第七章 住房开发性投资分析

第七章 住房开发性投资分析

一、住房房地产的概念住房房地产(Residential property)是由 服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成 的供人们日常生活居住的房屋及其权利。

住房投资模式自住

住房开发性投资

出租出售

住房租赁性投资

住房购置性投资自住 出售 出租

二、住房开发性投资1、住房开发性投资概念 2、住房开发性投资程序 3、住房开发性投资市场分析 4、住房开发性投资的选择要素分析 5、住房开发性投资的风险分析

1、住房开发性投资概念住房开发性投资是指在已开发好的土地上进行住房的 开发建设，然后对建成的住房进行租售从而收回投资并获 取收益的投资活动(或过程)。

2、住房开发性投资程序

市场分析 项目策划 数据估算 财务分析可行性研究报告

获得建设用地 规划设计与审批 项目招投标 资金需求方案及融资

三控制 两管理 一协调 竣工验收

租售经营 物业管理

投资分析与决策

前期准备

建设阶段

经营管理

3、住房开发性投资市场分析分析内容—— 1)住房市场供给分析 2)住房市场需求分析 3)住房市场租售情况分析 4)住房市场趋势分析 5)住房市场竞争分析

1)住房市场供给分析住房市场供给总量分析 住房市场供给总量 =存量+在建+计划开工+已获规划许可+改变用途+拆除量 住房用地潜在市场供给量=C1+C2+C3 C1=规划区居住面积-已建成区面积-已出让面积 C2=旧城改造中可供开发面积-已改造面积 C3=工业等其他用地可作住房用地面积 住房市场供给结构分析 对区域市场的产品户型、面积、价位等特征进行分类，分 别计算其供给量。 住房市场供给预测分析

2)住房市场需求分析

需求潜力分析 需求潜力=新增人口×人均居住面积 说明：把不同子市场的供给量与需求量进行对比 ，需求大于供给的差额就是供求缺口。

需求客户分析 ——消费者偏好、心理、动机和习惯 (具体详见下表)

说明：需求客户分析：回答5W1H面积 环境 公共设施 价格 付款方式 购买理由 购买时机

What

购买用途 产品规划 外观造型

Why When Where

购买动机 购买时间 购买季节 购买者区域分布 人口数量 性别比例

地点区位 收入水平 社会阶层 谁是决策者

Who

职业

教育程度居住形态

谁是使用者家庭结构 购买频度

How

客户反应 销售顺序

3)住房市场租售情况分析

住房市场租售情况分析包括住房的租售价格、租售数量、 租售速度、销售比例、空置率、吸纳周期以及这些指标的变 化等。 说明：住房市场租售情况的好坏，直接影响着开发商对 市场的判断和进行项目开发的信心。

4)住房市场趋势分析是对住房市场的未来趋势进行科学合理的预 测分析，包括供给、需求、租售走势等方面的内 容。 说明：项目吸纳量 =市场供需缺口×市场占有率(基于 项目竞争优势基础上的估计)

5)住房市场竞争分析竞争对手 ——在做什么，能做什么，目标，战略，优势和劣 势，竞争策略等。

竞争项目 ——数量、建造时间、定位、卖点、户型组合、公 摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、营销 策略、销售状况等。

4、住房开发性投资的选择要素分析分析内容—— 1)项目的区位选择分析 2)开发投资时机分析 3)项目的内容和规模分析 4)项目的开发方式分析 5)项目的户型设计及户型组合分析

1)项目的区位选择分析 (由地选项目或由项目选地)影响因素 优 质 劣 质 位置接近市中心 自然条件 地基承载力大 远离市中心 承载力小

地形、地势、形状和大小通风采光优良

起伏、低洼较差 不完善 污染、绿化率低 不活跃 不高 过大或过小，素质低 过严 需求量小

市政公用 和公共配套设施 环境条件 经济条件 人口因素 城市规划 市场供求

设施完备，交通便捷 无污染、绿化率高 投资活跃 当地居民收入水平高 人口密度适中、素质高 控制较宽松 需求量大

说明：住宅项目选址的影响因素(一)市场因素 (二)社会因素 (三)自然因素 (四)政策因素 (五)经济因素 (六)环境因素 (七)心理因素

(一)市场因素1、市场供求 一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切。 2、房地产投机 指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常 利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。

(二)社会因素1、安定与治安状况 2、附近房地产的情况 3、城市化进程 4、行政隶属变更

(三)自然因素1、地势坡度 城市土地利用中的理想坡度是0.3%-2% 2、地质承载力 地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费 用 3、气象

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