2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收考试题

2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征

收考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。 A：有租约限制下的价值 B：共有房地产的价值 C：无租约限制下的价值 D：承租人权益的价值

E：工业用地的监测点评估价格

2、__是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A．房地产产品结构 B．房地产供求结构 C．房地产投资结构 D．房地产总量结构

3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。 A．土地费用 B．前期工程费 C．房屋开发费 D．管理费用

4、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法

5、下列不属于民事法律行为成立的条件有。 A：行为人具有相应的民事权利能力 B：行为人具有相应的民事行为能力 C：意思表示真实

D：不违反法律或者社会公共利益 E：执行层的组织协调

6、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．(2009年试题) A：空置率与有效毛收入呈反向变动

B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同

7、最适合用市场法估价的是。 A：用做生产的房地产 B：可销售的房地产 C：出租或营业的房地产 D：仅适用于自用的房地产 E：工业用地的监测点评估价格

8、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A．30% B．45% C．65% D．75%

9、房地产泡沫产生的基础是__。 A．投机需求膨胀 B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发 D．土地资源的稀缺性

10、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。 A：3 B：5 C：6 D：9

E：执行层的组织协调

11、未取得的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 A：《房地产估价师执业资格证书》 B：《房地产估价师注册证》 C：《房地产估价师继续教育证书》 D：《营业执照》

E：执行层的组织协调 12、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。 A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％

E：执行层的组织协调

13、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。 A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况

C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况

14、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

15、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A．有偿 B．有限期 C．有流动

D．有偿有限期

16、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

17、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A．市级购物中心 B．区购物商场 C．居住区商场

D．邻里服务性商店

18、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、 8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。 A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

19、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力

D．不得对抗抵押权 20、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A．财务净现值 B．静态投资回收期 C．财务内部收益率

D．动态投资回收期

21、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。 A．条形基础 B．桩基础 C．箱形基础

D．整体式筏式基础

22、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。 A．一级资质 B．一、二级资质 C．一～三级资质 D．一～四级资质

23、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。 A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系 C．业主目标收益要求 D．物业适应性

24、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。 A：4％ B：7％ C：17％ D：30％

E：工业用地的监测点评估价格

25、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有。

A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 B：国家依法征收的土地

C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地

E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

2、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。 A．管理费

B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用

3、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%

4、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途

C：搬迁补助费 D：建筑面积

E：执行层的组织协调

5、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。 A．本票 B．银行卡 C．支票 D．汇票

6、房产图按房产管理的需要分为。 A：地籍图

B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房产分户平面图 E：宗地图

7、能够构成设计变更的事项包括。

A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量

C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作

8、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。 A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制

D．单一市场集中化

9、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。 A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93%

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