20110610营口项目工作建议书（世联） - 图文

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营口西市住宅开发项目 全程营销服务工作建议书

稳健 创新 服务中国

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目 录

第一部分 世联的服务价值

一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍 ………………………………5 二、世联服务特色…………………………………………………………11 三、世联服务体系…………………………………………………………13

第二部分 世联项目服务方案

四、客户需求理解…………………………………………………………15 五、项目研究思路…………………………………………………………16 六、工作成果大纲…………………………………………………………19 七、商务报价………………………………………………………………23

第三部分 世联服务质量保障体系

八、世联提供服务的核心优势……………………………………………25 九、世联顾问服务的质量保障方法………………………………………30 十一、世联服务的顾问案例………………………………………………38

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第一部分 世联服务价值

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一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍

发展历程

世联地产顾问（中国）有限公司于1992年6月在香港成立，是国内最早从事房地产专业顾问的公司之一。经过17年的发展，现已成长为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，被国家建设部评选为?国家一级咨询机构?，是中国土地估价师协会注册许可在全国范围内执业的土地评估机构，被中国房地产估价师学会推选为常务理事单位。世联亦为中城联盟（中国著名地产企业非政府组织）成立以来，唯一吸纳的顾问代理服务机构。

20092008在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商三大区域业务布局咨询+实施服务模式2007整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立全国化布局继续推进国内A股市场上市房地产综合服务企业第一家200620052004正式明确珠三角、环渤海、长三角三大业务区域天津公司成立环渤海布局形成世联行成立建立经纪业务17年发展历程品牌价值超过16亿元200320022001199919971993上海公司成立长三角战略启动广州公司成立奠定珠三角战略基础北京公司成立由区域公司向全国化公司的战略起步世联顾问业务高端起步Since开始对各种物业类型代理销售的全面探索在深圳注册成立世联深圳公司

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服务中国

世联旗下拥有23家分支机构，截至2009年，已为全国近100个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高质量的房地产综合服务。

世联地产以深圳为总部，逐步建立起珠三角、长三角和环渤海三大业务中心，形成?咨询+实施?独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。

-- 秉承?专业解决中国地产问题，为客户挖掘价值?的理念，我们追求不断地在市场中为客户发掘价值，节省交易成本，降低专业风险，并实现客户的最大利益。

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服务客户

世联为大中城市政府机构及类政府机构提供各类顾问与咨询服务。

全国各城市政府机构客户

世联服务的开发机构包括全国性的知名企业、上市企业、大型国企等。

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世联业绩

公司盈利能力持续增强，2009年实现营业收入7.34亿元人民币，较2008年增长44.4%，2006年-2008年的营业收入复合增长率为22%。

顾问策划业务——中国房地产咨询第一品牌

世联地产始终坚持以影响行业的专业服务带动业务的持续高速增长。顾问策划是世联地产独特的高端服务，提供了从土地开发全程到物业开发全程的完善的咨询服务链条。2004-2007年，世联的顾问策划收入居国内同行业第一，竞争优势明显。2006-2008年，世联顾问策划业务收入年平均复合增长率近60%，保持快速增长趋势。2008年，在全国房地产市场调整的情况下，世联顾问策划业务收入比上年增长近16%，表现出良好的抗风险能力。

代理销售业务——中国物业代理的知名品牌

凭借400 多个项目的市场操作经验，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、建筑策划、营销策划、销售代理等?纵向一体化?的地产专业服务链。

2008年,在全国房地产市场成交量萎缩和成交价格下降的情况下，世联代理销售业务依旧保持增长态势，同比增长8%，持续保持市场领先地位。 2009年，公司代理销售业务发展飞速，营业收入同比增长76.5%。

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世联主要出版物

-- 专业类：《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《深圳房地产产权手册》、《深圳楼宇买卖手册》、《土地经济问题》、《策划 〃 世联报告》

-- 资讯类：《楼市中国》、《地产评论》、《市场月报》

-- 随笔类：《世联观察：景气循环中的市场2007～2009》、《前线故事》、《认识》、《在场》

-- 丛书类：世联10年?城市地产系列丛书

——《新都市主义?CONDO与小户型》、《社区?大盘出路》、《CBD?写字楼与国际公寓》、《城界消失?旅游地产》

世联地产顾问丛书

——《轨道黄金链：轨道交通与沿线土地开发》、《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发?城市运营的出路》、《新城模式：国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮》

世联荣誉

2009年

_ 2009中国房地产策划代理综合实力TOP10 _ 2009中国房地产策划代理品牌价值TOP10 _ 2009中国房地产诚信企业 2008年

_ 2008中国房地产策划代理综合实力TOP10 _ 2008中国房地产策划代理品牌价值TOP10 _ 2008中国大学生十大行业最佳雇主（房地产行业） 2007年

_ 2007中国房地产策划代理综合实力TOP10 _ 2007中国房地产最佳综合服务品牌

_ 2007中国房地产策划代理企业品牌价值TOP10 _ 中华英才网杰出人力资源管理企业 2006年

_ 2006中国房地产最佳综合服务品牌 _ 2006中国房地产策划代理综合实力TOP10

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_ 2006中国房地产策划代理品牌价值TOP10 _ 2006年全国优秀房地产经纪机构 2005年

_ 2005中国房地产策划代理百强企业百强之星 _ 2005中国房地产策划代理品牌价值TOP10 _ 2005-2006中国住宅策划代理机构百强 _ 2005中国品牌年度大奖 _ 2005中国地产AAA级信用企业 _ 2005中国诚信地产经纪10强 ……

我们的愿景：

世联地产以?为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题?作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。

我们的使命：

持续推动中国房地产市场发展的服务力量。

我们—— 因团队而强大 因做足功课而专业 因郑重承诺而有信誉

因为客户发掘物业价值、降低交易成本而解决中国房地产问题

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187414536.doc 二、世联服务特色 通常客户对咨询公司的服务会有三大担心: 会不会是?行货?？ 是否客观、公正地代表第三方意见？ 方案建议是否可执行、可落地？ 世联通过独特的定制化服务模式，借助强大的世联体系化的平台支持，避免产生以上问题。 世联服务独特性: 以客户为导向平台支持以市场为导向以结果为导向 本报告是严格保密的。11、以客户为导向 世联的服务成果既不是简单报告的堆砌，也不是线性的市场数据推导，而是凭借多年积累，对处于企业不同发展时期或者项目不同开发阶段的客户需求的深刻理解，为客户提供量身定制的体系化服务。 2、以市场为导向 市场是顾问公司的核心价值之一，市场发展是不以某个大师意志为转移的，只有遵循市场发展的客观性和规律性，才能确保项目运作成功。 世联十七年来服务了中国各类型城市中的数百家开发企业，对于影响市场发展的基本构成要素（土地和资金、政府和开发主体、竞争和消费者等）有着深刻的理解，对其发展规律的把握是世联顾问的核心能力，也是我们为客户提供前瞻性服务的基础 3、以结果为导向 世联的服务成果不仅仅停留在解决方案建议层面，而是致力于推动解决方案的P.10

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执行，在整个项目的运作过程中，我们将与客户一起共同协商，整合服务链上的各方合作资源来实现解决方案

综上，世联的服务将确保项目在开发的全过程能够在一个统一的平台上达到价值最大化，从而实现——开发增值、产品增值和营销增值的复合增值体系，最终，开发企业和开发项目将获得：

1.方向正确性，降低开发试错成本

以开发目标为指导方针，确保各阶段工作准确高效衔接，从市调的科学性和有效性、设计的细致和无偏差的落地到营销的专业化和精细化管理，从而确保项目开发始终走在正确的道路上。

2.成果可控，方案可执行

一方面，通过对确保与发展商、设计单位的工作衔接和设计沟通通畅及时，使技术思路能够全面、细致、无偏差的落实到规划设计方案上，另一方面通过确保执行过程中策略的贯彻并使得项目的卖点能够准确传达给合作资源并最终对消费者产生购买刺激。

3.促进合作资源有序统一工作

项目从规划到蓝图，需要各个合作方都能够深刻理解实现目标的市场策略和手段。世联在全程服务中将首先对工作目标达成共识，通过与各个合作方深入沟通项目市场实现的策略和手段，协助客户就设计落地（设计公司）、宣传推广落地（广告设计、室内设计）等环节的质量进行把控，令专业资源工作效率更高。

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三、世联服务体系

基于四大项目阶段，世联通过?专业成果?+?过程服务?来保证服务的专业性和连贯性（见下图）

我们不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商， 对各阶段成果的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升开

发效率和物业价值

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第二部分 本项目世联服务方案

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四、客户需求理解

项目基本情况

? 项目位臵：营口西市辽河北部

? 占地面积：约34万㎡（其中启动区占地约7.37万㎡） ? 建筑面积：约80万平方米 ? 物业类型：住宅 ? 容积率：约2.35 ? ……

基于以上对项目的理解，世联将为您提供以下几个阶段服务： 第一阶段：开发策略研究服务

主要成果为《项目整体定位及开发策略研究》 第二阶段：产品研究服务

主要成果为《启动区物业发展建议》 第三阶段：营销执行服务 主要成果为营销代理服务

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五、项目研究思路

项目界定

根据项目的基本情况及客户需求，结合世联过往项目操作经验，我们认为本项目可界定为：

城市规划新区大规模住宅开发项目

面对大规模住宅开发，开发企业通常关注以下问题： ? 客户量够不够？

? 需要什么样的资金安排来保证项目的持续开发成功？（例如启动资金需要

多少？每年滚动资金需要多少？……） ? 能否保证持续领先的产品力？ ? ……

世联认为大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是产品价值复合、产品线丰富，所以解决方案的制定应是框架性的、弹性的系统工程，以保证区域规划的前瞻性、先进性。

基于多年来在大规模住宅开发项目中的丰富实操经验，我们认为此类项目的系统解决方案应该围绕七大核心问题的研究而制定 问题一：项目所在的区域价值定位

问题二：项目核心能力或独特的竞争力是什么 问题三：分期开发策略的制定 问题四：各开发周期客户如何选择 问题五：配套开发策略 问题六：项目如何启动 问题七：启动期如何立势

关于区域价值的思考：基于城市发展的大思维挖掘区域价值

关键词：中心化，而非中心

在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、

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人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，基于区域整体发展的角度挖掘价值，为大盘实现核心吸引力，形成?中心化?，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市互为增值。

关于项目核心能力：基于动态的竞争研究确定可持续的项目核心能力

关键词：阶段产品亮点确保持续的市场刺激

项目在开发过程中环境是动态变化的，大盘的开发目标是要保证能够持续领先。首先在规划设计上，必须体现出项目核心能力，这种核心能力往往与项目独特的资源相连；接下来是关于分阶段的产品形式和产品力创新，没有必要全面创新，只要考虑不同时期市场竞争和客户群体的变化，保证每个阶段都有产品亮点。

关于开发策略的制定：以财务目标为核心的开发策略。

关键词：大规模开发的利润来源于开发节奏

以财务目标为核心制定开发节奏和时序，明确在公司的整体布局中项目承担的责任，并基于分解阶段性盈利和整体盈利，明确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用，通过物业类型的演变、开发强度变化、组团之间的差异、配套力的释放，不断给市场新的刺激点，给消费者成交的理由。

关于客户选择：随着开发进程的推进，客户选择是一个动态过程

关键词：主流市场整盘覆盖，阶段性选择细分市场

城市新区大规模项目要立足于主流客户群，并且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。一般来说，城市边缘陌生区的客户可能有：主动郊区化人群、被动郊区化人群、外地/郊县人群等。同时我们也看到，大盘的客户不是一成不变的，要关注客户群体的转化，主动选择客户，比如，启动客户群与核心客户群可能存在差别。

关于配套开发策略：配套开发策略的制定是项目成功的关键

关键词：商业开发首先要为住宅增值

? 大规模开发的配套首先是用来展示生活方式、用来示范品质

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的，商业价值的培育期则相对较长，其利润在区域成熟前往往来自于对住宅价值的提升，因此，配套是项目核心竞争力的组成部分，商业价值最大化不是项目的单一目标。

? 大规模开发的配套一般是分级次的，在定位阶段弄清楚配套的

分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题至关重要，在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败。

关于启动：兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择

关键词：关注现金流

大规模区域开发的规模属性决定了盈利来源的多样化，因此整个启动策略的确定与其长期开发目标、区域整体定位以及预期盈利模式紧密相关。通常启动期首先要考虑企业对现金流的要求，所以大规模项目启动的主要思路是：规模取势、定位示范、品质展示和资源利用。

关于启动期营销：营销创造价值

关键词：大盘，立势是关键

大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己?营造区域价值?，需要做边界界定和区域营销。‘强势’是大盘营销的特色，大盘往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。强势有利于形成区域中心化与区域价值 。启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。在各期开发过程中不断进行?脉冲式?的刺激，保证持续成功开发。

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六、 工作成果大纲

以下所列之所有顾问服务内容，均以贵司以净地形式拿到该项目、且尚未进行规划设计为假设前题。如贵司所处的项目阶段有所不同，我司将与贵司另行协商服务内容与费用。

第一阶段：项目整体开发战略研究阶段服务内容 《项目整体定位与开发策略》报告大纲

前言：研究背景

a) 客户战略思考及预期目标 b) 本项目限制条件 第一部分：基础资料研究 第一篇：当地宏观背景分析 a) 城市总体规划及发展格局 b) 城市及区域的产业结构

c) 区域交通、公共设施、景观资源等规划 d) 城市及区域的人口结构

e) 项目所在区域整体定位及在城市发展中的机会 f) 本项目在区域规划中的地位 第二篇 城市整体市场研究分析 a) 城市总体市场发展阶段分析 b) 城市住宅市场板块格局分析 c) 各区域市场分析

? 区域功能与价值定位 ? 区域市场成熟度 ? 产品类型 ? 各类产品供应量 ? 价格平台 ? 客户群 ? 购买驱动因素 d) 项目所在市场的发展机会 第三篇：区域住宅市场分析 a）区域内竞争项目分析

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? 项目规模 ? 产品形式 ? 开发进度

? 规划及产品特色、卖点 ? 市场供求情况 ? 价格水平 ? 客户群特征

? 竞争项目竞争力评价 b) 区域市场需求市场分析

? 客户细分类型 ? 客户需求特征分析 ? 客户价值诉求及变化趋势 ? 客户购房行为的关键驱动因素 c) 竞争中本项目的机会及威胁 第四篇：类似项目案例研究

a) 开发模式（总体定位与核心区）

b) 规划模式（指标分配、功能构成及布局） c) 产品模式（产品组合及演变模式） d) 客户构成（客户来源及演变） e) 配套开发模式 f) 资源利用

g) 与区域资源的价值联动 h) 成功关键驱动因素 i) 对本项目的借鉴点 第五篇：项目条件与地块解析 a) 项目区位及区域概况

b) 地形地貌、对外交通、项目规模 c) 项目资源分析

d) 区域发展的机会与面临的问题

第二部分 项目整体定位及开发策略 第一篇：项目整体发展战略 a) 项目整体发展战略定位

b) 整体形象建议 c) 物业组合建议

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d) 规模配比建议 e) 客户建议 f) 价格建议 g) 园林景观建议 h) 配套建议 i) j)

整体规划建议 开发分期建议

k) 启动区策略

? 启动模式选择 ? 启动区选址建议 ? 启动区规模建议 ? 启动区客户定位 ? 启动区物业类型与配比 ? 启动区物业价格定位 ? 启动期规划增值体系 ? 启动区价值展示策略

第二篇：经济评价

a) 开发成本各项测算依据 b) 资金投入、回款计划安排与预测 c) 销售收入预测 d) 总投资预测 e) 利润预测 f) 现金流量分析 g) 经济效益指标分析

第二阶段：项目启动期开发策略研究阶段服务内容

第三部分：启动区物业发展建议 第一篇：项目定位回顾与发展建议原则 a) 项目定位

b) 物业发展建议原则

第二篇：总体规划设计要点建议 a) 产品形式建议

b) 物业分布与组团设计要点建议

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c) 交通组织要点建议 d) 区隔要点建议 e) 景观要点建议 f) 配套要点建议

第三篇：建筑单体设计要点建议

a) 立面设计要点（外立面风格、色彩、材质等）

b) 平面设计要点（平面层、户型配比、面积区间、单元组合、

功能布局等）

c) 剖面设计要点（层高） 第四篇：园林景观设计要点建议 a) 园林景观主题建议 b) 园林景观形式建议 c) 园林景观功能及组合建议 d) 园林景观布局建议 e) 园林景观要素设计建议 第五篇：配套设施设计要点建议

a) 商业配套建议（规模、位臵、业态、价格/租金、产品形

式）

b) 停车场建议（位臵、建面、车位数量及配比） c) 硬件配臵建议（基本配臵、附加配臵） d) 物业服务

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第三阶段：项目营销执行阶段服务内容

针对本项目将提供全程的营销策划代理服务，包括 营销策划服务 、销售代理服务、服务内容如下表所示：

服务阶段 服务内容 服务形式 目的 服务时间 ? 项目整体形象定位 ? 《项目营销战略与策? 入市时机评估 整体销售节奏 第一阶段 营销策划 ? 确定项目市场推广形象 ? 指导形象包装和宣传包装方案 ? 指导媒体推广方案 购和开盘 ? 确定销售价格 30个日历天 开盘前二、三个月提交 开盘前15天提交 开盘前一个月提交 略》 ? 《销售执行报告》 ? 《内部认购方案》 ? 《开盘方案》 ? 各阶段宣传推广策略 ? 制定开盘策略 ? 确定价格策略 ? 制定内部认购方案 ? 《价格案》 以报告形式提交成果 ? 指导项目内部认 ? 具体落实《项目销售执行报告》有关内容： 现场包装 形象包装 ? 组建销售队伍 第二阶段 销售执行 ? 销售现场包装 ? 销售工具 ? 销售代表的招聘、培训 ? 销售文件准备 世联委派销售经理和策划经理在销售现场服务 ? 准备销售 具体工作周期根据项目进展和客户要求双方协商而定。 ? 开盘准备 ? 制定具体的销售执行方案 ? 根据市场变化对销售策略进行动态调整 ? 建立销售现场的管理秩序，现场管理

? 销售代表的现场管理 ? 完成项目销售目? 销售报表 世联委派销售团队和策划团队现场服务 标 具体工作周期根据客户要求双方协商而定。

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七、商务报价

就贵司提出的顾问咨询费用一事，经我司执委会慎重商议，为配合贵公司的项目进展与顾问需求，本着真诚合作的态度，我司将顾问服务阶段以及各阶段报价如下表，以供贵司选择与参考：

工作阶段 工作成果 工作周期 35个日历日 15个日历日 月度服务 取费 55万 25万 费率1.2%—1.4%/月 整体定位研《项目整体定位与开究阶段 发策略研究》 物业发展建《启动区物业发展建议研究阶段 议》 营销执行阶段 提供营销代理服务 以上为此类项目标准报价，针对本项目的详细报价还需与贵司进一步沟通后，再行制定。

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第三部分 世联服务质量保障体系

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八、 世联地产提供服务的核心优势

世联地产以?全面提升客户核心竞争力?为服务理念，把每一次服务视为一种长远关系的奠基石，坚持与客户共同成长的信念与目标。作为持续推动中国房地产市场发展的服务力量，世联秉承在多年专业实践中积淀的视野、方法、客户、平台、人才等领域的领先优势，不断为客户提供稳定而高效的顾问咨询服务。

1. 视野领先——塑造真正的全国视野

世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中城市。目前，世联地产已建立起深圳区域、上海区域和北京区域三大业务中心，在北京、天津、哈尔滨、大连、沈阳、西安、上海、广州、杭州、厦门、西安、沈阳、东莞、惠州等城市设立分支机构，集中在中国经济最发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务

迄今世联地产已参与国内900多个地产项目的发展顾问；策划和销售代理物业项目逾500个，实际销售金额超过900亿元；历年累计评估总值逾6600亿元

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2. 方法领先——致力于成为领先咨询方法的提供者和行业标准的制定者 ? 世联顾问主要工作方法

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? 世联行业原创成果和创新理念的传播

世联与多家网络巨头合作，探究市场本质和走势，并且通过每年出版大量期刊和书籍传播原创成果和领先理念。

3. 客户领先——服务于领先机构的丰富经验

我们有着服务中国内地大型企业的经验，这些全国标杆客户与世联地产持续合作反映了世联地产作为中国房地产顾问第一品牌的领先地位

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世联同时专注于成为中国各级政府的智力脑库，为各级政府提供具有专业价值的决策依据。多年来，我们与北京首都规划委员会、海口市政府、三亚市政府、深圳市国土资源局、深圳福田区重建局、深圳盐田区政府、苏州工业园区管理委员会、佛山南海区政府等各级政府机构建立了长期而卓有成效的合作关系。

4. 平台领先——庞大的KMS平台沉淀、研发和应用最新的成果

世联知识管理系统历10余年累积，已达超过1000个策划与顾问项目总结和经验沉淀；超过346个代理楼盘的详细销售数据；超过75万条客户信息。为世联项目操作人员?站在巨人的肩膀上再创造?提供了可靠保障，从而保证企业享有的每一次服务都是在众多成败经验基础上的定制化服务，从世联的角度已为企业做过一轮风险筛选，从而能将企业的试错风险降至最低。

5. 人才领先——专业的人力资源保证

世联目前在多个业务领域已拥有超过3000名员工，其中囊括了城市规划、建筑设计、经济、管理、工程、法律、市场营销等方面的高素质专业人才。

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九、 世联顾问服务质量保障方法

经过多年客户服务实践的不断总结，世联形成了独具特色的?C3?质量控制体系，确保服务品质优良而稳定。

?三次三级评审? （chief executive Checking）

?多维团队架构?（multi-resource Cooperation）

? 团队职责：实施项目管理、项目全程跟进、节点成果提交、客户持续沟通

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? 依托资源：建筑、经济、开发复合背景专业人员、强大的顾问工作平台、完

善的培训体系支持

? 团队职责：调配公司资源、探讨技术思路、评审节点成果、监督服务品质 ? 依托资源：资深专业权威、十七年组织智慧、业内领先项目流程管理

? 团队职责：关键节点会诊、项目难点专题攻关、定制化创新研发、沟通培训

支持

? 依托资源：世联顾问研究发展中心（RDC）提供持续的创新研发和技术专题支

持；世联全国信息呼叫中心（ICC）提供全天候的世联平台信息整合和全国案例查询支持；世联专业合作伙伴公司（APC）提供专业经验、资源与渠道 多维团队合作模式示意图：

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?客户参与机制?（Customer participation）

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十、大连世联简介及服务案例

大连公司历史及业务范围

2007年12月大连世联兴业房地产顾问有限公司正式成立，经过3年多的快速发展，业务规模实现100%的增长，现公司组织架构完整，员工人数已超过240人。

大连世联业务范围已覆盖包括中山区、沙河口区、西岗区、甘井子区、高新园区、旅顺口区、金开区和普湾新区等多个区域。目前涵盖房地产开发咨询、营销顾问和销售代理三大服务体系。自2001年进入大连以来，秉承?发掘物业价值，降低交易成本?的核心理念与万科、鲁能、远洋、亿达、海昌等知名开发商合作，提供?咨询+实施?的世联专业服务。凭借10年的城市深耕，目前已经成为世联地产华北区域的重要核心基地。

各业务板块介绍：

? 顾问策划业务——中国房地产咨询第一品牌

世联为大连市场的众多开发企业提供专业的前期顾问服务，先后服务的客户达50多家，合作客户覆盖政府机构、全国性的品牌开发企业、本地成长型开发企业等。如为政府机构提供的新体育中心区域开发建议项目，与远洋合作的?红星海世界观?项目、与鲁能合作的?东方优山美地?项目、与亿达集团合作的?软件园?区域多个项目、与中信合作的?中信东港综合体?项目、与复地合作的?复地东港?项目、与新星合作的?星海湾综合体?项目等60多个前期顾问项目。

世联顾问已成为大连市场公认的前期顾问?第一选择?！

? 代理销售业务——中国物业代理的知名品牌

凭借全国近400多个项目的市场操作经验，并基于对大连城市、市场、客群发展规律深刻理解，大连销售代理业务已逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、建筑策划、营销策划、销售代理等?纵向一体化?的地产专业服务链。

曾经服务和正在服务的客户近20家，如万科、远洋、鲁能、瑞安、亿达、华锐、中铁等全国大型品牌开发商。其中与本地知名品牌开发企业——亿达集团已形成战略合作伙伴关系，并先后代理销售旗下近70%的楼盘，年销售率达95%以上。现大连世联代理楼盘项目达20个，项目分布广阔，其中包括高新园区、星海湾、旅顺南路、机场新区、东港等城市热点地区。

2010年大连世联销售金额超55个亿，现已成为大连最具影响力的房地产综合服务机构。

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合作单位

亿达集团：学清园 国际新城 宅语原 东方圣荷西 蓝湾 亿达.杰特 软景E居 东方圣克拉 瑞安集团：瑞安.大连天地

万科集团：万科.溪之谷 万科.天麓 万科海港城 鲁能集团：东方.优山美地 润德地产：润德.北京公园

华锐集团：华锐东港第项目、华锐东港综合体项目、华锐蓝渤湾项目 友谊集团: 友谊鲍鱼肚项目、友谊金石谷项目 海昌集团：海昌星海湾项目

泰达集团：泰达大连美爵酒店项目、泰达.生态慧谷 中庚集团：塔河湾项目 中铁集团：高新园区项目 中拥集团：东港项目 新星集团：新星星海湾项目 保成地产：保成大黑石项目 一方地产：一方小窑湾项目

华业地产：华业星海湾项目（一期产品建议） 远洋地产：红星海世界观项目 亿诚地产：普湾新区御景湾项目 长鹭地产: 椒金山项目

大力地产：机场新区橄榄季项目 恒宇地产：金州项目

中信集团：中信东港综合体项目 复地地产：复地东港综合体项目

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大连世联架构

大连总经理客户部 代理事业部顾问部 财务部 综合服务部 人力资源部 行政部 100代理拓展部 80代理事业一代理事业二销售管理部 顾问事业部 东部西部北部顾问拓展部 6040平台管理部 200第一季度第三季度策划管理部

——我们的核心价值观 我们因团队而强大 因做足功课而专业 因郑重承诺而有信誉

因为客户发掘价值、降低交易成本而解决中国房地产问题

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营口西市项目服务工作建议书

顾问咨询业务案例

案例一：中信大连港综合体项目

委托客户：中信地产 委托时间：2010年下半年

项目属性界定：城市CBD延伸区，竞争热点；城市 大规模综合开发项目

项目规模：总建筑面积约123万平方米，其中公寓70 万平方米 客户困惑：

? 持有型和居住型物业的组合与功能定位 ? 如何保证整体项目持续、滚动开发 ? 70万平公寓的开发和销售进度

工作成果：

? 持有型物业与销售型物业的关系研究 ? 项目整体定位及开发策略 ? 启动区策略 ? 营销策略

案例二：复地东港综合开发项目

委托客户：复地集团 委托时间：2010年下半年

项目属性界定：城市CBD延伸区，竞争热点；城市 大规模综合开发项目

项目规模：总建筑面积约46万平方米，含商业、办公、 酒店、公建住宅、纯住宅 客户困惑：

? 持有型和居住型物业的组合与功能定位 ? 开发策略

工作成果：

? 持有型物业与销售型物业的关系研究 ? 项目整体定位及开发策略 ? 启动区策略

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案例三：大连一方集团小窑湾别墅项目

委托客户：大连一方集团 委托时间：2010年下半年

项目属性界定：城市规划新区大规模低密度高端物业 项目规模：占地30万平 客户困惑：

? 大规模项目在长期开发中如何保持持续的驱动力？

? 如何在开发过程中，逐步享受小窑湾国际商务区规划落实的

利好？

? 怎样实现超越大连市场的高端别墅定位？ ? 在区域不成熟时，如何吸引客户？ 工作成果：

? 规划新区（CBD、政务区）由规划期到成熟期的发展规律 ? 一线城市顶级别墅案例及相似容积率大规模别墅开发案例借鉴 ? 一线城市及本地别墅发展趋势分析 ? 大连别墅市场客户分析 ? 本项目核心价值点分析

? 本项目产品、配套、景观等指标及标准建议 ? 启动区建议

案例四：大雪集团普湾新区项目

委托客户：大雪集团 委托时间：2011年上半年

项目属性界定：三线城市陌生区住宅开发项目 项目规模：占地约13万平，建面约18万平 客户困惑：

? 如何消除在心理上的区域陌生感？ ? 如何建立本案的核心价值点？ ? 我们的客户是谁？

工作成果：

? 普兰店房地产市场发展趋势及机会研判 ? 重要竞品案例研究 ? 客户研究

? 本项目的核心价值点及市场占位 ? 物业组合及产品面积配比建议 ? 配套、景观等指标建议

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案例五：沈阳金沙集团本溪旅游地产项目

委托客户：沈阳金沙控股有限公司 委托时间：2010年上半年

项目属性界定：三四线城市群大规模旅游新城开发项目 项目规模：占地约250万平 客户困惑：

? 用地资源不够强势，如何利用旅游资源打造核心驱动力？ ? 三线城市易达房价天花板，如何地产销售与旅游开发之间的

平衡？

? 本溪及周边地区尚未形成度假客群的大趋势，游客及购房客

户从哪里来？ 工作成果：

? 沈阳一小时经济圈发展趋势及机会研判

? 沈阳一小时经济圈旅游及度假物业市场趋势及机会研判 ? 成功度假区启动和开发案例借鉴 ? 发展战略及核心驱动设施建议 ? 地产开发及分期建议 ? 启动区建议

案例六：大连华锐综合体项目

委托客户：大连华普臵业有限公司，大连华灏臵业 委托时间：2010年上半年

项目属性界定：城市CBD延伸区，竞争热点；城市综合体 项目规模：总建筑面积约11.97万平方米 客户困惑：

? 从市场的角度，依据开发商目标要求，在保证速度的同时实现公寓价值最大化，并将酒店价值赋予可售的公寓物业 ? 酒店如何实现特色化定位及功能定位，能够在未来众多酒店中脱颖而出，实现酒店良性可持续经营，并借助酒店提升综合体整体价值最大化 工作成果：

? 酒店主题定位 ? 公寓整体定位

? 酒店与公寓的关系研究 ? 酒店经营管理模式研究

? 国内外知名酒店研究及成功关键要素 ? 特色主题酒店研究及成功关键要素 ? 艺术主题酒店研究及成功关键要素

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案例七：新星星海湾项目

委托客户：大连新星集团有限公司 委托时间：2010年上半年

项目规模：总占地面积约1.7平方米，总建面约15万平米。

客户困惑：

? 项目是开发商由市郊住宅开发转向城市中心综合性物业开发的首个项目，应发展怎样的物业组合？ ? 采取何种开发策略和竞争策略？ 工作成果：

? 市场机会的寻找（公寓、写字楼、商业、酒店） ? 综合体开发策略案例借鉴 ? 整体发展战略和物业组合 ? 开发节奏 ? 经济测算 ? 物业发展建议 服务效果：

明确项目作为小规模综合体的整体开发策略，盈利模式，指导规划设计单位清晰设计产品。

案例八：中铁高新园区项目

委托客户：中铁华升房地产开发有限公司 委托时间：2009年

项目属性界定：城市西部产业园区住宅项目开发；

项目规模：总占地23.73公顷, 建筑面积41.3万平方米 客户困惑：

? 公司在大连第一个房地产项目

? 高新园区较多品牌开发商进入，竞争较为激烈 工作成果：

? 从区域价值出发深入挖掘高新园区未来发展机会 ? 通过鲜明的竞争策略给出项目整体定位

? 以目标客户及竞品为指导引出启动区物业发展建议 ? 案名及VI展示

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案例九：鲁能金石滩项目（东方优山美地）

委托客户：大连鲁能臵业有限公司 委托时间：2007年8月

项目属性界定：全国宜居中心城市毗临新城的传统旅游度假区内的大规模滨海综合开发项目

项目规模：项目总占地面积300万平方米，总建筑面积约210万平方米，项目开发涉及主题公园、星级酒店、购物中心、写字楼、商业街、别墅、公寓、度假村、学校等。 客户面临的困惑：如此大的一个综合体项目它的总体定位会是什么？所有项目都建成后能变成什么样子？ 客户目标：

? 保证阶段开发的成功，实现持续快速的现金流 ? 保证市场可行条件下，六年完成项目开发 ? 实现项目整体利润的最大化 我们解决问题：

? 项目整体发展战略：以区域大 环境为核心竞争力，完成区域由?可游?到?可居?的价值转变 ? 项目整体定位 ? 分期开发策略 ? 经济测算

案例十：远洋开发区红星滨海项目（红星海.世界观）

委托客户： 远洋地产 委托时间：2007年下半年

项目规模：总占地面积：112万平方米，总建筑面积154万

项目属性界定：全国知名资源城市、具备强势海景资源、以住宅为主的大规模开发项目 项目发展战略：

? 依托以产业为基础的国际化新都市； ? 极致发挥坡地海岸资源； ? 打造体验式滨海居住区； ? 全面超越竞争对手 客户目标：

? 客户目标：打造具备国际水准的一流大型滨海居住区 ? 建立全国品牌和影响力

? 在开发周期6~8年内，保证整体财务平衡和高利润 工作成果：

? 社区的整体定位与功能分区，并形成规划设计任务书 ? 项目分启策略

? 启动区定位及物业发展建议

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? 社区内规划的配套设施物业的开发模式、开发次序以及与住宅的联动关系 ? 项目整体动态经济测算

? 项目总体营销策略及分期营销策略

案例十一：美加第五郡项目

委托客户： 大连美加房地产开发有限公司 委托时间：2008年1月

项目性质： 新兴陌生区域大规模开发项目 项目规模： 总建筑面积60万平米 客户面临的困惑： ? 项目位于陌生区，怎样消除陌生区对项目的影响，提高区域价值和认知度 ? 无开发大规模项目的经验，如何定位及产品种类

? 如何启动大规模项目，启动区如何确定 ? 项目的可持续性发展

客户目标：打造区域高档住宅，树立开发商品牌；前期实现资金快速回笼，实现后期滚动开发 我们解决问题：

? 从项目开发背景出发，结合对区域现状的分析和相关案例的借鉴，对区域可能的发展前景进行预测，并结合不同发展前景给出了项目的发展建议。

? 从项目的问题和客户的疑惑出发，通过对国内外开发条件和背景相似案例的分析，并结合项目实际情况给出了项目的整体开发战略和产品建议。

案例十二：软件园开发一期知音园项目

委托客户：大连软件园开发有限公司 委托时间：2001年下半年

项目性质： 城市新兴区域、无特殊景观资源、较小规模住宅项目

项目规模： 220户 客户面临的困惑：

? 陌生区域，项目如何发展 ? 希望通过世联提供营销策略 我们解决问题：

? 通过了解大连房地产市场现状，为本项目的发展方向进行研判

? 为项目制定品牌发展策略、客户定位及价格定位

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案例十三：软件园开发二期学清园项目

委托客户：大连软件园开发有限公司 委托时间：2002年 项目性质： 区域成熟、具有良好的人文资源资源的小规模住宅项目

项目规模：380户 客户目标：

? 实现区域价值的提升和产品认知度； ? 快速回现，进行持续开发 我们解决问题：

? 扩大开发商和项目的知名度

? 制定营销策略，提供营销顾问服务 ? 把控开盘及推售速度，实现销售目标

案例十四：软件园开发三期国际新城项目

委托客户：大连软件园开发有限公司 委托时间：2003年

项目性质： 区位条件成熟、具有良好的交通、人文资源的大规模住宅项目

项目规模：占地面积:141000平方米，总建筑面积:240000平方米

客户目标：

? 扩大品牌知名度；

? 大规模项目如何开发，实现效益最大化 我们解决问题：

? 从城市发展层面制定项目整体定位与发展战略 ? 物业发展建议 ? 区域营销策略

? 提升区域整体价值，带动周边房价，成为标杆项目

营销代理业务

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鲁能〃东方优山美地 项目规模 销售现状 项目特点 华锐〃东港第 项目规模 销售现状 项目特点 建面 210万 在售 复合型资源大盘 建面20万 未售 临海高层 润德〃北京公园 项目规模 销售现状 项目特点 瑞安〃大连天地 项目规模 销售现状 项目特点 建面 约13万 清盘 城市中央花园洋房 建面354万 在售 城市综合体 万科〃溪之谷 项目规模 销售现状 项目特点 低密度山亿达〃东方圣荷西 项目规模 销售现状 项目特点 建面40万 在售 居别墅 建面约20万 售罄 半山豪宅 亿达〃杰特公寓 项目规模 销售现状 项目特点 亿达〃宅语原 项目规模 销售现状 项目特点 建面约6.5万 尾盘 精装小户型公寓 建面约7万 精装小售罄 户型住宅 万恒天籁湾 项目规模 销售现状 项目特点 中瑞〃香水湾 项目规模 销售现状 项目特点 建面55万 在售 渡假型大盘 建面13万 在售 精品宜居住宅 P.43

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亿达·第五郡 项目规模 销售现状 项目特点 亿诚·御景湾 项目规模 销售现状 项目特点 建面60万 在售 区域经典大盘 建面52万 城市宜在售 居精品住宅 亿达·东方圣克拉 项目规模 销售现状 项目特点 建面55万 在售 区域精品豪宅

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/8jir.html