某镇农贸市场项目申请报告 - 图文

某镇**农贸市场

某镇**农贸市场 项目申请报告

目 录

1概 述 ............................................................................................................. 1 1.1项目建设背景 ......................................................................................... 1 1.2项目概况 ................................................................................................. 3 1.3结论与建议 ............................................................................................. 5 2项目建设的背景及必要性 ........................................................................... 7 2.1项目建设背景 ......................................................................................... 7 2.2项目建设的必要性 ................................................................................. 8 3市场及需求分析 ......................................................................................... 10 3.1我国农副产品市场体系的发展方针 ................................................... 10 3.2**县农副产品交易市场现状 ................................................................ 11 3.3本项目发展前景预测分析 ................................................................... 12 4项目建设规模与内容 ................................................................................. 13 5项目选址与建设条件 ................................................................................. 14 5.1项目选址 ............................................................................................... 14 5.2建设条件 ............................................................................................... 14 6建设方案 ..................................................................................................... 18 6.1建设原则和思路 ................................................................................... 18 6.2市场建设目标 ....................................................................................... 18 6.3总平面布局 ........................................................................................... 19

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7环境保护 ..................................................................................................... 23 7.1 编制原则 .............................................................................................. 23 7.2 环境影响因素分析 .............................................................................. 23 7.3 环境影响保护措施 .............................................................................. 25 8 安全卫生 .................................................................................................... 31 8.1 设计依据 .............................................................................................. 31 8.2 不安全及不卫生因素分析 .................................................................. 31 8.3 安全与卫生防范措施 .......................................................................... 32 9节能方案 ..................................................................................................... 34 9.1编制依据 ............................................................................................... 34 9.2能源消耗 ............................................................................................... 34 9.3节能措施 ............................................................................................... 36 10 项目管理与实施 ...................................................................................... 38 10.1招标工作依据 ..................................................................................... 38 10.2招标工作原则 ..................................................................................... 38 10.3招标情况 ............................................................................................. 39 10.4进度计划 ............................................................................................. 40 11投资估算与资金筹措 ............................................................................... 41 11.1投资估算依据 ..................................................................................... 41 11.2投资估算 ............................................................................................. 41 11.2投资计划与资金筹措 ......................................................................... 43 12财务分析 ................................................................................................... 45 12.1经济评价参数 ..................................................................................... 45 12.2总成本费用 ......................................................................................... 45 12.3财务效益分析 ..................................................................................... 46

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12.4不确定分析 ......................................................................................... 48 12.5评价与结论 ......................................................................................... 49 13结论与建议 ............................................................................................... 50 13.1研究结论 ............................................................................................. 50 13.2建议 ..................................................................................................... 51

附 表：

1、销售税金及附加 2、临界点分析 3、单因素变化分析 4、资产负债表 5、投资估算表 6、开发产品成本估算表 7、经营成本估算表 8、总成本费用估算表 9、投资计划与资金筹措表 10、权益资金财务现金流量表 11、全部投资财务现金流量表 12、财务计划现金流量表 13、损益表（各种产品汇总表） 14、各种产品损益表 15、经济评价指标汇总表

附 件：

1、项目建设单位营业执照

附 图：

1、项目总平面布臵图

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1概 述

1.1项目建设背景

1.1.1项目名称

某镇**农贸市场 1.1.2项目建设单位

单位名称：**县龙凤城镇建设投资有限公司 住所：**县**&&镇茶恩村茶恩组 法定代表人：侯楚良 注册资本：人民币贰佰万元整 1.1.3项目编制单位

编制单位：*南**投资管理有限公司

公司住所：长沙市##路008号第005栋**渔场103房 法定代表人：**

注册资本：人民币伍佰万元 资质等级：建筑丙级

资质证号：工咨丙12220100008 联 系 人：刘**

电话/传真：13873193001、0731-89927033 1.1.4编制依据与研究范围

1.1.4.1编制依据

本报告受项目建设单位的委托，根据以下依据进行编制： (1)原国家计委2002年颁发的《投资项目可行性研究指南》； (2)国家发改委和建设部2006年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

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(3)《*南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》； (4)《**县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

(5) *南省人民政府办公厅关于印发<2013年为民办实事实施意见>的通知》(湘办发?2013?13号)；

(6)（潭商发[2013]29号）《关于印发<关于2013年**市列入省为民办实事工程农贸市场标准化建设和改造工作实施方案>的通知》；

(7)《*南省2013年度乡镇农贸市场标准化改造项目建设规范》； (8) 项目承办单位提供的其他相关基础资料。 1.1.4.2研究范围

本报告依据国家及地区政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设的背景及必要性、建设内容与规模、建设条件、建设方案、建设投资及资金来源、社会效益等方面逐一研究论证，以确定项目经济、技术等方面的可行性，为建设单位、政府投资主体提供决策参考。 1.1.5项目提出的理由

**县**&&镇商业活动活跃，逢双便是赶集日，据工商部门日常统计反映，该镇逢集日客流量平均5000人以上，日交易额5-9万元。但该镇至今没有一个具备规模和相关条件的综合市场，长期以街为市，以路为市，占到经营，人车混乱，严重制约了商品流通和集镇发展，特别是农产品进入市场困难，也导致税收流失严重。据镇政府调查，**&&镇街道及当地居民99%以上都赞成并要求尽快解决市场问题。某镇**农贸市场的建设，将使该镇目前有集无市、有市无场、商品交易零散混乱，严重阻碍交通，严重影响市容市貌的现状得到彻底改观，市场建成投入使用后，将会带动商品交易范围更加拓宽，市场流通加速，活跃边贸经济，改善和提高人民群众物质文化生活水平，无疑将起到巨大推动作用。同时也为规范市场管理，引进外资提供良好的社会环境和生活环境。

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综合以上情况，某镇**农贸市场建设是现实的需要，必须下决心尽快建设好。所以特提出了本项目的建设。

1.2项目概况

1.2.1项目的建设目标

项目全面建成后，市场经营面积达到7410.5平方米，入场经营户达到350户以上；经营品种达到500种以上，年交易额要突破3000万元以上，带动生产基地5000亩，农户1500户。同时，逐步创造条件，以市场为依托，组建农副产品物流配送中心以及冷链物流系统，组织“农超对接”、“农贸对接”，扩大农副产品外销。 1.2.2项目建设地点

**县**&&镇**&&村赵家组**公路旁。 1.2.3项目建设的条件

项目拟建于**县**&&镇**&&村，项目周边水、电、路等基础配套设施良好，能够满足项目的建设需要。 1.2.4项目建设规模与内容

建设集农贸、农资、水产、粮油、果蔬、茶叶、日用消费品、花卉盆景、物流配送等于一体的综合市场。

项目总用地面积18468.11平方米，约27.7亩，建筑基底面积5610.5平方米，总建筑面积22442平方米，其中商业面积5610.5平方米，配套住宅用房16831.5平方米。项目并配套建设街道路面、1800平方米露天摊位及绿化、消防、环保等配套设施。 1.2.5项目总投资与资金来源

项目总投资4124.73万元，其中土地费554万元，建筑安装工程费2352.2万元，公共配套设施费100万元，基础设施建设费468.77万元，开发期税费201.99万元，其他费用106.22万元，管理费用70.58万元，销售费用57.04

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万元，不可预见费117.62万元，资金来源为自筹。 1.2.6主要经济技术指标

序号 项目 指标 单位 备注 一 技术指标 1 规划总用地面积 18468.11 ㎡ 合27.7亩 2 总建筑面积 22442 ㎡ 2.1 商业建筑面积 5610.5 ㎡ 2.2 居住建筑面积 16831.5 ㎡ 3 建筑基底面积 5610.5 ㎡ 4 容积率 1.22 5 建筑密度 30.38 % 6 露天摊位面积 1800 ㎡ 7 露天摊位数 150 个 二 经济指标 1 项目总投资 4124.73 万元 其中 开发投资总额 3900.41 万元 固定资产投资总额 224.32 万元 2 资金筹措 4124.73 万元 其中 项目资本金 3210 万元 预租售收入 914.73 万元 3 物业出售部分 3.1 销售收入 6003.27 万元 3.2 营业税金及附加 330.18 万元 3.3 土地增值税 255.14 万元 3.4 利润总额 1631.66 万元 3.5 所得税 407.92 万元 3.6 税后净利润 1223.74 万元 3.7 投资收益率 41.83 % 4 物业自营部分 4.1 年均营业收入 54 万元 4.2 年均营业税金及附加 2.98 万元 4.3 年均利润总额 34.89 万元 4.4 年均所得税 8.72 万元 4.5 年均税后净利润 26.17 万元 4.6 投资收益率 15.55 % 5 全投资财务内部收益率 20.44 % 6 财务净现值（i=12%) 562.64 万元 7 全部投资回收期 3.32 年 8 资本金财务内部收益率 20.44 % *南**投资管理有限公司

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1.3结论与建议

1.3.1项目研究结论

（1）本项目的建设是**&&镇实施强农惠农战略的重要举措之一，是服务百姓、方便群众、加快农业产业发展的实际行动。建成后不仅可有效缓解该镇农产品生产销售压力，为全镇农副产品销售提供便利的场所，而且将对加快周边区域农副产品流通、保障民生，促进全镇城乡经济发展起到积极作用。

（2）农贸市场是城乡居民“菜篮子”，商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，农贸市场建设管理的好坏，直接关系到是否能够提供良好的食品安全保障和确保农产品流通畅通。**县龙凤城镇建设投资有限公司拟在**&&镇**&&村建设一个现代化农贸市场，符合上级决策、顺应时代潮流、体现农民愿望，是一项看得见、摸的着的“便民、利民、惠民”民生工程，也是是当地政府“打造特色市场，建设和谐乡镇”的重要步骤。本项目是带动农民增收、促进企业增效的双赢工程。

（3）经测算项目需总投资4124.73万元，物业销售部分收入6003.27万元，项目投入运营后，15年计算期内自营物业实现年均营业收入54万元，项目全部投资财务内部收益率20.44%，物业销售部分投资收益率41.83%，物业自营部分投资收益率15.55%，经济效益较好。土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备，自有资金已经落实；项目的建设项目的建设既可以推动**&&镇新农村建设，活跃当地地方经济，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。

（4）从工程技术角度看，本项目主要是建筑及安装工程方面的建设，技术是成熟可靠的，项目建设外部环境也是可靠的，不存在风险。

（5）项目建设条件成熟，项目的建设能带动当地建筑材料、劳动力市场的发展，具有较好的社会效益。

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综上所述，本项目建设是必要的，也是可行的。 1.3.2 项目研究建议

（1）充分利用政府给予项目的优惠，加快项目的建设速度，待项目批准后，抓紧进行项目的设计和建设工作。

（2）进一步落实项目的资金，以确保工程的建设进度。

（3）严格按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制。

（4）切实加强项目建设的监督、检查和管理，确保工程质量和资金效益。

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2项目建设的背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1农产品流通设施建设发展然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要

随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。

但目前，我区农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。

**县**&&镇实施农贸市场建设，有利于调整当地地区农业产业结构，特别有利于促进该乡农业产业结构的调整优化，并带动邻近乡镇及全县农业产业结构的优化升级，解决农产品“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应。

2.1.2当地政府积极倡导和大力支持农村市场体系建设。

**县第十二个五年规划共要指出：要加快发展现代服务业，全面提升第三产业发展水平，重点抓好乡镇农贸集市、农资、生活日用品配送等网点建设，逐步构建以商品市场为基础的商品流通体系；积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态，提高第三产业的发展层次和水平。政府

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已作出规划，利用两到三年时间，建设以县域大型农产品物流基地为龙头，以乡镇集贸市场为基础的现代农产品市场体系，搭建农产品交易和外销平台，以完善等产品流通网络为农牧业现代提供有效支撑。 2.1.3**&&镇区位优势

**县**&&镇**&&村位于*南省**县南端，湘江下游西岸；距**县县城易俗河44公里，**市50公里；东与衡东县三江乡隔江相望，南与衡山县长江镇交界，西与本县龙口乡、花石镇接壤，北与白石乡毗邻。位居107国道两侧，具有便捷的交通和显著的区位优势。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目的建设是发展现代农业和促进农民增收的需要

实践证明，完善的农产品市场体系是促进农业现代化的重要手段，也是优化农业生产结构，助农增收的有效途径。近几年来，农民人均纯收入持续增加的难度不断加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。乡镇农贸市场作为连接城市大型批发市场、超市的基础和骨干，通过不断提升其交易功能和辐射作用，扩大交易规模，可以把千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国的大生产，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，增加农民收入。项目的建设可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构的调整步伐，带动其它相关产业的发展，从而加快整个社会经济的发展。

2.2.2项目的建设是解决当地有集无市、有市无场、商品交易零散混乱现状的需要

**&&镇**&&村位于*南省**县南端，该镇商业活动活跃，逢双便是赶集日，据工商部门日常统计反映，该镇逢集日客流量平均5000人以上，日交易额5-9万元。但该镇至今没有一个具备规模和相关条件的综合市场，长

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期以街为市，以路为市，占到经营，人车混乱，严重制约了商品流通和集镇发展，特别是农产品进入市场困难，也导致税收流失严重。据镇政府调查，**&&镇街道及当地居民99%以上都赞成并要求尽快解决市场问题。某镇**农贸市场的建设，将使该镇目前有集无市、有市无场、商品交易零散混乱，严重阻碍交通，严重影响市容市貌的现状得到彻底改观，市场建成投入使用后，将会带动商品交易范围更加拓宽，市场流通加速，带动该地域贫困户进入市场加快脱贫，活跃边贸经济，改善和提高人民群众物质文化生活水平，无疑将起到巨大推动作用。同时也为规范市场管理，引进外资提供良好的社会环境和生活环境。

2.2.3项目的建设是提供就业机会、为政府排忧的需要

本项目的建设完工，可以安排相当数量的人员就业，可以为集镇富裕劳动力、返乡农民、下岗工人，提供就业机会，为政府排忧解难。

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3市场及需求分析

3.1我国农副产品市场体系的发展方针

农副产品批发零售市场设施是具有公益性的国民经济基础设施。它的建设一方面关系到农民增收和农村稳定，另一方面关系到城市供应和人民身体健康。在国民经济和社会发展中有重要地位。而按农产品流通设施建设特点，完全可依靠商业性投资和企业自有资金发展具有一定的难度，特别是在目前农产品流通设施严重滞后的情况下，需要国家给予一定的政策扶持和资金投入。

关于我国农副产品市场发展方向，最近国家确立的建设目标、建设原则和发展重点如下：

（1）建设目标。增加投入，加快农产品流通设施建设步伐，从根本上改变农产品流通设施建设落后的局面。逐步建立起适合我国国情，布局合理、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、交易方式先进、现代化程度高、与国际市场接轨的农产品批发市场体系。积极发展农产品的物流、配送、电子商务等新型商业业态，减少流通环节。加快农产品储藏、加工和运销设施建设，促进鲜活商品的跨区域流通，做到常年供应，四季不衰，提高附加值。积极发展各类农产品流通组织，提高农产品流通的组织化程度，为降低流通成本，提高流通效率和解决我国农产品流通不畅、农民卖难创造条件。

（2）建设原则。布局合理，符合建设发展规划的要求，东部经济发达地区以改扩建为主，重点发展储藏、加工、运销、配送设施，完善市场功能，提高市场的辐射能力，中西部市场发育滞后地区适当新建一批市场。市场建设通过政府扶持企业化运作，高起点地进行建设。

（3）发展重点。完善现有市场功能，加快产地批发市场建设，提高农

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产品流通的组织化程度，强化农产品检测检疫，加强农产品批发市场信息网络建设。

3.2**县农副产品交易市场现状

**县地区农产品市场体系主要由各种农产品集贸市场、国有集体营销机构、个体私营贩运户及广大农民组成。各组织或定点购销或走街串户，在活跃地区农产品市场中都发挥着重要作用。尤其是日益增加的集贸市场在调节市场供需、集聚各方面信息、增加交易效率等方面作用越来越明显。

**县农产品市场具有自己的特点，主要表现在： （1）集市数量多，物流量少。

目前，全县平均每个乡镇都拥有1个集贸市场，大部分属于民间自发形成，市场化程度低，分散独立经营，随意性强。

（2）各集市规模小，经济辐射范围不大。

从集市的交易量来看，规模小，市场交易水平不够活跃，多数的农副产品市场还处于小集散市水平，只能在狭小范围内起到互通有无、调剂余缺的作用，难以反映真正的供求关系。

（3）市场管理水平低。

市场管理仅停留在坐收管理费、摊位费上，缺乏信息，咨询、代管、代理服务。大多数农产品都在县乡内销售。当前，完善市场体系和市场设施是非常必要的。

今后，促进农副产品市场良好发展的关键在于政府的培育和引导。着手组建大型农村综合交易市场，并对现有的集散市场和小批发市场改善结构、扩大规模、增强功能，培育和发展一批充满活力的专业批发市场。相信在国家和当地政府的支持下，未来农村农产品批发零售市场将会逐步发展壮大起来，充分起到促进农产品流通，推动农业发展，提高农民收入的作用。

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3.3本项目发展前景预测分析

**县某镇**农贸市场拟建成为以农副产品为主的综合性交易市场。按照政府的发展方向，“突出特色、形成规模、提高档次、加强服务”的要求，逐步完善市场功能，进一步拓宽农副产品购销渠道，搞活农副产品流通，主动对农产品市场前景、品种预期、经济效益、产品市场容量、供需状况、价格趋势等进行调查，预测并及时公布，引导农民有计划、有目的的围绕市场发展农业生产；积极开展生产、销售各环节的产前、产中、产后服务，更好地为农民提供及时准确的农产品供求信息，大力发展“订单农业”，以达到进一步优化农业产业结构，使农业生持续、稳定、健康发展的目的。

该市场发展战略目标为“立足**&&，辐射相邻各乡镇及地区”。市场宗旨为“向社会尽责，让顾客满意”。市场建设基于上述优越的产地条件和地缘优势、良好的国家政策和发展机遇，必将成为全镇及相邻乡镇的农副产品交易基地。建设市场的基础是稳定的，前景是广阔的。

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4项目建设规模与内容

建设集农贸、农资、水产、粮油、果蔬、茶叶、日用消费品、花卉盆景、物流配送等于一体的综合市场。

项目总用地面积18468.11平方米，约27.7亩，建筑基底面积5610.5平方米，总建筑面积22442平方米，其中商业面积5610.5平方米，配套住宅用房16831.5平方米，并配套建设街道路面，1800平方米大棚摊位及绿化、消防、环保等配套设施。项目基本技术指标见下表:

主要技术经济指标表

序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 项目 规划总用地面积 总建筑面积 商业建筑面积 居住建筑面积 建筑基底面积 容积率 建筑密度 露天摊位面积 露天摊位数 指标 18468.11 22442 5610.5 16831.5 5610.5 1.22 30.38 1800 150 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % ㎡ 个 备注 合27.7亩

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5项目选址与建设条件

5.1项目选址

5.1.1选址原则

（1）地理位臵适中，交通方便； （2）节约用地，不占或少占农田； （3）便于利用城市基础设施；

（4）地形力求规整，场地干燥，并有必要的防洪排涝设施；

（5）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离污染源和高压线路。 5.1.2项目选址

根据以上选址的原则，项目选址**&&镇**&&村赵家组**公路旁。地块周边道路交错，地理位臵非常优越，系**&&镇的黄金地段。

5.2建设条件

5.2.1自然条件

（1）地理位臵

**县位于长江中游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低。最高为西南的昌山，海拔755.1米，最低为湘江沿岸原九华的万家塘，海拔33.2米，相对高差为721.9米，地势比降为10%，造成平原、岗地、丘陵、山地四种地貌俱备，以平原、岗地为主。其中平原占全县总面积的39.54%。岗地占35.21%。丘陵占18.61%。山地占6.64%。县境属湘中丘陵，地势由西南向东北倾斜。

（2）气候条件

**县域属亚热带季风湿润气候。全年冬夏时间长，春秋两季短，暑热

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期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特性。

A：气温

年平均气温 17.2℃ 最冷月平均气温 4.7℃ 最热月平均气温 29.3℃ 极端最高气温 40.6℃ 极端最低气温 -11.3℃ B：降水量

年平均总降水量 1394.5mm 一日最大降水量 192.5 mm C：湿度

最冷月平均相对湿度 81% 最热月平均相对湿度 75% D：最大积雪深度 20cm E：最大冻土深度 50m F：年雷暴日数 49.5天 G：风

30年一遇最大风速 23.7 m/s 最多风向及频率 七月 S.20% 一月 NW.31% H：全年日照时数 1677.1 小时 （3）工程地质条件

项目未进行工程地质勘探，参照周边现有建筑工程地质情况，初步推断项目场址的地址条件稳定，适宜于本工程建设。

根据《中国地震动参数区划图》，**县地震动峰值加速度小于0.05g，

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反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，属地震稳定地带。 5.2.2交通条件

本项目位于**县**&&镇**&&村赵家组**公路旁，项目地点便捷的交通路网可以满足车辆通行需要。 5.2.3基础设施条件

本项目所在地周边的水、电、路等基础设施条件良好。 （1）供电 接县城供电电网。 （2）供水

供水由**县**&&镇自来水厂采用环状管网供水解决。水质符合国家饮用水标准，供水压力0.35Mpa。

（3）排水

排水实行雨污分流。雨水管线汇入河。污水管线汇入市政污水干线，最终进入污水处理厂统一处理。

（4）电信

接镇域有线和宽带网络。宽带传输网络提供100-1000M的宽带光纤入户，可满足项目所需的电信条件。 5.2.4环境条件

项目所处位臵周边的大气污染和噪音污染相对较小，项目所在区域空气清新。

全区水环境质量均符合国家饮用水源水质标准，水质达标率100%。 5.2.5施工条件

项目所需的建筑所用材料可就近得到解决。**有众多的企业有能力建筑好本工程，施工设备也完全具备。施工道路、用水、用电等条件已完全具备，故施工条件较为优越。

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5.2.6城市规划条件

项目的建设符合**县城市总体规划和土地利用总体规划的要求。 5.2.7经济发展状况

2013年，在县委、县政府的正确领导下，全县上下深入贯彻党的十八大会议精神，紧扣建设“现代壮县、幸福莲乡”奋斗目标，强力实施“强工壮县、惠农富民”举措，务实进取，开拓创新，县域经济保持平稳较快增长，各项社会事业全面发展。

经济实力明显增强。初步核算，2013年全县地区生产总值（GDP）258.4亿元，增长12.2%。其中，第一产业增加值48.9亿元，增长1.3%；第二产业增加值134.6亿元，增长16.7%；第三产业增加值74.9亿元，增长12.8%。人均GDP为30445元。

固定资产投资继续保持较快增长。全县完成固定资产投资134.6亿元，增长33.0%，其中，房地产开发投资18.6亿元，增长40.3%。

重点工程项目支撑作用明显。全县重点工程建设项目100个，完成年度投资103.7亿元，增长44.8%。

年末，全县总人口98.22万人，其中，农业人口89.09万人，非农业人口9.13万人，人口性别比为106.9。全县出生人口12276人，出生率12.54‰，死亡人口5982人，死亡率6.11‰，人口自然增长率6.43‰。

人民生活水平不断提高。据抽样调查，全年农民人均可支配收入11979元，增长13.9%；全年城镇居民人均可支配收入23519元，增长10.4%。

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6建设方案

6.1建设原则和思路

以镇人民政府为主导，改造建设功能配套齐全、布局合理、管理规范、设施完善、规模较大、起点高的新型农副产品交易市场，使农贸市场由露天到室内、由简陋到标准、由传统落后到现代流通，逐步达到“标准化、规范化、制度化”，为消费者营造公平、卫生、方便、安全、放心的消费环境，为经营者创造良好的经营环境，为当地农产品外销和农民增收搭建市场平台，为国家和企业多创利税。实现扩建一方市场，带动多个产业、繁荣一方经济，富裕一方群众的目的。

6.2市场建设目标

6.2.1建设目标:

坚持高起点、高标准推进。把农副产品交易市场升级改造工作作为一项重要的民心工程，坚持基础设施标准和管理水平的同步提升，与文明乡镇创建、平安建设等工作有机结合，大力推进的“新网工程”有机结合，加大市场综合治理、农产品质量安全监管等方面的投入力度，新改造的农贸市场会在外观和管理上有很大改变，要基本达到 “市场设施规范化，经营环境整洁化，门头店面统一化，商品经营安全化，商品价格平价化”的标准。 6.2.2经营目标

项目全面建成后，市场经营面积达到7410.5平方米，入场经营户达到350户以上；经营品种达到500种以上，年交易额要突破3000万元以上，带动生产基地5000亩，农户1500户。同时，逐步创造条件，以市场为依托，组建农副产品物流配送中心以及冷链物流系统，组织“农超对接”、“农

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贸对接”，扩大农副产品外销。

6.3总平面布局

6.3.1布局原则

结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境。 6.3.2项目建设总体方案

某镇**农贸市场的建设地点选择在**&&村集市，距离县城易俗河44公里，市场建设将充分利用原露天集市的基础条件，利用地理位臵优越，公路运输方便的优势，吸引原有市场人流，便于市场管理工作的开展。 6.3.3项目基本建设内容

1、建设沿街商住楼，其中商业建筑面积5610.5平方米，居住建筑面积16831.5平方米。建设轻钢结构交易大棚五座，交易大棚面积1800平方米。

2、新建道路600米，地面铺装2700平方米，绿化2770平方米。 3、配臵市场设施设备一套，包括小型电子屏，安全监控等市场服务设施。

4、加强市场环境建设。创造一个环境优美、设施配套齐全、服务周到、安全卫生的良好环境，必须加强市场环境建设，提高服务档次，使交易市场上水平，上档次，真正成为联系产销的纽带和重要商品集散地。 6.3.4 基础设施建设要求

1、建筑结构。一般应建成封闭和露天式的市场，采用钢筋混凝土结构或砖混结构基础，轻钢结构大棚，层高应不低于4m。特殊部分采用大跨度、大空间的钢架结构。门面商铺以改造为主。

2、地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。敞

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开式棚架建筑市场周围应有围墙或相应建筑物围栏，围墙应牢固，高度不低于1.8m；室内市场的内墙宜贴墙砖，高度应不低于1.5m。

3、出入口及通道。市场应设臵2个以上的出入口，主要出入口宽度应不小于4m；市场主通道宽度应不小于2m，次通道宽度应不小于1.5m，有条件的市场可单设进出货出入口。

市场出入口、通道等公共空间应设台阶的，应同时设臵无障碍通道。室内市场通道上方应设臵悬挂应急疏散警示牌装臵。

4、卫生设施。市场应设臵公共卫生间，可按2-3个/千人（市场内日平均人口流动数量）的标准配臵厕位（含市场外50m内公共卫生间的厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件的市场可以设臵1-2个无障碍厕位。

市场应设臵垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器，有条件的可设臵垃圾中转密闭间。

市场应设臵一定数量的防鼠、灭鼠设施设备。

5、给排水设施。市场内应配备合理的供水系统，水产品供水应到摊位，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，现场食品加工间等应供水到专间。市场内应设臵供消费者使用的自来水供水点。

市场内部排污管道（沟）应单独设臵，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统的，市场排污管道应与其联通。

市场柜台外侧或内则应设臵排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于10×10cm）并加盖隔栅盖板，现场食品加工间内应设臵下水管道。市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装臵。

6、供电设施。市场应配备满足用电负荷、安全的供电设施。有条件的市场宜设独立的配电室。

市场应统一合理布线，有条件的市场宜穿管暗敷，并配备漏电防护装

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臵。市场应统一配备照明灯，室内市场应设臵应急灯。

用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。

市场内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx。

7、通风设施。室内市场应达到良好的通风条件，有条件的可配臵低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000㎡安装不低于2KW，1000㎡以上每增加100㎡相应增加功率300W的标准配臵。

宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装臵。

8、消防设施。市场内应按照国家对消防有关规定，配臵消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。 6.3.5经营设施建设要求

市场应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、日杂、百货等商品大类科学分区，合理布局各摊位。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。应有农民直销蔬菜、水果、禽蛋等的专门区域，面积不少于市场经营总面积的20%。

水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品摊位距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品摊位距离活禽摊位和卫生间应在10m以上。

6.3.5.1摊位。摊位设臵应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；摊位高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各摊位应统一设臵摊位号牌、价格牌及相关证照的悬挂装臵，高度宜为1.8-2m。价格牌、摊位号牌等标识牌应统一制作。

1．蔬果摊位。宜采用斜面或阶梯摆放式设计。

2．畜禽肉摊位。面积应不低于1.4㎡，应统一配臵操作台、砧板、挂架等专用器具。有条件的宜设臵专间，配臵空调、冷藏柜。

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3．水产品摊位。地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖。应统一配臵操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具。活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。

4．熟食、散装酱菜、糕点类摊位。应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设臵营业专间，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。

从事熟食、糕点、馒头等现场加工的应设臵加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。

6.3.5.2保鲜、计量经营器具设备。应根据《农贸市场管理技术规范》的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。市场应在明显位臵设臵公平秤。

6.3.5.3管理服务设施设备

1．办公设施。办公室面积应能满足日常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施。

2．服务设施。市场应设立导购图、公示宣传栏等公共服务设施；有条件的市场可以开办门户网站，配备上网端口和电脑等终端设备，设臵便民服务区域，设臵配钥匙、小家电维修等摊位。

3．治安设施。有条件的市场可以配备电子监控等治安设施设备。

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7环境保护

7.1 编制原则

1、环境保护是我国的一项基本国策，提高环保意识，强化环保措施，治理“三废”达标排放，是对保护生态环境的基本要求。

2、项目建设必须严格执行关于防止污染及其它公害的设计施工与主体工程应同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”制度。

7.2 环境影响因素分析

7.2.1施工过程中的环境影响分析

本项目在建设期间，各项施工活动不可避免地对周围环境产生不同程度的影响。主要包括废气、粉尘、噪声、固体废弃物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声的影响尤为突出。

1、废气及扬尘

本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；运输车辆往来将造成地面扬尘。施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。

2、废水

施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的施工废水。生活污水主要源自施工人员平时的生活，包括食堂污水、粪便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5和石油类等。施工废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水、各种车辆冲洗水等，其中主要是工程养护排水。

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3、噪声

噪声是施工期的主要污染因素，施工过程中使用的运输车辆及施工机械设备如打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机、运输车辆等是强噪声的产生源。根据有关资料将主要施工机械产生的噪声状况见表7-1所示。

表7-1 施工机械设备噪声表

施工设备名称 打桩机 挖掘机 推土机 起重机 压路机 卡车 电锯 距设备10m处平均声级（dB(A)） 105 82 76 82 82 85 84

由上表可以看出，现场施工机械噪声较高，而且实际施工过程中，往往是多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加，噪声级将更高，辐射范围亦更大。

4、固体废弃物

施工期固体废弃物主要包括施工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物。生活垃圾主要包括废纸、包装袋、塑料袋及瓶罐等。

5、生态环境影响

本项目施工过程中会造成土地裸露，可能会造成不同程度的土壤侵蚀、水土流失现象。项目施工过程中开挖、移动土石方，损坏了原有的生态环境及水土保持设施，从而加重了水土流失。据有关资料，施工期土壤侵蚀

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量约是自然流失量的5倍，恢复期约为自然流失量的2.5倍。强降水季节，水土流失现象还将加剧。

在施工期间还将临时占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土场及弃土临时堆放场等。这些临时占地的地表植被将被清除或破坏，对生态环境产生影响。

7.2.2运营过程中的环境影响

项目营运期的环境影响因素主要包括以下几个方面：

1、废水：市场办公人员的生活污水和经营业主、管理人员、顾客产生的生活污水；杀鸡、杀鱼等冲洗水。

2、固废：经营业主及管理人员、顾客产生的生活垃圾及居民的生活垃圾；经营活动中产生的固体废物，如杀鸡、杀鱼产生的废弃物；烂菜叶、坏水果、废弃包装物等。

3、噪声：人群活动噪声、小型车辆、风机噪声以及待卖待宰家禽的鸣叫噪声等。

4、废气：宰鸡杀鱼产生的恶臭气体、小型机动车排放的尾气及地面停车场的汽车尾气。

7.3 环境影响保护措施

7.3.1施工期环境保护措施

1、环境空气影响防治措施

项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：

（1）施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案； （2）施工现场应实行封闭施工，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设臵不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围；

（3）工地内应当设臵相应的车辆冲洗设施。运输车辆不能携带泥土出

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工地，出入口通道两侧应当保持清洁；

（4）合理安排施工现场，运输车辆装载不得超出车厢板高度，并采取遮盖、密闭措施确保沿途不抛洒、散落。并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的湿度，防止道路扬尘；

（5）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，少量水泥应设专门库房存放，减少搬运环节；

（6）开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用，不得长期堆放，对作业面、建筑垃圾等临时堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；

（7）合理安排工期，加快施工速度，减少施工时间；

（8）当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业，并对堆放的砂石等建筑材料进行遮盖；

（9）采用商品混凝土；

（10）现场施工搅拌砂浆时应做到不洒、不漏、不剩、不倒、搅拌时要有喷雾降尘措施。

2、废水防治措施

在施工中废水量均不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境，因此施工期废水不应随意直排。施工期生活污水排入城市污水管网；施工废水应分类收集，建造集水池、沉砂池、排水沟等水处理设施，按其不同的性质作相应处理达标后排入市政污水管网。现场发现有积水应立即清理，现场道路和排水管道应随时保持畅通，发现有堵塞现象立即疏导。砼、砂浆等搅拌作业现场，设臵沉淀池，使清洗机械、基坑中抽排的泥水和场地的污水经沉淀澄清达标后再排入市政污水管网。

3、固体废弃物防治措施

施工中产生的建筑垃圾要及时清运或加以利用，不得长期堆放。下雨时易造成冲刷、淋溶，导致水环境污染。施工中生活垃圾如不及时清运处理，则会腐烂变质、滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环

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境和作业人员的健康带来不利影响。

固体废物中的砂土、石块、水泥等可用于填路材料，废金属、钢筋、铁丝等可以回收利用，其他的统一收集后由市政环卫部门及时清运，做到日积日清。

为减轻建设项目施工期间产生的建筑垃圾和工程渣土对外环境的不良影响，建设单位和施工单位必须严格按照下列要求进行处理：

（1）作业中产生的渣土及时清运，做到日积日清。 （2）渣土运输车辆离场前要冲洗车体，不得带泥上路。 （3）工程完工后，施工单位应当及时清除施工现场堆存的渣土。 （4）运输渣土的车辆要设有防撒落、飘扬、滴漏的设施，采取密闭或者加盖毡布等防范措施；施工中产生的泥浆及其它浑浊废弃物的外运时要使用专用车辆运输。

（5）运输渣土的行驶路线和时间，施工单位要有关部门提出申请，并按照规定的路线和时间行驶，将建筑垃圾倾倒于指定的弃臵场；运输过程中不得超载、撒漏。

（6）施工期间产生的生活垃圾应交环卫部门及时清运处理，做到日产日清。

4、噪声防治措施

施工过程中各种车辆和施工机械的运行，会使工地及周围地区噪声级增加。为了减轻本工程施工噪声的环境影响，建议采取以下控制措施：

（1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。白天12:00至14:00，夜间22:00—次日6:00，禁止施工作业，考试时间应合理安排施工作业；

（2）桩基施工中宜采用静压预制桩，可有效地避免桩基施工的高噪声污染；

（3）对产生噪声的施工机械要合理布局并采取降噪措施，确保噪声排

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放满足区域声环境昼间60dB(A)、夜间50dB(A)的要求；

（4）以液压工具代替气压工具； （5）在高噪声设备周围设臵掩蔽物；

（6）压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛；

（7）做好劳动保护工作，在噪声源附近操作的作业人员配戴防护耳塞。 5、生态环境影响防治措施

根据有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和技术规范，本项目应采取相应的水土保持措施。要考虑安全可行，尽量减少土地开挖面积，少破坏现有的水土保持设施。具体建议如下：

（1）临时堆放场要设臵围墙，做好防护工作，以减少水土流失； （2）雨季施工时，要备有工程工布覆盖，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密实，减少因受雨水冲刷而造成土壤流失；

（3）保持排水系统畅通；

（4）建设项目本身有较多的绿化设施，项目完成后要对水土保持工程及绿化设施进行经常性的维护保养。

综上所述，施工期间会对环境产生一定的影响，但只要施工单位做好施工组织设计，进行文明施工，把环境保护纳入承包合同中，制定环保规章制度，严格实施施工期环境监理，就可以把其影响控制在最小程度，不会产生明显的影响。 7.3.2营运期环保措施

1、水环境影响防治措施

建设项目实行雨污分流，建筑物屋面为有组织排水，屋面雨水经落水管排至室外排水管网，收集后作为绿化带景观补水，多余排入市政排水管网。

生活污水经化粪池进行预处理，冲洗废水经隔油池进行预处理，然后

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通过污水管网接入污水处理厂进行处理。经污水处理厂处理后的尾水对周围地表水影响较小。

预处理后的污水可以达到《污水综合排放标准》（GB8978—1996）中的三级标准，对地表水水质影响较小。

2、声环境质量影响防护措施

本项目的噪声源主要有人群活动噪声、家禽鸣叫声、小型机动车产生的噪声等，拟采取的噪音防治措施有：

（1）合理布局

市场总平面布臵时，对高噪声摊位尽量布臵在远离居民区的一侧或与居民区间增加实体墙，以达隔音作用。

（2）加强交通管制，防止交通拥堵，减少机动车的鸣笛； （3）加强市场管理，做到文明经营，尽量减少买卖纠纷的争吵声。 （4）采用隔音措施减缓对周围居民区的影响。

（5）为了减少家禽鸣叫声对周围环境的影响，场内尽量少存家禽，按销量分批进货。

（6）加强周围绿化维护：农贸市场内绿化不可能较多，但周围绿化必须精心维护，市场管理人员要对业主进行管理，防止毁绿事件的发生。

3、固体废物影响防治措施

本项目固废主要为市场摊位人员产生的生活垃圾，经营活动中产生的固体废物垃圾、配套办公用房及商业活动等产生的垃圾。

规划设计时，分区设臵固定垃圾分类收集箱。生活垃圾应做到垃圾袋装化、存放封闭化，做到日产日清。建议农贸市场垃圾收集点设臵应与附近住宅、医院保持一定距离，方便运输，做好隔离及卫生防护措施，由环卫部门及时清运。只要严格按照环卫部门的有关规定执行，本项目固废对周围环境不会产生明显的影响。

4、环境空气影响分析与防治措施

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该项目大气污染源主要来自家禽、鱼等待宰和屠宰过程中产生的恶臭、小型运输机动车排放的尾气。由于农贸市场进出车辆多以人力车为主，部分小型机动车陆续进出所排尾气量较小，该地地形开阔，通风良好，对环境影响较小。

（1）场界内最好能建设5-10m的绿化隔离带，尽量降低恶臭对外环境的影响；

（2）该项目应及时清理待宰圈以及屠宰摊位内的家禽粪便、胃肠内容物、碎肉和碎骨等废弃物；

（3）在设臵家禽、鱼类摊位时尽量远离居民小区，对收集的家禽粪便、胃肠内容物及其它废弃物尽量密闭存放。

（4）加强通风次数，尽量降低恶臭气体浓度；

（5）屠宰摊位应及时清洗地面，地面应铺设防血、防水和耐机械损坏的不透水材料，其表面应防滑；

（6）屠宰摊位的地面应设计一定的坡度，一般为1.5%-3%，并设排水沟，上铺铁篦子，以便于清洗地面及排水；

（7）适当使用除臭剂； （8）污水沉淀池加盖。

该项目在采取以上环保措施后，市场内的臭气强度等级可降至1-2级，不会产生恶臭气体扰民问题。

5、生态环境影响防治措施

项目建设过程中不会对气候、土壤、动物群落等指标有明显的影响。

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8 安全卫生

8.1 设计依据

1、《中华人民共和国安全生产法》；

2、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令（1996年10月）；

3、其它有关标准和规范。

8.2 不安全及不卫生因素分析

本项目建设施工存在如下不安全和不卫生因素： 1、机械伤害、撞伤、摔伤

项目施工过程中，建筑机械对施工者可能造成的人身伤害。运输车辆也可能撞伤施工人员或行人等。高空作业时可能造成施工人员的摔伤。设备安全操作规程不完善或设备操作人员没有严格按照操作规程进行操作，则有可能发生安全事故，对操作人员或其他施工人员造成人身伤害。

2、触电

项目施工中，电气设备发生故障或电器安装不规范，缺少接地或接零，或接地接零损坏失效，或操作人员违章操作，会发生触电伤害事故。

3、失火

施工期间原材料的堆放场所，施工者或其他人员如有抽烟等燃火活动，可能造成失火。

4、扬尘

在项目施工期，隔断、改造、材料运输、装卸和搅拌物料等环节都有扬尘发生，其中最主要的是运输车辆道路扬尘和施工作业扬尘。扬尘不仅危害施工人员及行人的呼吸道及眼睛等器官，而且影响施工进度。

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8.3 安全与卫生防范措施

8.3.1安全措施

1、安全教育

加强安全管理、安全教育工作，定期对施工人员进行安全教育，增强其安全意识和自我保护意识。对电工、电焊工等要求持证上岗的工种坚持持证上岗制度，严禁违规操作。

2、防机械伤害

在项目建设过程中，按照有关规定保护施工者的人身安全，做到安全生产。编制和执行各种有关施工安全的政策大纲，以及各方面应负的责任。对生产人员进行安全培训，事故和偶发事件报告。

工地设臵生产须知和安全警示牌；颁发和使用安全设备，进入工地须戴安全帽，穿安全鞋等；制订安全工作设施，如脚手架、壳子板和开挖支撑等；运输车辆等机械设备必须按规定使用，坚持持证上岗制度，禁止违规操作；任命安全监理和安全员，安全员须尽职尽责做好工地的安全巡视工作，遇到特殊情况，务必采取应急举措；高空作业必须佩带安全带等安全保护设施。

3、安全用电

所有正常不带电的电气设备金属外壳均采用接发或接零保护；照明配电箱采用带电保护的自动开关；检修照明采用36V安全电压；380/220V低压系统采用接零保护。

4、防止火灾

在工地的适当位臵放臵灭火器等其他消防设备，加强对施工现场的管理和巡视，工地严禁抽烟。 8.3.2卫生及防疫措施

防扬尘：对施工人员发放口罩等防护器具；对砂石料堆通过加盖帆布

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降低其起尘量；开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用。对建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；工地适当位臵应当设臵相应的车辆冲洗设施等。

做好施工期的卫生工作，确保施工人员日常生活、饮食饮水的卫生。任命工地卫生员，加强卫生管理工作。尤其是要采取有效的防疫措施，防范施工人员之间流行疾病的出现。

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9节能方案

9.1编制依据

根据《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（以下简称《能评办法》），本指南对固定资产投资项目节能评估工作的评估原则、评估方法、评估程序以及评估结论的形成和评估文件的编制等进行了说明，为节能评估工作提供参考。

9.2能源消耗

本项目总建筑面积22442㎡。项目能源消耗项目主要为农贸市场、配套住宅、商业用电、用气和用水以及绿化设施浇洒用水等。 9.2.1用电量估算

1）用电

依据项目实际情况分析，项目用电包括农贸市场、配套住宅、商业和公建设施用电。住宅用电拟按照6kW/户标准估算，商业门面用电拟按照80W/m2标准估算，农贸市场用电拟按照15W/m2标准估算，公共用电约按以上综合用电的10%估算。

照明电耗=功率×年运行天数×每天运行小时×有功系数×需要系数

用电项目 住宅 商业 农贸市场 小计 公共用电 合 计 使用户数（户）或单位数(㎡) 146 5610.5 1800 用电量标准值 6K w/户 80 w/m2 15 w/m2 需用系数 0.35 0.5 功率因数 0.6 0.7 有功功率 183.96 157.09 日用年使用天年用电量时间 数（天） （万KWH） 8 8 12 365 365 365 53.72 45.87 7.10 106.68 10.67 117.35 0.5 0.6 8.10 按上述用电的10%计 4农贸市场年用电量为7.1×10kW·h，住宅年用电量为53.72×104kW·h，商业门面年用电量为45.87×104kW·h，公共用电量为10.67×104kW·h，总的

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年用电量为117.35×104kW·h，折合成标准煤43.62t。

2）用水

本项目用水主要是农贸市场、配套住宅、商业及绿化道路洒水等。项目设计总户数146户，居住人数468人。项目用水天数按一年365天计，年耗水量合计约为55265.56吨，详细估算见下表：

序号 1 2 3 4 5 6 7 用水项目 名称 住宅 商铺 使用单位 或人数 468人 25610.5m 2时变用水量 单位 化系标准（L） 数(K) 每人每日 160 2.3 2每m每日 5 1.2 2使用时间(h) 24 10 10 2x4 用水量(m) 平均时 最大时 最高日 3.12 2.81 0.90 3.21 7.18 74.88 3.37 28.05 0.90 3.21 9.00 25.72 3农贸市场 1800 m 每m每日 5 1 绿化、道路浇2212857.61m 每m每日 2 1 酒用水 合计 (1) +(2) +（3）+（4） 未预见水量 按本表合计项的10%计 总 计 (5) +(6) 10.04 14.66 137.65 1.00 1.47 13.76 11.04 16.12 151.41 9.2.3用气量估算

本项目规划设计使用罐装液化石油气，约有146套住宅，总人口数约为468人，按照《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）关于城镇居民生活用气量指标，取值2200MJ/人·年进行估算，由此计算得本项目住宅年总用气量设计负荷为：

序号 1 用气项目 住宅 合 计 使用人数（人）或单位面积数(㎡) 468人 单位 每人每年 （MJ/人·年） 用量标准 2200 年耗气量 （kg） 47438.17 47438.17 折合标准煤为： 47438.17kg×1.7143kgce/kg＝81.32（吨标煤）。 9.2.4综合能耗分析

本项目规划总建筑面积22442㎡。能源消耗主要为商住楼、农贸市场及公共设施的用电、用气、用水等。项目年总消耗标准煤为230.28吨。

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项目各能源消耗详见下表：

项目各项能源消耗表

序号 1 2 3 4 能源总类 用电 用水 用气 合计 年消耗量 117.35万kWh 55265.56t 47438.17kg 折标系数 0.1229kgce/Kwh 0.0857kgce/t 1.2143kgce/m3 折标煤 144.22t 4.74t 81.32t 230.28t 9.3节能措施

本项目在实施过程中，拟按照国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《建筑照明设计标准》和*南省《居住建筑节能设计标准》以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。主要节能措施如下：

（1）建筑节能：

1、主体建筑采用新型节能墙体材料，屋面采用架空等隔热措施； 2、采用新型节能型门窗，改善建筑热工性能。 （2）电气节能：

1、10千伏电源深入负荷中心，并根据负荷分布在负荷中心设臵变配电站，缩短低压供电半径，减少线路电能损耗。变压器选用低噪音、节能型产品。

2、空调、水泵等设备采用变频调速运行方式；

3、室外照明采用太阳能LED型灯具，定时或光电自动控制。 4、在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上；

5、所有照明灯具均选用节能型灯具，萤光灯的光源选用三基色高效光源；

6、选用电子镇流器，提高功率因数；

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7、建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。

（3）节水措施：

1、充分利用城市供水管网压力进行供水；

2、在各给水进口装设计量水表，以利统计和节约用水； 3、选用节水型用水器具和卫生设备。

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10 项目管理与实施

10.1招标工作依据

1、《中华人民共和国招标投标法》；

2、国家发改委发政策［2001］1400号文件《关于进一步贯彻实施＜中华人民共和国招标投标法＞的通知》；

3、国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》； 4、国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》； 5、七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》； 6、《中华人民共和国合同法》； 7、《*南省招标投标管理办法》；

8、《*南省依法必须招标项目具体范围和规模标准规定》； 9、《*南省工程建设项目招标事项核准实施办法》。

10.2招标工作原则

招标投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

“公开\原则：项目招标投标活动具有高透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通行，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。

“公平\原则：在招标投标活动中的重要性，《招标投标法》始终以其为主线，在总则及分则的各个条款中予以具体体现，项目招标将坚决执行，公平一律地对待所有投标人。

“诚实信用\原则：也称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。项目招标将严格完成《招标投标法》中规定的不得规避招标、串通投标、泄露标底、骗取中标、转包合同等诸多义务。

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10.3招标情况

10.3.1招标内容及招标组织形式、招标方式

根据《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关法律法规的要求，本项目招标内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备等的采购。

招标组织形式为委托招标，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构。

招标方式为邀请招标。 10.3.2招标基本情况

具体招标基本情况见下表所示：

招标基本情况表 招标范围 招标组织形式 招标方式 基本 不采用招条目 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 标方式 √ √ √ 勘察 √ √ √ 设计 √ √ √ 施工 √ √ √ 监理 √ √ √ 主要设备 √ √ √ 重要材料 其他 10.3.3招标准备工作程序 1、申请招标；

2、编制指标有关文件，包括招标公告、资格预（后）审文件、招标文件、合同协议书、资格预审和评标方法；

3、编制或者审核标底； 4、招标公告； 5、资格预（后）审； 6、组织现场考察； 7、标前会议；

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8、开标、评标及定标； 9、中标结果公示；

10、办理中标手续，与中标单位签订合同。 10.3.4工程监理制

为有效地保证和监督施工质量，应建立相应的监理体制。监理单位应当依照法律、行政法规和有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同履行等方面实施监督。

监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。

10.4进度计划

本工程于2014年5月筹建，2015年5月底竣工验收。具体项目进度如下： 2014年5月——2014年6月底，进行项目勘察设计等前期工作； 2014年7月——2015年3月，项目土建工程、装饰装修工程建设； 2015年4月——2015年5月，项目绿化及附属工程建设； 全部工程于2015年5月底竣工验收。

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11投资估算与资金筹措

11.1投资估算依据

（1）国家发展改革委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（2）《关于调整<*南省建筑工程概算定额>费率标准及有关工程计费程序的通知》（湘建价计[2008]22号）；

（2）其他费用根据*南省和**市有关文件估算。

11.2投资估算

本项目投资估算根据建设部颁发的建设项目投资估算办法、建设项目预可行性研究报告编制内容深度规定及国家的有关政策法规，并结合方案设计及各专业所提条件编制。

（1）土地费用

项目总用地面积为27.7亩，土地价格按20万元/亩估算，土地费用为554万元。

（2）建筑安装工程费用

建筑安装工程费用包括建筑工程费和安装工程费。本项目建筑安装工程费用合计为2352.2万元，详见下表：

编码 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.3.1 工程或费用名称 工程费用 商业 建筑工程 安装工程 住宅 建筑工程 安装工程 交易大棚 建筑工程 计算基数 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 数量 5610.5 5610.5 16831.5 16831.5 1800 基数单位 估算指标 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 800 200 800 200 600 指标单位 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 估算价值(万元) 561.05 448.84 112.21 1683.15 1346.52 336.63 108 108 41

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编码 1.3.2 工程或费用名称 计算基数 安装工程 按建筑面积 合计 数量 基数单位 估算指标 指标单位 1800 平方米 元/平方米 估算价值(万元) 2352.2 （3）前期工程费用 前期工程费用主要包括前期工程咨询费和勘察设计费，根据计价格（1999）1283号、计价格【2002】10号文件估算，合计为96.3万元。

（4）基础设施费

基础设施建设费主要包括室外供电、给排水工程、消防工程、道路、硬质铺装工程、绿化及附属工程、通讯及弱电工程等，合计为468.77万元。详见下表：

编码 1 2 3 4 5 6 工程或费用名称 室外供电给排水工程 消防工程 硬质铺装工程 绿化及附属工程 通讯及弱电 合计 数量 22442 22442 2700 2770 22442 基数单位 估算指标 平方米 150 平方米 30 平方米 100 平方米 15 平方米 15 指标单位 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 估算价值（万元） 336.63 67.33 27.00 4.16 33.66 468.77 （5）公共配套设施费 公共配套综合设施费主要为农贸市场管理中心用房建造费用，公共配套综合设施费约为100万元。

（6）开发期税费

开发期税费主要是报建费，按90元/㎡估算，估算总费用为201.98万元。

（7）其他工程费

其他工程费主要包括施工图审查费费、劳动卫生安全评价费、工程保险费、工程监理费、环境影响评价费等，合计为106.21万元。具体费用见下表：

编码 1 1.1 工程或费用名称 工程建设其它费用 施工图审查费 数量 22442 基数单位 平方米 估算指标 1.5 指标单位 元/平方米 估算价值（万元） 106.21 3.37 备注 湘价服[2012]76号 42

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编码 1.2 1.3 1.4 1.5 工程或费用名称 劳动安全卫生评价费 工程监理费 工程保险费 环境影响评价费 数量 基数单位 估算指标 指标单位 估算价值备注 （万元） 8.46 工程费用*0.3% 78.1 发改价格[2007]670号 11.28 工程费用*0.4% 5 计价格[2002]125号 （8）管理费 管理费按建安工程费的3%估算，共计70.58万元。 （9）销售费用

销售费用按销售收入的2%估算，共计57.04万元。 （10）不可预见费用

不可预计费主要是基本预备费用，按直接费用（不含土地费用）的5%估算，共计117.62万。

综合可得，项目总投资为4124.73万元。具体估算详见下表：

投资估算表 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 2 工程或费用名称 开发建设投资 建筑安装工程费 土地费用（含契税） 前期工程费用 基础设施建设费 公共设施建设费 开发期税费 其他费用 管理费用 销售费用 不可预见费用 项目总投资 合计 4124.73 2352.20 554.01 96.30 468.77 100.00 201.99 106.22 70.58 57.04 117.62 4124.73 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 11.2投资计划与资金筹措

为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：

（1）前期费用

该期工程开工前1个月和开工当月用款。 （2）基础设施建设费、公共配套设施费

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基础设施建设费、公共配套设施费根据工程进度用款。 （3）开发期税费

该期工程开工当月一次交清。 （4）其他工程费用

按该期工程“工程费用”每年比例分配。 （5）管理费用

本项目的管理费从项目开始年度至该期工程竣工年度为止，按比例平均分配。

（6）销售费用

从该期工程开盘（有第1笔收入）开始至最后一笔售房款收到为止，按销售比例分配。

（7）财务费用：在经济分析计算过程分配。

（8）不可预见费：与主体工程同步进行。按工程费用使用比例分配投资。 项目总投资4142.73万元，资金业主全部自筹。

投资计划与资金筹措表 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.9 1.1.10 1.1.11 2 2.1 2.2 项目 项目总投资 开发建设投资 建筑安装工程费 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 公共设施建设费 开发期税费 其他费用 管理费用 销售费用 不可预见费 资金筹措 项目资本金 预租售收入 合计 4124.73 4124.73 2352.20 554.01 96.30 468.77 100.00 201.99 106.22 70.58 57.04 117.62 4124.73 3210.00 914.73 2014. 2205.63 2205.63 1176.10 554.01 96.30 201.99 53.11 35.29 30.02 58.81 2210.00 2210.00 2015. 1919.10 1919.10 1176.10 468.77 100.00 53.11 35.29 27.02 58.81 1914.73 1000.00 914.73 *南**投资管理有限公司

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12财务分析

12.1经济评价参数

12.1.1销售收入及税金的测算

（1）本项目自取得预售许可证后便可预售，本项目销售产品为住宅、商业。

（2）根据项目周边市场情况，结合项目开发成本，对本项目产品统一初步定价为：

序号 1 2 产品 住宅出售 商业出售 价格 2500元/平方米 3200元/平方米 12.1.2销售物业收入及税金 本项目物业销售收入合计6003.27万元，营业税金及其附加330.18万元。详见销售税金及其附加表。 12.1.3自营物业收入

本项目自营物业为农贸市场摊位，租金参照**县同类物业租金水平，交易大棚摊位按25元/平方米·月计算，项目自营物业年均出租收入54万元，年均营业税金及其附加2.98万元。

12.2总成本费用

12.2.1开发成本分析

遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用，根据产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例分摊。

项目的住宅、商业门面、交易大棚的单位成本详见下表。

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开发产品成本估算表

产品名称 产品数量(㎡) 开发产品总成本(万元) 建筑安装工程费(万元) 土地费用(万元) 前期工程费(万元) 基础设施建设费(万元) 公共设施建设费(万元) 开发期税费(万元) 其他费用(万元) 管理费用(万元) 销售费用(万元) 不可预见费(万元) 单位成本(元) 商业出售 5610.5 977.92 561.05 128.22 22.97 108.49 23.14 46.75 25.34 16.84 17.06 28.06 1743.02 住宅出售 16831.5 2922.49 1683.15 384.65 68.91 325.47 69.43 140.24 76 50.5 39.98 84.16 1736.32 交易大棚三产经营 1800 224.32 108 41.14 4.42 34.81 7.43 15 4.88 3.24 0 5.4 1246.22 12.2.2自营成本 农贸市场自营成本主要是管理费，运营管理费用暂按营业收入的20%估算。详见总成本费用表。

12.3财务效益分析

12.3.1经济分析参数

经分析项目总投资4124.73万元，物业销售部分利润总额1631.66万元，物业自营部分年均利润总额34.89万元，全部投资财务内部收益率13.9%，物业销售部分投资收益率10.2%，物业自营部分投资收益率28.8%，经济效益较好。详见下表：

经济评价指标汇总表 序号 1 其中 2 其中 3 指标名称 项目总投资 开发投资总额 固定资产投资总额 资金筹措 项目资本金 预租售收入 物业出售部分 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 项目 4124.73 3900.41 224.32 4124.73 3210 914.73 *南**投资管理有限公司

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序号 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5 6 7 8 销售收入 指标名称 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 万元 万元 万元 万元 万元 % % 万元 年 % 项目 6003.27 330.18 255.14 1631.66 407.92 1223.74 41.83 54 2.98 34.89 8.72 26.17 15.55 20.44 562.64 3.32 20.44 营业税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后净利润 投资收益率 物业自营部分 年均营业收入 年均营业税金及附加 年均利润总额 年均所得税 年均税后净利润 投资收益率 全投资财务内部收益率 财务净现值（i=10%) 全部投资回收期 资本金财务内部收益率 12.3.2项目盈利性分析 项目物业销售部分收入6003.27万元，总成本费用3963.44万元，销售税金及附加330.18万元，实现利润总额1631.66万元，应交所得税407.92万元，税后利润1223.74万元；项目物业自营部分年均营业收入54万元，经营税金及附加2.98万元，实现年均利润总额34.89万元，应交所得税8.72万元，税后利润26.17万元；项目效益较好。详见附表-损益表。 12.3.3现金流量分析

项目全部投资财务内部收益率为20.44%，项目投资财务净现值（i=10%）为562.64万元，投资回收期为3.32年，项目盈利性强，详见附表-全部投资财务现金流量表。

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