“某某港湾”连锁服务区建设项目可行性研究报告 - 图文

“某某港湾”连锁服务区建设项目可行性研究报告

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目 录

第一章 总论 .......................................................................................................................................... 1 一、项目概况 ...................................................................................................................................... 1 二、报告编制依据 .............................................................................................................................. 3 三、报告研究内容 .............................................................................................................................. 3 四、主要经济指标 .............................................................................................................................. 3 五、简要结论 ...................................................................................................................................... 4 第二章 项目建设背景 .......................................................................................................................... 6 一、宏观环境 ...................................................................................................................................... 6 1、旅游业定位为战略支柱产业 .................................................................................................... 6 2、某某关于旅游产业的定位 ........................................................................................................ 6 二、基础分析 ...................................................................................................................................... 6 1、公共交通的发展 ........................................................................................................................ 6 2、汽车工业的发展 ........................................................................................................................ 7 3、旅游人数的统计状况 ................................................................................................................ 7 三、发展前景 ...................................................................................................................................... 7 1、京郊旅游的发展 ........................................................................................................................ 7 2、消费观念的成熟 ........................................................................................................................ 7 第三章 项目建设的重要性和必要性 .................................................................................................. 8 一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要 .............................................................................. 8 二、促进郊区旅游产业升级的需要 .................................................................................................. 8 三、提升京郊旅游经济效益的必要手段 .......................................................................................... 9 四、符合京郊旅游发展趋势 .............................................................................................................. 9 五、乡村旅游环境保护的要求 .......................................................................................................... 9 六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会 ............................................................ 10 第四章 项目的可行性 ........................................................................................................................ 11 一、项目的建筑特色优势明显 ........................................................................................................ 11 二、项目运营管理优势突出 ............................................................................................................ 12 三、项目区域适应性显著 ................................................................................................................ 13 第五章 市场分析与预测 .................................................................................................................... 14 一、整体市场概况 ............................................................................................................................ 14 二、项目市场定位 ............................................................................................................................ 15 三、目标客户分析 ............................................................................................................................ 16 第六章 项目综述 ................................................................................................................................ 16

一、项目内容 ................................................................................................................................ 16 二、项目目的 ................................................................................................................................ 17 三、发展现状 ................................................................................................................................ 17

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四、主要类型 ................................................................................................................................ 17 1、一星级服务体系 ...................................................................................................................... 18 2、二星级服务体系 ...................................................................................................................... 19 3、三星级服务体系 ...................................................................................................................... 20 4、四星级服务体系 ...................................................................................................................... 21 5、五星级服务体系 ...................................................................................................................... 23 第七章 发展战略与及选址策略 ........................................................................................................ 25

一、发展战略 ................................................................................................................................ 25 1、创新驱动战略 .......................................................................................................................... 25 2、总体把握战略 .......................................................................................................................... 25 3、由点到面战略 .......................................................................................................................... 25 4、和谐发展战略 .......................................................................................................................... 25 5、绿色发展战略 .......................................................................................................................... 25 二、发展策略 ................................................................................................................................ 26 1、地域区位条件 .......................................................................................................................... 26 2、地域环境条件 .......................................................................................................................... 26 3、地域设施条件 .......................................................................................................................... 26 4、地域用地条件 .......................................................................................................................... 26 第八章 规划原则及规划布局 ............................................................................................................ 26 一、规划原则 .................................................................................................................................... 26 二、规划布局 .................................................................................................................................... 27 第九章 建设内容 ................................................................................................................................ 29

一、一星级服务体系 .................................................................................................................... 29 1、某某旅游咨询站现状 .............................................................................................................. 29 2、某某旅游咨询站的问题 .......................................................................................................... 29 3、构建一星级服务体系 .............................................................................................................. 30 二、二星级服务体系 .................................................................................................................... 31 1、现有服务现状分析 .................................................................................................................. 31 2、二星级服务体系 ...................................................................................................................... 31 三、三星级服务体系 .................................................................................................................... 33 1、现有乡村旅游的现状 .............................................................................................................. 33 2、现有乡村旅游的问题 .............................................................................................................. 33 3、构建三星级服务体系 .............................................................................................................. 34 四、四星级服务体系 .................................................................................................................... 36 1、功能划分及建设内容 .............................................................................................................. 36 2、典型案例--房山某某山庄京郊游服务区 .............................................................................. 37 五、五星级服务体系 .................................................................................................................... 52 1、功能分区及建设内容 .............................................................................................................. 52 2、典型案例--平谷渔阳滑雪场京郊游服务区 .......................................................................... 53 第十章 经营理念与组织结构 .............................................................................................................. 71 一、经营理念 .................................................................................................................................... 71

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二、组织结构 .................................................................................................................................... 71 第十一章 环境保护 ............................................................................................................................ 73 一、项目区环境条件 ........................................................................................................................ 73 二、环境保护 .................................................................................................................................... 73 三、水土保持 .................................................................................................................................... 73 第十二章 建设进度及招投标方案 .................................................................................................... 74 一、建设进度 .................................................................................................................................... 74 二、招投标方案 ................................................................................................................................ 74 第十三章 投资估算及资金筹措 ........................................................................................................ 75 一、投资估算范围 ............................................................................................................................ 75 二、投资估算依据 ............................................................................................................................ 75 三、计算期 ........................................................................................................................................ 75 四、项目投资 .................................................................................................................................... 75 第十四章 资金筹措融资租赁 ............................................................................................................ 78 一、现有资金筹措问题 .................................................................................................................... 78 二、融资租赁 .................................................................................................................................... 79 三、资金筹措 .................................................................................................................................... 79 第十五章 财务评价 ............................................................................................................................ 80 一、评价原则、依据及参数 ............................................................................................................ 80 二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 ............................................................................ 80 三、成本费用估算 ............................................................................................................................ 81 四、盈利能力分析 ............................................................................................................................ 82 五、财务生存能力分析 .................................................................................................................... 83 六、不确定性分析 ............................................................................................................................ 83 七、财务评价结论 ............................................................................................................................ 87 第十六章 社会效益评价 .................................................................................................................. 110 一、适应旅游产业结构优化客观要求 .......................................................................................... 110 二、促进农业产业结构的优化改变 .............................................................................................. 110 三、加快新农村建设步伐 .............................................................................................................. 110 四、提高农村生活质量与品位 ...................................................................................................... 110 五、环境改善作用明显 .................................................................................................................. 110 第十七章 风险及对策分析 .............................................................................................................. 111 一、经济风险分析 .......................................................................................................................... 111 二、投资人风险分析 ...................................................................................................................... 111 第十八章 结论及建议 ...................................................................................................................... 113 一、结论 .......................................................................................................................................... 113 二、建议 .......................................................................................................................................... 113

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第一章 总论

一、项目概况

1、项目名称

“某某港湾”连锁服务区建设项目 2、发起单位 3、项目建设单位 4、参与单位 5、项目地点

本项目将分布于某某市所属的14个郊区县，其中一期工程涉及20个服务区项目，其具体的建设地址如下；

房山区： 延庆县： 平谷区： 门头沟区： 通州区： 怀柔区： 朝阳区： 密云县： 顺义区：； 昌平区：

其中房山某某山庄京郊游服务区、平谷渔阳滑雪场京郊游服务区目前已开工建设，其他区域服务区将陆续开始建设。

6、项目性质 新建、改建项目 7、项目建设内容及规模

“某某港湾”京郊游连锁服务区综合服务体系将在某某周边区县建设立体式的一星级至五星级“综合服务体联盟”，向游客提供餐饮、住宿、休闲、健康体检、购物、娱乐等旅游配套综合服务。

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“某某港湾”京郊游连锁服务区综合服务体系整体工程计划建设100个一星级至五星级不同规模的服务区项目，分布于某某市14个郊区县，每个项目将根据各郊区县不同的地域环境和发展环境，进行不同的功能布局；在同一郊区县内，对于不同的项目开发点有所功能侧重并确定合理的功能划分。

项目一期工程包括20个服务区项目建设，以四星级和五星级服务区为主，规模预计能达到日接待游客3000-8000人次。二期工程将包括80个服务区项目建设，其建设规模可根据实际运营情况在一星级至五星级规模进行调整。

具体建设内容：

（1）服务区基础设施建设：包括平整土地、水、电、污水处理、有线网络、区内绿化、标识导览系统、停车场、公厕等。

（2）拖挂式房车建设，包括小超市房车、农产品销售房车、餐厅房车、休息房车、酒吧咖啡房车、棋牌室房车等。

（3）拖挂式可移动木屋建设，包括小超市木屋、餐厅木屋、度假木屋、会议木屋、棋牌娱乐木屋等。

（4）道路等其他市政设施。 8、项目建设期限

整体项目建设期拟定为2年，即2011年2月至2013年1月。其中： 一期工程建设周期为2011年2月至2012年1月，将建设20个四星级和五星级服务区。

二期工程建设周期为2012年2月至2013年1月，将陆续新建和改建80个服务区。

9、项目总投资及资金筹措

本项目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，铺底流动资金620万元。

建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。

其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由项目单位自筹。

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二、报告编制依据

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 《国务院关于加快发展旅游业的意见》；

《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 《某某市城市总体规划》； 《某某市旅游发展总体规划》；

《某某市“十一五”旅游业发展规划》； 国家现行的有关政策和法规。 三、报告研究内容

1、“某某港湾”游连锁服务区项目建设的背景分析； 2、分析“某某港湾”游连锁服务区建设的必要性和可行性。

3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模及相关的辅助设施工程等建设内容，分析项目的经营理念；

4、研究项目实施计划，估算项目投资，落实建设资金筹措方案； 5、测算项目财务效益，分析项目的社会效益。 四、主要经济指标

项目一期工程主要经济指标见表1-1。

表1-1 一期工程技术经济指标一览表

序号 1 2 指标名称 一期工程总建筑面积 一期工程项目总投资 单位 m2 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 3

数量 100000 91000 90380 0 620 1927 563 315 944 备注 2.1 其中：建设投资 2.2 2.3 3 4 5 6 建设期利息 铺底流动资金 年销售收入 总成本费用 所得税 年净利润 正常年份 正常年份 正常年份 正常年份

7 8 9 10 11 12 13 14 15

所得税前财务内部收益率 所得税前财务净现值 所得税前投资回收期 所得税后财务内部收益率 所得税后财务净现值 所得税后投资回收期 总投资收益率（ROI） 资本金净利润率（ROE） 盈亏平衡点(BEP) % 万元 年 % 万元 年 % % % 24.76％ 3597 4.7 19.67％ 2054 5.5 27.32％ 20.74％ 22.47% 含建设期 含建设期 五、简要结论

“某某港湾”游连锁服务区项目建设将解决京郊旅游开发硬件设施不足的问题，打造良好的京郊旅游服务环境，助推京郊旅游产业上升到一个更高的台阶。

运用“政府推动、市场运作”的模式，项目将完善某某京郊旅游区基础设施条件，通过连锁式专业化经营，提高服务管理水平，建立京郊旅游服务标准体系，提升旅游区服务设施档次，满足市民郊区旅游的需求，实现某某京郊旅游产业的提升发展。

项目的建设也将促进生态环境保护和旅游经济发展良性循环，对于全面提升某某市乡村旅游的住宿条件和接待水平，带动乡村旅游的产业升级具有重要意义；同时由于有效延长游客的停留时间，相应增加餐饮、购物、娱乐等相关消费，从而实现关联带动作用；本项目的建设将充分利用资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，并带动间接就业和其他收益，增加当地农民收入，解决了当地部分社会闲散人员及剩余劳动力就业问题，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。

所以“某某港湾”游连锁服务区项目建设是必要和可行的。

本项目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金620万元。

建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。

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其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由业主自筹。

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第二章 项目建设背景

一、宏观环境

1、旅游业定位为战略支柱产业

《国务院关于加快发展旅游业的意见》确定发展国内旅游的重要地位。强调“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”，要求“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，“充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用”。《意见》的出台，为不断增进在旅游休闲方面的国民福利，为我国旅游业实现新一轮腾飞确定了方向。

2、某某关于旅游产业的定位

《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出落实大旅游发展理念，将旅游业发展成为重要的支柱产业，打造国际一流旅游城市。促进旅游企业集团化、规模化、品牌化、国际化发展，打造具有国际竞争力的某某旅游品牌。开发高端旅游产品，建设一批带动性强的旅游项目。

十二五期间某某的旅游产业正处在大发展、快发展之中，未来要使旅游产业成为某某重要的支柱产业，未来五年某某将迎来旅游业的新发展。拥有众多旅游资源的某某旅游将在“十二五”期间迎来黄金期，绽放新的光彩。 二、基础分析

1、公共交通的发展

公共交通网络的形成，使得人们出行越来越方便。根据某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年，新增高速公路通车里程200公里，市域高速公路通车总里程达到1100公里。逐渐形成以某某为中心的“三环十二放射”高速公路网络。

某某高速公路的快速发展，逐渐形成了以高速公路为龙头，国道、市道为骨架，区、乡道为支脉的公路网系统，将某某市区与远郊区县、周边省市等连接起来。大大缩短了市中心与各郊区县之间、各郊区县之间，以及首都与周边城市之间的时空距离，极大地促进了某某及京郊旅游产业的发展。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/8n27.html