深圳市盐田区分区规划说明（新） - 图文

目 录

前言

第一章 98《分区规划》的实施评价 一、对政府决策的作用 二、规划实施情况评价 三、原因分析 四、重点调校内容 第二章 现状概况与分析 一、现状概况 二、发展条件分析 第三章 规划总则 一、规划范围 二、规划依据 三、规划年限 四、规划目标 五、规划指导思想 第四章 城市性质与规模 一、城市性质 二、城市规模

第五章 土地综合利用规划 一、土地综合利用目标 二、现状用地坡度评价分析 三、现状生态资源评价 四、建设用地存量综合评价分析 五、山地资源利用 六、土地综合利用规划 第六章 总体布局与用地规划 一、总体布局原则

二、与布局相关的几个问题 三、规划构思 四、布局结构 五、各片区发展策略 六、用地规划 第七章 道路交通规划 一、规划原则 二、对外交通 三、内部道路交通系统 第八章 公共设施规划 一、规划指导思想 二、规划依据 三、规划布置 第九章 城市设计导引 第十章 绿地系统规划 第十一章 新、旧村改造规划第十二章 岸线利用规划 第十三章 给水工程规划 第十四章 排水工程规划 第十五章 雨水工程规划 第十六章 电力工程规划 第十七章 电信工程规划 第十八章 燃气工程规划

前言

盐田区自1998年成立以来，全区上下团结一致，艰苦奋斗，各项经济与社会事业均取得了长足进展。区委、区政府历来十分重视规划工作，新区成立伊始，便着手盐田区分区规划的编制，并于1999年编制完成。

五年多来，原分区规划作为深圳市总体规划的延续与补充，以及与法定图则的良好过渡，为盐田区的发展建设提供了可靠依据，切实有效的指导了盐田区的城市建设，但是，由于这五年是盐田区快速成长和发展的五年，盐田区发展面对的环境与形势也发生了重大的变化。具体表现如下：

首先，国际国内的宏观形势发生了很大变化，经济全球化的进程进一步加快，中国加入世贸，可持续发展理论的持久深入人心，要求我们必须重新审视原来的规划，采取应变的对策。

其次，从深圳市发展来看，深圳市提出了“大力发展以港口运输为主的物流业”，并将其作为“十五”期间三大支柱产业之一，同时进一步明确盐田区的发展定位，即加快黄金海岸的建设，大力发展港口服务业，成为东部的物流中心和旅游区。盐田区“十五”计划提出实施“三大战略”，即科技兴区战略，可持续发展战略，“港口强区”、“旅游强区”；培育五大产业，即优先发展港口服务业，加快发展旅游业，积极扶持高新技术产业，加快发展房地产业，大力繁荣商贸业。这些都将为盐田区加快经济社会全面发展提供良好机遇和强大动力。盐田区“十五”计划提出盐田区城市建设目标为“坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，建设园林式、花园式的现代化旅游海港城区”

第三，从上层次规划的发展来看，《深圳市城市总体规划（1996~2010）》是指导深圳市城市发展与建设的纲领性文件。其在促进城市经济和社会持续健康发展，引导城市有序建设等方面发挥了重要作用。但目前，深圳市发展面临的环境与形势已发生重大变化，深圳市政府对96总规进行一次全面的检讨，并制定新时期、新形势下适应城市发展需要的对策和行动计划。同时，配合《香港2030发展策略》，《深圳2030城市发展策略》的研究也在积极进行中。因此，盐田区分区规划也应及时应对和调整。

第四，盐田区自身的发展也经历了巨大的变化。具体表现在：盐田港已进入快速发展时期，2002年底达到428万标箱，盐田港的崛起将带动仓储、运输、金融、贸易等相关产业的发展，同时也对城市基础设施的建设提出了更高的要求；旅游业发展迅速，旅

游人数激增，旅游设施建设、新旅游项目拓展，都需进一步统筹考虑；城市交通、疏港交通量逐年增加，交通压力巨大；产业结构逐渐由劳动密集性向高新技术产业调整。

因此，根据区委、区政府的要求，决定对原分区规划进行调校。

第一章 98《分区规划》的实施评价

1998年至今，《盐田区分区规划》已实施五年，对与过去五年的实施情况，需要进

行全面客观的评价。

一、对政府决策的作用

自98《分区规划》批准后，即成为盐田区政府在城市建设与土地利用方面的基础性 和指导性文件。

1、对于下层次规划和专项规划的编制和管理起指导性作用。98《分区规划》完成后，在该规划的指导下，又相继完成了个组团的法定图则及交通、市政等专项规划。

2、成为区政府有关城市发展与建设决策的基础性技术文件，几年来，盐田区政府一手抓城市结构建设，一手抓城市质量提高，98《分区规划》转化为各项政策和具体管理行为，发挥了强有力的指导作用。

3、作为区域大型项目协调建设的依据性文件。 二、规划实施情况评价

分区规划实施五年来，对盐田区的社会经济发展和城市建设起到了较好的引导和促 进作用，使城市建设质量有了较大的提高，为城市今后发展打下了良好的基础。

1、对社会经济发展的引导

98《分区规划》合理的引导了城市近期建设与城市长远发展的关系，构筑了优良的 城市基础环境，较好的适应了经济迅猛发展的要求，确保了城市的高效运作。城市规划作为产业结构升级和高新技术产业、物流业、商贸业的快速发展提供了空间保障，为产业发展提供用地和基础设施方面的支持，促进了产业结构的转型提高。

2001年，高新技术产业实现产值137.32亿元，占工业总产值的比重为70.3%。产业结构进一步调整，2001年三产比例为0.2:79.9:19.9。国民经济的增长主要由第二、三产推动，第二、三产对GDP的增长分别贡献了18.3和6.4 个百分点，尤其是第三产业继续高速成增长，增幅达35.2%。

2、城市结构与总体规模控制

98《分区规划》提出了“充分利用自然地形地貌，形成各具特点的组团结构布局形 态”，目前，各具特色的组团结构已基本形成，其中，沙头角组团为“盐田区行政、商业、金融贸易中心，调整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业”；盐田

组团为“盐田区涉外、文化中心，盐田港及其港口保税区的后方基地”；大梅沙为“深圳东部旅游基地及海滨旅游度假区”；小梅沙为“海滨旅游度假区”“以海洋文化为主题”。目前，大、小梅沙城市功能基本与原规划一致，而盐田坳组团由于盐田港的迅速发展，对其后方陆域用地提出了更高的配套要求，原规划所承担的城市职能相应削弱，而沙头角组团将承担更多的城市职能。

98《分区规划》提出2010年控制人口规模20万人，弹性人口规模24万人，用地规模控制在20平方公里。到2001年，现状人口为13.51万人，现状用地为12.54平方公里。

全区城市建设用地现状与规划指标 单位：公顷

沙头角 盐田坳 大梅沙 小梅沙 1997年现状 499.1 232.9 173.82 34.13 58.25 2002年现状 1254.48 323.69 764.3 93.48 39.1 2010年规划 2062.94 447.71 1287.73 248.01 79.49

3、土地利用

盐田区建设用地变化 单位：公顷

类别名称 97年现状 2002年现状 2010年规划 变化1变化2（1998-2002） （2002-2010） 居住用地 175.69 239.92 500.66 64.23 260.74 商业用地 20.15 58.36 76.37 38.21 17.74 政府/团体/社区28.29 62.74 92.7 34.45 29.96 用地 工业用地 69.9（含保71.83（含保税143.67 1.93 71.84 税工业） 工业） 道路广场用地 65.5 191.2 216.34 125.6 25.14 4、公共设施建设

从1998年到2002年五年间，盐田各项社会事业得到全面进步，98《分区规划》确定的盐田区行政文化中心已经初步建成。

盐田区中心区公共设施一览

用地功能 项目 用地面积实施情况 （ha） 行政中心 区行政中心 9~10 已实施 外地驻区办公 6.75~7.5 文娱中心 区级文化中心、影剧院、音乐厅、13.5~15 区级文化中心、影剧院、图书馆、博物馆、展览馆 图书馆已实施 商贸中心 金融、交易、信息服务、各类服务15.75~17.35 业等 总计 45~50

98《分区规划》主要公共设施实施情况一览表

98《分区规划》 目前实施情况 文化设施 沙头角：规划敬老院1所 已实施 盐田： 规划敬老院1所 规划影剧院2所 规划图书馆1所 教育设施 沙头角：规划小学3所 已实施 盐田坳：规划小学6所 规划中学4所 大梅沙：规划中学1所 体育设施 沙头角：运动场1座 盐田：运动场1座 医疗卫生设施 沙头角：新增街道医院1座 盐田坳：新增街道医院2座 商业设施 沙头角：新设综合市场2所 公安消防设施 沙头角：规划消防站1座 增设邮电支局1所 盐田坳：规划消防站2座 增设邮电支局3所

5、综合交通

在98《分区规划》的指导下，盐田区已初步形成了以港口、口岸和铁路为依托，以 高速公路、快速干道、主干道为道路骨架的综合交通体系，基本可以满足当前需求。但距离物流枢纽要求尚有一定差距，如疏港交通仍需完善、过境车流穿越城城区地段、城市内部主次干道仍需完善。这些交通问题在快速发展的社会经济环境下逐步暴露出来，

部分问题可能会在未来的社会经济发展推动下激化。

总体来说，98《分区规划》在对外交通和城市内部交通设施的规划和实际建设之间 空间布局吻合程度较高，但由于一些不确定因素的影响，在实际实施过程中，交通设施仍显滞后，不能满足城市交通，尤其是疏港交通的需求。

98《分区规划》交通规划目标落实情况一览表

指标 单位 1997年 2002年 2010年 道路广场用地面积 公顷 65.5 191.2 216.34 人均道路面积 平方米/人 6 16.8 10.82 建成区道路面积率 % 13.12 15.24 10.49 对外交通用地面积 公顷 67.05 432.96 576.55 人均交通面积 平方米/人 6.14 38 28.83 交通用地占比例 % 13.43 34.51 27.95 港口吞吐量 散杂货：万吨 1720 集装箱：万标箱 65 428 500

6、市政设施建设 三、原因分析

综上所述，98《分区规划》对盐田区的定位比较准确，规模预测基本适度，规划布 局基本合理，但实施中也存在一些偏差。究其原因，主要是由于在市场经济条件下，城市发展的不确定性明显增加，要预见城市的发展趋势比较困难，例如，盐田港的发展即存在很多不确定因素，因此，要保证规划的实施效果，一方面必须深入研究影响规划的各种不确定因素，很好的把握其未来发展，改进规划方法，并预留一定的弹性；另一方面应进行滚动性调校、建立动态运作机制。

四、重点调校内容

鉴于以上经济、社会背景以及城市自身的发展变化，原有分区规划已不能适应新形势的变化，需要调校，具体有以下重点调校内容：

1、重新确定盐田区及各组团的性质、职能、人口和用地规模。 2、原有港口预测偏小，需重新界定港口适宜规模。

3、原有后方陆域功能以综合功能为主，强调港城一体。港口迅速发展，需对后方陆域用地进行重新调整定位。

4、城市交通、疏港交通需进一步深化研究，合理组织，满足城市快速发展要求

5、研究山地资源利用与未来城市空间拓展问题，寻求适宜的保护开发模式 6、沙头角的旧城改造问题

7、与近期已编制的各项规划进行协调

第二章 现状概况与分析

一、现状概况 （一）自然条件

盐田区位于深圳特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘，北邻龙岗区，地理座标北纬22°32′，东经114°13′。辖区面积72.63平方公里，下辖四个办事处，即沙头角办事处、海山办事处、盐田办事处和梅沙办事处。

盐田区地势北高南低，属低山丘陵海滨地区，背山面海，北部为梧桐山和梅沙尖，顶峰海拔885米，自然地貌以裸露的基岩和山林为主，建成区标高则在4-20米之间。

盐田区属亚热带海洋性气候，常年风向为东南风，年平均温度22℃，年降雨量2000毫米，台风影响年平均11级以上的风力不到一次。

本区属于大鹏湾北部水系，地质现象为火山岩及花岩台地、丘陵地段地质构造稳定，地震烈度为6度。

盐田区拥有丰富的自然资源，西北部梧桐山风景区植被茂密，溪涧众多，景色迷人，林地面积达8.49平方公里。主要水库有正坑、恩上两座，库容量30万立方米。中北部梅沙尖峰峦秀丽，云雾缭绕，林地面积22.8平方公里，主要水库有三洲田、上坪、小梅沙、红花坜、三洲塘、骆马岭等六座，库容量1316万立方米。

南部大鹏湾水深条件好，水质较佳，饵料丰富，水产资源极为丰富，是得天独厚的港口基地和天然水产养殖基地。曲折蜿延的大鹏湾海岸线19.5公里长，分布着大梅沙、小梅沙等水碧沙白的黄金海滩，沙滩宽约30-50米，长约2800米，沙质轻软，海水青碧，是迷人的海滨沐浴场，是深圳、广东乃至全国海岸风光最美的“黄金海岸”之一。

按山坡地坡度在30%以下作为可利用开发的城市建设用地计，全区约有14.11平方公里可供开发，约占总用地的19.43%，城建用地稀缺。

（二）社会经济条件 1、居民生活

户籍人口自然增长保持较低水平。户籍人口出生率为12.28%，死亡率1.86%，自然增长率为10.42%，城市居民的收入稳定增长，生活继续改善。根据盐田区统计局调查资料，城市居民人均可支配收入24300元，年人均消费性支出16796元，恩格尔系数为31.6。

消费层次提高，投入于交通、通讯、教育、医疗保健、个人消费等方面的支出加快。

劳动就业稳定增长，职工年均工资15508元。 2、社会经济

工业生产继续稳定增长。2001年工业总产值（当年价）212.3亿元，全年工业增加值20.25亿元。其中国有经济工业2.08亿元，集体经济工业1.2亿元，其他经济191.9亿元；工业中重工业产值145.59，轻工业产值49.63亿元。工业经济效益提高。全区独立核算工业企业经济效益综合指数140.43%，比上年提高8.56个百分点。

国民经济持续快速增长。据统计，全年国内生产总值为27.2亿元，按可比价格计算，比上年增长24.1%，高出预期目标2.1个百分点。共中第一产业完成增加值0.04亿元，下降76.8%；第二产业完成增加值21.74亿元，增长22.4%；第三产业完成增加值5.41亿元，增长35.2%。三次产业结构由上年的0.8:80.9:18.3调整为0.2:79.9:19.9。国民经济的增长主要由第二、三产推动，第二、三产对GDP的增长分别贡献了18.3和6.4 个百分点，尤其是第三产业继续高速成增长，增幅达35.2%。

2001年农业总产值当年790万元，全年农业增加值为435万元，全年造林面积1010亩。由于区内农业用地逐步减少，生产成本持续提高。企业外迁，渔业产值大幅下降，使盐田区农业产量降幅较大。全年实现农业增加值435万元，比上年下降76.89%，实现农业总产值790万元，比上年下降76.9%。

固定资产投资进一步扩大。全年完成全社会固定资产投资额11.61亿元，比上年增长5.3%。其中基本建设投资7.34亿元，增长5.5%；房地产开发投资3.31亿元，增长5.1%。

商贸企业运行良好。国内消费品市场稳定。全区社会消费品零售总额9.93亿元。 对外贸易继续保持增长态势。全年出口产品总额达24.3亿美元，比上年增长16.9%。全年实际利用外资8445万美元，增长36.6%；协议利用外资6101万美元，增长24.7%。

财政收入持续快速增长，全年实现财政收入7.25亿元，全年预算内财政收入6.05亿元，比上年增长40.6%，财政支出结构进一步优化，全部预算内财政支出6.56亿元。

（三）人口现状

截至2001年底，盐田区总人口为13.51万人，其中户籍人口2.71万人，暂住人口10.80万人，常暂之比为1:3.98，暂住人口明显高于户籍人口。盐田区2000年人口统计资料为12.33万人，其中户籍人口2.64万人，暂住人口9.69万人，常暂比为1:3.68。

根据五普资料, 截至2000年11月底,盐田区总人口为15.24万人,其中户籍人口2.52万人,暂住人口12.72万人,常暂比为1:5.05. 较之特区同年1：4.77为高。其中，沙头角镇为10.39 万，盐田办事处为 4.05 万，梅沙办事处为0.8 万。

城市规划中研究人口问题主要是研究有效需求，以确定用地、设施及其他资源的供给。目前，深圳市暂住人口与户籍人口的有效需求存在巨大差别，规划采取了相应的处理手段，引入“当量人口”的概念，以真实反映人口对城市用地和设施的有效需求。在参考国土资源部的0.6~0.8的暂住人口折算系数的同时，经过计算最终确定特区内外暂住人口的当量系数为0.7和0.54。考虑到盐田区的特定位置，确定当量系数为0.7，得出2000年盐田区的当量人口为11.4万人。根据区统计部门公布的信息，2000年全区常住人口12.33万，规划计算的2000年当量人口与之相比仅有0.9万人的差距，表明两者之间具有一定的可比性。因此，本次规划以当量人口作为人口预测与空间分布计算的基础。

人口情况统计表

五普（2000） 当量人口 2000年统计 2001派出所 2001统计年鉴 沙头角 10.39 8.22 12.61 9.86 盐田 4.05 3.36 3.95 3.11 梅沙 0.8 0.75 0.71 0.55 合计 15.24 11．4 12.32 17.3 13.51

盐田区2001年度人口统计表 单位：万人

年 2001年 地 限 户籍 暂住 常暂比 总人口 区 人口 人口 沙头角 2.06 7.8 9.86 盐田办事0.52 2.59 3.11 处 梅沙 0.12 0.43 0.55 合计 2.71 10.8 1:3.98 13.51

（四）城建用地现状

盐田区现状城市建设用地 12.5平方公里（包含盐田港3.9平方公里），人均建设用地110平方米/人，不含港口，人均75平方米/人 ( 按当量人口11.4万计算)。详见用地汇总表。

盐田区现状主要建设用地指标比较

用地分类 人均建设用地指标(平方米/人) 占城市建设用地比例（%） 现状 深标 国标 现状 深标 国标 居住用地（R） 21.1 20~24 18~28 19.1 25~30 20~32 工业用地(M) 4.2 8~10 10~25 3.8 10 15~25 政府/团体/社区用地5.5 10~12 5 12~13 (G/IC) 商业用地(C) 5.1 4~6 4.7 5~8 公共绿地(G1) 3.2 15 >7 2.9 13~15 8~15 道路广场用地(S) 16.8 12~15 7~15 15.2 15~16 8~15 人均建设用地 110 90~105 60~120 100

根据盐田区现状用地汇总与国标，深标的相应指标进行比较，可以看出居住用地，商业用地人均指标适中，政府团体社区用地、公共绿地比例严重偏低，与深标相差甚远。工业用地比例偏低。道路广场用地虽然比利适中，尚能在用地上满足使用需求，但由于该地区特殊的港口集疏运要求，现实仍显不足。

需要指出的是，由于盐田区是以 “港口”和“旅游”为主导产业，港口、旅游用地比重大，对用地指标影响大，与其它地区缺乏可比性，规划应从实际出发，综合分析各种因素，合理配置各项用地。

现状用地汇总表

占现状建设用用地代码 用地类别 用地面积(公顷） 地 比例（%） 人均建设用地 R R1 一类居住用地 10.86 239.92 19.13 21.1 R2 二类居住用地 98.61 R3 三类居住用地 18.42 R4 四类居住用地 0.57 R5 五类居住用地 96.15 R6 配套设施用地 14.05 R8 住宅区绿地 1.26 C C1 商业用地 7.11 58.36 4.65 5.1 C2 金融业用地 7.62 C3 服务业用地 10.07 C4 旅馆业用地 11.69 C5 商业性办公用地 2.77 C9 旅游渡假及游乐用地 19.1 G/IC G/IC1 行政办公用地 21.58 62.74 5.00 5.5 G/IC2 文化娱乐用地 13.75 G/IC3 体育用地 1.65 G/IC4 医疗卫生用地 4.23 G/IC5 教育科研设计用地 9.31 G/IC7 社会福利用地 1.56 G/IC8 口岸设施用地 10.66 M M1 一类工业用地 39.68 47.86 3.82 4.2 M2 二类工业用地 2.6 M3 三类工业用地 1.04 M5 乡村自留工商用地 4.54 W W1 普通仓储用地 29.99 58.96 4.70 5.2 W2 特种仓储用地 5.15 W3 堆放场地 23.82 T T1 铁路用地 20.81 432.96 34.51 38 T2 公路用地 20.03 T4 港口用地 392.12 S S1 道路用地 167.27 191.2 15.24 16.8 S2 广场用地 0.2 S3 社会停车场用地 23.73 U U1 供应设施用地 10.88 62.81 5.01 5.5 U2 交通设施用地 2.98 U3 邮电设施用地 1.11 U4 环境与卫生设施用地 16.61 U5 施工与维护设施用地 1.41 U6 殡葬设施用地 29.75 U7 其它市政公共设施用地 0.07 G G1 公共绿地 35.91 35.91 2.86 3.15 D D1 军事用地 15.47 63.76 5.08 5.6 D2 保安用地 3.21 D3 保税区用地 45.08 合计 现状建设用地 1254.48 1254.48 100.00 110.00 沙滩用地 18.74 E E1 水域 38.06 E3 耕地 44.96 E4 园地 178.54 E5 林地 5268.61 E9 发展备用地 456.1 合计 总用地 7259.49

(当量人口11.4万人)

用地汇总表（沙头角）

用地代码 用地性质 用地面积 人均建设用地 占现状建设用地比例 大类 中类 （公顷） （%） R R1 一类居住用地 10.91 134.08 13.6 41.40 R2 二类居住用地 71.09 R3 三类居住用地 26.29 R4 四类居住用地 R5 五类居住用地 17.63 R6 配套设施用地 8.16 C C1 商业用地 2.42 5.75 0.58 1.78 C2 金融业用地 0.08 C3 服务业用地 0.6 C4 旅馆业用地 2 C5 商业性办公用地 0.65 C9 旅游度假及游乐用地 G/IC G/IC1 行政办公用地 18.23 36.63 3.72 11.32 G/IC2 文化娱乐用地 1.34 G/IC3 体育用地 1.65 G/IC4 医疗卫生用地 2.95 G/IC5 教育科研设计用地 5.9 G/IC7 社会福利用地 1.56 G/IC8 口岸设施用地 5 M M1 一类工业用地 28.33 31.35 3.18 9.68 M3 三类工业用地 3.02 W W1 普通仓储用地 2.13 2.46 0.25 0.76 W2 特种仓储用地 0.33 T T2 公路用地 0.47 0.47 0.05 0.15 S S1 道路用地 52.99 54.42 5.52 16.81 S2 广场用地 0.22 S3 社会停车场库用地 1.21 U U1 供应设施用地 5.41 9.04 0.92 2.79 U2 交通设施用地 1.29 U3 邮电设施用地 0.41 U4 环境卫生设施用地 0.44 U5 施工与维护设施用地 1.41 U7 其它市政公共设施用地 0.08 G G1 公共绿地 21.09 21.09 2.4 6.52 G2 生产防护绿地 D D1 军事用地 2.75 28.4 2.88 8.77 D2 保安用地 0.65 D3 保税区用地 25 现状建设总用地 323.69 323.69 32.33 100.00 E E1 水域 5.42 60.11 E2 水源保护区 4.09 E3 耕地 E5 林地 0.1 E9 发展备用地 50.5 总用地 383.8 383.8 52.81

人口：9.86

用地汇总表（盐田）

用地代码 大类 中类 R 用地性质 用地面积 （公顷） 13.41 1.71 67.14 3.91 5.37 7.55 2.36 0.67 0.56 5.7 9.93 1.08 3.41 5.06 9.29 0.22 4.54 23.28 4.83 28.38 20.8 12.01 0.91 103.04 16.81 5.07 0.65 2.52 0.5 9.02 2.61 372.34 6.35 107.54 660.01 人均建设用地 占现状建设用地比例 86.17 16.51 25.18 14.05 56.49 33.72 119.85 8.24 0.5 11.63 372.34 1061.86 （%） 4.4 6.8 3.5 15.2 9.1 28.6 2.2 0.1 3.1 （%） 26.11 5.00 7.63 4.26 17.12 10.22 36.32 2.50 0.15 3.52 112.83

E9 发展备用地 总用地

287.96 1434.2

1434.2

人口：3.11

R2 二类居住用地

R3 三类居住用地 R5 五类居住用地 R6 配套设施用地 C C1 商业用地 C2 金融业用地 C3 服务业用地 C5 商业性办公用地 C9 旅游度假及游乐用地 G/IC G/IC1 行政办公用地 G/IC2 文化娱乐用地 G/IC4 医疗卫生用地 G/IC5 教育科研设计用地 G/IC8 口岸设施用地 M M1 一类工业用地 M3 三类工业用地 M5 乡村自留地工商用地 W W1 普通仓储用地 W2 特种仓储用地 W3 堆放场地 T T1 铁路用地 T2 公路用地 T4 港口用地 S U S1 道路用地 U1 供应设施用地 S3 社会停车场库用地 U2 交通设施用地 U4 环境卫生设施用地 G D G1 公共绿地 D1 军事用地 现状建设总用地 E E1 水域 D2 保安用地 E4 园地 E5 林地

能使几方面相结合，达到整体最优。

（二）可持续发展原则

立足于城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、节省能源、生态平衡。在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，适当控制人口增长和土地开发强度，相应调整各项用地的性质比例，完善公共服务设施和市政公用设施配套。

（三）以人为本原则

规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人全面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高盐田区的可居住性和方便舒适程度，使整个地区成为市民能够安居乐业、国内外人士乐于来此工作、购物、居住和游览的环境优美、功能齐全、高效文明的现代化国际性城市示范区。 （四）弹性发展原则

城市规划是针对未来的发展计划，而城市建设具有一定的时序性。因此，规划应当适应社会、经济发展的需要。盐田港的发展有很多不确定因素，因此，规划调整必须留有一定的弹性和灵活性，以适应港口不同发展阶段的要求。 （五）可操作性原则

分区规划的编制，一方面应当成为下一层次规划的依据，成为开展下一层次规划的指导；另一方面，分区规划应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。

第四章 城区性质与规模

一、城市性质

（一）城区的主要职能和发展方向

1、物流职能：在《深圳市总规检讨与对策》及《深圳2030城市发展策略》中，提出深圳将建设六大物流园区，其中盐田港物流园区是全市物流产业带东部的核心环节。盐田港物流园区的建设，是提升深圳在未来区域物流业发展竞争中地位的战略性举措。2、旅游职能：大力发展滨海旅游事业，建设成为深圳市东部旅游服务基地和旅游区。

对山地旅游资源，在保护生态环境的前提下可适度发展生态旅游、教育科研、休闲度假等项目。

3、疏运交通职能：发挥地理区位优势，配合港口建设加大后方疏运交通等基础设施投入，形成快速、便捷、全方位水陆交通疏运系统，为现代化港口建设创造条件。

4、行政职能：加快行政、文化、商贸、涉外中心的建设，进一步增强城区的经济实力，增强城区的辐射能力，促进全区的经济发展。

（二）城市性质

规划确定盐田区的城市性质为：以港口、旅游为中心，物流业、商贸业、保税工业为主的现代化海港城区。

二、城市规模 （一）人口规模 1、人口构成特点

盐田区现状城市建成区人口平均密度为12290人/平方公里，人均建设用地为110平方米。人口密度分布不均匀，其中沙头角地区人口密度近20000人/平方公里，人均建设用地不足35平方米。

人口结构方面，盐田区与深圳市较为一致，以暂住人口为主，但该地区暂住人口的比重大大高于深圳特区，并且其内部空间分布存在巨大差异。如2002年沙头角地区常暂比达1:4.89，高于深圳特区、低于全市，反映出盐田区在全市处于过渡性地带的特征。盐田区人口性别结构方面分布不均匀，特别是沙头角地区以女性为主，性别比较低，且低于特区外平均水平。该结构特征反映出沙头角地区产业以劳动密集型的轻型劳动为主、技能要求相对较低的特点。人口年龄结构方面，沙头角地区劳动适龄人口较多，且高于深圳市全市水平，人口结构属典型的年轻型。

盐田区人口结构方面的特征总结为：

（1）常暂比高，年际波动大，受暂住人口主导。 （2）人口密度分布不均，沙头角地区人均建设用地狭小。

（3）性别结构方面分布不均匀，沙头角地区女性占主导，性别比低于全市平均水平。

（4）劳动适龄人口众多。 2、人口规模预测方法

《深圳市总体规划（1996-2010）》及上版《盐田区分区规划（1998-2010）》对盐田区2010年人口规模预测结果为：总人口20万人，其中常住人口8.45万人，暂住人口11.55万人，常暂住比为1:1.36。本次规划期限为2002-2020年，因而需对盐田区人口规模，特别是2011至2020年人口增长趋势进行方案测算，力图能较好地把握盐田区未来人口增长变化趋势，为规划提供可靠的规划依据。

(1)基于可建设用地规模的人口预测（环境容量法与人口构成法）

盐田区建设用地分为沙头角、盐田、大梅沙和小梅沙几个片区，各组团所承担的城市功能不同，人口预测方式和人口结构、规模也将不同，因而本次规划对各组团人口分别进行测算。

不论城市发展到多少年限，城市发展空间是有限的，城市可容纳的人口也是有限的。基于这样的考虑，根据盐田分区规划可建设用地总量及《深圳市城市规划标准与准则（SZB97-01）所规定人均占地指标，对未来总人口进行测算。盐田区总建设用地25km2，人均建设用地指标90-105m2/人，则可容纳的总人口为：27.8-23.8万人。但由于盐田港在总用地中占有相当的比重(盐田港港口用地为6.46平方公里),应纳入全市的用地平衡之中,因而盐田区实际可参与平衡的用地约为18.5平方公里,可容纳的总人口为：20.5~17.6万人

①沙头角片区

由于沙头角是一个相对独立的多功能综合性城市组团，各项城市建设用地应该在本地区内平衡，城市所能提供主要功能（对外交通除外）都在本地区解决，人均城市建设用地指标可按接近一般城市标准控制。

沙头角现状建设用地为329.70公顷，现状总人口12.61万人，当量人口9.45万人，现状人均建设用地为34.9平方米。沙头角片区可建设用地面积395.54公顷，若按国标人均建设用地指标90-105m2/人计，则可容纳人口总数仅为3.77—4.39万人。由于沙头角为旧城改造地区，依据深标按旧城改造地区最低标准50平方米/人计，可容纳的总人口为7.91万人。本地区规划居住用地规模最多可达144.61公顷左右，按《深标》人均居住用地20-24平方米计，可居住人口6.03—7.23万人。

上版分区规划及法定图则界定该片区人口规模应控制在10万人口内。因此，综合分析沙头角地区按可建设用地规模预测的人口规模为10万人。

②大梅沙地区

大梅沙城市建设用地面积为251.27公顷，按人均90-105m2/人计算，人口规模为：2.79—2.39万人。规划可建设居住用地83.02公顷，由于片区的居住用地多为高尚住宅及部分别墅，规划人均居住用地按30-35平方米/人计算，可容纳居住人口2.37-2.77万人。上版分区规划确定片区人口规模为1.5万人，法定图则确定片区人口规模为1.8万人。由于本次规划建设用地有部分增加，因而居住用地亦相应增加，可容纳的人口规模亦会相应增加。大梅沙地区是以旅游为功能的组团，其人口规模界定以实际居住用地的容量确定较为准确。

综合分析，该地区可建设用地规模预测的人口规模为2.5万人。 ③小梅沙地区

小梅沙地区城市建设用地面积为98.84公顷（不包括殡葬设施用地等），按人均90-105m2/人计算，人口规模为0.94-1.1人。规划可建设居住用地10.11公顷，按人均居住用地30-35平方米/人计算，可容纳居住人口0.29-0.34万人。上版分区规划确定该片区人口规模为0.5万人，法定图则确定该片区的人口规模为0.25-0.3万人。由于小梅沙是以旅游为主要功能的组团，综合分析，该地区居住用地可容纳的人口规模宜为0.3万人以内。

④盐田片区

盐田片区主要定性为以大型物流园区为主体的港口纵深服务区。作为港口配套服务区，由于后方陆域土地资源非常有限，除了必要的就业、服务人口之外，原则是应该严格限制其他非相关的居住人口和就业人口，并考虑在相邻分区的区域内平衡，从而控制总体规模；同时也要结合区内的历史现实，对原有人口进行必要的考虑和内部调整。总的原则是区域平衡，控制总量。

规划区内人口主要由两部分组成，即就业人口和当地人口，具体分析如下： ? 就业、服务总人口 Ⅰ港区及相关的就业人口

目前盐田港员工配备平均标准约为180人/集装箱泊位，考虑物流运作、信息管理等高效率因素，员工人数不会与泊位增长呈正相关关系，而是逐渐减少的趋势，因此计算盐田港的2010年建成20个泊位数，将来港区作业管理人员的总数约为3600人；2020年建成34个泊位数，将来港区作业管理人员的总数约这6000人。

后方配套产业员工主要为集疏运、仓储、临港工业、金融保险、贸易、货运代理、维修等为港口运作配套服务人口。按照港区作业人员与后方服务人员1：7-1：10的经验比例，配套产业员工总数将为32400及54000。保税区在功能上亦起到港口配套服务的作用，其就业人口应包括在后方配套产业员工中。

故港区及相关的就业人口取3.6万和6.0万的总量。 Ⅱ其他就业人口

随着物流园区在规划区内的发展，后方陆域产业结构将往港口服务业方向调整，现有的“三来一补”企业和个体运输公司将逐步缩减，其员工人数也会相应减少，法定图则预测的这类产业人口为0.36万人，本报告根据“重点发展大型物流园区”的策略认为实际产生的这类就业人口为2010年0.3万人、2020年为0.2万人。

Ⅲ就业、服务总人口

以上得就业总人口数为3.9万人和6.2万人。按照经验数据取单身职工总职工数的三分之二，同地双职工占带眷职工的30%，带眷系数2.5，可计算港口就业、服务总人口：

2010年：

3.9×1/3×(1+2.5)+3.9×2/3=7.14万

或3.9×[1/3×(1-0.3/2) ×(1+2.5)+2/3] =6.47万 取6.8万人为规划区就业、服务总人口。 2020年：

6.2×1/3×(1+2.5)+6.2×2/3=11.35万

或6.2×[1/3×(1-0.3/2) ×(1+2.5)+2/3] =10.29万 取10.8万人为规划区就业、服务总人口。

根据目前盐田国际和盐田港公司员工居住地情况分析，有相当一部分还会在隧道外的沙头角或罗湖、福田解决，考虑未来隧道收费取消和交通条件改善地铁和深盐第二通道的建设等因素，设定2010年为70%的居住系数、2020年为50%的居住系数，实际居住在盐田后方的就业、服务人口（包括家属等）有4.76万人和5.4万人。这部分人口将成为规划区居住人口的主体。

? 地方人口

地方人口主要指户籍人口。按12‰自然增长率，盐田港后方陆域内户籍人口到2010年将达到0.37万，到2020年将达到0.42万人。该部分人口按全部居住在规划区内考虑。? 居住总人口

以上初步估算出，规划区居住人口为 5.13万人和5.82万人。考虑旧村和港口临时服务人员，取1.2的弹性系数，2010年为 6.16万人，2020年为6.98万人。

考虑到规划控制的弹性，规划区居住人口规模按2010年5-8万人，2020年6-9万人控制。

? 与上层次规划校核

在《盐田区分区规划（1998-2010）》中将盐田片区的人口确定为两种规模，一种为能容纳的合理人口规模，即控制规模，一种为区内社会经济发展所产生的可能人口规模，即“弹性人口”。前者作为土地利用规划的依据；后者作为基础设施规划的依据。所以盐田片远期的人口控制规模为10万人，弹性规模为12万人。这个人口数由本规划区和盐田墟镇两部分人口组成。现《盐田墟镇控规》中对墟镇居住人口的控制是1万人，加上本片区6-9万人，总量为7-10万人。所以，规划区对居住人口总量的控制比分区规划的要求有所降低。

因此盐田后方陆域人口控制规模为7万人，控制范围为7-10万人，规划区对居住人

口总量的控制比分区规划要求有所降低。

综合以上分析，根据环境容量法与人口构成法对不同组团进行分析， 2020年总人口为20万人，其中沙头角镇为10万人，盐田坳为7万人，大梅沙为2.5万人，小梅沙为0.3万人。

(2)综合增长推算法

1997——2001年盐田区平均人口增长率为5%,根据历年人口增长状况及人口变化情况，预计2002——2020年平均人口增长率为4%，由此推算2020年盐田区人口规模为21万人。

（3）相关分析法

根据《深圳2030城市发展策略》，确定深圳市2030年人口规模为1000（低）、1300（中）、1500（高）万人，相应分析盐田区人口21（低）、25.5（中）、30(高)万人，因此规划必须要考虑一定的弹性。

3、预测结论

综合以上分析，参照《深圳市城市总体规划检讨与对策》和《深圳市近期建设规划》，得出以下预测结果：

盐田区人口预测结果（万人）

非户籍人口 全区人口 户籍人口 实际人口 当量系数 当量人口 实际人口 毛当量 当量人口 系数 2005 3.5 14.6 0.75 10.95 18.1 0.84 15 2020 7 17.3 0.75 13 24.3 0.84 20

规划确定 2005年当量人口为15万人，其中沙头角镇为 万人，盐田坳为 万人，大梅沙为 万人，小梅沙为 万人。

2020年当量人口规模为20万人，其中沙头角镇为10万人，盐田坳为7万人，大梅沙为2.5万人，小梅沙为0.3万人。

根据已确定的当量人口，得出2005年的总人口为18万人，2020年总人口为25万人。

其中，沙头角为12万人，盐田坳为9万人，大梅沙为3万人，小梅沙为0.5万人。

本次规划中将以当量人口为标准配置城市公共设施，以总人口的1.2来配置市政设施，以保证满足实际产生的需求量。

4、人口控制策略

由于盐田区土地资源的限制，人口规模必须控制在可承受的范畴内，不能盲目的无

限制的增加人口，可以通过一系列的人口控制策略优化盐田区人口结构，达到控制人口规模并推动经济发展的目标。

（1）更新、改造沙头角地区，优化人口构成

沙头角地区是盐田区的行政、文化、商务中心。现有劳动密集型产业的外迁是必然趋势，同时调整保税工业区的结构，将劳动密集型产业向资金密集型产业转化，增加工业企业的科技含量。通过产业结构、城市功能的调整来引进高素质的管理、研发人才，增加服务人口比重，降低低素质产业密集型劳动力的比重，降低暂住人口，增加常住人口，优化沙头角地区人口构成。

（2）强化盐田港后方陆域的物流功能，人口构成向复合型转化

随着物流园区在规划区内的发展，后方陆域产业结构将往港口服务业方向调整，现有的“三来一补”企业和个体运输公司将逐步缩减，人口构成将向服务型转化。同时结合保税工业区的建设，发展高新技术产业。引导盐田片的人口构成向管理型、服务型、技能型转化。

（3）大、小梅沙旅游功能的完善，促进人口构成向服务型转化 （二）用地规模

规划区总用地面积为72.63平方公里，规划建设用地面积25平方公里，建设用地占总用地的34%，人均建设用地125平方米/人（含港口），92.5平方米/人（不含港口）。

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