四川省人民政府《关于加强城市商品房预售管理的实施意见》

四川省人民政府《关于加强城市商品房预售管理的实施意见》

商品房预售对于加快房地产开发融资和商品房销售，缓解开发资金短缺有一定的积极作用。但是，近来发现一些城市预售行为不够规范，管理没有跟上，出现无证售房、质量低劣、更改设计、面积不足、配套不完善、工期延迟、产权办证难、物业管理不兑现等问题，这必将影响房地产市场的健康发展。为切实规范商品房预售行为，保护交易双方的合法权益，现就加强城市商品房预售管理提出如下实施意见。

一、商品房预售必须取得《商品房预售许可证》

各地建设、房地产管理部门必须严格按照《城市房地产管理法》和国家有关法规、规章的规定，各司其职、密切配合，切实加强商品房预售管理工作。房地产开发企业预售商品房，必须按规定办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可预售，在预售时应当向购买人出示《商品房预售许可证》。

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金（国家规定以行政划拨方式供应土地的除外），取得国有土地使用权证。

（二）持有《建设工程规划许可证》。

（三）六层（含六层）以下的商品住宅项目已完成基础和主体结构工程；六层（含六层）以下的非住宅项目和六层以上的商品房项目，有地下室工程的已完成基础和主体首层结构工程，无地下室工程的已完成基础和主体六层结构工程。

（四）已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、商品房预售程序

（一）房地产开发经营企业预售商品房，应当首先向建设行政主管部门申请工程进度认定。建设行政主管部门应自接到房地产开发企业申请之日起10日内，按规定到工程施工现场进行查勘，核实已完成的开发工作量并出具工程进度证明，由质量监督机构对已经完工的分部工程进行质量检验，出具分部工程质量检验证明。

（二）向房地产管理部门申请预售登记，并提交下列证件和资料：

1、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；

2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》和建设项目立项批准文件；

3、规划设计方案和主要楼层或户型平面图、剖面图；

4、建设行政主管部门出具的符合预售条件的工程进度证明；

5、已完成基础以上的分部工程质量验收合格证明，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容。

房地产管理部门要认真查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性，对收件齐全且符合预售条件的，应自接到房地产开发企业商品房预售登记申请之日起10日内核发《商品房预售许可证》。

住宅小区的商品房预售，《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放，并明确预售房屋具体幢号，房地产开发企业不得擅自扩大预售许可范围；单体项目的商品房预售，《商品房预售许可证》一次发放。

三、推行《商品房购销合同》示范文本，减少合同纠纷

房地产开发企业预售商品房应当签订由房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》示范文本，合同内容必须对于商品房质量、设计、装修、建筑面积（实得建筑面积、公共与公用分摊面积）、价格（按实得建筑面积计算的单价和总价款，公共与公用分摊面积按建造成本折算计入实得建筑面积单价）、公共配套、交付期限、物业管理、买方分期付款方式、取得产权证时限和违约责任等方面作出具体约定，明确双方的权利和责任。

商品房预售人和预购人必须在合同签订后30日内，到房地产管理部门办理交易合同登记备案手续。房地产管理部门在办理交易登记时，要认真审查商品房购销合同内容，对合同内容不完善或不符合国家有关规定，要责成当事人按国家有关规定完善合同内容。

四、加强商品房预售广告管理，防止广告欺诈行为

房地产管理部门应当对取得了《商品房预售许可证》的建设项目，在房地产市场定期向社会进行公告。房地产开发企业制作或刊登售房广告，应当报经房地产管理部门审查取得《房地产广告审查证明》后方可发布，《房地产广告审查证明》文号和《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》号码应当列为广告内容同时发布。未取得《房地产广告审查证明》的房地产广告，广告发布单位不得擅自发布。凡违反房地产广告规定发布商品房预售广告的，由工商广告监督部门依法查处。

五、加强预售商品房的跟踪管理

商品房预售款必须存入房地产开发企业银行专户（银行专户报建设行政主管部门备案），并专项用于有关工程的建设，不得挪作它用，有关银行应对预售款的使用进行监督，确保预售款的专款专用。房地产开发企业必须按期将工程进度、预售款使用和分部分项目工程质检情况填入《房地产开发项目手册》，建设主管部门要加强对预售商品房工程进度、质量和预售款使用情况的定期监督检查，对不按规定要求进行建设的，要责令其限期改正；房

地产管理部门要加强对商品房预售情况的监督检查，督促商品房预售当事人及时办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产开发企业不得将已经预售的商品房进行抵押或重复销售，侵害消费者合法权益。

六、切实搞好工程竣工后的房屋确权工作

房地产开发企业必须自工程竣工验收合格之日起3个月内，持有关的证明文件到房地产管理部门办理新建房屋产权初始登记和预售商品房产权分户登记。

房地产管理部门应以实地测量的面积作为房屋面积确权的依据。商品房实测实得建筑面积与合同标明实得建筑面积的误差应控制在1％以内，误差超过1％以上的，购房者有权要求以房地产管理部门确权认定的实测实得建筑面积按原合同单价结算房价；房地产管理部门根据国家规则（规范）认定公摊面积计算有错误的，可以重新分摊公用面积，但原则上应维持原合同总价款不变。

七、各地建设、房地产管理部门要对本地在商品房项目进行一次清理

各地对房地产开发企业在商品房预售活动中违反房地产有关法律、法规、规章和本通知规定的，要依据有关规定进行查处，并暂停审批其新建项目的开发，情节严重的要坚决取消其开发资质，构成经济犯罪的由司法部门依法追究法律责任。

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