中国经济热点分析报告2011年第13期 - 上市银行房地产业务概况及近期形势 - 图文

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Zh 上市银行房地产业务概况及近期形势（2011年第13期 总第 240期） ? 家电企业纷纷进军房地产业 ? 温家宝再次强调抑制楼市不合理需求 ? 房企分化严重

? 16家上市银行房地产贷款数据解析 ? 房地产业贷款是银行贷款第一产业

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前言

第一部分 制造业巨头进军地产业的背景

从各地反馈的消息看，自去年以来全国各地陆续铺开的?限购?政策，近期房地产的市场交易冷清，整个市场处于胶着状态，然而，一批明星家电业却纷纷加入该行业。

第二部分 房地产市场近期的新形势

近期的房地产形势，呈现了一些变化，温家宝要求坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处；上半年房地产投资增长32.9%；保障房开工量加大；房企分化严重。

第三部分 上市银行房地产贷款经营概况

本部分对16家上市银行的房地产类贷款经营进行了详细分析，工行房地产贷款余额最高；房地产业是银行业贷款的第一产业……

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正文目录

第一部分 制造业巨头进军地产业的背景 .................................................................... 7

一、家电巨头进军地产不犹豫 ............................................................................... 7 （一）苏泊尔在地产业继续发力 .................................................................... 7 （二）一批家电巨头 ........................................................................................ 8 （三）快速发展中透露着谨慎 ........................................................................ 9 二、家电业巨头进军地产内因——自身产业利润低 ........................................... 9 （一）人民币升值 .......................................................................................... 10 （二）贸易摩擦 .............................................................................................. 10 （三）成本上涨 .............................................................................................. 10 （四）国内终端受到垄断性控制 ................................................................... 11 （五）家电利润低于地产利润 ....................................................................... 11 三、家电业巨头进军地产——地产前景广阔 ..................................................... 12

（一）城市化进程 .......................................................................................... 12 （二）家电业的纵向一体化 .......................................................................... 12

第二部分 房地产市场近期的新形势 .......................................................................... 14

一、国务院继续抑制楼市不合理需求 ................................................................. 14 二、房地产行业数据呈现小繁荣 ......................................................................... 14 （一）上半年房地产投资增长32.9% ........................................................... 14 （二）保障房开工量加大 .............................................................................. 15 三、房企分化严重 ................................................................................................. 16

（一）地产大佬上半年仍奏凯歌 .................................................................. 16 （二）渗透二三线城市并非权宜之计 .......................................................... 17 （三）房企分化严重 ...................................................................................... 17

第三部分 上市银行房地产贷款经营概况 .................................................................. 18

一、我国银行业的房地产贷款和住房抵押贷款现状 ......................................... 18

（一）16家上市银行房地产类贷款余额80万亿元 ................................... 18 （二）工行房地产贷款余额最高 .................................................................. 19 （三）房地产业是银行业贷款的第一产业 .................................................. 19

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（四）招商银行房地产类贷款占比最高 ...................................................... 19 二、五大行房地产贷款概况 ................................................................................. 19 （一）工商银行 .............................................................................................. 19 （二）农业银行 .............................................................................................. 21 （三）中国银行 .............................................................................................. 22 （四）建设银行 .............................................................................................. 24 （五）交通银行 .............................................................................................. 25 三、股份制银行贷款概况 ..................................................................................... 27 （一）民生银行 .............................................................................................. 27 （二）浦发银行 .............................................................................................. 28 （三）深圳发展银行 ...................................................................................... 29 （四）兴业银行 .............................................................................................. 32 （五）招商银行 .............................................................................................. 33 （六）中信银行 .............................................................................................. 34 （七）华夏银行 .............................................................................................. 36 （八）光大银行 .............................................................................................. 37 四、城商行房地产类贷款概况 ............................................................................. 38

（一）北京银行 .............................................................................................. 38 （二）南京银行 .............................................................................................. 39 （三）宁波银行 .............................................................................................. 41

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图表目录

图表 1：2010年上市银行房地产类贷款余额概况 .................................................... 18 图表 2：按行业划分的公司类贷款和不良贷款结构 ................................................. 20 图表 3：按产品类型划分的个人贷款结构 ................................................................. 20 图表 4：按行业划分的公司类贷款结构 ..................................................................... 21 图表 5：按行业划分的公司类贷款不良率结构 ......................................................... 22 图表 6：按产品类型划分的个人贷款结构 ................................................................. 22 图表 7：按行业划分的公司类贷款结构 ..................................................................... 23 图表 8：按产品类型划分的个人贷款结构 ................................................................. 23 图表 9：按产品类型划分的个人贷款结构 ................................................................. 24 图表 10：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 25 图表 11：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 25 图表 12：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 26 图表 13：前十大客户贷款余额 ................................................................................... 26 图表 14：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 27 图表 15：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 28 图表 16：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 29 图表 17：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 29 图表 18：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 30 图表 19：按行业划分的公司类贷款不良率 ............................................................... 31 图表 20：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 31 图表 21：按产品类型划分的个人贷款不良率 ........................................................... 32 图表 22：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 32 图表 23：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 33 图表 24：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 34 图表 25：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 35 图表 26：按行业划分的公司类贷款不良贷款 ........................................................... 35

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图表 27：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 36 图表 28：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 36 图表 29：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 37 图表 30：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 37 图表 31：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 38 图表 32：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 38 图表 33：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 39 图表 34：按产品类型划分的个人贷款结构 ............................................................... 40 图表 35：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 40 图表 36：按行业划分的公司类贷款结构 ................................................................... 41

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第一部分 制造业巨头进军地产业的背景

从各地反馈的消息看，自去年以来全国各地陆续铺开的?限购?政策，近期房地产的市场交易冷清，整个市场处于胶着状态，然而，一批明星家电业却纷纷加入该行业。

一、家电巨头进军地产不犹豫 （一）苏泊尔在地产业继续发力

回望过去每一轮房产市场的复苏，土地市场似乎是一个重要的先行指标，即只要发现土地市场升温，则预示着开发商缓过了销售低迷期，开发信心上升，进而调动资金重新买地。

进入6月以来，土地市场的再次升温喧嚣，似乎告诉我们房地产业的最苦难时期已经过去，各家房地产公司再次纷纷拿地，新的地王又在产生。

这其中，最为引人注意的是，一些家电制造业的产业巨头纷纷进入房地产行业，甚至连苏泊尔这样的在土地市场上展现出了不一样的大手笔。

继去年下半年在沈阳拿地之后，6月23日，以小家电起家的苏泊尔集团在沈阳再次拿地，分别以1000元/平方米和970元/平方米的成交价，拿下了沈阳新北站地区两地块。同时，苏泊尔斥资15亿，参与沈阳北部CBD计划。

6月27日，苏宁电器旗下苏宁地产，与15家房地产公司共同竞争崇文门菜市场地块。虽然未成功，但苏宁从南京大本营房地产拓展其他核心城市的轨迹明显显现。而崇文菜市场(含西侧地)地块创下了4.32万/平方米的单价历史最高，成为北京土地市场新的单价地王。

苏泊尔集团旗下的五金制造和金融商贸产业链不显成效的情况下，房地产成为新的利润来源的?重码?。苏泊尔集团早在2002年就开始在武汉、浙江等地设立房地产子公司。如今虽然苏增福已退，房地产业务在集团层面仍旧保留，也成为苏泊尔集团在房地产淘金的平台。前两年，苏氏父子在位之际就大规模进军房地产

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（二）一批家电巨头

家电企业进军地产已非新鲜事，海尔、美的、格力、海信等分别在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地产公司。此外，格兰仕、长虹、奥克斯、苏宁也纷纷?插足?地产。

海尔地产成立于2002年，公司旗下现已拥有多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目起源于青岛，已先后拓展至济南、烟台、临沂、泰安、重庆、太原、天津、北京、西安、合肥、长沙、成都、沈阳、长春等十几座大中型城市，呈全国布局态势。2009年起海尔地产连续实现倍速发展，迅速跻身全国百强行列。2011年海尔地产位列?中国房地产百强企业第三十六位?、成长性TOP10第二名、连续四年荣获中国房地产百强企业，荣获?2010年度中国地产鲁商领军企业?第一名，位居中国房地产品牌价值华北区域第二名。

美的地产发展集团成立于2004年12月25日，涉足高尔夫球场经营、物业管理、餐饮、教育、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业集团。旗下拥有包括四家房地产开发公司在内的九家下属企业和三家教育机构，美的地产发展至今，累计已开发土地面积120万平方米、建筑面积超过100万平方米，目前在 职员工1000余人。

格力地产的历史可以追溯到1985年，珠海经济特区工业发展总公司（珠海格力集团公司的前身）开发北岭工业区，正是格力地产最早进行的土地开发和建设项目。珠海是全国最早实行住宅商品化的城市之一，格力地产也是最早从事商品房开发的企业之一，在土地开发和住宅建设方面积累了丰富的经验。20多年来，格力地产积极参与特区建设，不仅建造了许多工业厂房、配套用房，也建造了许多大型社区、生活小区以及安居房、民生房，还成功推出了多个商业地产项目，截至2010年，已累计开发面积超过450万平方米，赢得了业界和消费者的高度认同。而今，格力地产下设西安格力地产股份有限公司、珠海格力房产有限公司、珠海格力臵盛房产有限公司、重庆格力房地产有限公司等多家专业房地产公司，业务范围遍及房地产开发、物业服务、会所管理、营销策划等房地产开发多个领域。同时，受珠海市政府委托，格力地产全资注册成立了珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司，负责港珠澳大桥珠澳口岸人工岛项目的建设和融资工作。

青岛海信房地产股份公司成立于1995年7月，拥有建设部颁发的国家一级开发资质、甲级设计资质。在16年的发展历程中，先后获得\中国房地产品牌企业50强\、\中国城市运营商50强\、\中国值得尊敬的房地产品牌企业\等荣誉称号，

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所建设的项目多次获得鲁班奖、广厦奖、詹天佑住宅金奖等国家荣誉。2009年、2010年纳税额分别达到4.4亿元和6.9亿元，连续多年名列省房地产企业纳税前茅，是山东省综合实力最强的房地产企业之一。一直致力于中高端住宅产品的开发和建设，目前已建成近50个精品住宅社区，拥有12万名业主，年开发量逾百万平方米，业务遍及青岛、济南、烟台、威海、潍坊、东营等省内城市，并于2011年走出山东，进入安徽房地产开发市场，已形成一整套具有自身特色的高端产品开发与运营模式，得到了社会各界的认可。公司近五年销售额年均增长率达到67%，2009年与2010年的销售额分别超过43亿元与50亿元。

（三）快速发展中透露着谨慎

随着家电企业纷纷把大笔资金投入地产，也极易造成对房地产的过度依赖。部分房地产背景的家电企业的盈利已经很大程度上受到房地产?晴雨表?的影响，

家电企业似乎已经意识到这一点，这几年大型家电企业几乎都刻意调整布局和战略，减少对房地产的依赖性。

苏宁电器整体销售收入对于房地产调控的敏感性应在持续下降。苏宁电器品牌策划部表示：商务地产项目作为辅助业务配合发展，公司业务重心仍在零售业。

苏泊尔电器证券代表郭瑾：目前业绩方面尚未感到压力，对于拿地之说大多是集团层面的事，公司仍以家电主营为主。

春兰集团高管人士表示：家电和地产是近几年来采取的一个组合模式，春兰空调是公司招牌产品，其主营地位不会变，地产作为辅助业务主要用于弥补业绩缺口。?

徐东生认为：?家电行业发展副业同时不能牵制主业。看中长短期行业发展关系来选择副业，不同企业运作方式不同，不是每个企业都是赢家。?

家电企业大多规模大，利润薄，家电企业进入地产的时候，如果处理得当可以弥补利润低不足，要摆正主业和副业之间关系，业务结构清晰，辅业终究是辅业，不可轻易越级。

二、家电业巨头进军地产内因——自身产业利润低

正当房地产调控进入深水期的时候，包括苏泊尔在内的一批新的家电企业却杀了进来。这是为什么呢？

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（一）人民币升值

由于海外出口收入占到家电行业的30%以上。家电行业对出口依赖比较大，人民币汇改对家电企业盈利影响较大，随着去年以来，人民币汇率持续升高，这无疑将会影响企业的盈利能力。

以液晶电视为例，由于超过62%的国内液晶电视最后都出口至海外市场，升值将降低中国家电业的成本竞争力。

根据行业数据，国内空调产量近7000万台，占到全球总产量的70%；洗衣机产量近4000万台，占到全球的40%；冰箱4300万台，全球市场占有率为63%，微波炉总产量为1.2亿台，占有率为81%，电饭煲等小家电的全球市场占有率都在80%以上。

行业人士指出，中国产的空调、冰箱、彩电等产品产量占到全球的60%-80%，海外出口占到家电产品销量的30%-50%，目前正处于金融危机后出口复苏阶段，如果人民币大幅升值，将对出口复苏产生不利影响。

（二）贸易摩擦

此外，由于我国家电业在世界市场具有较强的竞争力，同时，我们又处于后危机时代。

2009年家电行业全年出口负增长的，自2010年以来，家电业出口恢复增长，但是各种贸易保护政策不断翻新，不仅限于以往的反倾销诉讼，还包括技术壁垒，有关国家为家电相关产品进入该国市场设臵?绿色壁垒?。除欧美高筑技术壁垒外，当前巴西、阿根廷、乌拉圭等地先后对我国家电产品出口实施反倾销调查;此外，家电产品的安全问题已经成为制约家电制造业出口发展的重要因素。这些技术性贸易壁垒不但遏制我国出口家电产品，而且还与人民币汇率、市场准入、知识产权、碳关税等问题相互交织，削弱了我国家电产业的国际竞争力。

为了给家电业创造一个较好的发展环境，国内自2009年以来，实施?家电下乡?、?以旧换新?、?能效补贴?等一系列政策扶持了中国家电行业，内销的良好态势在一定程度上抵消了出口下滑对家电企业的影响。

（三）成本上涨

成本上涨给制造业带来了很大压力，其中制造业的压力最大。因为制造业解决的就业人数最多、贡献的税负也最多，而且人工、原材料和运输成本的增加都

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最终在制造业中体现出来。

家电制造业所需的原材料都会追溯至原油、金属等大宗商品，本轮经济复苏以来，国际大宗商品价格持续盘整上升，有效推高了原材料成本。此外，随着原油价格的上涨，家电制造业的物流成本也大大增加。

（四）国内终端受到垄断性控制

虽然国内的家电产业在国内拥有较高的知名度，但是其终端销售市场往往并不能完全由自身控制。

国内家电连锁业经过多年发展，已经剩下了国美、苏宁两大巨头，这两大连锁电气公司凭借丰富的网点、采购等优势，基本上垄断了销售网络，对家电企业具有很强的议价能力，因此，将国内各家电企业的利润空间挤压。

（五）家电利润低于地产利润

即使是房地产遭遇了所谓史上最严厉的调控，这个行业对资本的吸引力还是要大，比家电行业要大得多。

从顺德获得的相关数据显示，家电业出口毛利仅6%-10%，很多家电企业出口利润已经逼近底线。大多数数据显示，房地产的毛利润在35%以上，有些高端项目甚至还超过了50%，而制造业也就10%左右。有专家说过，很多楼盘即使降价30%，它也还是有不少的利润。

这是一张家电业与地产业各家龙头企业的2009年度的业绩对比，从这份成绩单当中可以清楚地看到，家电行业的龙头企业格力、美的、海尔的2009年净利润，分别为29.13亿元、18.9亿元和11.49亿元，而龙头房企的年度净利润，几乎是家电龙头的一倍以上。也正是这个蛋糕的诱惑，靠家电起家的这些企业开始大批量地进军地产行业。

例如，国内一个非常著名的家电企业营业额超过了200个亿，利润才有10个亿，也就是说利润才有5%。这已经是在同行业当中是非常高的了。这无法跟房地产的毛利率35%去比。

一方面是传统的制造业利润很低，另一方面它又有稳定的现金流，还有一个响当当的品牌，但家电企业是品牌很大，利润很小。因此，在利润吸引之下，利润微薄的家电企业凭借自身雄厚的资本、品牌优势，纷纷踏入房地产这块?沃土?也就成为必然。

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三、家电业巨头进军地产——地产前景广阔

所有产业的发展具有一个比较大的背景，中国的房地产业快速发展具有着深刻的历史背景，包括：

（一）城市化进程

近几年来，随着我国经济的快速发展及工业化程度的提高，城市化进程也大大加快，城市化水平已从1990年的26.41%发展到2010年的47%，大批农村人口通过务工就业、入学等形式从农村转移至各大中小城市。粗略估计，每年城镇新增人口1000万-2500万。

新增的城镇人口增加了对于房地产的长期需求。这种需求包括了住宅、办公、公用设施等各类地产需求。

单就住宅需求而言，每年由于每年城市青年结婚所形成的住房需求约480万套。但是随着80年代婴儿潮结婚高峰的过去，结婚需求会逐渐下降到460万套左右。农村大学生在城镇就业所形成的需求随着高等教育的普及将逐年扩大每年大概有40万-50万套。农民工进城所形成的住房需求大概在100-200万套住房，除了新形成家庭所带来的住房需求外，旧城改造及拆迁所带来的需求也是刚需的重要组成部分。拆迁所带来的需求约为100万套。每年的总需求维持在700万-800万套。

从供给方面分析，地产供给也在逐年增加。我国的房改从1998年开始，在市场需求的引导下，房地产投资、供应才有了飞速的增长。但是由于我国住房市场的形成刚刚开始，只有10年时间，其所提供的住房是非常有限的，也就表现为各城市住房、办公等各类地产的需求趋于紧张。

其中一个最直接的表现就是，城市基本服务设施的无法跟上人口增长的速度，反映在交通上，就是各大城市交通资源的紧张，地铁、公交等公共交通长期超负荷运转载，北京等地时时爆出已经超过人口承载极限的言论。其实质上是对于我国城市化进程的估计严重不足，无法承受大规模的人口迁移。

参照发达国家的经验，一个国家的城市化进程在达到75%时，其城市化进程速度将会明显放缓，因此，我国未来仍有20年的快速城市化进程，这将会促使资产价格上涨空间较大，也容易刺激投机、投资需求。

（二）家电业的纵向一体化

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据有关研究，房地产业与家电、装修、建材、床上用品、家具等五十多个产业具有密切联系，地产业的投资将直接影响这些产业的发展。同时，房地业在国民经济三驾马车投资中占据了三成的比重，因此，也由于其在国民经济中的重要地位，因此，政府在对产业的调控中一直持扶持态度，尽管一再对其进行价格涨幅调控，长远看，是为了产业的更加有序发展。

从另外一个角度看，家电业与地产业有着密切联系，新的住房、写字楼、商铺的建成必然催生对于家电业的大量需求，正是看到了家电业与房地产业的息息相关性，家电业才得以对地产业的研究深入，并进而将部分资金投入地产业，从某种程度上讲，这也是家电业的相关多元化，并不断加大投入，成为海尔、海信这些家电业的主业之一，这些地产公司也将会将自己的家电产品通过精装修的方式内臵于出售的房产当中，提高了产品的直接可用性。

这种多元化已经皇明太阳能公司开发的地产项目上体现，该公司黄鸣表示：?皇明就是要‘傍大款’，我们就是要傍汽车、房地产等这些有钱的行业，我们不怕别人说皇明‘傍大款’，也不怕别人说我们是‘新能源暴发户’。?皇明的蔚来城2010年4月一期开盘，现在已经是二期了。在一期顺利买完之后，二期是精装房，目前600套房源已经卖出去一半。皇明的房地产模式，是搭载了其全套配臵。立面、飘板，水系，雕塑、道路、地面全是太阳能，屋里配备太阳能影视显示系统、太阳能室内园林、室内景观系统等等。这是皇明在做房地产公司的另类发展模式。

也许未来的家电企业开发的房地产项目，会出现精装房内全部是某家电公司产品配套的情况。

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第二部分 房地产市场近期的新形势

一、国务院继续抑制楼市不合理需求

7月4日至11日，国务院总理温家宝先后召开四次经济形势座谈会，分别听取部分省政府负责人、企业界负责人和经济专家意见和建议，继续抑制不合理需求。

温家宝要求统筹做好关系全局的五项重点工作。一是保持物价总水平基本稳定；二是坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处；三是毫不放松地抓好农业和粮食生产；四是抓好结构调整和节能减排相关工作；五是努力保持对外贸易稳定增长，促进对外贸易基本平衡。

关于房地产调控，温家宝强调：续抑制不合理的住房需求，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。

目前重庆、南昌、安阳等部分二三线城市的多家商业银行已经暂停个人房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。业内人士认为，在?调控政策＋信贷额度?的双重压力下，一些地区的银行迫不得已对个人房贷业务持续收紧。

二、房地产行业数据呈现小繁荣 （一）上半年房地产投资增长32.9%

7月13日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，上半年中国国内生产总值(GDP)204459亿元人民币，按可比价格计算，同比增长了9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，这跟上半年宏观调控有密切联系。

与经济增速放缓不同的是，上半年，全国城镇固定资产投资124567亿元，同比增长25.6%。全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。从，上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。

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环比看，6月份城镇固定资产投资下降1.04%。我们看出，房地产在限购、信贷紧缩等政策调控下，房地产投资增速并没有下降，反而呈现强劲的增长。

（二）保障房开工量加大

截至5月底，各地保障房开工为340万套，当时不少人对开工进度过慢的问题表示担忧。

截至6月底，全国各类保障性安居工程已开工500万套，占今年1000万套开工总任务的一半。时间过半，任务过半，从目前形势看，今年的保障性安居工程进度良好。而时至年中，也是保障房建设的关键阶段。要完成11月底1000万套全部开工的任务，还面临很多挑战。

对于5月底这个看似不理想的开工量数据，由于项目规划、审批、土地资金到位等原因，保障房开工历来有先慢后快的情况。从历史同期情况看，上半年开工率超过30%属于正常情况。

从各地统计的具体数据看，截至目前，保障房开工已经明显提速。山东省今年上半年已完成全年任务的66.2%，陕西省的47.43万套保障性安居工程项目全面开工，甘肃省上半年已有68%的保障性住房已经开工建设，山西省开工率达到88.5%，辽宁省开工率已超过91.1%。

保障房开工之所以出现?大提速?，有其合理性。今年保障房建设任务量大增，各地高度重视资金和土地的落实情况，加上很多项目从去年已经开始准备，整体而言，今年的开工进度实际上好于往年。即便是今年前5月开工率34%，也高于过去几年。

资金方面，今年中央财政共安排1030亿元用于保障性安居工程建设，同比增长34.7%。同时明确要求确保住房公积金增值收益、土地出让收益按规定用于保障房建设。地方政府也不断加大资金投入力度。除了财政以外，还通过保障房融资平台、引入社会资本等方式。全国社保基金、保险资金也已开始进入保障房建设领域。

在保障房土地供应单列、有保障的基础上，最影响开工进度的就是冗长的审批环节。不少地方开辟了保障房审批的?绿色通道?。相关部门负责人汇集到一起，挨个审批项目，项目有什么问题，当场解决，大大提高了效率。

但是，少数地方在申报数据时，将去年未开工的项目结转到今年开工项目中。

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为了加快进度，在审批手续不全的情况下就开工建设，边施工边审批的情况则更为普遍。还有一些地方，将奠基仪式作为开工的标志，?铲点土就算开工?，自然提高了进度。

尽管开工进度十分理想，但要完成好今年以及整个?十二五?期间的保障房建设任务，仍面临不少挑战。

无论如何，创纪录的1000万套的建设任务都不是小数目。首先是资金缺口，目前进度缓慢的主要是西部欠发达地区。资金是最大的障碍。今年保障性安居工程建设共需投资约1.4万亿元，据业内人士估算，其中所需信贷资金规模高达4000亿元，而今年一季度新增保障性安居工程建设贷款仅650亿元。

三、房企分化严重

（一）地产大佬上半年仍奏凯歌

面对楼市?史上最严厉?的第三轮调控，以万科为代表的地产龙头商不仅毫发无伤反而愈战愈勇，恒大、万达同样步步紧逼，正在以百米冲刺的速度向着?千亿俱乐部?迈进。与此同时，中小房企却身处水深火热，遭遇洗牌危机，在三线城市已成功上位?主战场?的形势下，?恒万?或将成为楼市调控最大的受益者。

作为去年唯一一个销售过千亿的房产大鳄，进入后千亿时代的万科凭借上半年657亿元的销售成绩继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

恒大地产宣布2011年1至6月份销售额达423.2亿元人民币，销售面积611.7万平方米，分别同比增长101.7%和83.2%。其中，销售面积位列国内房企第一。

大连万达集团7月11日在上半年工作会议上透露，2011年上半年集团收入618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%，预计集团全年收入将突破1000亿元，距万达集团董事长王健林此前制定的?2011年总销售收入1000亿元，其中地产销售收入800亿的目标?也只是咫尺之遥。

此外，7月8日晚间，中海对外公布了2011年1月—6月的销售业绩。1至6月份，中海累计实现房地产销售额港币522.3亿元，同比增长85.9%；累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。

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北京大学房地产研究所所长陈国强表示，按照目前的销售增速，预计2011年突破千亿销售额的房企将不再只有万科，包括恒大、中海、保利等或将紧随万科全年销售额直逼千亿，届时，房企千亿军团或将继续扩容。

（二）渗透二三线城市并非权宜之计

在严厉楼市调控之下，这些龙头房企取得高速增长，主要缘于它们能顺应调控带来的市场变化，通过合理定价、加快出货速度。此外，龙头房企在全国布局也分散了调控带来的压力，在今年上半年楼市中，二、三线城市的表现好于一线城市，中西部城市又好于东部和沿海城市，这也是龙头房企取得良好业绩的一大原因。

大型品牌房企纷纷在二三线城市寻找?避风港?的新闻并不鲜见，但不曾想到的是，品牌房企对二三线城市的渗透并非权宜之计，而是真正的战略转移。

恒大地产公布的数据显示，今年6月份，恒大新开11个项目中，有7个项目位于三线城市；整个上半年新开盘的33个项目中，三线城市占23个，占比近70%；上半年新开盘项目近122.6亿的总销售额中，三线城市销售金额达74.1亿，占比超过60%。

很显然，像恒大这种以追赶万科为主要目标的房企，在一线城市限购限贷的形势下，只有从并不受限的二三线城市才能顺利实现?弯道超车?。?目前大企业占据的市场份额逐步扩大，上半年业绩都不错?，北京中原地产三级市场总监张大伟表示，?这和大企业提前调整市场布局有关，销售比较出色的企业大部分都将重点放在了二三线城市?。

（三）房企分化严重

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心日前共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜》显示，今年上半年，恒大地产和万科继续分别稳居销售面积和销售额第一的位臵，两家房企在保持相对高速增长的同时，与其他房企的差距也进一步拉大了。

近期公布的上市公司半年报预告情况显示，就在?恒万?争霸难解难分之时，中小房企在本轮调控中已经感受到了?冬天?的寒冷。海德股份、重庆实业等五六家房企业绩降幅在60%以上，而津滨发展以及国兴地产等多家公司预期亏损。

在政策调控的助推下，?大鱼吃小鱼?或将愈演愈烈。

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第三部分 上市银行房地产贷款经营概况

各类企业在房地产业的发展，离不开银行的支持，我国银行业在在这个行业是如何支开展房地产贷款经营的呢？

一、我国银行业的房地产贷款和住房抵押贷款现状 （一）16家上市银行房地产类贷款余额80万亿元

在我们银行业内，与房地产相关的贷款一直是比较重要的业务，其中，在个别银行，住房抵押贷款几乎等同于零售银行。在这里的分析中，我们将银行业的房地产类贷款，分为两类：面向公司客户的房地产开发贷款和面向个人的住房抵押贷款。

我们通过16家上市银行公布的2010年报进行分析。宁波银行没有公布个人住房抵押贷款余额，我们以其个人贷款余额来代替。

图表 1：2010年上市银行房地产类贷款余额概况

单位：百万元

简称 工商银行 建设银行 中国银行 农业银行 交通银行 招商银行 浦发银行 兴业银行 民生银行 中信银行 光大银行 深发展 华夏银行 北京银行

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房地产开发贷款 贷款余额 512018 413977 330061 543425 143024 113182 116665 84835 129424 61680 81316 22527 47502 45756 占比 7.54 7.30 6.51 10.96 6.40 7.91 10.53 8.89 12.24 5.19 10.44 5.53 9.23 13.67 个人住房抵押贷款 贷款余额 占比 1090095 16.05 1091116 19.25 940226 18.54 724592 14.62 297495 13.31 298997 20.89 191290 17.26 178267 18.68 97494 9.22 149852 12.61 118279 15.19 68002 16.69 41378 8.04 37540 11.21 所有房地产类贷款 贷款余额 占比 1602113 23.59 1505093 26.55 1270287 25.05 1268017 25.58 440519 19.70 412179 28.79 307955 27.79 263102 27.57 226918 21.46 211532 17.81 199595 25.63 90529 22.22 88880 17.26 83296 24.88 所有贷款 6790506 5669128 5071653 4956741 2235584 1431451 1108059 954339 1057571 1188043 778828 407391 514863 334731 北京银联信信投资顾问有限责任公司 中国经济热点报告

宁波银行 南京银行 合计 9764 5870 2661026 9.61 7.13 8.14 26379 25.97 9957 12.10 5360959 16.40 36143 35.58 15827 19.23 8021985 24.54 101574 82317 32682779 数据来源：公司2010年报

（二）工行房地产贷款余额最高

从绝对值来看，工、建、中、农四大行余额最高，工行余额达到16.02亿元，其他三大行紧随其后。三家城商行房地产类贷款余额最少，位居后三位，南京银行最少，为1582.7千万元。

从上述数据看出，根据自身资本实力，在全国范围内，大行依然是房地产类贷款市场的主导者。

（三）房地产业是银行业贷款的第一产业

从上市银行2010年报看出，16家上市银行中，房地产开发贷款均在其业务中占据了较高份额。

除中信银行、华夏银行外，其他银行房地产贷款占比均介于20%-30%之间，从这个数据可以看出，在银行业的贷款余额中，房地产贷款平均达到24.43%，没有其他行业贷款余额能超越该行业的贷款量。

房地产业是银行业的贷款的第一产业。 （四）招商银行房地产类贷款占比最高

从各银行对比看，招商银行房地产类贷款占比最高，其占比达到了28.79%， 二、五大行房地产贷款概况 （一）工商银行

工商银行房地产类贷款余额16.02万亿元，占所有贷款余额的比例为23.59%，公司类房地产贷款占比7.54%，个人住房类贷款占比16.05%。

2010年，房地产贷款增加892.21亿元，增长20.4%，增速比上年回落7.4个百分点。个人住房贷款增加2158.51亿元，增长24.7%。个人住房贷款要高于房地产开发贷款绝对值、增速。

当前，工行继续实施行业限额管理，加强房地产开发企业名单制管理，明确

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客户准入标准，优化调整客户结构。调整房地产贷款品种结构，积极支持保障性住房建设，进一步完善土地储备贷款相关政策。严格执行贷款封闭管理制度，规范项目资金使用，严格执行房地产贷款销售比例还款制度。

图表 2：按行业划分的公司类贷款和不良贷款结构

单位：百万元 %

图表 3：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

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（二）农业银行

农业银行房地产类贷款余额为15万亿元，占所有贷款余额的比例为26.55%，公司类房地产贷款占比7.30 %，个人住房类贷款占比19.25%。

农行贯彻落实房地产调控政策，适时调整个人住房贷款政策，重点支持个人首套房贷款，严格二套及二套以上住房的贷款管理。个人住房贷款7245.92 亿元，较上年末增加2266.46 亿元，增长45.5%。

农行在保持房地产信贷业务适度增长的同时，持续促进房地产客户结构优化；认真贯彻国家针对房地产市场的宏观调控政策，加强对大型房地产集团企业的风险防控，严格限额管理、名单制管理和项目管理。截至2010 年末，房地产开发贷款（不含经营性物业抵押贷款）余额4196.38 亿元，较上年末增加742.94 亿元，其中AA 级及以上客户贷款余额占比达到96.4%，比上年末提高了4.2 个百分点。

图表 4：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 5：按行业划分的公司类贷款不良率结构

数据来源：公司2010年报

图表 6：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

（三）中国银行

中国银行房地产类贷款余额为12.70万亿元，占所有贷款余额的比例为25.05%，公司类房地产贷款占比6.51%，个人住房类贷款占比18.54%。

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中行严格管控地方政府融资平台贷款和房地产贷款，贷款业务平稳健康发展。强化房地产开发贷款管理，对房地产企业信贷投放实施严格准入，重点支持优质客户和项目。严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策，促进个人住房贷款业务健康发展。

中行贷款组合规模增长显著，特别在个人住房抵押贷款、房地产开发贷款及基础设施建设相关贷款等方面。管理层定期审阅影响集团信贷风险管理流程的各种要素，包括贷款组合的增长、资产结构的改变、集中度以及不断变化的组合风险特征。同时，管理层致力于对集团信贷风险管理流程进行不断改进，以最有效地管理上述变化对集团信用风险带来的影响。这些改进包括但不限于对资产组合层面控制的调整，例如对借款人准入清单、行业配额及准入标准的修正。对于会增加信用风险的特定贷款或贷款组合，采取各种措施，包括追加担保人或抵质押物，以尽可能的增强本集团的资产安全性。

图表 7：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

图表 8：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

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（四）建设银行

建设银行房地产类贷款余额为15.05万亿元，占所有贷款余额的比例为26.55%，公司类房地产贷款占比7.30%，个人住房类贷款占比19.25%。

建设银行房地产贷款低于整个公司类贷款增幅。严格执行名单制管理和总量控制，房地产业贷款余额4029.22 亿元，增幅12.34%，低于公司类贷款增幅6.33个百分点。严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模，保持房地产贷款稳健增长；合理引导信贷投向，适度降低房地产贷款集中度；持续优化贷款结构，确保新发放贷款主要用于住宅类项目，大力支持政府保障性住房建设。

个人住房贷款新增额位居市场第一位。已建成个贷中心781个，基本覆盖全国所有地级以上城市，专业化集中经营模式基本实现，风险控制能力、服务效率进一步提升，个贷中心品牌形象初步树立。个人住房贷款重点支持居民购买自住住房，增长27.99%至10911.16亿元。

委托性住房金融业务市场份额继续保持同业领先。住房资金存款余额增长12.59%至4178.98 亿元，公积金个人住房贷款余额增长24.66%至5167.33 亿元，存贷款余额均位居同业第一。

图表 9：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

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图表 10：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

（五）交通银行

交通银行房地产类贷款余额为4.4万亿元，占所有贷款余额的比例为19.70 %，公司类房地产贷款占比6.40%，个人住房类贷款占比13.31%。

图表 11：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

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图表 12：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

图表 13：前十大客户贷款余额

单位：百万元 %

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三、股份制银行贷款概况 （一）民生银行

民生银行房地产类贷款余额为2.27万亿元，占所有贷款余额的比例为21.46%，公司类房地产贷款占比12.24%，个人住房类贷款占比9.22%。

民生银行专门成立了地产金融事业部进行房地产贷款的开发，地产金融事业部不断加强对房地产市场和企业的运行监测，适时调整授信业务标准，强化贷后动态监控，有效防控潜在风险，确保资产质量的稳定提升。同时，积极构建合理的客户体系，与一批全国性知名品牌开发商建立集团化战略合作。此外，地产金融事业部积极发挥事业部专业优势，成功办理房地产并购贷款、经营性物业抵押贷款和房地产开发贷款牵头银团。

地产金融事业部存款余额534.96亿元，一般贷款余额1,005.50亿元，分别比上年末增长22.71%和36.45%；不良贷款率1.50%；实现中间业务收入8.40亿元，比上年同期增长138.64%。

2010年末，前十名客户贷款额为366.68亿元，占全部贷款总额的3.47%。前十名客户如下：北京市土地整理储备中心朝阳分中心、鄂尔多斯市国有资产投资经营有限责任公司、重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司、天津市津源投资发展有限公司、西安曲江新区土地储备中心、重庆市地产集团、上海临港新城土地储备中心、北京市土地整理储备中心顺义区分中心、成都投资控股集团有限公司、北京市土地整理储备中心。我们可看出，有6家是房地产直接相关的公司。房地产贷款在该行地位非常重要。

图表 14：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

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图表 15：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

（二）浦发银行

浦发银行房地产类贷款余额为3.08亿元，占所有贷款余额的比例为27.79%，公司类房地产贷款占比10.53%，个人住房类贷款占比17.26%。

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图表 16：按行业划分的公司类贷款结构

单位：千元 %

数据来源：公司2010年报

图表 17：按产品类型划分的个人贷款结构

数据来源：公司2010年报

（三）深圳发展银行

深圳发展银行房地产类贷款余额为9052.9万元，占所有贷款余额的比例为

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22.22%，公司类房地产贷款占比5.53%，个人住房类贷款占比16.69%。

受2010 年房地产调控政策的影响，全年住房按揭贷款增速趋缓，2010 年累计发放个人住房按揭贷款179亿元。在个人贷款结构中，住房按揭贷款余额在全部个贷业务的占比由年初64%下降到57%。在个人贷款区域分布上，华东地区的个贷业务增速明显，在全行个贷业务的占比较年初提高了1.11个百分点。

从贷款分行业的质量情况看，不良贷款主要集中在房地产业和商业，其余行业不良率均低于1%。其中房地产业不良贷款主要是2005 年前发放房地产开发贷款等历史遗留不良贷款。房地产业中的房地产开发贷款余额为129 亿元，不良率约1%，均为2005 年前首笔发放形成的不良贷款。

图表 18：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 19：按行业划分的公司类贷款不良率

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

图表 20：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 21：按产品类型划分的个人贷款不良率

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

（四）兴业银行

兴业银行房地产类贷款余额为2.6万亿元，占所有贷款余额的比例为27.57%，公司类房地产贷款占比8.89%，个人住房类贷款占比18.68%。

兴业银行主动调整优化个人贷款结构，加大个人经营性贷款等其他个人贷款的支持力度，控制个人住房及商用房贷款增长速度，个人住房及商用房贷款期末占比较期初下降8.98个百分点，其他个人贷款期末占比较期初上升7.74 个百分点，个人贷款结构更趋合理。公司采取措施进一步加强对个人住房贷款的风险管控，严格执行差别化个人住房信贷政策，强化贷前审查，落实贷后管理。

图表 22：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 23：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

（五）招商银行

招商银行房地产类贷款余额约为4.12万亿元，占所有贷款余额的比例为28.79%，公司类房地产贷款占比7.91%，个人住房类贷款占比20.89%。

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图表 24：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

（六）中信银行

中信银行房地产类贷款余额为2.27万亿元，占所有贷款余额的比例为21.46%，公司类房地产贷款占比12.24 %，个人住房类贷款占比9.22%。

2010年，房地产开发商的信贷资金需求明显增加，在从严审批的前提下适度支持抗风险能力较强的优质开发商开发的优质住宅项目。高度关注房地产市场调控风险，特别是开发商资金链断裂的风险，强化房地产贷款风险管理：一是坚持项目抵押和资金封闭管理，组织分行对房地产开发贷款进行全面风险排查；二是对房地产开发贷款授信客户实施名单制管理；三是要求重点分行组建房地产专业管理团队，提高专业化经营管理水平。

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2010年，从增量结构看，报告期内贷款增加最多的五个行业是制造业、批发和零售业、房地产开发业、交通运输、仓储和邮政业、建筑业，分别比上年末增加498.18亿元人民币、430.70亿元人民币、261.21亿元人民币、221.77亿元人民币和102.44亿元人民币。

图表 25：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

图表 26：按行业划分的公司类贷款不良贷款

单位：百万元 %

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零售信贷余额1797.70亿元人民币，比上年末增长50.43%。其中，个人住房按揭贷款1498.52亿元人民币，比上年末增长44.56%，占零售信贷余额比重达83.36%，比上年末下降3.39个百分点。

图表 27：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

（七）华夏银行

华夏银行房地产类贷款余额为0.89万亿元，占所有贷款余额的比例为17.26%，公司类房地产贷款占比9.23%，个人住房类贷款占比8.04%。

房地产业不良贷款率2.54%，超过对公客户不良贷款平均比例（1.24%），

图表 28：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 29：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：千元 %

数据来源：公司2010年报

（八）光大银行

光大银行房地产类贷款余额为2万亿元，占所有贷款余额的比例为25.63 %，公司类房地产贷款占比10.44%，个人住房类贷款占比15.19%。

图表 30：按行业划分的公司类贷款结构

单位：百万元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 31：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：千元 %

数据来源：公司2010年报

四、城商行房地产类贷款概况 （一）北京银行

北京银行房地产类贷款余额为8329.6亿元，占所有贷款余额的比例为24.88%，公司类房地产贷款占比13.67%，个人住房类贷款占比11.21%。

图表 32：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：千元 %

数据来源：公司2010年报

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图表 33：按行业划分的公司类贷款结构

单位：千元 %

数据来源：公司2010年报

（二）南京银行

南京银行房地产类贷款余额为1582.7亿元，占所有贷款余额的比例为19.23%，公司类房地产贷款占比7.13%，个人住房类贷款占比12.10%。

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图表 34：按产品类型划分的个人贷款结构

单位：千元 %

图表 35：按行业划分的公司类贷款结构

单位：千元 %

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（三）宁波银行

宁波银行房地产类贷款余额为3000亿元，占所有贷款余额的比例约为30%，公司类房地产贷款占比9.61%，个人住房类贷款占比约20%。

图表 36：按行业划分的公司类贷款结构

单位：千元 %

数据来源：公司2010年报

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《中国经济热点分析报告》产品简介

作为国民经济体系的重要组成部分，商业银行与经济环境互相影响、相辅相成。国家每一次的政策制定、产业调控、区域规划……都会对银行业的经营产生或多或少的影响；而银行业内部的创新与突破，更是不断推动着行业整体的快速变革。除此之外，全球化、国际化的趋势，也使世界各国经济之间的影响变得日益明显和突出。因此，关注我国银行业的发展，就不能忽视对外部环境中的经济热点和事件进行深入的研究和探讨，从而及时捕捉可能影响银行业务经营、客户信用水平乃至整个国民经济发展情况的关键线索，前瞻性地发现业务拓展机会或者风险预警信息，提高自身的快速反应能力，促使银行业务健康、稳定地发展。

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银联信拥有权威的专家团队、高素质的研发力量，能够对经济生活中的热点问题作出快速反应。针对2010年上半年国内外经济热点问题，银联信已分别完成了?循环经济?、?汇率改革?、?产业转移?、?后金融危机时代的中国发展方向?等多项大型专题研究成果，获得了广大客户的一致好评。

《中国经济热点分析报告》为半月刊，每月15日、30日定期发布，全年将完成不少于12个专题研究，发布不少于30份研究报告。客户可以针对经济热点话题进行选择订阅，也可以通过一次性交费，享受全年研究成果的方式预订。欢迎广大客户来电垂询或索取样本。

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