物业服务公司留驻小区意见书

物业服务公司留驻小区意见书

针对平安小区物业管理，我公司建议取消竞聘继续留驻，理由如下： 1、开始由于小区住户不全，物业费收取困难使我公司在经营中出现资金困难。

2、经过几年的探索及对本小区的熟悉，我们会改进自己的服务质量，具体办法见附二。

3、在小区管理中由于缺乏超前意识，现我公司进行了改组，聘请有专业知识的人士进行具体管理，改组办法见附一。

4、由于对小区各种设施及人员比较熟悉，更便于沟通及管理。 5、物业费的用途，我公司保证除正常人员开支外，全部用于物业管理，绝不做以赢利为目的的物业，物业管理费使用项目见附三。

6、对小区管理中遗留问题有了新的认识，见附四。

平安物业服务有限公司

2013.9.30

附件一：

公司组成人员一览表

总经理

财 副 副 副 务 经 经 经 室 理 理 理

保 卫 维 绿 业 财 安 生 修 化 主 务 委 监 员 督

会 组

平安小区平安物业管理人员职责

第一节

岗位职责

一、物业处职责

1、根据所签物业管理合同，对所负责的物业项目制定物业管理方案，定期向公司汇报管理情况。

2、制定所属物业处的年度计划、经费预算上报公司批准后组织实施。 3、监督、管理和指导下属维修队、护管队、保洁队等队室开展工作。 4、根据公司相关管理制度和物业处具体情况，制定本物业处的质量保证体系管理细则。

5、完成公司交办的其它工作。 二、物业处总经理岗位职责

1、在总经理的领导下，带领物业处全体人员对辖区的物业进行全面管理。 2、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。

3、通晓物业管理的有关规定，组织全处人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区建设。

4、根据统一管理与专业分工的原则，领导全处人员对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等和项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。

5、针对区内的物业分布、合理使用管理费用，制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施，定期向公司领导汇报管理情况。

6、完成公司领导交给的其他工作。 三、物业处副经理岗位职责

1、协助物业总经理对辖区的物业进行全面管理。

2、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。

3、通晓物业管理的有关规定，协助组织全处人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区建设。

4、根据统一管理与专业分工的原则，协助对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成总经理下达的各项任务指标。

5、针对区内的物业分布、合理使用管理费用，参与制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施。

6、完成上级交给的其他工作。 第二节 制度规定 一、社区文化制度

1、物业处副经理全面负责所管物业项目社区活动工作，做好小区精神文明建设的宣传工作。

2、拟订小区社区活动的月工作计划和年工作计划，并上报公司审核。

3、策划社区活动，并填写“社区活动计划申报表”，根据审批要求，组织实施，并做好“社区活动记录”。

4、组织开展联谊活动和体育竞赛，丰富社区活动。

5、每季度进行一次业主座谈会或走访业主活动，广泛收集信息，做好有关记录。

6、对外联系和协调，对社区重大活动及小区的新事和新气象，通过新闻媒介及时宣传报道，塑造良好的社区形象。

7、对文体场所及其设施设备进行管理，落实各项管理规定和员工岗位职责，组织工作人员进行专业培训。 二、房屋管理制度

1、物业处对所管物业项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复：属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋共用部位的门窗，玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、各物业处按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立所管物业项目的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 三、公用设施设备管理制度

为搞好小区公用配套设施设备管理，更好地方便业主(住户)的工作与生活，特制订本制度：

1、小区内公共配套设施设备为全体住户共同使用和维护，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。

2、小区内公共配套设施设备分有偿和无偿两类，使用有偿设施时，应按价交费，并自觉遵守有关管理规定。

3、要自觉维护公共配套设施内的各种设施，遵循各种设施的使用、操作规程或有关规定：不得损害、破坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。

4、公共场所内只能进行健康、合法的活动，不得进行任何形式的违法、违纪行为。

5、在使用有关公共配套设施时，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、抢争，不得高声喧哗。

6、公共配套设施内要讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂、乱划，违者除负责清理、恢复原貌外，还处以一定的罚款。

7、由专人对小区的公用设施设备进行定期检查，保证公用设施设备能正常的使用。 四、车辆管理制度

1、各物业处对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作。 2、需要收取车辆保管费的，负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。 3、物业处应熟悉掌握小区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。

4、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区(大厦)交通、停车秩序。

5、负责对小区(大厦)内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

6、2.5吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆，剧毒、放射等危险品的车辆禁止进入小区。

7、机动车辆在区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣号、试车、修车、练车。

8、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。 9、对小区(大厦)车辆管理情况定期向公司汇报。有无撬痕。 五、小区停车场管理制度

1、指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。

2、指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。

3、随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水、刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。

4、夜间应对停放在小区停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。

5、留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。 6、如有特殊情况及时上报。 六、小区装修管理制度

1、管理处负责本小区内具体装修管理事宜。

2、各管理处应履行职责，认真审核装修项目、范围和施工队伍，加强督促检查，同时将装修申请表、施工图等资料归类保存。

3、各管理处应当经常巡视本小区内有无违规、自行装修现象，如有应立即制止。

4、在业主装修期间，分管副经理应注意公用设施、设备不被装修损坏，如果发现有损坏部位，应立即责令恢复并按照《装修管理办法》处理。

5、管理处应注意在业主装修期间，其装修行为应尽量不能影响其它业主的生活、工作活动。

6、管理处应制定有效措施对装修施工队进行管理。

七、打架斗殴、聚众闹事的紧急处理 1、报警程序

①、报警：一旦发现打架斗殴，流氓滋扰、聚众闹事等治安事件，要及时向领导汇报、通知所有护管员集合并报警。

②、报案人要讲明发案地点、人数、闹事人员是否携带凶器，并报告自己的姓名。 2、处理程序

①、护管员接到命令后立即赶到出事现场，将斗殴双方或肇事者分开，把肇事者带到保安部办公室处理：

②、保安人员检查现场是否有遗留物，公共设施是否遭受损坏、损坏程度、数量；

③如事态严重，有伤害事故发生，保安部应及时与当地派出所或公安机关联系；

④在斗殴人员带往保安部途中，要提高警惕，以免其逃跑： ⑤夜间值班经理：接到报告后，立即到达出事现场，发出控制事态发展的指令，负责弄清双方当事人的身份、居住地点，并进行必要的处理： 八、电梯困人的处理程序

1、接到电梯应急电话或巡查时发现电梯困人，立即报告当值领班和组长，组织保安员、维修员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程部。

2、当发生停电时要首先检查电梯内是否困人，若困人按照第一条处理。 3、解救时应先使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。 4、如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。

5、组长填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。

附件二：

平安小区物业管理具体实施办法

为加强本原物业管理及环境卫生管理（以下简称物业管理）工作，使我院拥有一个和谐、舒适、安全、有序的工作环境和学习生活环境，根据构建节约型社会的精神要求和我院实际，制定本规定：

第一条 本规定所指的物业管理包括人、物、房屋、水、电、时间、空间、环境卫生及车辆的内容。是指本院区域内的公有和私有财产、公域和私域的使用、维护、保养管理，是本院物业管理部门负责安排清扫、维护和查检、督促的管理。

第二条 本院物管区域是建筑红线区域（即平安小区）。

第三条 本院的物业管理由顺达物业服务有限公司全权负责，其管理工作的主要内容是：以服务、保障、协调、组织实施、检查督促、警告、出发的方式进行。本物业聘请的保安员、门卫享有监督和制止违反规定行为的权力。

第四条 对人的管理指在本院区域内工作、生活、住宿、活动人员的管理。 被管理人员必须遵守下列规定：

（一）享有共同使用公共区域的权利和维护环境整洁、卫生、规范的义务；享有监督的权利和承担被监督的义务；必须自觉遵守本院的住户管理规定、车辆管理规定、门卫制度及相关的规定、通知。

（二）要养成良好的生活习惯，自觉爱护环境卫生，不随地吐痰，不乱扔纸屑、果皮、烟头等废弃物；要节约用水、用电、使用公共水源、电源，离开时应关闭用水、用电设备不准使用办公设备以外的用水、用电设备不准私搭、私接公用水、电管线，若因此而造成的人身伤亡和经济损失由本人承担。

（三）保安员、零时工、家属应搞好各自区域内的卫生卫生清扫人员负责楼道及全院的清扫工作必须爱护公共卫生及公共区域内的种植的花草树木；不得随意乱建乱占，堆放杂物；栽种植物须规范为盆栽并放置于规划或指定地点，不得随意摆放。

（四）公共区域未经批准严禁堆放任何物品，生活垃圾及废弃物须堆

放在指定的垃圾收集点（站）；凡需在公共区域内的各住（租）房户。须报物业主管部门批准，经批准的必须按照要求并按期清理。保持环境清洁卫生。

（五）自觉遵守、维护社会公德，建立家庭美德，看好自己的门，管好自己的人；严禁随地大小便；严禁攀折践踏花草树木；严禁高空抛物及向窗外扔东西。

（六）不准任何人员在本院区域内从事任何非法活动；不准利用或者借用本院区域内所有房屋、设施、设备、车辆、绿化等从事任何非法活动；不准利用或者借用本院区域内所有房屋、设施、设备、车辆、绿化等进行故意破坏和搞恶作剧。

（七）自觉遵守和加强安全防范意识，自觉学习并掌握防火、防盗等相关知识，外出必须检查各自的火源、电源、水源是否关闭并注意锁好门窗，消除隐患。

（八）饲养家禽动物必须报经本院物业主管部门同意；溜、放宠物不得妨碍他人生活、污染环境及损坏公共设施。

（九）小区交通车辆行驶停放管理规定。

①遵守交通管理规定，爱护小区的道路，公用设施，不乱停放车辆。

②车辆不准在小区内长期停放，临时停放按《车辆保管统一收费标准》缴费。

③小区内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。

④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，丢失物业不予负责。

⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15km/h，严禁超车。 ⑥机动车辆在小区内禁止鸣号。

⑦不准在小区任何场所试车、修车、练车。

⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。 ⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。

⑩除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）外，其他车辆一律按本规定执行。

?本院大门前，不准停放任何车辆；大门两侧可供外来车辆停放，本院车辆不得随意停放。

?车库门前不准停车，绝对禁止在通道内停放车辆堵塞通道。 （十）本物业聘请的保安员、临时工必须恪守职责，完成好本职工作，按照划分区域搞好花木管理和环境卫生；保安员负责协调管理车辆停放。

（十一）各住（租）房户必须按时缴纳物业管理费、水电费、房租费、通信及电视收视等费用，不得无故拖延，否则物业主管部门将参照相关规定给予处罚。

第五条 对物的管理

（一）爱护公共设施和财物，损坏公物必须照价赔偿；区域内所有房屋、设施、设备、绿化等不得随意动迁、拆改；人为造成损坏的，要追究其责任并赔偿损失。

（二）不准在区域内乱贴乱画，经批准张贴的公告、通知及各种宣传资料等应在指定位置张贴；未经批准不准在区域内散发传单、广告等宣传资料扰乱正常秩序。

（三）各部门负责打扫本部门室内及室外卫生，随时保持清洁公共区域由聘请的专打扫；遇有重大节日及检查由本院统一安排。

（四）配置在办公室的设备、桌椅及其他公物，必须妥善保管使用。如因工作变动，应如数退还，不得带走。

（五）各部门配置的交通工具、电器设备要勤于保养、维护、使用物尽其用；如因人为造成装备损坏的，相关人应承担相应责任。

（六）绿化养护工作

①绿化养护管理，生长茂盛无枯枝，修剪整齐，草坪无杂草。 ②新苗成活率95%以上，老苗保存率98%以上。

③虫害的树木不超过总数的2%，绿地病虫害的面积不超过5%。 ④绿化设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。 ⑤按计划养护，按特殊要求养护实施情况。 ⑥绿化档案齐全、完整，管理养护记录完整。

第六条 对房屋的维修和使用

本院区域内房屋的维修和使用，必须遵守下列规定：

（一）本院各住（租）房户应合理使用房屋及房屋附属设施，有责任保护房屋及房屋附属设施的完整和安全使用。

（二）本院区域内的住房出租或变卖房屋，应主动到物业管理办公室报告登记、注册，以便掌握区域内住房的情况；出租私人住房出租户要对承租户负责，确保安全合理使用，并按本院的业主公约及有关规定和要求执行。

（三）本院各住（租）房户对房屋的维修和改造，必须报经物业主管部门批准后，按照国家及单位的有关规定进行施工，接受物业主管部门的监督和管理。

（四）未经物业主管部门批准，不准随意改屋的结构、外观、用途；不准随意对房屋的墙体、房梁、阳台、平台、天台、通道进行乱拆、乱搭、乱占。

（五）不准在房屋内存放危险物品、剧毒物品和放射性物品。 （六）不准利用房屋从事有损他人健康和影响他人生活的活动。 （七）本院各住（租）房户，若因维修房屋关系到毗连房屋，双方或多方应相互理解、支持、协调、配合。

第七条 对水、电的维修管理

（一）属公有的房屋、水、电管线由物业负责维护、修善及费用开支；私人区域内的私有房屋、水、电管线由各自负责维护及缴费。

（二）本院区域内住户不得采取各种手段盗用水、电，如经管理人员发现，物业将按相关规定作出处理并处以盗取金额3—5倍的罚款（如无法联系房屋使用人，以上处罚将针对原户主）。

（三）本院各住（租）房户不得故意破坏水、电表等计量仪表或者不通过水、电表使用水、电，经查属实按盗用水、电行为处理并参照相关规定进行处罚。

（四）公有水、电管线及沟渠出现故障，由物业管理部门进行维修，不得私自维修处理。

（五）需进入私有房屋维修公有水、电管线及沟渠时，房主或住（租）房户有义务为维修人员提供方便；若因房屋装修、改造造成该段水、电管

线及沟渠损坏或堵塞的，物业主管部门有权拆除并要求恢复原状。 （六）禁止往下水道内排放剩饭、剩菜等生活垃圾，若因此造成堵塞，维修户内部分管道费用由户主承担，维修共用部分管道费用由各户主共同承担。

（七）本院各住（租）房户维修水、电管线故障时，不得私自触及公用配水、配电设备，若因此造成的损失由责任人承担赔偿责任。

第八条 对时间、空间的管理

（一）本院区域内住房，必须遵守与物业管理相关的时间要求。晚12：00出车的各住（租）房户必须接受门卫的检查。

（二）本院区域内住户，不得以任何方式和行为随意占用公共空间；不得因个人的兴趣爱好污染环境和区域内空气，如有举报我院将派出有关人员进行查实并予制止和监督整改。

以上规定，请全院各住（租）房户和外来人员自觉遵守执行，凡违反上述规定的将由本院物业、业主委员会及相关部门按规定批评教育，限期整改，如屡教不改的道德观念败坏影响本院形象的各住（租）房户和外来人员等相关人员，我物业公司及业主委员会将给予如下处罚：

（一）书面批评。

（二）通报相关部门并处50—500元罚款（责任人属家属或亲朋好友的罚款将由业主或（租）房户支付）。

（三）情节严重的除给予以上处罚外，还要送司法机关处理。

平安物业服务有限公司

2013.9.30

附件三：

物业管理费

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。

物业管理费一般由以下一些项目构成：

（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 （4）购买或租赁必需的机械及器材的支出。

（5）物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 （6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 （7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 （8）公共区域植花、种草及其养护费用。

（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 （10）聘请律师、会计师等专业人士的费用。 （11）节日装饰的费用。 （12）管理者酬金。

（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 （14）公共电视接收系统及维护费用。 （15）其他为管理而发生的合理支出。

附件四：

平安小区物业管理新构想

为加强本小区管理及环境卫生（以下前提物业管理）工作使我院有一个和谐，舒适，有序的工作环境和学习生活环境，根据节约型社会的精神要求和我院实际，进行如下改革及制定相应的管理办法。

一、 改造办法如下

1、大门前设有升降杆（带磁卡）本院车辆一车一卡，或采用电子扫描仪或升降杆。

2、对外来车辆则采用受访户主开升降杆或并由管理人员指定停车位停放。

3、小区北侧护栏需行加固，开口处安装小门。

4、小区绿地部分需要重新栽培，严禁业主在绿地内私种花草及蔬菜。 5、不留卫生死角，派人定期清理。 6、夜晚配有巡逻保安。

7、物业值班室做到24小时有人，设置举报电话及信箱。 8、在楼房死角处安装部分反试镜。 9、设物业费使用情况公示栏。

10、每单元门内设通知栏及所有告警电话。

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