2013铜陵华邦铜陵项目营销总纲

华邦铜陵项目营销总纲

新景祥·铜陵华邦项目组

2013年01月

前言

一、本次汇报目的：

确定项目的整盘营销定位、推广案名及方向；

确定2013年项目B地块销售目标及推售节奏；

确定2013年可执行的相关营销动作。

二、本报告为策略大纲，具体执行细节后期将分阶段制定。

三、本案推广方案及平面设计部分将依据营销总案确定的方向，后期进行专题汇报。

项目认知客群定位

竞争研判

战略定位

（推广策略）

项目形象

价格策略媒体策略

推售策略客户策略

客户形象

利基诉求

概念导入策略展示互动策略

战术定位

（营销策略）

项目背景

销售目标审视 & 核心问题界定

服务体验策略W HO

我是谁？

HO W

怎么卖？

W HAT

成为谁？

报告思考逻辑图

回款目标：

2013年B 地块年实现4个亿回款 （销售量需达到7.5万方） 保价目标：

实现成交均价不低于6000元/平米

营销目标 品牌目标： 实现华邦品牌在铜陵市场的全面落地

价格为先，保证去化速度

提升品牌 、首期开发目标（短平快） 目标 理解 2013年营销目标

目标分解

2013年工程进度：

2013年整体开工量——30万方！

2013年可达预售条件楼栋：

5 月——1# (2.5万方)、2# （2.5万方）

8 月——3#（2.1万方）、4 # （2.5万方）、 6#（2.6万方）

10月——8# （1.2万方）、10#（2.6万方）

2013年可推货量13万方！

目标分解

目标：

2013年回款目标——4亿！

按照90%的回款目标计算：

2013年总销额需达到4.5亿！

结合本案6000元/㎡销售均价预估销量：

要求2013年销售量达到7.5万方！

30% 第一梯队 （5500元/㎡以上） 第二梯队 5000-5500元/㎡ 第三梯队 5000元/㎡以下 38% 32% 40-60万 40万以下 60万以上 16%

60% 24%

总价段市场容量示意图

单价段市场容量示意图 目标审视

项目目标去化： 7.5万方/年 竞争市场容量： 65万方/年 说明： 本案单价占位第一队，总价主力区间为40-60万之间。 铜陵市住宅市场成交量： 2010年53万方、2011年55万方；2012年截止10月59.27万；根据我司对近几年铜陵住宅市场去化情况分析，预计2013年竞争市场容量较2012年稳中有升，预计可达65万平米。

审视1：

从本案所在的5500元/㎡以上的单价段来看，

铜陵市场容量为20.8万方，意味着每售出约3套该价位段的房子至少有1套属于本案。 本案核心问题：

主要矛盾：如何提升项目整体形象，在第一梯队具有绝对竞争力？ 次要矛盾：如何突破市场竞争，精准有效扩充客户容量？ 审视2： 从本案所在的40-60万的总价区来看， 铜陵

市市场容量为39万方，意味着区域内每售出

约5套该总价段的房子就有1套属于本案

总价段 要求客户容量支撑

高单价 要求高形象支撑 目标下的核心问题

核心问题解决

解决方向：

1、立足华邦企业品牌形象，使企业品牌完美落地，为项目形象奠定良好的基础。

2、充分挖掘项目中心地段优势及资源配套的利好

3、注重项目自身品质和细节打造及展示，为树立良好的形象和口碑传播提供支撑 主要矛盾：如何提升项目整体形象，在第一梯队具有绝对竞争力？

次要矛盾：如何突破市场竞争，精准有效扩充客户容量？ 解决方向： 1、诉求精准（核心卖点、推广主题） 2、渠道精准（目标客户细分、渠道推广的针对性、有效性、持续性）

3、投放充分（高举高打，制造轰动效应、占领市场制高点）

报告目录 项目认知与形象 竞争研判及筛查 客群定位及深入 战略定位及推广 营销战术及执行 1 2 3 4 5

项目认知与形象

项目本体认知

项目形象定位

铜陵城市空间发展策略：采取

“中优、北拓、东扩、南调、

西联”的空间发展策略，依托

中部地区，以向北发展为主、向东和向南发展为辅。未来一段时间发展的主攻方向是经开区（东北方向）。

本案位于老城区北部边缘，且

毗邻经开区和环天井湖区域。

三区交汇的城市腹地，具有不

可复制的地段价值。

环天井湖区

经济开发区

老城区

本项目位于三区交汇的城市腹地，老城区北部边缘地带，中心蔓延区，属于老城区与未来新中心的连接地带，具有得天独厚的区位和不可复制的地段价值。

项目本体-城市区位—三区交汇，大铜陵核心

本案

铜都大道 翠湖一路

石城大道 铜官大道 北京西路 本案

本案东侧为城市南北向交通主干道

石城大道。北侧为东西向交通主干道铜官公路。沿石城大道、铜官大道均

可到达长江路、义安大道、北京路商业街，交通十分便利。 可快速通达老城商业中心（约2.9公

里）、天井湖（约3.5公里）、翠湖公

园（约2公里）。 项目本体-交通条件

项目南邻北京路、东临主干道石城大道、西邻铜官大道，连接传统市中心和国家级经开区，项目通达性佳。

项目周边2km 内，目前配套资源一般，未来随着项目自身配套的完善与片区的逐步成熟，未来三年内项目周边生活配套一应俱全。

外部配套：

项目北部紧邻嘉华国际，随着大润发、金逸影城的进驻，加速生活配套的成熟； 项目南部紧邻老城区核心商圈，坐享老城区核心生活配套； 项目西侧临近北斗星城——未来铜陵高

端商业中心。

三大公园：除项目自身配置市政公园，天

井湖公园和翠湖公园近在咫尺。 项目本体-资源配套

内部配套：

农贸市场；

公园、幼儿园、中学、老年大学； 主题特色步行街，集中式商业。 2km 本案

新苑小学 嘉华国际 大润发 金逸影城 北斗星城 43万㎡商业配套 老城区商业配套 农贸市场 集中式商业 公园、学校

公园

公寓 集中式商业 学校

叠加别墅

写字楼 花园洋房 高层住宅

底商 农贸市场

项目体量较大、物业形态丰富、功能配套齐全。自身规划有高端住宅、商业、商务办公、学校、农贸市场、公园，具有实现自我中心化的条件和打造高档社区的基础。

项目本体——整体规划

公建配套

建筑面积（平方米） 30班中学

22561.14 12班幼儿园

3600 老年大学

9108.7 农贸市场

5000 城市公园 29608 经济指标 A6-7地块 占地面积 74856.33 总建面积 268025.36 住宅总建面 197354.4 容积率 2.64 B 地块 占地面积 88425.12 总建面积 270099.0 住宅总建面

181770.0 容积率 3.00

HOPSCA 豪布斯卡

HOTEL 酒店

SHOPPING 购物 CULTURE 文化

APARTMENT 住宅 OFFICE 办公

PARK 公园 本项目规划物业类型丰富，

是将居住、商业、酒店、商务、文化娱乐、休憩等集合为一体， 各功能有机统一，

并相互促进的 高度集约化复合建筑群 项目本体—属性认知

“HOPSCA” 我们称之为：

整体认知

铜陵市中心，80万方高端城市综合体17

项目认知-价值梳理

规划体量 风情建筑 中心地段 商业配套 优质教育 生态公园 高端物管 价值体系

品牌 安徽著名地产企业 专业地产运营商 中央区绝版黄金地段 交通枢纽之地 10万平米高端商业街

高端品牌汇集 地中海特色风情 纯正浪漫异域情调 40亩低碳生态公 低碳生活新理念 一站式全龄化教育模式 完备教育体系 80万方城市首席HOPSCA 全品类物业 安徽著名地产企业

专业地产运营商

核心卖点1：●中心区位

项目认知-核心卖点

?扼守石城大道与北京路两条城市干道，交通便捷

?老城区与新城区交汇枢纽地带

?大铜陵发展的中心位置

经济开发区

板块

主城区板块

天井湖板

块

本案

核心卖点2：

●国际化的全能生活配套

?80万平米大型城市综合体物业，物业形态丰富，演绎多种生活方式。涵盖居住、商业、商务、购物、休闲娱乐等多种功能，满足业主们全方位的生活。

这里是城市的休闲中心，享受最轻松的惬意时光，城市的家庭客厅。

这里是城市的时尚中心，拥有最前沿的时尚动态发布，城市的T型舞台。

这里是城市的娱乐中心，酒吧、SPA、健身、街舞…… ，城市的玩乐天堂。

这里是城市的生活中心，城市里，繁华中，层峰阶层顶级私享圈层。

这里是城市的人文中心，人文圈，优雅汇，升华城市生活格调

竞争形象及筛查

竞争市场分析

项目利基诉求

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/8kye.html