目标成本测算编制说明（二上）

目标成本测算编制说明

根据总部下发的关于2011年全面预算调整意见（一下），经过总部各业务部门认真的审核，对审核结果提出的要求进行了二次调整

一、测算依据：根据报规图及现场部分施工图进行测算 二、价格依据：根据市场价及定额价进行测算

1、对总建筑面积进行了调整，新的报规图面积为172389.67㎡，二次上报目标成本测算按照新的面积进行测算

总建筑面积为172389.67平米，主体结构为全现浇剪力墙，断桥铝合金门窗，商业墙按玻璃幕墙考虑，外墙为暖色人造石。以下为建安成本的数据来源（按建筑面积算）

一、 土地成本：新增加的地块为两地，1圣灯公园按1：1比例补偿完我公司后还有约14亩需购买，2、另一块是敬老院地块有24亩需购买，按市场价200万/亩暂估土地款，共需7600万元。契税按土地款的3%计取，印花税按土地款的0.5‰计取 二、前期费用：

2.1.1可行性研究费含可行性研究报告费3万元，可研报告编制及评审费

3.64万元共计6.64万

2.1.5招投标代理费：原合同为28.5万（包括勘察设计场平监理和施工总

承包等）根据合同总每每增加一次增加5万，暂估增加2次10万元共计38.5万元此项费用暂定为甲方支会，待签订总包合同后再确定是否与总包共同承担。

2.1.6工程造价咨询费原合同为112.11万元，由于面积增加相应增加咨询

费用合每平米7.5元*172389.67㎡=129.29万元

2.1.7工程监理费合同价169万，原面积14.86万平米，合每平米11.38元

由于面积增加相应费用也增172389.67*11.38=196.055万元

2.1.9其他费用包括：公司开办费29.5万，（开立基本户，增资验资办理工

商注册登记、开发资质办理，税务登记变更等手续费） 2.2.1土地评估费暂估15万元

2.2.3环境评估费：环境评估报告费8.4万元 2.2.5消防性能化评估暂无

2.2.6节能评估按建筑面积每平米0.8元计算 2.2.7地震评估按建筑面积每平米0.8元计算

2.2.8地质灾害安全评估按每平米1.5元计算（常规是1.5-3元） 2.2.10其他费用（含新增地块的补充立项备案费）暂估5万元 2.3.1勘察费（含初勘12万，详勘合同75.9万，补勘暂估30万） 2.3.3测绘费（含地形测量合同3万，增加地块后加0.8万（0.32元/㎡），

增加地块后建设用地定桩费50万共计53.8万）

2.4.8主体施工图设计（含主体结构设计1174.1万元，弱电设计费40万元） 2.4.12园林景观设计：含园林景观设计费299.34万元，景观护坡及挡土墙

结构设计费10万元，园区内市政道路设计36万，市政路灯设计费23万，红线外护坡绿化，景观设计费50万元）共计418.34万元

2.4.13市政专项工程咨询（含市政咨询费30万，其他咨询费5万元） 2.4.15样板间精装修设计费：（LA-1）42万,（H）110万（L3）20万（S1）

户型60万共计232万

2.4.16会所及售楼处精装修设计，售楼处50.2万元，会所560万（参照之

前几个户型的精装修暂估每平米设计费1100元）

2.4.18其他费用：含单体方案建筑设计咨询费124万，建筑泛光照明设计

费25万共计149万

2.5.1.3规划手续费：按配套费每平米30元，总面积172389.67㎡

*30=5171690.1元

2.5.1.5 根据当地文件质量监督费为免费。 2.5.1.8招投标管理费为建安总价的0.2%计取

2.5.1.9档案管理费：根据当地档案管收费标准为每建筑平米0.1元 2.5.1.10散装水泥费用及新型墙体费用：新型墙体费用为8元/m2，考虑到

散装水泥费用，按10/m2计算，预计能够部分返还。

2.5.1.12人防异地建设费：4656万，（按当地文件规定，按现规划设计方案，

地下基础埋深超过3米须按建筑投影面积计算人防工程面积，则该项费用以1200元/M2乘以基底面积，并暂按70%计算得出；），合作方正在想办法与政府沟通是否可以节约此笔费用，但不能确定是否一定能够取消。目前按800万考虑。

2.5.2.5市政开通费（含电力、给水、热力、燃气）共计每平米50元 2.5.3 施工图审查费按建安费的0.1%计算

2.5.4 其他费用：（含销售许可证2万，项目转让公正费6万申报审定初

步设计费1.2万）

2.6.1 临时围墙费用：四面周长1980m*(墙厚0.24*高1.8*450元/m3+二

面抹灰涂料50*2*1.8)=74.13万，考虑顶部造型及柱子以及大门的设置，按100万考虑，已分到各业态

2.7.4场地平整费：合同中场地平整1221.12万元/14.86万平米=82.17元， 2.7.6电线杆迁移：联通通讯光缆暂估20万，中国移动通讯塔暂估25万 2.8工程保险费：按建安费的0.08%计算 三、建安费用 围护及地基处理：

3.1.1.1土方工程：包括机挖土方90%运距回填土定额22/m2因未考虑放坡

等因素暂估30/m3，根据现场核量售楼处土方量为1844方，12＃土方为2444.73方，3＃1404方4＃1572方，8、9＃为2758方平均每栋楼为2000方依据地下建筑面积的不同测算同户型的土方量。

3.1.1.4地基处理：一期有三栋在填方区需要处理每栋按25万测算，计：

75万，二期有67栋独栋，66户联排，商业幼儿园会所3栋都在填方区上需要做桩基处理，联排按户计算136*25万=3400万（其中幼儿园和会所的已放入公共配套费中计算）75+3400=3475万

3.1.2经测算钢筋含量78.4KG/㎡*市场价5000元/吨=400元，砼含量

0.82m3/㎡*市场价320元/M3=260元，模板含量6.12/㎡*50元/㎡

=300元脚手架合70元/㎡人工费80元/㎡取费20%，加临时办公室按业主+监理+咨询公司办公室共计25*15m2*活动板房400元/m2=150000元，分到各业态（此费用放在总包的建安费用的措施费中）合0.87元/㎡主体结构合1332.87/㎡，二次结构砌筑隔墙等合200/㎡，初装含抹灰刮白垫层等合200/㎡总计1735/㎡2、按业主+监理+咨询公司办公室共计25*15m2*活动板房400元/m2=150000元，分到各业态（此费用放在总包的建安费用的措施费中）

3.1.3 外墙及屋面：屋面按210/㎡，外墙保温按照115/㎡，涂料按照70/

㎡，石材按照500/㎡考虑，经测算外墙按涂料石材为1：1合每平米400元，（含保温），屋面按150/㎡。

3.1.5门窗：经咨询市场价入户门10000/户，车库门为8000/户，窗为断桥

铝合金900元/㎡考虑，依据民用建筑采光设计标准1/6计算，172389.67/6*900元/172389.67=150元（铝材选用广铝360元，五金件选用德国诺托或必凯威370元，玻璃选用深圳南玻或福耀玻璃170元=900元，合每建筑平米150元 3.2 主体安装工程

3.2.1强电安装工程：（强电120元/㎡，预留预埋20元/㎡）合每平米140 元 3.2.3采暖工程住宅地采暖按100元/㎡公建部分按每平米65元考虑 3.2.5空调VRV按每平米270元暂估

3.2.6电梯载重400KG/0.4每部含安装费人工费验收费等约16万 3.2.7给排水工程：（给水20元，中水15元，排水45元）合计80元/㎡ 3.2.9燃气工程（按每户3万元锅炉设备安装费）*249户

3.2.10楼体泛光照明包括售楼处，商业(会所及幼儿园含在公共配套费中)

按100元/㎡

3.5.1沉降监测按每平米1元计算

3.5.2桩基检测（此项费用已含在桩基处理中了） 3.5.3消防检测按每平米2元计算 3.5.4电气安全检测按每平米2元计算

3.5.5室内环境检测按每平米2元计算 3.5.6防雷检测按每平米1元计算 3.5.7水质检测按每平米1元计算 四、市政基础设施费

4.1.1大市政基础设施费：园林景观工程含含红线外绿化、景观工程900万，

红线外护坡道路工程300万

4.1.9其他费用：挡风墙设计及施工工程暂估70万 4.2.1小市政园林景观及绿化工程

(1） 绿地面积共97373.82㎡暂估200元/ ㎡/10000=1947.48万， (2)硬景按绿地面积的30%考虑每平米750元，97373.82*30%*750元/10000=2190.91万

(3) 室外路灯暂估6000米路，每25米一棵路灯，共计240棵，估双排

共480棵每棵估3500元合每平米9.745元

（4）大门工程：预估每户庭院门1户2000元，*249户小区大门为两个

每个为2万

（5）围墙按照1.2米石材与1.5米铁艺栏杆测定，370元/米*1980=73.26

万/14.86=5元/㎡增加面积后，172389.67*5=86.195万元分摊到各业态。

4.2.2 道路工程：预估园区道路6000米宽6米*120元/㎡=432万，合每平米

25元

4.2.3电力工程按每平米80元计算 4.2.5热力工程按每平米30元计算 4.2.6燃气工程按每平米20元计算 4.2.7给水工程按每平米20元计算 4.2.8雨污水工程按每平米15元计算 4.2.9中水工程按每平米15元计算

4.2.12通讯设施费工程含红线内电信模块局及管线工程暂估50万，红线宽

带工程如有暂估50万

4.2.13有线电视费工程 按每户400元暂估 4.2.14信报箱供应及安装按每平米1元计算

4.2.15 其他费用（含雨污水，中水集中处理站暂估中水处理站300万，雨水

收集处理站600万）

公建部分明细表 5088.56㎡ 名称 会所（万） 土地款 1784.88 契税 53.55 印花税 0.89 主体设计费 35.84 会所精装修560 设计 规划手续费 15.265 档案管理费 0.05 散装水泥 5 人妨异地建23.6 设费 市政开通费 25.44 施工图审查 费 临时围墙 2.95 工程保险费 地基处理 25 主体结构二882.87 次结构初装修 外墙及屋面 279.87 室内精装修 1526.57 外窗 76.33 入户门 17.81 强电工程 71.24 弱电工程 15.26 采暖工程 33.08 空调工程 137.39 给排水工程 40.71 燃气工程 楼体照明工50.89 程 沉降监测 消防检测 电气安全检 测 室内环境检 测 防雷检测 水质检测 2751.95㎡ 幼儿园（万） 965.28 28.96 0.48 19.38 8.255 0.03 3 12.77 13.76 1.6 25 477.46 576.29㎡ 其他（万） 202.141 6.06 0.1 4.06 1.73 0.005 0.5 2.67 2.88 0.33 99.99 总投资 万元 2952.3 88.57 1.47 59.28 560 25.25 0.08 8.5 39.04 42.08 36..68 4.88 50 1460.31 单方造价 151.36 41.28 9.63 38.53 8.26 17.89 74.3 22.01 27.51 31.7 8.59 2.02 8.07 1.73 3.75 15.56 4.61 5.76 462.93 1526.57 126.2 29.46 117.84 25.25 54.72 227.25 67.33 84.16 1 1 1 1 1 1 桩基检测 小市政基础设施 软景绿植 硬景 室外标识 室外路灯 围墙工程 大门工程 道路工程 电力工程 热力工程 燃气工程 给水工程 雨污水工程 中水工程 信报箱供应及安装 雨污水集中处理站 不可预见费 合计： 4.96 2.54 12.72 40.71 15.26 10.18 10.18 7.63 7.63 0.51 26.56 5218.06 2.68 1.38 6.88 22.02 8.26 5.5 5.5 4.12 4.12 0.28 14.37 2821.98 0.56 0.29 1.44 4.61 1.73 1.15 1.15 0.86 0.86 0.06 3.01 591 1 8.2 4.21 21.04 67.34 25.25 16.83 16.83 12.61 12.61 0.85 43.94 345 8631

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