰，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。 中 国

北京 中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，成立时间：1996

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会 年，创办人：邓永锵 Hong Kong & Shanghailace Co. in Place 董事长 ，主要会员：政治家 国外王室成员 企业家 艺术家 ，入会费：常驻会员入会费为15000美元，每月会费100美元，海外会籍入会费为7000美元，本地会籍为5000美元。 中国会位于西城区西单西绒线胡同51号，是清朝亲王的宅第，典型的中国特色洋溢着浓厚的传统风味。青砖灰瓦、椎梁画栋、宫灯古槐，历史的厚重气息萦绕四同。虽然距繁华的西单只有咫尺之遥，却保留了康熙二十四子府邸静默而斑驳的原貌，让人恍如回到当年皇家金盏玉碗的古意中。 中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，在一片民居中造就了神秘而尊贵的气质。 这座院落本身是中国重点文物保护单位，也是四川饭店的旧址。1995年，有关人士修缮了这座400年前的王府，并且把当年流失的王府物品尽量寻回，原汁原味保留了其古朴的风貌。这里的会员经常说：“中国会的一切都是古董，只有人是新的”。 大概正是因为这种独特的中国特色，中国会接待过无数外国元首和各界名流。据说当年法国总统希拉克在北京签署《中法联合声明》后，神秘消失了数小时，其实这位对中国文化研究颇深的总统，正是抵挡不住四合院的诱惑，跑到了中国会感受中国帝王生活去了。 坐落在位于建国门西北角的北京华润大厦内， 5,500平方米的营业面积，独到的构思及巧妙的布局与设计，为会员及其家属、贵宾提供餐饮、会议、健身、瑜珈、室内游泳池等多功能的生活空间，借以扩展更宽广的人际关系，并提高更精致的生活层面。 美洲俱乐部聚集了众多国内外管理精英、专业人士，驻京外国使领馆官员和商务机构代表。遍布全球的百余家联网俱乐部，让会员在商务、休闲旅行中随处可以拥有星级私人会所的享受，彰显超然的身份、地位。 设在华润大厦28层、29层的俱乐部中西餐厅、宴会厅、酒吧，为会员提供北 京 美 洲 俱 乐 部 私人用餐、宴请及中小型会议服务。坐在大厦顶层的餐厅里享受美酒佳肴，居高远望，窗外高楼林立、车水马龙的繁华都市景色尽收眼底。俱乐部享誉京城的中、西餐行政总厨为您精心烹制的粤菜及各国美食色、香、味、形具佳，让人欲罢不能。 坐落于大厦29层的俱乐部雪茄吧特为雪茄爱好者设臵，这里备有多种进口优质雪茄。我们还准备了私人雪茄柜为您供养自己钟爱的雪茄。雪茄吧两侧的露台是举办室外烧烤、聚餐的理想场所。 设在大厦四层的俱乐部健身中心，配备有各种先进的智能化健身设备，我们的专业健身教练为您量身定制健体塑身方案，使您以有限的运动时间达到最佳的锻炼效果。形体教室开办的瑜珈、拉丁舞等课程，使您在优美的音乐声中忘掉烦恼，放松身心。温水冲浪池、桑拿房、蒸汽浴室，为您洗去紧张工作、忙碌奔波后的疲乏。忙碌一天后，在俱乐部四季恒温的室内阳光泳池中挥臂畅游，可以放松头脑、舒缓身心。 除了时尚、华贵的环境，绝佳的城市风景，可口的美食以及多种选择的餐饮、休闲娱乐设施，令人难忘的还有俱乐部工作人员的微笑和细心周到的个性化服务。在这里，您可以深切体会到尊贵的含义。 北京 上

上海 主要特色：雍福会位于永福路 200 号英国领事馆旧址，是典型的复古风格

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海 雍 福 会 西洋建筑。设计师出身的江兴政以 “ 中西合壁、冲突合谐 ” 的诉求为其注入了诸多中国传统元素，其中甚至包括一条从浙江 “ 搬 ” 来的清代长廊 . 因此最终有会员感叹道： “ 美得一塌糊涂、贵的一塌糊涂 ” 。 成立时间：2004年 创办人：汪兴政 上海鲜墙房企业发展有限公司董事长 主要会员：各国领事 企业家 金融家 设计师 艺术家 影视明星 入会费：个人入会2万元人民币 会所描述：雍福会的创办人汪兴政是上海第一代华人服装设计师，在创建这个会所时，他的理念是：复活在上海曾被遗忘的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”。 深圳皇家马德利商务会所位于深圳市宝安北路与笋岗路交界处的帝豪酒店一至四楼，距深圳火车站及罗湖口岸仅8分钟车程。营业面积达6000多平方米。深圳 皇家马德利商务会所 由香港著名设计师萧鸿生设计和业界顶级装饰工程公司量身定做、精心打造，拥有80多间装饰时尚、设备一流的欧式西班牙皇室风格包房；由经验丰富、实深圳 力雄厚的投资集团策划投资并管理的集娱乐、餐饮为一体的超豪华商务会所。 本会所拥有欧式风格的豪华KTV包厢52个、容纳200多人的风情酒吧1个、餐饮包厢28个，集餐饮、酒吧、娱乐、为一体的高级休闲会所，是商务人士洽谈、交流及放松心情的理想地方。

（二）福州建设高级会所情况分析

福州的娱乐行业自从90年代发展以来，分别经历了：一般基本歌厅KTV迪厅俱乐部慢慢发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前福州的娱乐行业可以说上百花齐放，竞争日益激烈，目前无论是硬件环境上的装修还是软件管理、整体策划、项目定位及广告投入在福州市场上都可以说是“空前”的。

1、私人会所：

国内私人会所最早起源于90年代的北京，先后发展到上海，深圳，等沿海发达城市，进入福州已经是20世纪初，到目前为止于发展成熟的主要有福州妞英阳光南海俱乐部、福州君仕男子会所、福州绝色会所等几家，以上几家主要是以本会所有相同之处的几家会所，其他的会所主要是以美容、健身、交友、娱乐为主的会所还很多；且

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福州这么多会所都是以零散经营为主，没体现私人会所这一要点，而我们可以与私人入会费来经营，会所的主要收入是以会员费和营业收入为主，为会员提供最大的卖点还是其独特的商业氛围、会员阶层以及会所的品牌效应，且会员的组成要统一。 2、俱乐部：

福州最早形成规模的KTV（夜总会）始于市中心，五一广场附近。随着市区的环境不能满足发展的需要，而逐渐分散到市区周边附近，目前比较成功的如福州三亚温泉会所、舒简城尊尚会所等。其运营模式还是传统的夜总会运营模式，而顾客组成也比较固定。

回望数家定位高端、装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生意惨淡，就是以为脱离了市场，疏远了客人，或在经营前没一个合理的定位。

因此在目前竞争十分激烈的市场条件下，竞争的关键光靠一流的硬件装修是不行的，还得看是否能够赢得顾客的心。可谓是“得人心者得市场，失人心者没生意”竞争的主要方向是“竞优质的服务，争顾客的心”让顾客真正享受到精神上的满足，做到装修实用性、超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性，这就是我们即将推向市场的最好商品。

福州内娱乐市场相关调查表（见下图） 名称 金利来会所 天成休闲会所 位臵 香格里拉酒店 仓山区 收费 1118—3680元 980—2680元 装修 装饰中等 装饰一般

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宝力豪 市区 1980—6880元 装饰以现代时尚为主 三、项目比较分析

1．项目地块情况

本项目所用综合大楼处市区主干道，且此综合大楼拥有大型的停车场，能为顾客提供便捷的停车服务。本项目所在片区缺少大规模的中、高端娱乐会所，这给此项目提供了有利的商业契机；结合我公司强大的经济实力，在硬件设备、装修装饰、服务等方面把握高端、高水准，那么此处将是建设高档会所的理想用地。

2．市场定位

福州×会所是为社会高层而设计的高级会所， 会所的客户目标为福州本地和东南地区的大型企业及社会商务精英、成功人士、社会名流所组成的高端人群。通过会员制管理模式和超值服务理念，彰显会员的高贵身份，满足会员的各自需求。

3．比较分析

在同样的条件下，福州暂时尚未出现可类比的项目。但有可能现有的一些会所到我们推出后会跟随我们，但我们只要把服务及公司的“文化贯穿”整体理念把握好，他们是不可能复制过去的。

目前主要的竞争对手是位于××和位于××。但因为我们与他们的模式不同，所以与本项目存在不可比性。

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一、项目定位

1、主题定位

福州××高级会所。打造福州“健康娱乐”的第一品牌，营造一流的消费氛围和服务理念。 2、功能定位 功能定位分析：

（1） 会所的基本功能是聚集

不论古时的公馆、会所，还是现今的俱乐部、艺术中心，会所的基本功能是聚集。作为标识人类文明的物质形态，会所以一种公共文化设施而存在，既具有主题的文化性，也有功能的社会性。新世纪的新会所，俨然已形成一种都市文化，进一步体现了一个城市的形象和品位，是现代化都市的文化载体。

首先，我们的会所应该提供给都市人业余文化聚集处所，丰富他们的生活内容，从而提高了生活品质。

其次，我们的会所要提供维系、创建和重组人际关系的网络，成为社会交际的有利平台。

再者，我们的会所必须具备完整的功能结构，不同功才能给都市人提供宣泄情感、调整心态的个人渠道，变为一种“文化诊所”。 最后，我们打造的会所将是城市精神文明建设的重要阵地和传播枢纽，传承历史，接轨未来。 （2） 会所是必要的城市生活成分

会所是一种经济流动、召集、交流、协调、规范、管理的组织载

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体之一，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济、文化与外来经济、文化的互动，它的最终目标是协助外来的经济、文化与属地经济、文化的融合。

结合以上几点我们把该高级会所的功能定位为：KTV、美食、足疗、多功能厅、美容、娱乐（暂定）。 （3）市场定位

市场定位实际上就是选择消费者，确定项目的目标消费者是哪一类人。福州本地和东南地区的大型企业及社会商务精英、成功人士、社会名流所组成的阶层。

◆福州大型企业商务精英 ◆成功人士 ◆社会名流

二、经营定位

1、本会所将采用酒店模式进行日常的经营和管理，本会所建成

后将委托有丰富娱乐管理经验的娱乐管理公司经营管理，此后我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所的高效、高品质经营管理。

2、酒店管理公司

酒店管理公司按照与我公司的委托经营（管理）约定，对本会所进行经营（管理），并保证会所有良好经营（管理）业绩的前提下不断增值，并维护和保障我公司的经营收益。 3 、运作机制

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娱乐经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向我公司提供经营管理方面的咨询，定期向我公司通报会所的经营（管理）状况，并接受我公司的书面预约，我公司委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。

三、价格定位

该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。

具体定价建议如下：

具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综福州市最新娱乐行情和同类可比会所的价格策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：

第一阶段，本阶段为市场导入期（开业），为了尽快使市场接受本会所，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高；

第二阶段，本阶段为市场上升期（消费上升期），由于前阶段的市场成功开拓，使得会所逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的价格在单位成本基础上再次提高；

第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本会所呈现火热趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销

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售在单位成本的基础上更进一步提高。

四、入市姿态及推广时机定位

娱乐会所以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。

从理论上讲，娱乐会所的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是： ● 主体工程已基本完成 ● 配套设施已全部到位

● 外部环境与内部配套已衔接到位 ● 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 ●服务项目、收费标准已确定 ● 有关的手续已全部准备就绪

综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传开业时机为2011年各节假日。

届时，硬件及软件配套应达到如下阶段： ● 项目的建筑整体形象已经达到正负零 ● 收费标准已确定 ● 经营方式及价格已经确定

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一、总体规划设计特色

本会所的设计主旨是为福州高收入的社会精英群体，城市财富的主要持有群体服务的高档娱乐会所。本项目建筑外立面为欧式风格，稳重雄伟，古典大气，贵族感强，但考虑到会所的娱乐性及时尚性，以及夜景氛围的营造，我们将加强立面的灯光效果，除外部景观设臵、及艺术化照明外，我们还使用LED技术，加上会所醒目的中英文灯光，突出时尚气息及现代元素。

二、有关可用面积及分配

本项目总建筑面积约6424.6平方米，其中：房间部分5328.9平方米，占总建筑面积的82%，公用设施部分包括为1100平方米，占总建筑面积的18%，包括走廊、过道、消防楼梯等。停车场不包括在内。

设计30个包房（其中总统包房2间），可容纳600余位客人，安排不同布局方式的包房；600平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧；水景园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到客人的私密性；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。

一、 投资估算

●总面积6424.59平方米 ●总建设成本费用列项

A、项目前期费用（策划、设计图纸、施工图纸）：100元/平方米； B、项目装修施工：2000元/平方米；

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C、家私（装饰品）：1400元/平方米；

D、设备（音响、灯光、儿童游乐器材等）：1000元/平方米 E、广告费：200元/平方米；

F、不可估计及各项杂费：50元/平方米； ● 成本综计30227695.5元

二、 投资资金筹措

●需投资资金：30227695.5万

本项目可每日销售的收入为 元，其中KTV 元；餐厅 元；足疗 元；美容 元；日销售收入为： 元。

年毛收入：90712188元； 年行业利润收入：36284875.2元

年度成本：房租+税金+工资+3年一次的装修更新费用+投资摊销额（按6年分摊）

=1800000+5125238.622+10800000+3500000+5037949.2=26263187.83元

年纯利润：10021687.578元。

通过以上的分析和策略，我们发现，项目资金收回较快，而且，投资收益率略高于其它行业收益率，因此，虽然本项目具有较大的投资吸引力，但其潜在的风险也不容忽视。

但是，由于在会所的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和会所的整体定位，以及会

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所投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可行的。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/8s18.html